120平米的房子刷乳胶漆面积怎样算(经典20篇)

销售面积和最终实测面积的误差问题是商品房买卖中经常出现的，应该说这是建筑行业自身的特点所决定的，是一种正常的现象。

通常而言，这个问题在现房销售中比较少涉及，而且即使出现，误差的范围也较小，比较容易解决。

问题较多的是期房预售，因为在期房预售合同签署时，房屋还处于未成型状态，建成后的实测面积与合同约定的暂测面积有误差属于常见情况。

但是如果误差较大，将严重影响购房者的合法权益，因为很可能面积超出了购房人预先设定的经济承受能力范围或者大大低于购房人所需要的面积大小。

‍法律在这个问题上没有强制性的规定，解决这个问题的较好办法就是依靠合同条款，通过双方平等的协商加以约定。通常，购房人可以要求在合同条款中做如下规定：

(1)确定一个较小的误差范围内(如正负1%以内)，在这个范围内的误差忽略不计，视为实测面积与暂测面积相符，买卖双方不再对有关差价进行结算；

(2)协商确定在一个合理的、买方能接受的范围内(如正负3%以内)，买卖双方按合同约定的房屋单价就误差部分进行重新结算，多退少补；

(3)超过以上合理范围的误差(如正负误差超过3%)，视为卖方违约，买方有权解除合同，那么业主是有权退房的并按合同约定要求卖方退还房价款及其利息并支付相应的违约金。

如果实际面积的误差超过正负3%以上。如果业主不要求退房的话，面积多了3%以上的话，3%以内的部分业主应按照原价缴纳，而超过3%的部分是不收取任何费用的。如果面积少了3%以上，3%以内的部分按原价退还，3%以上的部分则应双倍退还给业主。

住宅户型对于购房者是相当的重要，其基本的要求简单来说就是宽敞、明亮、通风、整洁。一个相对满意的布局可以使人感到舒适、方便，减少带来不必要的麻烦。但好的户型标准对每个购房者来说都不一样，下面的几点可以参考，选择合适的进行设计。

既实用又经济

住宅的每个房间都应当间隔方正，少点“金边银角”，谨防多边角的房间。此外，各房间的面积尺度应当适宜。例如，卧室除了要设置家具外，还要有一定的活动空间，所以双人卧室的开间不宜小于3.6米，面积在12平方米~15平方米之间较理想。而较理想的客厅面积，则在21平方米~30平方米之间，开间不宜小于3.9米。

功能分区要明显

一个好的户型设计会将室内室内区分开来，按功能分区将不同的生活功能分为不同的活动空间；按动静分区将活动空间跟休息空间严格的区分开来；按公私分区将卧室与客厅、餐厅、麻将房等进行区位分离；按主次分区将主人房和其他成员房间有所区别；按干湿分区将厨房、卫生间带水的房间与精心装修怕水的卧室分开。

合理利用健康性因素

健康性因素包括：朝向合理、日照充分、光线充足、通风良好、空气新鲜、温度适宜、安静舒适。一般客厅卧室南北朝向能获得充分的日照，在相对外墙上开窗形成穿堂风。厨房应直接对外采光、通风窗，以减少油烟对人体的危害。卫生间应有通风窗或设置屋顶管道，阳台应有晒衣设施，合理安排好空调机的安装位置预留墙洞。

我国不动产统一登记全面启动，每位房产所有人都在期待能早日领到属于自己的不动产权登记证书时，部分人对新版《不动产权证书》中“使用期限”的登记提出了质疑，认为业主的所有权应该是永久的，规定期限是不合理的。还有人担心，既然有了“使用期限”规定，那么房东或者房主们是否就变成了房客？

产证使用期限是指国有建设用地使用权期限

国土资源部有关负责人介绍，《不动产权证书》是我国实施不动产统一登记后，给权利人颁发的统一证书，对于保护权利人合法权益、规范登记行为等具有重要意义。根据《物权法》的规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。权利人申请登记，领取《不动产权证书》，表明了权利人的不动产权利得到法律保护。权利人也能够根据证书记载的内容，及时便捷掌握自己的不动产财产状况，有效便捷开展有关交易，保护和实现自己的不动产合法权益。

《不动产权证书》是重要的不动产权属来源材料，是申请不动产登记的必备材料，能够辅助登记机构审查登记的内容，提高登记质量和效率。《不动产权证书》的内容根据登记簿的记载填写，如果证书和登记簿记载不一致，除有证据证明登记簿确有错误外，应以登记簿为准。

证书上的“使用期限”指的是国有建设用地使用权、海域使用权和土地承包经营权等的使用期限，不是指房屋所有权的期限，房屋所有权不存在使用期限的问题。

1990年国家出台了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。根据相关的法律规定，在土地所有权和使用权分离的基础上，建立了以出让、转让、抵押等为主要方式的国有土地有偿使用制度，对不同用途的土地使用权设置了一定的使用期限。土地的使用期限是土地使用权的重要内容，《不动产权证书》就应该记载土地使用权的使用期限。

证书上设置“使用期限”便于保障转让、抵押等交易安全

据介绍，新版《不动产权证书》设置的“使用期限”并非可有可无。一方面，它能够让权利人以及相关利害关系人清楚了解土地使用权、海域使用权等权利的起止日期，需要续期的，方便权利人及时续期，依法保护合法权利；另一方面，有利于保障交易安全，便于在转让或抵押等交易活动中依法保障权益。

此前，我国各方面的产权登记一直有“使用期限”。在不动产统一登记实施前的分散登记时期，土地登记也有期限，国有土地使用证上就有反映；部分房地合一城市的房地产权证书上也记载了土地使用权期限。

本报讯（记者姚传龙）昨天，陈先生又来到汉阳区芳草路上的世纪宏图房屋中介公司。去年11月，该公司为他中介了一套总价128万余元的二手毛坯房，未料想，付了37万元首付后，中介公司称，房屋实际面积要比合同约定的面积“缩水”3个平方。

陈先生这下不干了，中介工作人员告知他，原房主一时拿不出37万元，要拿回首付款需要等他卖了房再说。急于买房的陈先生无奈拿了证，看着证上“缩水”的面积，陈先生希望有个说法。

陈先生买的房屋在汉阳区江城大道绿地新都会，原房主刘先生此前也未办理不动产证，在刘先生与开发商签订的购房合同中，房屋面积为111.59平方米，总售价1288000元，在陈先生办理的不动产证书上，房屋面积为108.43平方米，减少3.16平方米，陈先生一算，自己多花了35208元。

中介工作人员对此解释说：“我们也是在原房主拿出房屋权属证明中才看到房屋的实际面积。这时陈先生的首付款已经缴纳。”

一般情况，新房售卖时可能出现合同面积与房管部门最终认定面积有偏差，购房款存在多退少补的情况。昨天上午，武汉晚报记者联系上了原房主刘先生，对方表示，房屋是以整体128万元卖给陈先生的，不存在按照单价计算房款的说法。

湖北尊而光律师事务所的何龙律师表示，一般情况下，二手房都是按套计价，并非按每平方米单价出售。为了避免出现陈先生这样的情况，在不清楚房屋面积时，可以在合同中明确约定“该房屋按照具体面积计价”，给自己设一道保护墙。

房价的疯长，让不少人一年的奋斗化作泡影...

