二手以太坊矿机去哪买汇总20篇

在二手房交易过程中，资金托管指的就是买家将购房所用的资金放到第三方平台来进行一个临时的托管服务，待二手房交易完成后也就是办理完成过户手续后，将托管的资金交付给卖家，从而来保障资金和交易的安全性。那么资金托管的流程是什么，有什么好处呢？

一、资金托管对买卖双方的好处？

①资金结算方便安全

银行是资金托管的主体，从而保障买卖双方的交易资金安全，减少不必要的纠纷，维护买卖双方的权益。

②托管资金带息支付

房屋交易完毕后，买方领取产权证，资金托管机构指令银行将房款连同交易期间的利息一并支付给卖房人。

③不延时限，便捷服务

房屋交易资金实行托管后，权属登记机关对房屋交易经审核准予登记发证的，买卖双方自登记之日起，经15天便可领取产权证或房款。

二、二手房资金托管流程是什么？

1、买卖双方（或在中介公司）签署《房地产买卖合同》；

2、买卖双方携带买卖合同、身份证原件、房产证原件，到银行同银行签订《存量房交易资金托管协议》并开立银行卡或存折；

3、买方将交易资金的首付款划入银行，并通知银行；

4、银行确认款项到账，并通知交易双方；

5、买卖双方办理二手房过户手续；

6、买卖双方将房产交易登记受理回执复印件交予银行核实；

7、银行核对无误后，将资金划入卖方制定收款账户；

8、卖方收到首付款，继续办理房产过户手续。

9、买方将尾款划入银行，待到房产过户成功后，将房款划给卖方。

三、不做资金托管的风险

如果购房者购买二手房时不进行资金托管的话，对于二手房买卖双方来说，可能面临的交易风险主要有：

（一）房屋出卖人无法取得全部房款。

由于购房者没有将买房资产进行托管，那么就不能保障购房者的资金是否足够、房款是否能够按时交齐。因此，很可能会出现房子办好过户手续，房屋出卖人却收不齐房款的情况，这样交易的安全性就无法保障。

（二）房屋购买人无法取得房屋权且无法追回已支付的房款。

资金托管业务可以房屋出卖人办理过户手续，那么如果不进行资金托管的话，没有机制，购房者支付了首付款后，买家却迟迟不办理过户手续，那么购房者就没办法获得房子的权，且很有可能无法追回已支付的首付款。

因此，通过上述的分析我们可以了解到资金托管的重要性，资金托管不仅仅可以保障购房者的权益，同时也能保障房屋出售人的权益，这样双方再进行二手房交易时就更加安心，交易流程也更加规范。

除了少数“富二代”或者“伸手派”，绝大部分购房者在今时今日高楼价之下买楼，都要以按揭的方式买楼。二手房交易也不例外，今天小编就来聊聊二手房按揭的那些事儿。

二手房按揭步骤

申请按揭买楼的步骤，在二手房网签后与递件过户之间进行，同贷书批下来买卖双方才可以递件。虽然这是买楼后才会发生的步骤，但购房者在看房前最好预先做“体检”，一是检查个人征信情况，有无信用卡逾期还款等不良记录，如果有连续3期逾期还款，有可能会影响银行对贷款的审批；二是个人对楼款的承受能力，月收入必须大于月供的两倍（个别银行有可能提高到2.5倍），通常首期款比例越高，贷款年期越短，月供压力越小。对于收入处于增长阶段的年轻人来说，适当使用贷款杠杆工具，月供高一点，年期长一点，可以买总价高一点的房屋，因为目前对二套房贷要求较严，如果几年后又换房，不太划算。此外，个人年龄+贷款年限不能超过退休后5年。

很多购房者不清楚，申请按揭买房前还需要对房屋预先“体检”。首先要确定楼龄，因为楼龄+贷款年限不能大于35。部分“高龄”楼梯楼是否能够贷款还与其建筑结构有关系，公积金贷款不接受砖混结构的房屋申请，只可接受框架结构的房屋。

签订按揭合同

二手房网签合同后，买卖双方与银行签订按揭合同，买方拟购的住房将作为按揭购房的抵押物，因此也需要业主在按揭合同上签字，同意买方把有关房产作为抵押物。为协助买卖双方办理按揭以及日后的递件过户领新证，按揭公司也会让买卖双方签署委托书，委托按揭公司办理有关事宜。买卖双方在签署有关文件时有不懂之处可以多问，因此选择正规的按揭公司尤为重要。

1.持证交易

买方申请住房按揭，手续难易程度与业主也息息相关。如果业主的房屋是一次性付款或者贷款已结清，业主手里拿着已涂销抵押登记的房产证，只需买方通过银行贷款审批即可到交易登记中心完税递件过户，出新证随即开始入押归档，入押归档完成后银行就可以放款。

2.非持证交易

转按揭or赎契

如果业主出售的房屋尚有未结清的贷款，那么购房者可以选择转按揭或是赎契。转按揭必须在业主的贷款银行所在的支行办理，不得转去其他支行或其他银行，业主向银行提出申请，售房人承诺将售房款优先用于偿还银行贷款并授权银行从其在银行开立的账户上直接扣收尚未偿还的贷款本息，购房人承诺交易时将房款划入售房人在银行开立的账户上。经银行同意后双方订立合同，银行也与买家签订新的贷款按揭合同，同贷批下来后，双方到房地产交易登记中心进行递件过户。

赎契则涉及业主自行赎契或者买家垫资赎契，业主自行赎契后的流程参照持证交易。不过，值得注意的是从业主申请赎契到银行审批、到扣款、到银行办理涂销登记，中间有可能需要一个多月的时间。若是买家垫资赎契，买家有可能在未递件过户已支付大笔楼款，这中间需要按揭公司对业主的银行账户进行紧密监控，以往买家垫资款被挪用。通常买家在业主获得银行批准提前还贷的扣款通知后再把有关款项存入业主的账户，银行即时扣款，且业主的电话银行、手机银行和网络银行服务必须提前中止。赎契后的房产证必须由按揭公司全程保管，至递件过户当日交给递件窗口，以防止出现风险。