甚至，一个家庭的年收入还不如一套房子一年的增幅，在疯长的高房价“威逼利诱”下，不少购房者被迫转而去关注一些非正常商品房或低价商品房。

但是，房价再涨，也不是什么房都可以买的。再刚需，这4种房子：安置房、经适房、内购房、小开发商唯一小楼盘，都建议别碰。

为什么不推荐这四种房子呢？一、安置房

安置房顾名思义，是对被拆迁住户进行安置所建的房屋，并不是正规商品房。

购买安置房，你可能会遇到以下问题：

1、需要全款购买

虽然每平方米单价非常的低，但总价动辄几十万元，无法贷款，并不比购买商品房轻松，要知道商品房的首付现阶段只有20%，并且利率可以打折。

2、买到之后能不能准时入住

由于手续，施工方、资金等种种原因，不少安置区交房时间不准时，与实际相差甚远，以曾经的白庙安置区为例，前前后后拖了数年之久，烂尾、延迟几年交房所带来的损失，往往无人补偿。

3、能不能安全入住

安置房对应的安置人群是被拆迁居民，通过协议转让购买的安置房并不像商品房合同一样框定了产权所有人。

倘若遇到卖方反悔，不协助办理房产证，则会非常麻烦，全国各地都有类似案例，最终都是通过法院诉讼才得以解决，费事费神。甚至出现过一房两卖的案例。

4、房产证难办、孩子上学难

由于不是正规商品房，办理房产证会相对比较复杂，极少有项目可以在一年内办证，不少安置房因为土地手续问题，3-5年，甚至长达5年以上才能办出房产证。此阶段无法落户，无法享受本地居民待遇，家有孩子的则必须以外地借读生身份入学，除了入学难还需要额外的缴纳高昂的“赞助费”。

5、建标层次低

纸板门、迷你门、迷你窗、山寨电梯，各类劣质的建材和奇葩的设计都有可能出现在安置房里，墙体裂缝、空鼓则更是家常便饭。大量地面车位，以及用冬青填充小区，以降低绿化成本。甚至有人之前买的安置房交付后3房变2房，凭空少了一间房。

6、居住体验比较差

由于习惯不同，安置房一般很难引入正规第三方物业，不少安置小区都是由村委会牵头成立物业，原本就是半路出家，再加上部分人没有交物业费的习惯，小区的整体物业管理水平远低于商品房，对于位置较好租金较高的小区，不少村民选择把多分的几套房子按间出租出去，租客参差不齐，如同曾经的城中村一般，乱贴乱画，乱倒乱扔，臭味熏天已经成了常态，更有甚者有些租客把垃圾直接丢在电梯里或从窗户丢下来等等等等。

总结：通常无法落户口、无法按揭贷款、无法以后抵押贷款、没什么升值。二、高价转让的经适房

也有部分朋友通过正规的渠道选到了经适房，虽然可能居住体验稍差，但综合来说还是值得买的，毕竟手续是安全的，价格也较低，在此主要说的是目前市场上一些加价转让的经适房。

接手别人转让的经济适用房与安置房相比，有非常多的共同之处，比如原房屋手续在原房主名下，需要通过协议来购买安置房，等到数年后才能进行交易过户。相对来说经适房的风险一点都不比安置房小，建标也不比安置房强。三、不靠谱的内购

内购分很多种，有单位定向开发的项目，有单位组织的团购，有开发商提前回笼资金的内购，各种各样，但几乎所有类型的内购都伴随着风险，无一例外。

下面就是一个教科书级的例子，前期参与该项目团购的不单单有通过拓客而来的普通客户，还有以单位名义参团的附近公务员，结果地拍成了地王，项目消失了。

内购假如遭遇开发商资金链断裂、被抢地等问题，前期全款缴纳的房款能不能退回尚不能预期，更不会有利息补贴。即便有利息，相比拿这笔资金买一套正常交房的房子所带来的升值额度，利息几乎可以说是九牛之一毛。

四、小盘开发商

我们常常看到的一些交房无望导致业主维权的新闻，遇到那种是一栋楼、两栋楼的，基本清一色是小盘小开发商。

当然，任何好的开发商都是一步一步从零做起，我们也不否认个别小开发商也可以做出色的产品，但房子是我们要居住数年的家，已知风险要大于获利的时候，我想没有必要去做这个小白鼠。

怎么判断自己想买的房是否是小开发商：如果你在网上查询不到该开发商的任何既往项目或新闻，很大概率就是了。

在如今火爆的房市下，为了一套房，不同人有不同的选择，万花丛里挑花眼，遇到这4类不靠谱的房子时，还是建议远离。

面积误差是怎么来的?

房屋面对购房者来说非常重要，但是购买期房出现面积误差是很常见的情况，会产生面积误差的原因主要是预售、销售面积与实测面积误差过大，比如商品房在预售时，开发商依据图纸自行计算房屋面积，自行决定公用面积的分摊;开发商预售房屋后，有些部位进行了变更，造成竣工房屋面积与预售房屋面积不一致。

收房遭遇面积误差怎么办?

1、面积误差在3%内

房屋面积误差在3%内是法律规定的合理误差区间，因此如果购房者在收房时，实际测绘面积与合同签约面积误差绝对值在3%以内，根据“多补少退”的原则，如果实际面积比合同的大，但小于3%，根据签约的房价，购房补给开发商房款;实际面积比合同小，同时也小于3%，由开放商退还多出的房款给购房者即可。

2、面积误差超过3%

购房者在验收房屋的时候，如果出现实测房屋面积误差超过3%的情况，那么购房者就可以要求退房，购房者不需要承担违约责任。如果购房者要求退房的话，开发商应该在购房者提出退房之日起，30日以内将购房者已付房价款退还给购房者，同时支付已付房价款利息。当然，购房者也可以不用退房，只要根据实际面积重新结算房款就行。

如何防止面积误差带来的损失?

1、合同签约时

商品房的买卖双方想要避免面积误差给大家带来损失的话，可以在签订购房合同的时候对于面积误差进行约束清楚。购房合同可以帮助我们在遭遇房屋面积误差时进行索赔，购房者可以利用购房合同里面的条款来维护自己的合法权益。

2、验房收房时

期房进行交付的时候，购房者应该要求开发商出具相关的证明，比如《实测面积测绘报告》，这个报告是房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，然后将实测面积和合同约定面积进行比较。如果开发商不能提供《实测面积测绘报告》，购房者应拒绝收房。等开发商拿出《实测面积测绘报告》后才能确认收房。

即将迎来“金九银十”的传统购房旺季，但由于今年市场受政策影响较大，不少人对这个秋季表示并不乐观。经过大半年的调控，不少城市的房价出现小幅松动，总结不难看出，有些房子抗跌能力相对较差，在并非绝对的卖方市场下不建议购房者入手。一、部分三四线城市的新房今年一些三四线城市销售情况出现空前盛况，房价也出现上涨，吸引了不少在一二线城市受到限制的购房者青睐。然而不得不承认的是，这种上涨可能是一种假象，要知道这轮上涨是开发商带动起来的，他们在政策严格的一二线城市玩转不开，就跑到了三四线城市拿地建房，在推销的时候有的会对外声称房子都卖了，实际上并没有卖出去，而是制造了一种紧张的假象，不了解内部情况的普通买房人就稀里糊涂的上车了，一些三四线小城房价半年内从几千涨到上万，但是在人口流入、产业落后的背景下，房价难以长久支撑上涨。所以，如果是当地的刚需，有急切的住房需求，可以在能力范围内买房，注意是能力范围内，不要过度透支；而如果是买来等涨则并不建议入手，以后如果在没有足够的需求支撑下，别说净赚了，可能连转手都成问题呢。二、安置房安置房，顾名思义就是给拆迁住户回迁居住的住房，并不是正规的商品房，买这类房子会遇到诸多问题：1、房屋质量问题拆迁安置房对于建房的开发商来说，并不是合算的买卖，相比普通商品房，成本有限，不难想象在质量上比较容易出现纰漏，比如隔音问题、建筑材料问题，从居住体验上说的话，有的安置房户型不是很好，通透性、采光、功能区划分都不如商品房。2、房产证办理难这种房子办理产权证会比较复杂，很少有项目能在一年内就办下来的，有的要3年，甚至五年以上才能办下来，办不了产权证就无法落户，就不能享受本地区居民的待遇。3、转手不容易有些安置房不能马上办好产权证，没有产权证就没法办理按揭贷款，想转手的话只能要求对方全款购买，但是既然你都想卖掉房子，聪明的人谁会接手呢？三、高价转让的经适房接受别人转让的经适房跟安置房相比有很多共同之处，例如房子的各项手续都在原房主名下，买房的时候需要跟房主另立协议，在产权证等手续都没落定的情况下，不能马上办理过户，即使有产权证也要等满5年之后才能正常交易，期间万一房主反悔不卖房了或者将房子卖给了第三方就麻烦了。很多人都是看中了经适房相对低价的优势，但其中的风险问题也不能忽视。四、团购、内购房内购房有很多种，有单位定向建设的内购，有开发商提前回笼资金的内购，但是几乎所有的内购房都伴随着风险。比如一个项目，前期参与内购的不仅仅是普通客户，还有以单位名义参团的公务员，最后土地被拍成地王，项目不了了之了；再比如，遇到开发商资金链断裂，尚且不说前期缴纳的房款能否拿回，购房人需要投入的时间、精力要比买普通商品房多得多。五、一线城市远郊房其实一线城市的商品房也并非“稳赚不赔”，以北京为例，此轮调控二手房成交价最先受到影响的就是五环外远郊地区。不可否认有一批人曾经靠着区域发展时差赚了一笔，然而一旦对政策把控不稳，市场波动时远郊房受到的影响也是最大的。

二手商品住宅交易中，买方需要缴纳契税，卖方需要缴纳个人所得税和增值税及附加。在实际操作过程中，通常买卖双方会自行商议税费的承担者和承担份额，现实交易中买方承担全部税费者居多，那么二手房交易涉及的税费有什么？而卖方需要缴纳的税费也都有哪些呢？

一、二手房交易涉及的税费

1、普通的房屋出售的税费就是上面提到的税费以及收取办法。赠与的房屋出售，个人所得税是房屋交易所获利润出去相关费用的差额的20%，要比普通房产出售的个人所得税高出许多。继承的房产的个人所得税也赠与房产出售的个人所得税是一样的。

2、购房的买主进行二手房交易的时候，涉及的税费主要的税费种类就是契税，契税的收取办法与购房的买主拥有的房产套数和购房的建筑面积决定。

3、购房的一方购买的是自己的房产，购买是的契税是根据房屋的建筑面积多少决定的，有三档面积区分，分别是：购买90平米以下建筑面积的房屋，缴纳的契税是购房资金的1%，购买140平米以上建筑面积的房屋，缴纳的契税是购房资金的3%，购买90平米至140平米之间建筑面积的房屋，是1.5%的比例。

4、购房的一方购买的并不是自己的房产，名下还有其他的房产情况时，契税没有购房建筑面积的限制，都是统一按照购房资金的3%缴纳。

二、卖房子属于二手房交易，需要缴纳以下税费。

1.营业税：税率5.55%，由卖方缴纳；

如果转让出售购买时间不足2年的非普通住宅，按照全额征税营业税；如果转让出售购买时间超过2年的非普通住宅或者转让出售购买不足两年的普通住宅，按照两次交易差价收营业税；如果转让出售购买2年以上的普通住宅免征营业税；如果所出售房产是非住宅类如商铺、写字间、厂房等，则不论是否超过2年都会全额征收营业税。

2.个人所得税：税率交易总额1%或两次交易差额单位10%，由卖方缴纳。

征收条件有两个：家庭唯一住宅以及购买时间超过5年。如果两个条件都满足免征个人所得税；任何一条不满足都需要缴纳个税。另外对于非住宅类房产不管什么情况都要缴纳个税。3.印花税：税率1%，买卖双方一人一半。但是现在暂时免征。

4.契税：基准税率3%，优惠税率1.5%和1%，买房承担。同时规定：买房首次购买面积不足90平米的普通住宅缴纳交易额1%契税；如果买房首次购买面积超过90平米的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%；如果买方购买房产是非普通住宅性质或非住宅性质则缴纳交易总额的3%。