选择按揭服务

银行直客or按揭公司

现在“银行多过米铺”，各大银行都在推贷款“直客”的服务，购房者可直接到银行咨询住房贷款的情况，如适合可直接在银行办理。不过，银行职员也不会亲自帮客户跑，通常都会委托按揭公司代办，客户使用银行“直客”贷款的按揭费较低，通常包含评估费在内也只需1000多元，缺点在于“1对1”，如果银行审批不通过则会影响买房的交易手续，有时候会措手不及。

各大中介公司也成立了专门的按揭公司，坊间也有不少经营多年的按揭公司。根据行业协会的规定，按揭服务费最高不得高于贷款额的1.2%，据行业人士反映，1.2%是市场收费上限，通常在0.6%~1.2%之间，购房者可以与按揭公司议价。使用专门的按揭公司服务，虽然收费比银行“直客”贷款的按揭费要高一些，但胜在有专人服务和跟进，且按揭公司对接多间银行，比较清楚银行的贷款政策，可以根据贷款者的条件与银行的贷款政策进行匹配，量体定做按揭方案。

对于公积金贷款的申请者，他们还可以选择直接到住房担保中心申请公积金贷款，所需的资料与普通商业银行的住房贷款一致。

准备申请贷款所需资料

1、借款人夫妻双方的身份证（原件及复印件二份）。

2、户口本（原件复印件一份）。

3、结婚证（原件及复印件一份）。

4、未婚需提供未婚证明。

5、离异或丧偶者需要提供离婚证或协议、判决书，配偶死亡证明（原件及复印件一份）。

6、收入证明。

付款方式指南

对按揭购房者来说，付款方式相对简单，签约时支付定金，同贷书批下来后到交登中心完税过户，之后就是入押归档流程，银行在入押后即可发放贷款到业主的账户，结清尾款。需要提醒的是，买家需对银行批贷成数不足或者银行评估价不足应有所准备，在网签合同中对这种情况已有应对条款，通常是以现金补足的方式来补齐缺口。

资金托管指南

作为业主，他们不知道这个人是否有能力买楼；作为买家，他们也不确定业主的身份以及房产证的真伪。故此，二手房买卖涉及大笔楼款的交割，建议买卖房屋用资金托管方式来进行，所增加的时间可能不过是一两天，但对双方都有保障。对业主来说，一次性付款固然好，但是买家的付款能力是否信得过？若是买家在递件前已在托管账户存入足够的金额，相信会增强业主的信心。对买家来说，资金托管更是有利无弊，资金转出按照交易步骤进行，如递件过户后托管账户才转出首期，出新证才转出尾款，买家不再担心资金的安全。

资金托管的步骤也非常简单，签订二手房网签合同后，买卖双方到银行签订资金托管协议，在资金托管协议上清晰订明托管资金每步转出的条件，达到条件才转出该部分的托管资金。目前银行系统已可以对接存量房交易系统，存量房交易系统办理到哪一步，银行系统可以实时接收，故此理论上来说资金托管也可以达到实时到账，不过由于涉及到人工操作或者异行转账等原因，比自行交割楼款迟一两天很正常，但买卖双方落得安心。目前银行对资金托管暂不收费，具体请咨询银行。

二手房网签这个名词对于很多买过房的人来说都不陌生，那么，二手房网签究竟有什么好处？对买家来说有什么用？下面就来看看吧！

二手房网签

二手房买卖网签，是房管局推出的类似一手房交易系统阳光家缘的一个网上交易系统。系统运行后二手房交易过程中签订房地产中介服务合同、房源信息公示、签订买卖合同、选择交易资金托管及银行等全部都将在网上进行。并且房屋交易过程中各个环节信息反馈、存量房房源信息、成交信息的查询和统计也都可以通过该系统和网站获得。购房者和售房者签订二手房买卖合同后，必须到房地产相关部门进行备案，并将信息公布在网上。而后有关部门会提供一个网签号，可以通过这个号在网上进行查询。网签其实是为了让房地产交易更加透明化，网签后合同可以撤销。

网签的优势

1、网签起到很好的监督作用，以防“一房二卖”。中介机构的二手房信息必须上网公示房产拟售价格、房产户型、建成年代、房屋产权状况以及进行网上签约，就有效地避免了“一房卖二主”、“吃差价”、合同不规范、责任不明确等风险。举例来说，以前有些买房者在中介公司看中的房实际已经卖出或根本不存在，或者同一套房屋在不同的中介公司有不同报价，这些情况在网上公示实施后就不可能发生了。

2、买卖双方并不负担办理义务。实行网上签约对于买卖双方并不麻烦，双方提供资料跟以前一样。增加的环节完全由中介公司负责，消费者不会感到任何不便，但给彼此带来了交易的透明性及安全性。

3.网签后业主资质是经过核实的，其结果会让人更加信服。此外，盘源信息比之前可靠，找房子会更方便、快捷；

4.、二手房通过网签，将信息对外公布，其交易的流程也更加透明，显得公平公开；

5.交易过程通过信息化之后，能够缩短买卖双方交易递件的时间。此外，整个网签过程市民也都可以通过网上实时查询，获知交易进程；

6.二手房网签后，因为政府部门掌握了相关数据，更有利于政府部门对二手市场进行监控。

公共维修基金，对于业主来说是个安全保障，楼房出现问题，又过了物业维修期时，我们可以拿基金来维修。关于公共维修基金，不少小伙伴有疑问，小编主要解答以下两个问题。

已缴纳过房屋维修基金费用的二手房如何处理

（1）买方与卖方经过协商后，可按一定比例支付房屋维修基金费用。比例公式为：（房屋产权年限-原业主所购房屋与出售房屋的时间差）/房屋产权年限。

（2）买卖双方经过协商后，买房可与业主共同承担这笔费用，即买房支付原业主所缴纳房屋维修基金费用的50%。

（3）房屋业主将房屋维修基金无偿顺延给客户。

（4）房屋业主不同意将房屋维修基金无偿顺延给客户，也不想按比例与买房分担这笔费用的情况，购房者如果购买该套房屋，则需承担原业主当初购房时所交纳的这笔房屋维修基金费用。

部分未缴纳过房屋维修基金公房应该怎么办?

（1）在1998年以前建成并于当年交过契税的商品房，如果未缴纳过房屋维修基金费用，其再次交易时购房者也需按房屋成交价的2%重新补交这笔款项。

（2）已购公房的房屋性质较为特殊，它是机关、企事业单位为了解决本单位职工住房问题以成本价出售给职工的福利性房屋，由于是职工按成本价所购买的房屋，因此对于房屋维修基金也就未曾缴纳过。那么，如果购房者购买这样的房屋根据国家规定，购房者需按房屋成交价的2%重新补交这笔款项，方能合法生效。

最近，广州公积金贴息贷款政策推出，不仅放款速度加快，而且不少楼盘对公积金贷款不再加以限制。据了解，近期，有意申请公积金贷款或组合型贷款的买家明显增多。不过，提醒二手房购房者，公积金贷款其实还是有很多使用限制的，比如有一个很重要的标准就是：楼龄。这是很多购房者都容易忽略的细节。

据了解，公积金贷款期限与楼龄之和，一般不得超过35年，而广州市区很多房子其实楼龄都已经高达二三十年，这些房子很有可能只能贷款5-10年，买家的资金预算要多备一些才行。

楼龄，公积金贷款很看重

看年龄评估风险，是公积金贷款非常严格的一条标准。其中，年龄包括贷款人的年龄以及贷款房子的楼龄。

按照公积金现行政策要求，一手楼贷款期限不得超过30年，二手楼贷款期限不得超过20年，贷款期限与楼龄之和不得超过35年。借款人年龄与贷款期限之和不超过退休年龄后5年，退休年龄一般按照男性60岁，女性55岁计算。

一般来说，商业贷款对楼龄要求略微宽松，楼龄加贷款年限不超45年即可；年龄限制方面，只要是18周岁以上，男性最高60岁，女性55岁（处级以上干部顺延5岁）的合法公民均可。

广州目前很多二手房其实楼龄都很高。然而，不少买家，尤其是求学位房的买家，只是紧盯着学位问题，对老房子的楼龄并不是非常在意，等到快签约的时候才发现，原来老房子要获得公积金贷款的难度很高。

业内人士介绍，因为楼龄问题造成的纠纷不少。一般有以下四种情况：

1、买家需要缩短贷款年限，导致月供额增加，供楼压力增大；

2、被迫改成商业贷款，增加利息支出；

3、双方扯皮，耽误交易时间，影响后续事宜的推进；

4、可能出现价格纠纷，如果碰到强势的买家，业主可能签约后会降价息事宁人，不过多数情况是买家要吃哑巴亏。

如何查真实年龄

不止人会扮嫩，房子也会扮嫩。楼龄的判断并不能仅靠眼睛看，眼睛有时候也会骗人的。

“有一个买家，看了一套新装修的学位房，一家人都很满意。到最后才发现房子的楼龄已经有30年，因此只能贷5年款。现在买家面临的问题是，假如终止合约，会损失定金和中介费。假如不终止，只能加大首付比例，减少贷款额度降低月供压力，又或者放弃公积金贷款，选择纯商业贷款。最后买家很无语，很不情愿地选择了纯商业贷款，而且发现房子的楼龄已有30年，实在太老了，心有不甘。”郑大源举了刚刚遇到的一个真实案例，他告诉羊城晚报记者，查清楼龄很有必要在购房意愿达成之前就完成，不然很麻烦。

那么，该怎样才能查询到房子的真实年龄？主要看三个东西：房产证图纸、评估报告、网签合同（产权查册书）。三者取其中楼龄最长的一个为标准。

不过问题来了，很多时候（以石米外墙的物业为多），查册和房产证都没有显示建筑年代，此时，就要以评估公司做的年限报告为准。假如买家担心贷款这一关可能有问题，可与业主在合同中约定：“若银行批准的贷款金额少于买家申请的贷款金额，买卖合同可解除等条款”，尽可能减少自己的损失。

购买二手房和一手房贷款的程序不同：一手房的付款方式往往只需支付首付，其余可用按揭贷款，比如首付三成，剩余的七成房款就可直接向银行贷款。

但是二手房不同，它还要涉及贷款评估价的问题，即在签订购房合同后，买家所选的按揭银行将会排出指定的评估公司对该交易物业进行专业评估，银行放贷会根据评估报告和评估价来计算，一般的放贷额能达到评估价的七至八成就不错了。

评估价不等于就是物业的成交总价

评估公司会根据房子的楼龄、朝向、楼层、位置和装修等情况进行评估，一般来说，评估价往往会比成交价要低。因为，银行也要谨慎规避每一套物业的放贷风险。

因此，买家在购房之前一定要将每个用钱的地方都计算清楚，须确认贷款额度是满足自己的付款需求。否则，一旦签了购房合同，因房贷问题无法正常交易，那买家将遭遇违约、赔钱的可能了。

购买二手房办理按揭贷款，可以选择商业贷款、公积金贷款或者组合贷款。不管什么形式，大概的按揭贷款流程几乎差别不大。那么按揭贷款流程都有哪些内容呢？本文将为购房者清晰梳理一下，让购房者了然于心，在房屋交易过程中，轻松完成贷款申请。

1、买卖双方签订《房屋买卖合同》，在合同中约定买方通过二手房贷款的方式支付房款，并约定首付款及贷款的比例。在这个环节，买方一般应在现场看房的同时，查验卖方的《房屋产权证》、水电气费记录等凭证;有时卖方会要求买方缴纳一定的定金。

2、买卖双方到房屋所在区县的房地产交易市场现场打印《房产买卖协议》(协议上应明确注明房屋价款的支付方式，如"20万元作为首付款;其余资金申请贷款"等)，并且同时由买卖双方到当地房管局现场签订《私产房屋代收代付协议》，用以明确交易资金代收代付的委托关系。

3、由于二手房的特殊性，买方需要先找评估公司对所购房产进行评估。银行会根据房屋交易价和评估价中较低者作为放贷的依据。需注意的是，有些银行会只接受指定评估公司的评估报告，而有些银行则没有要求，因此，购房者在评估前要先咨询贷款银行。