5.测绘费：1.36元每平米，总价乘以房产实际面积。

6.二手房屋交易手续费：住宅6元/平米*实际测绘面积，非住宅10元/平米。

7.登记费：工本费80元，共有产权增加每本20的工本费。

拆迁面积补偿问题和市民的生活、财产等切身利益息息相关，由于征收主体和补偿标准不一等种种原因，在具体操作过程中也产生了不少的问题和矛盾。而随着城市发展的加速，我市原有的拆迁与补偿规范已经不能适应社会的发展。昨日，市十五届人大二次会议举行新闻发布会，发布了《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）》（以下简称《条例（草案）》）。据了解，《条例（草案）》将在本次人代会上公开征集广大代表的意见、建议。

据了解，在市十五届人大一次会议上，刘学政等12名代表联名提出了《关于制定的议案》（1号议案），并被列为大会议案。1号议案是在国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台之后，全国范围内唯一一个启动的关于房屋征收与补偿的地方立法项目。同时，也是我市第一件关于立法的代表议案。此前我市仅有一件规范人大自身事项的法规提交大会审议，《条例（草案）》也是我市地方性法规首次提交人代会征求代表意见。

拆迁面积补偿原则

不能降低补偿标准

市人大法制委员会主任委员万振东指出，国有土地上房屋征收与补偿，既关系到广大市民的切身利益，又关系到城市的建设和发展，关系到社会公共利益，《条例因此，（草案）》在起草过程中把握了以下原则，即贯彻落实国务院《征收条例》的原则；妥善处理公共利益与个人利益关系，既要考虑到被征收人的心理预期，保护好被征收人的合法权益，又要考虑到社会的承受能力、城市的发展需要，维护公共利益。同时，“还要保持政策的延续性。”万振东指出，我市2006年以来执行的补偿标准，对于保障被征收人的居住条件具有积极作用，本次立法应充分考虑与以往政策的衔接，并在此基础上改进、完善，特别是不能在补偿标准上降低。

拆迁面积补偿主体

明确政府为土地征收主体

《条例（草案）》共七章五十一条，分为总则、征收决定、征收补偿、征收实施、征收评估、法律责任和附则等部分。其中，关于征收主体和征收部门方面，《征收条例》规定：市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。根据这一规定，《条例（草案）》第四条明确规定：市、区（市）人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。从而明确了政府作为国有土地上房屋征收与补偿的主体。万振东介绍说，虽然在实践中，市区的房屋征收活动一般都由区人民政府实施，但考虑到《征收条例》的规定和未来可能出现的重大征收活动，《条例（草案）》仍保留了市人民政府这一征收主体的表述。“房屋征收部门在我市目前极不统一，有的单独设立、有的在建设行政主管部门，考虑到房屋征收直接涉及对房屋所有权人重大财产权的处置，是一个极其严肃的法律行为，因此，保证行为主体的适格是非常重要的。”万振东表示。为此，市人大法制委员会建议市、区（市）两级房屋征收部门不论机构如何处置，名称上应当统一规范，确定为“城市房屋征收与补偿办公室”，以适宜的法律身份开展房屋征收与补偿活动。

拆迁面积补偿

公摊面积由征收人进行补偿

房屋征收补偿金的标准直接关系着被征收人的切身利益，从以往情况来看，也是多数土地征收矛盾产生的根源。为此，《条例（草案）》着重进行了规范。记者了解到，国务院《征收条例》规定了房屋征收补偿的最低标准，要求对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。万振东介绍说，自2006年以来，针对房价趋高的现实情况，我市依法确立并执行了以“就地房屋补贴”作为基准的补偿标准，以“拆迁区域新建商品住房销售价格”作为结算补偿金的标准，并规定了25平方米的住房保证面积、10平方米的住房改善面积以及45平方米的有偿改善面积，在当时较好地保障了被拆迁人的居住权益、改善了其居住条件，得到了社会的认同。但是近几年来，房屋征收基本上为征收多层、补偿高层，高层住宅的公摊面积一般远远大于多层住宅，在一定程度上影响了被征收人居住条件的改善。在调研中，市民对这一问题反映比较强烈，而且，实践中进行的房屋征收项目，也都在具体工作中通过不同方式，增加一定的面积补贴。

记者了解到，基于以上情况，按照保持政策延续性、保证补偿标准不降低并适当改善的总体思路，《条例（草案）》第二十一条规定了以下就地房屋补偿标准：“征收住宅房屋实行就地房屋补偿的，应补偿面积按照下列规定执行：（一）按照被征收房屋面积给予补偿；（二）被征收房屋面积不足二十五平方米的，按照二十五平方米计算；（三）增加十平方米住房改善面积；（四）被征收房屋面积与住房改善面积之和不足四十五平方米的，按照四十五平方米补偿，差额部分由被征收人按照征收区域新建商品住房市场价格的百分之五十支付房款；（五）被征收人在本市其他区域承租公有住宅房屋或者已按住房制度改革政策购买公有住宅房屋的，该公有住宅房屋面积与被征收房屋面积之和大于二十五平方米的，不适用本款第二项的规定；该公有住宅房屋面积与被征收房屋面积及住房改善面积之和大于四十五平方米的，不适用本款第四项的规定；（六）补偿房屋的公摊面积单独计入应补偿面积。”据了解，按照以上标准，相比2006年拆迁管理法规的补偿标准，增加了规定“补偿房屋的公摊面积单独计入补偿面积”，即补偿房屋的公摊面积部分，作为应补偿面积，由征收人给予补偿。“这样就把公摊面积还给居民了，让居民改善住房面积。”万振东说。

很多购房者都是第1次接触“得房率”一词，对于“得房率”的概念还不是很清楚。得房率作为大家买房的重要参考标准，得房率的大小牵动着购房者的心，但也有不少朋友只是听说过得房率，它与我们生活息息相关，是买房选房的一个重要指标，因此我们应该了解清楚，为我们选好房做好准备。那么，什么是得房率？得房率多少合适？

什么是得房率？

1、得房率，是指可以让住户自由支配的面积（也就是我们常说的套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。

2、得房率是购房时大家比较看中的一个购房指标。计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠；太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就会越少，住户住久了会有压抑的感觉。

3、一般，得房率在80％左右比较合适，公共部分既实用宽敞，每户所公摊的面积也不会太多，较为实惠。一般多层建筑的得房率为88％，高层建筑的得房率为72％，而写字楼得房率为55％。

4、影响得房率的直接原因就是公摊面积的大小。公摊面积多少、得房率的高低一直是购房者心中的一道坎，是购房过程中的重要指标，它和购房者的切身利益息息相关。

得房率多少合适

1、很多人对得房率存在着误解，认为得房率越大，自己住的越舒适，其实不然。如果得房率过高，公共部分的面积相对来说就会变少，结果可能会影响到楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯间的数量等，另外公共部分的减少会让人感觉到压抑、拥挤，不利于身心健康。