4、为了保证贷款的安全性，一般银行会要求买方提供担保。担保人可以是有经济能力的个人，也可以是专业的担保公司。需注意的是，目前有些银行已经推出了无担保的二手房贷款，因此，购房者在办理房贷前要明确所在银行对担保费的收取。

5、买方持《私产房屋代收代付协议》到贷款银行交存首付款，并取得交存首付款的证明，同时可向该银行申请二手房贷款并提交全部贷款申请资料。

6、银行审核通过后，买方与银行签订借款合同，银行通知卖方贷款可付。

7、买卖双方带房产证原件及复印件，买卖契约及复印件，买卖双方的身份证等资料到房产局办理过户手续，并带旧土地证到土地局办理换证手续。

8、买方带上房产证、土地证过户收据、经鉴证的买卖契约、契税发票等材料，到房产局办理房产的抵押手续。

9、银行收到抵押证明后放款，贷款发放完毕，买方人向房管部门领取新的房产证。

10、购房者按照规定的还款方式，按时归还借款。在还清所有贷款后，购房者办理抵押登记注销手续。

斯芬克斯猫(详情介绍)

吸烟对于身体的危害是不言而喻的，不过吸食二手烟的伤害要比直接吸烟的危害还要大的多。所以在有人吸烟时我们通常都会尽量远离，但是猫咪却不懂这些，有的猫咪在主人吸烟的时候甚至还静静地趴在他们旁边，却不知二手烟对它们造成了多大的伤害，那么二手烟对猫咪的伤害有哪些，我们来做一下简单地了解。

去年刊登的另一份研究则指出,猫主人若抽烟, 其饲养的猫罹患淋巴癌的风险是其他猫的三倍。淋巴癌是猫最常罹患的癌症，治愈率只有五成。

研究显示,如果一只猫生活在吸烟环境下五年，罹患淋巴癌的风险会更高;若家中有两个吸烟人口, 则风险还会提高更多。

研究人员表示, 这项猫的淋巴癌与二手烟的研究令他们非常困惑,淋巴癌据信是病毒所引起, 人类的淋巴癌也跟二手烟无关, 但研究竟显示二手烟可能导致猫罹患淋巴癌。

兽医师表示, 可能是二手烟让病毒的杀伤力更大，猫不但会将烟吸进肺, 猫毛还有过滤的功能, 会将烟的微粒卡住, 当猫在舔自己毛的时候, 就会将烟的微粒吞下去。

所以喜欢抽烟的主人注意了，抽烟可以，但是最好独自一人躲到卫生间或者是猫接触不到地方。否则二手烟对于猫咪的伤害不是你们能够想象的。而且猫咪长时间处于这种环境中的话，它们的呼吸道会产生严重的问题，所以千万要注意了。

购买二手房办理组合贷款以后，在还款的过程中也有一些注意事项，值得购房者注意。具体如下：

（1）申请贷款额度要量力而行

在申请个人住房贷款时，借款人应该对自己目前的经济实力、还款能力做出正确的判断，同时对自己未来的收入及支出做出正确的、客观的预测。一般来说，要从自己的年龄、学历、所从事的职业的行业前景、单位性质等因素分析自已的预期收入趋势，同时兼顾未来大额支出因素后，才可谨慎地确定贷款金额、贷款期限和还款方式，根据自己的收入水平设计还款计划，并适当留有余地。

（2）办按揭要选择好贷款银行

对借款人来说，如果您购买的是现房或二手房，可以自行选择贷款银行。按揭银行的服务品种越多越细，您将获得灵活多样的个人金融服务，以及丰富的服务与产品组合。

（4）向银行提供资料要真实

申请个人住房商业性贷款，银行一般要求借款人提供经济收入证明，对于个人来说，应提供真实的个人职业、职务和近期经济收入情况证明。因为如果你的收入没有达到一定的水平，而你没有足够的能力还贷，却夸大自己的收入水平，很有可能在还贷初期发生违约，并且经银行调查证实你提供虚假证明，就会使银行对你的信任度大大降低，从而影响到自己的贷款申请。

（3）要选定最适合自己的还款方式

对于每个借款人来说，在与银行签订借款合同时，要先对这些还款方式进行了解，确定最适合自己的还款方式，因为还款方式一旦在合同中约定，一般在整个借款期间就不得更改。

（5）提供本人住址要准确、及时

借款人提供给银行的地址准确，就能方便银行与其联系，每月能按时收到银行寄出的还款通知单。遇人民银行调整贷款利率，您就可在年初时收到银行寄出的调整利率通知。特别提醒借款人注意的是，当您搬迁新居，一定要将新的联系地址、联系方式及时告知贷款银行。不然，借款人一旦接不到贷款银行的有关通知，就会造成一些不必要的麻烦。

（6）每月要按时还款避免罚息

对借款人来说，一旦与银行签订借款合同，就应该在签约的一个月内，将首期还款足额存入您指定的还款账户中，供银行扣款，因为从贷款发放的次月起，您就进入了还款期，每月应按约定还款日，委托贷款银行从自己的存款账户或信用卡账户上自动扣款，对借款人来说，必须在每月约定的还款日前注意自己的还款账户上是否有足够的资金，防止由于自己的疏忽造成违约而被银行罚息。

二手房屋交易內容

1、二手房屋交易內容总体来说便是牵涉到钱财和产权的难题，从这两个难题的突破点寻找交易的內容。

2、有关钱财层面的交易內容有房款、合同违约金、税费这三层面的內容。房款的交易內容是依据房子的交易价格做出去的交易总价格，房款一般是分2次以上的交易频次支付结束的，一般是在交易的前期支付一次，随后在交易的中后期在支付一次，正中间是不是在支付一回或者多回需看实际的交易状况而定。

3、税费是在房产交易产权过户的中后期支付一回，支付方为税收单位，有彼此分别支付自身的税费数量。

4、合同违约金是在房产交易的中后期或者中后期支付，为沒有依照合同书要求实行的毁约个人行为支付的毁约赔偿金。支付的资产数量依照合同规定或者人民法院裁判员。

5、钱财的交易內容完了以后便是房子的产权难题，在房产交易的前期需要提供能够房产出售的根据，便是房子的房产证及其土地使用证，在交易的中后期需要到房产交易备案房产交易，申请办理房子产权的产权过户办理手续，彼此凭着税费的缴纳凭据申请办理房产继承办理手续，办理流程进行就等候工作中日抵达领新的房产证。

二手房屋交易常见问题

1、资产层面的常见问题有：最先是房款的支付频次及其支付方法，频次能够适度增加，可是不必过度经常，支付的方法搞好是到金融机构申请办理或是在银行转帐等，尽可能以安全性的工作交接办理手续申请办理资产的支付；次之便是税费，一定要在合同书内归定好交费的目标及其內容，不能模棱两可表明；合同违约金的支付要在有效范畴，不能超过一切正常范畴，不然就会有诈骗行为。

2、房子的产权层面的常见问题有：最先是在交易的前期要细心认证房产证，任凭谁做证必须通电话确定或者别的方法确定；次之是在房产交易签署买房合同的情况下，产权的共有些人要到场，沒有到场需要有宣布的委任书，而不是电话委托等别的沒有公正的委托方式；还有就是在房产交易的中后期缴纳税费的情况下，要看中产权的時间期限，做到期限的要申请办理，并不是立即就由税收单位免交了。

二手房屋交易常见问题从交易內容中找关键点难题，从交易关键点中防止纠纷案件产生。

丁女士与张先生于2011年12月协议离婚，双方约定登记在丁女士名下的某区两居室楼房归丁女士所有。2013年初，丁女士将该房屋卖给孙女士。但是在办理过户手续时，房屋产权登记机关以“夫妻关系存续期间登记在一人名下的房屋，夫妻不能同时到场的不予办理过户登记”为由，拒绝了丁女士的过户请求。

在孙女士强烈要求下，丁女士联系到张先生，但张先生拒绝到场。无奈之下，丁女士找到律师寻求帮助，律师建议丁女士以离婚后财产纠纷案由将张先生起诉到法院请求对该房屋确权。

法院审理认为，该房屋系丁女士和张先生夫妻关系存续期间共同出资购买，属于二人共同财产；张先生的名字虽然没有登记在房屋产权证书中，但在没有进行变更登记的情况下，张先生也是该房屋的共有人，属于隐名共有人；但在双方离婚时约定本案房屋归丁女士所有且现在双方对该房屋归属没有异议，应当确认本案房屋的合法所有权归丁女士所有。法院遂判决房屋归丁女士所有。丁女士依据法院判决书为孙女士办理了房屋过户。

对此，律师提示，房屋买卖中购买人要注意规避类似本案中“隐名房东”风险，购买人要审查房屋是否存在隐名所有人？如果有的话，应当要求其同意且到场办理过户登记。夫妻离婚，在分割到登记在本人名下的房屋时，应当及时办理房屋变更登记，以减少诉讼成本。

在买房的前期，购房者都会确定希望的区域之后，就会上网查询房价，评估自己的购房能力，但是很多购房者在查询的过程中发现，网上的价格和实际的价格存在着一定差距。

由于很多网络上的房源上传没有审核，所以网上的房价并不完全可信，多数房的标价都比实际价格低不少，十几万几十万都很正常。就算是正规的网站，也会存在卖出的低价房源没有及时清理的状况。

很多人都遇到过好多次这样的情况：在网上看到一套性价比很高的房子，去中介询问的时候，被告知这套房子已经卖掉了，并给你推荐别的同类型房源（一般来说都比你看的那套贵点儿）。

为了得到某地区最准确的二手房信息，实地考察是最重要的。另外，多找几家中介了解情况，有的时候房主会把自己的房子独家交给某个中介，有的时候房主会同时挂在不同的中介。

选房子的时候一定要多看，务必要坚信好房源很多，总会有适合自己的房子，万万不可只看一两套，在中介的各种威逼利诱下签单。找中介，一定要选择大品牌有保障，后续如果哪里有麻烦还可以找中介帮忙解决。

购买二手房如果你以为只要交了购房款就完事,那就大错特错了,其实营业税、契税等加起来也是一笔不小的开支,只有清楚所有的收费项目才能更好的掌握预算,防止透支。并且在税费上省钱也并不是不可能。

二手房交易都要交哪些税费?

1、契税(买方支付):对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。一般情况下,一次购房90平米以下按1%税率征收,90-140平米1.5%,140平米以上3%；二次购房都是3%,不分面积。

2、营业税(买方支付):个人购买超过2年(含2年)的普通住宅对外销售的,免征营业税,具体如下:房产证未满2年的,并且面积在140㎡以上的需要缴纳总房价的5.6%；房产证未满2年的,并且面积在140㎡以下的需要缴纳差额的5.6%；房产证满2年的,并且面积在140㎡以上的需要缴纳房产交易盈利部分的5.6%；房产证满2年的,并且面积在140㎡以下的免交。

3、个税(买方支付):核定征收方式:应纳个人所得税=计税价格×1%(或1.5%、3%)。对于个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一住宅,免征个人所得税。

4、印花税(买卖双方各0.05%):对于购房者而言,印花税的税率是0.05%,即购房者应纳税额为计税价格×0.05%的数值,印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。对个人销售或购买住房暂免征印花税。二级转移登记只收取买方0.05%的印花税。

5、土地增值税:对个人销售住房暂免征收土地增值税；核定征收方式:应纳土地增值税额=计税价格×核定征收率。

6、登记费:其收费标准分为住房与非住房。个人住房登记收费标准为每件80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元。房屋登记收费标准中包含《房屋所有权证》工本费和《土地使用权证》工本费。

7、房地产交易手续费:新建商品房的房产交易手续费按照3元/平方米收取,由转让方承担；经济适用房的房地产交易手续费减半收取,由买方承担；其他情况的房地产交易手续费按照6元/平方米收取,由交易双方各承担50%。

8、评估费:评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%,以上部分0.25%。

9、抵押登记费:个人住房登记收费标准为每件80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元。

10、委托公证费:如果购房需要办理公证,那么则要交纳一定比例的公证费,公证费的标准一般为300元/二本公证书,另外每加一本收20元。

如何在税金上“省钱”?