2、楼盘的得房率并不是越高越好，也需要一个度。一般情况下，多层住宅的得房率较高，基本控制在85～90％，小高层得房率约80～85％，高层一般在75～80％，写字楼为55～60％。

公摊面积和得房率有着直接联系，与小区的相关配套密不可分，如果得房率过高，相对的公共部分的面积就会越少，那么就有可能会影响到楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯间的数量等，所以楼盘的得房率并非越高越好，也需要有一个度。

房子不像买白菜等物件，不合适可以换或者七天内无理由退货，即买房容易，退房难！相信很多遇到过这种事情的人应该都深有体会。

在我们日常生活中，有很多买房的人对于退房的相关知识可以说是知之甚少，如果购房者遇到了想退房这样的麻烦事，要怎样在保护自己的合法权益下，顺利地办理退房手续呢？下面跟随小编一起来看看，哪些情况买方可以退房？

条件1、擅自变更规划设计

如果开发商未经购房者同意，擅自变更规划设计且影响房屋结构、户型、朝向、面积等，那购房者就有权退房并由开发商承担违约责任。

条件2、房屋被抵押

如果开发商已将在售房屋进行抵押，或在卖给购房者后，又把房子抵押给他人，购房者可以在查明之后，可以要求退房，还有权要求开发商支付双倍赔偿。

条件3、开发商“五证不全”

开发商想要合法出售商品房，必须在取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》后才能出售住宅产品。如果开发商五证不全，那购房者就有权要求退房，开发商应返还购房者交纳的房款及利息。

条件4、无法办理产权证

若因开发商原因，导致购房者无法在合同约定的期限内得到房屋产权证，那购房者就可以请求解除合同和赔偿损失。或是在办理房屋登记的期限届满后超过一年，仍无法办理房屋登记，也可以请求解除合同。

条件5、面积误差超3%

在正式交房后或办理产权证明时，可以通过测绘部分对房屋面积进行实际测量。若面积误差比超过了3%时，购房者就有权选择退房，并要求开发商将已付清的房价款退还给购房者,同时支付已付房价款利息。

条件6、质量不合格

在交付房屋时，可以请专业的工程质量监督单位对房屋质量进行核验。若房屋主体结构质量不合格不能交付使用，购房者也可以提出退房并要求开发商赔偿损失。

发生地基基础沉降超过允许变形值，钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，砖石结构没有足够的强度和刚度等质量问题，并经工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房。

条件7、延期交房催告后仍不交房

如果开发商无法准时交房或超过延期交房期限后仍不交房，那购房者就可以请求解决合同了。

总之，房子也是商品，购房者作为一名消费者，要合理合法的维护自己的权益。在买房的时候，购房者一定要多多了解这方面的法律知识，这样才能够更好的保护自己的权益。

买房子办产权证是最关键的一步，只有拿到房产证，房子才真正算是买房人的财产。曾有人问房产证的办理时间要多久，哪些房子不能办证？ 正常情况下，买新房的话，开发商代办需要受理日起20个工作日左右；买二手房办理产权更名需要7-10个工作日，具体每个地区房产登记部门的要求会有差异。 在现实生活中，买房人会遇到产权证不能马上办下来的情况，影响整个买房流程，究其原因主要有以下几点： 一是交易的房子还处于抵押状态。这种情况有的是因为原房主还没有还清房子贷款，或者房子被抵押用于申请其他贷款，新房的话就是开发商用现在的项目办理抵押贷款，用来回笼资金开发新的项目。 二是房屋还未通过审核。主要是指没有获得房屋预售许可，不是合法的项目。包括《商品房销售（预售）许可证》在内，《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》等俗称的“五证”齐全，才是合法的项目。另外，在这“五证”中，《商品房销售（预售）许可证》是五证的最后一关，前面四证都全了，房地产管理部门才会发《商品房销售(预售)许可证》。所以，只要没有《商品房销售(预售)许可证》，说明这房子是五证不全的。 三是被法院查封还未解封。有些房子涉及了经济纠纷被法院查封，在解封以前也是不能办理产权证的。 四是房子没有结清相关税费。买房需要交税，新房主要是契税，二手房主要是契税、个税、增值税，在没有结清相关税费之前，房产登记机构也是不能办理产权证的。 因此，能否办理产权证主要取决于房子的合法性以及房子的抵押状态，可以大致总结出市面上五种房子不能办理产权证： 1利用集体土地开发的项目（如小产权房） 2没有获得批准的房子（五证不全） 3土地或者房屋未解除抵押的房子 4拖欠房屋交易税费的房子 5土地或房屋被查封的房子 不能办理产权证，意味着购房人还没有获得房子的合法产权，将无法享受应有的权利，风险多多。 1、房子被一房二卖 在没拿到产权证以前，卖家完全有可能把房子卖给另外一个人，产权证上写着另外一个人的名字，接下来就要面临复杂的维权过程，让人苦不堪言。 2、房子被抵押，购房人可能钱房两空 曾有购房人遇到过这种情况，自己交了定金首付、签了合同，结果因为原房主欠了别人的钱，房子被银行抵押用来还债，可能又是一个钱房两空的结果。 3、无法进行买卖、继承、赠与、出租、抵押等活动 我国对于物权采用登记公示制度，必须经过合法登记才能依法享受该物的所有权，没有产权证，意味着没有获得房子的所有权，不能进行买卖交易、继承、赠与、出租、抵押等活动，房屋变现能力被“封印”。 4、房屋被征地、拆迁，无法获得补偿款 还有一种可能就是，如果房屋所在土地被征用，将不能获得补偿款。 总的来说，产权证是房子合法身份的象征，买房的时候要重点注意，不能正常办理产权证的房屋最好慎重，同时在合同中注明产权证办理时间，有备无患。

在房地产市场，常会有买房送面积的促销手段。房价总是一副常人“高攀不起”的傲娇姿态，对于挣着辛苦钱的打工族来说，赠送面积真的是很有诱人的有木有？但是，作为房产界资深小编，要提醒大家的是，虽然准备买房的你对赠送面积情有独钟，但是俗话说的好，天下没有免费的午餐，或许赠送面积的背后就是一个坑。

什么是赠送面积？

比较客观的说法，赠送面积即为买房送面积，是指利用设计规范，设计出既可以提供业主利用，又不计入销售面积或只计一半面积的空间，以提高得房率的一种手段。

赠送面积一些有哪些形式？

赠送面积形式很多，比较常见的有以下几种。

对于购房者来说，赠送面积看起来好像是挺划算的，既能节约购房成本，又能提升使用率，居住舒适度也变高了，生活也更有情趣了。但是仔细观察，我们不难发现，所谓的赠送面积，要么是不合规范的，要么本来就是业主的，根本没有赠送之说。

给你一张图，看清赠送面积背后的真相。

那么在实际的买房过程中，怎样辨别某一面积是否真的属于赠送的呢？有关专家表示，实际上真正赠送面积，就是在产权证上实际面积上收钱打折，比如产权证上120㎡的房子，开发商只收110㎡的钱，那10㎡才能算是赠送，否则就不能算作赠送面积。

总有网友戏称，城市套路深，我要回农村。其实大可不必担心，只要我们摸准了套路，保持一个清晰的头脑，理性买房，我们同样能够成为老司机！下面，是小编给大家带来的精选楼盘推荐，大家可借此找到梦想的宜居住所。

买二手房本来就是非常复杂的事情，如果遇上纠纷，不仅劳民还伤财，如果遇上以下六种房子，一定要谨慎当心.

万万不能买这6类房子，一不小心就有纠纷

一、没有房产证的房子

证件齐全、房产证产权清晰才能证明房主对房屋享有所有权，这也是证明买房权利的惟一凭证。如果买没有房产证的房屋，该房屋可能处于抵押或者转卖状态，没办法确保购房者的权益受到保障。

二、正在出租的房子

俗话说“买卖不破租赁”，房屋买卖合同不能对抗先前成立的租赁合同，无论您是通过中介买房还是自由交易，都应该提前看好房屋物质情况，避免因租赁情况影响过户，甚至产生纠纷。

房屋在同等条件下，承认人对房屋具有优先购买权，如果卖家没有通知承租人或者承租人表示愿意购买此房屋，那么买卖双方交易合同无效。

三、单位福利房

单位福利房属性特殊，卖家可能只有部分产权，在卖家转让单位福利房的时候，单位具有优先购买权，并且单位福利房土地性质为划拨，买这类房子还需缴纳土地出让金。因此买这类房子需约定由卖家缴纳土地出让金，并且取得单位愿意放弃优先购买权的证明，不然容易产生纠纷

四、小产权房

小产权房一般是集体所有土地开发的房产，售价只有商品房一半，甚至更低，买房成本也低。但是，按照现行法律，“小产权房”没有合法流转空间，它建在集体土地上，不允许对外销售，购买这类房子拿不到产权证。

五、未满5年经济适用房

经济适用房未满5年不允许上市交易，如果私下交易，一旦房东毁约，购房者可能会面临失去房子的风险，因为这类房产交易不受法律保护，风险很大。

六、未满三年的动迁房

未满三年的动迁房可以交易，但是不能办理过户，没有房产证，不能办理贷款，一旦房东毁约，买房的权益得不到保障。

小狐叨叨：以上六种房产，请远离，如果一定要买，需要询问专业律师，制定严格的合同条约条款，确保万无一失

作为房产投资者，在买入一个楼盘之前必须要考虑的两个问题是这个楼盘在将来有人来接盘，容不容易出手和未来能不能升值、升值空间有多大，因为房产投资的本质就是收获房产升值带来财富的机会。下面我们就分两部分来阐述，一起来看看。

一、怎样的房子能够升值？

投资者买房不是单纯的为了转让，而是在这个转让过程中获得房子升值带来的收益，这也是我们讲的投资价值，它是捕捉未来价值和当前价值之间差价的最大化工具。

因为房子的价值等于房子周边国家公共配套的价值总和，所以判断房子是否具有投资价值就是判断周边配套是否能增加，如果房子周边的配套设施未来会不断增加就说明这个房产有投资价值。

在投资房产时考虑的第一要素就是是否有升值空间，也就是项目周边是否有确定性的规划，如果有就可以选择投资，就能获得未来价值与今天价值巨大的收获。而这些配套齐全，已经升值过后的房子正好是刚需者喜欢的，所以能够升值的房子也就是将来最容易出手的房子。

二、怎样的房子更容易出手？

作为投资者我们必须要清楚我们的买家需要怎样的房子，所以买房子不是考虑你喜不喜欢，而是要考虑未来的刚需者喜不喜欢。

我们一直在强调房子的价值等于房子周边国家公共配套的价值总和，这些配套包括教育，医疗，交通，产业和商业，也就是说这些配套齐全的房子价值是最高的，也是刚需者最喜欢的，所以这样的房子拥有的买家也是最多的。下面我们从房子价值的五大支柱来分析为什么刚需者喜欢这样的房子。

1、发达的产业

不仅是产业，而且还要是高端产业。谁不想一出小区门口就可以到达上班公司，不用受堵车的烦恼？现在买房的主力都是年轻的上班族，所以科技园、CBD和大公司总部周边的楼盘需求量也是非常大的。

2、齐全的商业配套

买房是为了生活，所以房子周边的生活配套同样很重要。跟日常生活最为紧密的，莫过于吃、穿、用等，所以，房子周边有齐全的商场、饭店、娱乐等生活配套，也会增色不少。这也是大多数刚需比较看中的。

3、良好的医疗资源

一个家庭除了孩子的教育外，老人的看病问题也是格外受到重视的，特别是80后90后一代，以前他们是家里的独生子女，但是现在他们是两个家庭合并后的主心骨，所以老人的身体健康以及看病问题都是他们买房时必须考虑的因素。

而且对于老人来讲突发性事件的概率比较大，所以小区周边有优质的医院对他们来说是非常重要的。

4、便利的交通

买房子最重要的是地段，地段还是地段！足以看出地段的重要性，而决定地段好坏的最活跃的因素是交通状况。

对于上班族而言，交通很重要，特别是大城市中的地铁，因为现在交通普遍拥挤，很多时间实际都浪费在了路上，而地铁是目前最便利的交通方式。

如果附近地铁、公交、轻轨等应有尽有，还怕房子会贬值吗？一定记得，交通便捷的房产一定比交通闭塞的地产升值更强。

5、优质的教育资源

我们知道，一直以来父母对孩子的教育是非常重视的，现在的父母买房几乎都是为了孩子能够得到更好的教育，考虑的第一要素都是房子是否位于名校的学区内。

为了不让孩子输在起跑线上，很多父母都愿意花高价购买教育地产，所以如果房子处在一个好学区，那么即使房子有缺点，也基本不愁卖。

当然，除了这五大房产价值支柱外，小区内部的条件也是刚需买家比较在意的，比如小区的环境、楼盘的户型、房屋的质量和物业水平的都是影响房子转让的因素。

网签后的房子是可以改名字的。如果房屋已经完成网签和备案，而买房人又想要更名的话，那么就需要经过买卖双方的同意以后才可以撤销网签，然后再到房管局去重新办理网签手续，重新办理网签手续的时候就可以直接登记想要更改的名字了。

不过一般来说没有特殊情况的话，开发商是不愿意撤销网签的。因为我们国家禁止期房转让，并且开发商还有一个撤销网签率的问题，所以开发商一般不会愿意为了帮买房人更名而撤销网签。房子网签后更名流程?