购买二手房,有些税费是板上钉钉、不能逃避的,如营业税、印花税、契税、个人所得税,以及交易管理费、房产证工本费等。税费是国家收的,上述税费没还价的可能,但因为有些税费是按照房屋总价来收取的,比如契、营业税、交易印花税、个人所得税等,若报低房价,则这些税费将会相应减少。比如,一套房子成交价100万元,报价90万且通过,则营业税、契税、个人所得税、印花税总计可以少交8100元。

但是,需要注意的是,如果按揭贷款买房,买卖双方的合同和贷款合同必须挂钩,即报价系统和银行系统已联网,无法报得更低,只有全款买房才有这样操作的空间。而且房价不能报得太低,房管局有自己的评估系统,如果上报价格太低,房管局会对此房屋重新评估,并给出新评估价。一般来说,全款购房的人报价最低为成交价的90%,再低的话就很难通过了。

如何在按揭服务费、中介费上省钱?

有些贷款购买二手房的人通常会因为时间、精力有限,而委托按揭公司或者中介代为办理。所以,了解按揭公司服务行业的收费标准就显得十分重要。按照目前的规定,按揭服务费最高按贷款额度的1.2%收取,但是可以谈得更低,最低可能在0.7%。

目前,中介服务市场上有部分中介机构为了方便客户,会向客户承诺其提供的房地产中介服务中包含按揭代办服务。如果客户遇到中介机构有这类承诺的,应进一步明确相关费用的收取标准。

因为通过中介找按揭公司的话,按揭费用在1%-1.2%之间。按揭公司的收费底线一般都是0.6%,所以,中介介绍一单按揭业务能赚得数千元差价。购房者如果自己去找按揭公司,按揭公司给出的报价一般也就在0.6%-0.8%,也就是说,如果同样贷款100万元,最多可省6000元。

关于中介费,目前,较大的中介公司收取的中介费一般为成交价的2.5%—3%,一些规模较小的中介公司收费相对较低,但是它们可能只负责签约环节,之后交税和取证等环节都是由买卖双方自己去跟进。虽然在买家看来,认为中介收费越低越好,但是收费低的中介提供的服务相对也不够完善,这些因素也应该纳入购房者选择中介的考量范围。建议购房者不要盲目做决定,”货比三家”,挑选性价比相对较高的中介公司。

网签在买房的过程中必不可少，那么，对于二手房而言，网签有法律效力吗？如果有法律效力，又会有怎样的约束？

买卖双方自行达成交易并自行划转交易结算资金的，在办理转移登记前持房屋所有权证和买卖双方的身份证件(可以委托办理)到房屋管理部门设置的服务窗口填写《存量房买卖合同信息表(自行成交)》，由服务窗口录入合同第1条至第4条的信息并为当事人打印存量房买卖合同文本。

网上签约完成后，买卖双方应根据约定填写合同第二部分，签字或盖章后合同依法生效。

房地产经纪机构居间、代理(含代办转移登记手续)存量房买卖，或自行成交的买卖双方约定通过专用账户划转交易结算资金的，仍由相关房地产经纪机构或交易保证机构提供存量房买卖合同网上签约服务。服务窗口为经济机构提供网上签约政策咨询和系统操作指导。

网签的法律效力

1、商品房买卖网签的效力：

开发商如果没有预售许可证销售房屋是违法的，商品房买卖合同将会无效。在有预售许可证的情况下，不进行网签，将使买房人不能正常过户，也不能预防开发商一房两卖。网签对于保护购房人的交易安全意义重大，能有效避免开发商的欺诈行为。但是网签一般情况下不是最终的合同，它只是订立合同的一个环节，最终的合同效力以纸面合同为准，网签和纸面合同内容保持一致。

2、二手房买卖网签的效力：

同样二手房买卖合同的效力也具有防止卖方一房两卖、欺骗购房人和规范二手房交易行为的作用。

一方面，网签后即使卖方看到房价涨了要想毁约卖给第三方也必须注销网签后才能进行，而注销一般只有买方或者双方(包括委托代理人)一起向建委或者房管局申请，才能注销，即需要有买方的协助，否则卖方不能对已经网签的房子进行处置。

所以，一旦卖方毁约，买方在正常情况下只要依法起诉卖方履行合同就行了，不需要向法院申请诉前或者诉中财产保全。

但是同样，二手房交易中，网签也是房屋买卖过程中的一个环节，不是最终的合同文本，只有最终的纸面合同即通常所说的交易流程第五步：印刷版合同第二部分才是最终的合同。

购买二手房的时候，我们往往会用到按揭贷款这一方式。多少人像小编一样对此还是一知半解，不清不楚呢，那就跟小编一起来学习了解一下噻~

二手房按揭贷款是指个人在购买售房人具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时，自己支付一定比例首付款，其余部分以要购买的房产作为抵押，向合作机构申请的贷款。办理二手房按揭贷款时，需要您警惕以下十大问题：

一．评估价与最高贷款额

在申请二手房贷款时，银行一般会先对房产进行评估，评估值一般会低于其市值。银行在放贷时取合同价和评估价两者之间的低值为基础，再乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。

二．竣工年代与贷款年限

房产证上的竣工年代是很容易被借款人忽略的，其实银行在审批贷款过程中，通常会把竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，多数银行目前的政策是"房龄+贷款年限≤35年"。

三．贷款成数和利率

目前北京地区各银行对二手房的政策是首套住房首付两成、利率下浮30%，二套房首付四成、利率上浮10%。对于公积金贷款的政策是无论之前是否使用过商业贷款，现在是否结清，只要首次使用公积金贷款，利率都是按公积金目前首付两成，五年以上贷款利率3.87%来执行，但如果之前曾使用过公积金贷款，再次申请公积金贷款时就需结清后方可使用(目前有部分省市可以在没结清的情况下办理二次公积金贷款)。

四．还款方式的选择

银行的还款方式主要是等额本息、等额本金、双周供及固定利率等。各种还款方式针对的是不同的客户推出的。例如等额本息适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层;等额本金适合那些前期能够承担较大还款压力的借款人群，如还款方式相对于前者更能节省利息;双周供适合周结工资或者是夫妻双方月中和月底发工资的借款人。借款人不要为了节省利息而选择不适合自己的还款方式，此外，借款人在申请贷款时还要结合自身现有还款能力，一般月供以不超过家庭收入的50%为宜。