1、房子网签后更名房屋赠与人与受赠人订立房屋赠与的书面合同，即赠与书。根据规定，房屋赠与一定要采用书面形式。办理房屋权转移登记手续。房屋赠与当事人到房屋所在地的房地产交易申请转移过户登记，并提交下列材料：过户申请书、身份证件、房地产权证、赠与书及公证书、有关税费的收据。

2、房屋赠与的双方当事人凭房屋权证、赠与合同等材料，按规定缴纳有关税费。办理公证。根据国家及本市的有关规定，房屋赠与必须办理公证手续。

3、赠与人将房屋交付受赠人。这里的交付以办理房屋产权转移登记为准。如果未办理产权转移登记手续，但当事人之间订立了书面赠与合同，且赠与人已将房屋产权证原件交给受赠人的，根据高人民法院的规定，也应当认定赠与成立。

网签注意事项有哪些?

1、首先在购买房屋时一定要检查开发商是否五证齐全，如果说开发商五证不齐那么开发商是不可以进行网签，而且买房者也没有购房资格，而且买卖双方都要同时具备资格才可以进行网签。

2、那么在审核买房资格时，买房者必须要提供本人身份证，社保或者是个人所得税缴费记录和户口本等资料，只要审核通过了要带上认购书和定金证明，还有银行卡，如果说是申请贷款业主那么还要携带贷款材料证明。房屋合同必须是用相关部门统一文本，合作中每一项都要认真仔细阅读，而且在网签之前还要核实自己该房屋信息是否有误。

3、在网签当天开发商都会要求与购房者签约纸质房屋合同，这个时候购房者一定要对合同本文每一条款仔细阅读理解，避免后期发生不必要纠纷情况。

年底是个开发商交房的热门时期。不少买房者很是期待自己的新房，终于可以装修入住了！但是，一些精明的买房人就会发现，交房时的房屋测量出来的面积和当初合同上承诺的不一样啊！面积误差都超过了合理的范围了，于是纷纷要求退房或者补偿。所以呀，各位准业主们，你们在交房验房的时候一定要亲自去测量一下房屋的面积，别让自己多花了这么多的冤枉钱！

一：对照标准层或所购楼层平面图

根据详细的住宅平面图测量和计算才能方便而准确。平面图中应包括住宅的主要数据有：各房间的轴线尺寸(即承重墙或柱的中心线之间的尺寸)和外墙的总尺寸，即两道尺寸线，还有各房间的使用面积。大部分住户都在标准层，测量和计算主要根据标准层图纸和面积。如果住宅所在楼层较为特殊，如底层顶层、则要用所在楼层的图纸。为了测算一户面积，可以不对全楼的面积进行测算。

二：测量和计算内部使用面积和建筑面积

使用面积的测算。对房间内部测量所得到的尺寸，是房间轴线尺寸减去墙体厚度和抹面厚度的尺寸，不能作为面积中的尺寸。也就是说，根据这个尺寸算出的面积并非是使用面积。使用面积是按轴线尺寸除去结构厚度尺寸的房间内部尺寸计算的。一般来说，承重墙体是砖墙时，结构厚24cm，寒冷地区外墙结构厚度为37cm，混凝土墙结构厚度20cm或16cm，非承重墙12cm、10cm、8cm、不等。一般来说，轴线位于墙体的中间，中间两侧各为半个墙厚。白灰抹面厚度一般为2-3cm。

测量位置应在距地面1-1。2米高处。对于轴线尺寸360cm的房间，测量结果应是360-20-2。5×2=335cm。据此可推算出房间内部轴线尺寸360cm，计算尺寸340cm。尺寸误差如果在几厘米之内，说明抹灰厚度不准确，不均匀，一般不影响轴线尺寸和房间内部尺寸。

如果误差接近或超过20cm则可能有问题。测量出房间两个方向的内部尺寸，相乘即得房间使用面积。门窗洞口的面积不计入使用面积。

各房间(包括：门厅、过道、厅、卧室、厨房、卫生间、储藏室、壁纸、阳台等非固定结构围成的空间)使用面积之和为住宅总使用面积

住宅内建筑面积的测算

将自家住宅与别家、公共部分的相接处沿轴线分开，自家轴线之间的总面积为住宅内的总建筑面积。其计算方法，一种是将总使用面积再加上各段墙体的结构面积；一种是直接计算自家轴线所围成的几何图形面积。但住宅内的总建筑面积在图纸中一般不标注，没有实质意义，仅供下一步计算整套住宅建筑面积使用。

在购买期房签订预售合同时，合同上记载的往往是房屋预测面积。房屋预测面积，是指在商品房期房（有预售许可证的合法项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工或竣工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。

如果合同中没有约定或者约定不明确，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，购房者有权退房，要求解除合同。购房者退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给购房者，同时支付已付房价款利息。

购房者不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房者补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归购房者。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还购房者；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还购房者。此外，因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签订补充协议。

房产证是购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。

1、没有办理房产证的房子能过户吗?

问题：我家的房子买了已经有好几年了，房款已经全部交清，可是开发商到现在还没有给我办理好房产证。最近我因工作调动要到外地定居，想把这套房子卖了，我想咨询下没有办理房产证的房屋能过户吗?

答案：依据《依据中华人民共和国房地产管理法》规定“未依法登记领取权属证书的，不得转让。”房屋尚未依法登记领取权属证书，需在依法登记领取权属证书后方可过户。

2、没有房产证，先公证再过户是否可行?

问题：你好，请问没房产证，先公证再过户是否可行?是否存在房产产权纠纷的隐患?

答案：根据规定，没有房产证的商品房是不允许买卖的。在现实操作中仍存在一些商品房在等待房产证的过程中被转让。对于这种二手房，买家要想保障权益，应该在合同中约定生效条件———“本协议自卖方取得房产证之时生效，并于取得房产证后一个月内办结产权过户”。

3、签了房屋买卖合同却没有房产证，有法律风险吗?

问题：我看中了某小区的一套住房，2004年的毛坯房，未办理房产证，无法改合同，但房产证年内可拿到，房主要求一次性付现金，并将购房发票和契税发票给我，拿房产证后可与我过户。由于种种原因，我无法等他房产证下来后再与他过户并得房，打算一次性付钱给他先得房，再等房产证下来后再过户，但公证处以无房产证为由拒绝做公证。请问：我可否请律师对我们之间的买卖合同进行见证担保?此种合同是否具有法律效应?还有没有什么更好的办法可以解决?

答案：①请律师见证没有什么特别的意义;

②合同具有法律效力;

③你的事关键不在合同的效力，而是你购房的风险极大。也许是律师谨慎，你应该想的更周全一些，很多一房二卖的情况就像你这样子的。你必须保证房子的产权没有问题，其次还有卖方不能在收到你的钱后把房子卖给别人，保证好这两点后，你才可以把钱交给她。

百科：一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”

在房地产行业，有两对特别容易混淆的名词，它们分别是绿化率与绿地率，占地面积和建筑面积。

绿地率与绿化率

其实，绿化与绿地，二者的区别主要是对“居住区用地范围内各类绿地”这一概念的不同理解上。

房地产商通常在广告中使用绿化率一词，根据园林专家所言，是一个不准确、不规范的用词。在国家关于园林绿化的用语中，准确的应为“绿地率”和“绿化覆盖率”两种叫法。

绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率，在计算时，要求距建筑外土墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。此外，还有几种情况也属不能计入绿地率的绿化面积，如地下车库、化粪池，这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度，也就是说在上面种植的大型乔木成活率较低，所以计算绿地率时不能计入。

绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和小区用地的比率。树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。购房人要注意房地产商在销售楼盘时宣传的绿化率实际不少是绿化覆盖率。

所以，我们平常叫惯了的绿化率专业术语应称作“绿地率”，它和开发商一般许诺的“绿化率”有很大区别，开发商常说的其实是“绿化覆盖率”。

根据有关规定，凡符合规划标准的新建居住区，居住小区绿地率不得低于30%，且要保证居住区内人均2平方米，居住小区人均1平方米的规模。

绿化覆盖率则不然，相对而言比较宽泛，大致长草的地方都可以算作绿化，所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。计算绿化覆盖率所指的绿地，简单地说，就是只要有块草皮就可以计入，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。

占地面积和建筑面积

占地面积

（1）单层、多层及以上建筑物按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算。

（2）地下室、半地下室等按其上口外墙（不包括采光井等）外围的水平面积计算。

（3）有柱雨篷按柱外围水平面积计算，独立柱的雨逢按顶盖的水平投影面积的一半计算。

（4）有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算。R单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按顶盖的水平投影面积的一半计算。

（5）建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊按柱的外边线水平面积计算，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算。二层以上建筑物出挑形成走廊、檐廊的按上述原则计算，未形成的不计算。

（6）穿过建筑物的通道或两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按其水平投影面积计算。

（7）两个建筑物间无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算。

（8）有柱或有围护结构的门廊，按其柱或围护结构外围投影面积计算；突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算。

（9）室外楼梯按其投影面积计算。

以下部分不计入建筑占地面积：

（1）无顶盖的花架等建筑小品不计算。

（2）亭、独立烟囱、烟道、油罐、水塔、贮油（水）池、贮仓、圆库等建、构筑物不计算。

（3）城市公共通道不计算。

（4）骑楼不计算。

建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。

它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。而占地面积是指项目取得的土地使用证上所载面积指标。

通俗一点说，建筑面积计算建筑各楼层面积之和，而占地面积只计算第一层的面积。

如今，很多家长在购置房产时，因各种原因将房产直接登记在未成年子女名下，在父母看来，“娃娃房”的好处很多，可以规避税费、规避家庭破产风险，提前为孩子准备婚前财产等等。但是这样做却存在各种风险隐患，特别是在不动产登记证来临之后风险更大，主要有以下几点。

房产登记在未成年子女名下的风险

1、买房不能贷款

如果买卖合同约定房屋的购买方是未成年人一人，则该房屋买卖不能申请银行贷款，只能一次性付清房款。

2、孩子独立买房时可能多付首付

如果孩子和父母没有共有房产，即父母房产证上没有孩子的名字，那么孩子成年后购买首套房时，按照政策首付三成，并可享受首套优惠房贷利率。

如果孩子在限购政策出台前，在未成年时和父母共有房产不超过2套，根据政策，成年后可独立购买1套住房。

3、父母不能随意处置房屋，确需处置时手续麻烦

父母不能随意出售、抵押未成年子女名下的房屋。必须是有利于未成年人的利益，若其出现重大疾病需要钱来治疗或生活学习需要等。必须提供监护人签名保证其具有监护人资格和出售房产是为了未成年人利益的保证书，保证书须经公证处公证。

另外，父母出售房产所得款项应全部用于抚养未成年人。否则，日后孩子一旦提出异议，认为父母侵犯其合法权益，父母还要承担赔偿责任。

4、父母离婚时易出纠纷

如果夫妻离婚，以未成年孩子名义购置的房产归属往往会引起法律纠纷。

如果房产不作为共同财产来分割，那么该房产应属承担抚养孩子义务的一方与孩子共同居住，可能会由此引发抚养权争夺局面。

5、父母想再收回房屋困难且无法控制子女成年后擅自处分房产

如果子女成年后不履行赡养父母的义务，父母想收回房屋将会有很大的法律障碍。实践中已有子女成年后将房屋出卖，不让其父母居住的情况发生。

之前在一起离婚案件中：张先生未成年时，其父母即以其名义购置了房产，张先生成年成家后瞒着父母将房产加上了妻子的名字，当其婚姻触礁离婚时，妻子根据约定分得了50%的产权，张先生的父母为此深受打击，悔不当初。

6、孩子如婚后发生意外，配偶有权继承婚前财产

如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人，有权继承逝者的所有财产，包括婚前财产。

这意味着，如果孩子在未成年时和父母共有房产，孩子名下的房产也将作为遗产分割和继承。

房产登记在孩子名下如何规避风险?

1、可以作公证

约定子女未成年时和父母共有财产，在父母生前，权益属于父母所有。这种办法可以同时让孩子拥有财产，又不至于遇到意外情况时被作为遗产分割。

2、进行房产份额变更

直接到房产交易中心做房产份额变更，减少子女名下房产份额，最少可变更为1%。这种方法主要是应对房产税，即使女子成年后以自己名义所购房产超标，需要征收房产税时，至少和父母共有的房产部分，计税量将极其有限。

3、从房产证上去名

这个办法比较简单粗暴，但是可以说也是最实用的方法。增减产权共有人，等同于买卖，即等于把一半的产权份额转让给你，缴纳税费按这个份额来交就可以。

房产证上减子女名字，视为买卖，要收取契税。去掉名字类似于份额转让，流程和正常的房屋交易类似，只需缴纳所占份额的契税，从1%--3%不等。去当地交易中心过户，产证上面所有的共有人都带好身份证件办理即可。

当然你也可以以赠与的方式去名

但同样要交手续费/登记费/契税等一系列费用。