五．贷款银行的选择

现在商业银行很多，但各家服务的特色又不尽相同，贷款品种也有所差别，比如之前提到的双周供并非所有银行都有。如果借款人选择常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择，当然服务质量等软性条件也要加以考虑。

六．收入证明与还款能力

银行在批贷时，会要求借款人提供能显示其还款能力的证明，就是我们常说的收入证明。收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明，如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款，符合条件后，银行也可以审批。另外，还有家庭的一些其他资产如：大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明，银行是一般会作参考的。

七．借款人自身相关情况

个人征信：对于贷款人来说个人征信纪录非常重要，因为目前央行征信系统是全国联网的。作为银行审批的参考依据，个人信用的情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。目前信用档案主要包括：信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。其中信用卡记录是很多借款人容易忽略的细节，虽然信用卡多数为小额消费，但是否按时还款直接反映了个人的信用良好与否。

借款人年龄：目前银行对借款人年龄一般的规定是不超过65岁。举例来说：若借款人现已45岁，那么最长借款年限为65减45为20年。

八．申请贷款到放贷周期

购房人申请贷款的过程需要经过很多机构(包括：评估机构、担保机构、银行等)的配合才能完成。通常情况下，银行需要客户选定相应的担保服务机构，通过担保机构的话银行一般从买卖双方办理完过户手续起3-4个工作日将房款给业主。加上之前的的评估和银行审批时间，一般最快的话7个工作日就可以办理完成。因此，在办理房贷过程中一定要配合各个机构，包括个人资料的准备以及面签等需要借款人签字的程序，这样才能保证借款人在最快的时间内办理完全部手续。

有了以上的十招宝典，再也不怕办不到二手房按揭贷款了。小伙伴们，走起来~

营业税指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。那二手房过户时，如何缴纳营业税？

营业税指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。

个人出售住房，购买住房不足5年转让，按其取得的售房收入金额征收营业税。营业税及其附加税按照5.55%征收。

如果个人出售普通住房，购买住房超过5年(含5年)转手交易，免征营业税;如果个人出售非普通住房，购买的住房超过5年(含5年)转手交易，按照售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。

申请个人住房商业贷款时要注意的事项你知道吗？这是一个很实际的问题，因为在生活中个人商业性住房贷款已经很普遍了，所以我们也应该对此有一些了解，下面我们一起来看看吧!

1、个人住房商业贷款申请之前，我们首先要对自己的家庭经济实力做一个大概的评估，并根据评估出来的结果来确定首付和贷款的比例。一般银行审批下来的额度会小于或是等于你所申请的贷款的额度，所以为了避免到时候因为贷款的金额不足而导致房屋买不成。

2、申请个人住房商业贷款之前，我们需要对家庭未来的收入及支出做一个合理的计算。之所以说到合理就是怕如果到时出现了实际的支出多于预算的，而实际的收入又小于预算的这种情况时，会影响到个人的信用问题。所以提醒大家，在制定评估预算时要谨慎、仔细。

3、申请个人住房商业贷款之前，需要我们注意预算最高可承受的贷款额度。

4、我们注意关于首付要支付多少的问题。因为在买房之后，还要考虑它的装修、配置等费用，所以最好不要把手上的钱都用来支付首付了，最好留一点。

5、我们要注意评估所买房子的价值，然后根据房子的价值和你贷款的额度进行比较，如果你所买的房子房龄太久，那就达不到贷款的金额。我们需要注意的是：有的房子银行是不会给予贷款的，比如说拿来拍卖的房子。所以说，大家在贷款之前一定要注意这些问题，避免因为贷款不足而影响到你的购房计划。

个人住房商业贷款在办理时还是需要我们去注意很多方面的，只有这样才能申请到贷款。以上介绍的就是关于申请个人住房商业贷款需要注的事项，您可以参考一下。

5月1日，营改增后，个人二手房交易营业税也将改为缴纳增值税。

但是改了之后要怎么缴?在哪缴?缴多少呢?

在哪缴?

由于个人二手房买卖涉及的税种较多，为避免纳税人在办税时两头跑，国家税务总局暂定由地税局办理个人买卖二手房增值税的纳税申报受理、计税价格评估、税款征收、税收优惠备案、发票代开等有关事项。

地税机关代征增值税的流程仍保持原征收营业税时的流程不变。

缴多少?

新规定

根据相关规定，原来符合减免营业税条件的在营改增后依然减免增值税：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

不符合减免条件需缴纳增值税的，相应的税负将有所降低。其中，个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。如以一套购买后不满2年的住房含税销售额为100万元为例，征收率为5%。

营改增前，其应缴纳的营业税为：1000000×5%=50000元

现应缴纳的增值税为：1000000/(1+5%)×5%=47619.05元

减少的税款为：50000-47619.05=2380.95元

营改增后，个人转让其取得的商铺，以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算的依据。假设某人销售商铺，含税销售额100万元，扣除额(商铺买入时的价格)80万元，征收率为5%。

〖计算公式为：应缴税款=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5%〗

营改增前，原应缴纳的营业税为：(1000000-800000)×5%=10000元

营改增后，现应缴纳的增值税为：(1000000-800000)/(1+5%)×5%=9523.81元

减少的税款为：10000-9523.81=476.19元

存缴需要提交什么资料?

摘要：买二手相机需要注意什么?囊中羞涩啊，很想买部数码相机，苦于资金的限制所以考虑购买二手相机你可得好好看看这篇购买二手单反注意事项，可别被坑了还不知道。

【二手相机】买二手相机需要注意什么 购买二手单反注意事项

机身最好不要二手的，因为快门是有寿命的，还有就是电子产品毕竟存在故障的隐患比较大。

购买二手单反注意事项

一、你要准备的东西：

1、 笔记本电脑 ，由于测试感光元件坏点和对焦的准确以及快门次数，要事先安装好DeadPixelText软件(以下简称DPT)以及光影魔术手，如果光影魔术手看不了IExif信息里面的快门次数的话，可以用Opanda IExif (这些软件可以用百度找)

2、 读卡器 和空的存储卡，用来在测试相机时传输照片用。

3、三角尺。用来检测相机的对焦准确性。

4、红、白、黑色的卡纸各一张，用于检测感光元件坏点。

5、有条件的话带一只闪光灯用来检测相机闪光灯的兼容性和实际控制效果，以及另外一支镜头，以检测对镜头的兼容等。

6、钱。

二、出发。

三、分类检查。

仔细检查相机是否完好，有没有伤，是不是缺少零件和附件等，观察取景器及反光板，快门等等。

1、检测感光元件坏点：

首先将相机分辨率调到最高，并盖上镜头盖，设为M(手动)挡，最大光圈，手动对焦，使用镜头广角端并达到最大ISO感光度，使用不同快门速度拍摄全黑的照片并将照片输入电脑，打开DPT，将亮度高于60流明的设为噪点，高于250流明的设为坏点，就能检查了。

2、检查LCD坏点，LCD就是相机屏幕，虽然他的坏点不会影响到照片，但会影响到心情，思路啊。

用相机对着三张卡纸各拍一张，然后回看照片，仔细检查屏幕就行。

3、检查对焦的准确性

将尺子放在桌子上，然后手持相机以45度的角度对准尺子进行拍摄。要事先把相机设定到对焦点选择功能，最大光圈，去拍摄尺子上某一个刻度。然后把照片考到电脑里，如果所预定的对焦点上的那个刻度清晰，则对焦没有问题，若所对刻度模糊而前后某一个刻度清楚，则说明相机或镜头存在跑焦。为了更精确地测试，应在不同的距离，多个刻度，广角端中焦长焦端逐一测试，同时相机里的对焦点也不能放过一个(比如D80是11点对焦，500D是9点对焦)。

4、自动白平衡。

在荧光灯，日光，白炽灯，夜晚等等多个光源环境下拍摄照片，看看与实际差别大不大，若差别小，则说明相机白平衡优化出色。

5、快门次数

这个很简单，把你拍摄的第一张照片考到电脑上，用光影魔术手打开，在EXIF信息里，最下面一行就是(有时候光影魔术手显示不出快门次数，可以用Opanda IExif )。拿D80来说，若你发现快门次数很少，但机器很旧，则要小心了，因为80的快门次数在65536次后会自动清零.这样的机子别要了，太老了。

6、测光。

把相机设到P(自动)挡，最小感光度，0EV的补偿，拍摄一幅照片。、考到电脑上，看看是否过亮或过暗。同时看看暗部层次怎么样。注意三种测光都要试试。

7、镜头

转动变焦对焦环，看看是否过于松或紧，打开前盖望镜头里看，应该深黑无反光。再打开后盖，看里面的镜片组，是否有过多的灰尘或油污甚至霉斑。观察有没有光晕和气泡。斜着看UV镜反射回来的景物是否有变形，可以判断滤镜的平整度。最后看看最外面的镜片有没有划痕，滤镜两面都看看，镀膜是否完好。

8、验发票。

9、检查其他配件是否齐全，询问购买地。

四、看情况决定是否购买。

浪琴手表不用多说就知道很火了，这个品牌已经有很多年的历史了，相信大家都很熟悉，而且在价格上面也是有贵的有便宜的，那么，二手的浪琴手表值钱吗？

二手浪琴值钱吗

一般来讲二手浪琴手表的回收价格在3-7折之间，具体价格还要到二手手表回收公司做个具体评估才会知道。

二手表回收决定价值的因素浪琴表也不列外，比如保养状态、手表附件、手表本身款式稀缺状况等等都是决定二手浪琴最后价值的因素。二手手表回收能够满足一些朋友卖表的需求，也可以让手头没那么宽裕的朋友有机会获得一款喜欢又不会很贵的手表。不过，在寻找二手手表回收的商家可要留心，别被人虚报价格骗了!二手手表哪里卖，在进行交易的时候也要清楚这些交易流程，再三比较价格后再出手!

二手浪琴手表值得入手吗

二手浪琴手表值不值得入手，其实要看自己。有自己喜欢款式和合理的价格的话其实还是值得入手的。想要入手二手浪琴手表，渠道很重要，不要随随便便在外面找个小摊位就买回来了，非常有可能被骗。

浪琴这个最具竞争力的是一万元左右的表款，由于集团的优势，在万元左右浪琴的很多表款与同类型其他品牌相比，都会是首选。而在2万元这个价格，我们就可以将目标放在更多的功能上，或者是k金表壳、时标镶钻的款式。所以二手浪琴手表的价格就更低了。

浪琴名匠系列可以说是中端手表中知名度最大的一个系列，各大明星也经常上身这个系列的手表。浪琴名匠手表的造型非常经典百搭，适用的场合也很多。因为它的官方定价不高，一般都在5万元以下，性价比非常高，那么在二手市场上一般都能以很低的价格入手，一般也就是几千元到一两万元。因为二手浪琴手表的价格一般都在公价的3-6折。

买二手浪琴表划算吗

购买浪琴手表二手划不划算，这个得看自己喜不喜欢浪琴手表，另外得看您买到浪琴手表的价格是不是合理，也就是性价比高不高。其实浪琴本身是一个性价比很高的品牌，二手浪琴的价格通常以公价的3-5折。公价一万以下的二手浪琴成交居多，公价一万以下的浪琴手表几百元或者几千元就能买到，如果成色不错的话，其实是非常划算的。

浪琴手表怎么样

浪琴是瑞士较为知名的手表品牌，它价格也比较亲民，档次高于天梭和爱宝时。浪琴表不仅具有不错的防水，防震以及防磁的功效，而且造型非常优雅。特别适合男士们日常的商务会谈或者是休闲交际等。浪琴手表只采用瑞士机芯，主要是ETA机芯，浪琴表都有自己的外观风格，更凸显出佩戴者自身的特点和风格，在国内更是喜欢浪琴手表的非常多。

优雅，是浪琴的基本价值观，品牌以历久传承且不断创新的美学传统作为基础，精致考究与经典设计之间的绝妙平衡淋漓体现在每一枚作品之上，从而缔造出永恒的优雅品位。每款表的灵感都与浪琴表世家的丰富历史息息相关，彰显着优雅风格与科学大胆的技术创新。