信托资金投向房地产(精品三篇)

经数据统计显示，2014年第四季度新增地产项目规模同比下降7成，截至2015年1月29日，1月房地产集合信托成立规模仅为43.62亿元，相比去年同期的283.72亿元下降84%。虽然房地产限购松绑政策利好地产行业，但背后危机还是让信托业有所警示，及时调整了方向。

有分析人士指出，目前不少信托公司主动回避房地产类项目。一方面部分区域还存在去库存的压力，供应过剩存在行业风险；另一方面随着反腐力度加大，波及一些开发商，引发市场对地产业违约的担忧。

根据用益信托统计，房地产公司今年必须偿还2410亿元信托资金，房地产信托将要迎来新的兑付高峰势必造成部分房地产企业资金紧张。用益信托分析师帅国让认为，创纪录的信托产品将到期，让已经面临资金来源枯竭的房地产开发商雪上加霜。同时，投资者对房地产信托的需求已下降，他们担心房地产商的资金供应。

值得注意的是，2014年12月1日至2015年1月29日成立的79款地产集合信托产品，从融资方的项目所在地看，在北、上、广、深一线城市的项目仅13款产品，占比16.45%。涉及二线城市项目的则有32款产品，占比40.5%，主要集中于山东、河北、湖南、四川和云南省，成都、长沙、昆明等地的项目较多；三、四线城市项目34款，占比为43.04%。这一统计结果与之前大部分信托公司声称“只做一线城市项目”不太一致。

有分析人士指出，房地产信托成立规模的大幅下降还有一个重要的原因，优质的房地产公司现在已可以发债融资，再加上基金子公司等的竞争，因此信托不再是房地产项目偏爱的融资渠道。而中小开发商已经转向与基金子公司等资管平台合作，继续经营信托公司已经逐渐退出的领地，他们以市级和区县级平台项目为主，并且绝大部分来自中西部的三四线城市。

虽然针对房地产行业的集合信托产品成立规模大幅下降，但房地产企业有望通过REITs在今年上半年迎来直接融资时代。据媒体报道，暂停近7年的房地产REITs(房地产信托投资基金)有望在今年上半年开启试点，更有消息人士透露，中央层面已对重启房地产REITs观点达成一致，虽然还面临政策层面的限制，但有望先行放开北京、上海、广州、深圳四个特大城市成为第一批试点城市。

日前，中铁信托推介的一款50万起的信托产品被认为涉嫌是违规的资金池产品。实际上，推出此类产品并不只有中铁信托一家。业内研究员表示，虽然监管强调要清理非标资金池业务，但由于定位不明确，而且后来的口径放松，让资金池业务仍有推出的可能。

资金池产品屡禁难止

“目前，再发的资金池产品很多都是‘以新偿旧’，借新还旧，矛盾后移。”一位信托业内人士对《证券日报》记者表示。虽然99号文对信托非标资金池做出了限制，但此前还有不少信托公司的该类计划在延续。

4月初，银监会下发的“99号文”，被称为史上最严格的信托业监管风暴。其中，明确要求信托公司清理非标资金池业务。但两个月过去了，资金池产品仍未停止。据格上理财研究员王燕娱透露，目前有不少信托公司在发行资金池产品。

据了解，中铁信托、陆家嘴信托、中航信托等数家信托公司都有发行TOT类产品，不少该类产品只说明由信托公司对资金“加以集合运用”。业内研究员表示，TOT通常由母信托层面募集资金，投资于一个或多个子信托，再通过子信托投资于具体的项目之中。但如果没有明确募集资金投向，就有建立资金池的嫌疑。

据不完全统计，目前全国范围内的信托公司资金池业务整体规模约2000亿元—3000亿元，尽管受到监管限制，但仍有信托公司在开展此类业务。

王燕娱对《证券日报》记者表示，这主要还是监管口径放松导致的。虽然“99号文”明确要求清理非标资金池，但在随后的监管细则中，口径放太松了。这可能是因为信托公司向监管层反映在实际操作中要清理整改比较困难。

“99号文”曾针对信托的“非标”业务做出清理规定，要求信托公司不得开展非标准化理财资金池等具有影子银行特征的业务。对已开展的非标准化理财资金池业务，要查明情况，摸清底数，形成整改方案，于2014年6月30日前报送监管机构。但在随后的《执行细则》中，对资金池清理工作进一步明确：一是必须尽快推进清理工作，不许拖延，更不许新开展此类业务；二是不搞“一刀切”，各家信托公司要依据自身实际，“因地制宜、因司制宜”，自主自行制定清理整顿方案；三是不搞“齐步走”，不设统一时间表，不设标准路线图，各家公司要遵循规律，循序渐进，确保清理整顿工作不引发新的风险。

资金池与主动管理型产品“傻傻分不清”

资金池产品通过滚动发行将池子保持在一个适当的规模，长期滚动下来可能会使信托的风险不断积聚，期限错配容易引发流动性风险。不过也有业内人士表示，国内商业银行和信托公司打造资金池是属于将短期流动资金进行期限对接，长期使用的金融创新；属于将热钱长期化、实体化使用的努力。这实属中国金融业和实体经济的无奈之举。

业内人士表示，信托公司之所以还在发资金池产品或者是类资金池产品还有一个重要原因是，目前监管层并未对资金池业务做出明确的定义，因此在实际落实中很难对信托公司的业务进行界定，而不少信托公司也将类资金池产品归类为主动管理型产品。

所谓“资金池业务”，是指资金运用方式为组合投资的信托产品业务，其特点是资金没有固定投向，一般投向为多个领域，由信托公司自主管理。

而主动管理类信托主要指在信托资产管理中，信托公司承担了产品介绍、项目筛选、投资决策及实施等主要管理职责。按此定义，在公司已开展的信托业务中，涉及集合信托计划的运用，包括贷款信托、股权投资信托、受益权信托、证券投资信托、并购类信托等，均可归入主动管理类信托，而通过单一信托计划方式，以提供平台或通道方式为主的银行信贷资产转让、企业受托贷款、私募基金阳光化、企业股权代持等可归入被动管理类信托。

王燕娱表示，为了鼓励信托公司向财富管理转型，主动管理型信托受到监管机构的提倡并给予了政策支持。因此，不少信托公司将发行的类资金池产品归类为主动管理型产品。

对于如何辨别资金池产品，王燕娱表示，主动管理型信托产品有主要投向，至少有大的范围和备选项目。相较于资金池产品来说，信息对称。而纯资金池产品没有具体投向，有可能是借新还旧，信息不透明，风险较大，投资者在看推介材料时应注意投向，尽量避免纯资金池产品。

资金是房地产信托投资机构从事信托的基本条件。房地产信托机构筹集资金的渠道与方式与银行不大一样。

房地产信托的资金来源主要有以下五种：

一.房地产信托基金

就是房地产信托投资公司为经营房地产信托投资业务及其它信托业务而设置的营运资金。我国的信托投资公司资金来源主要有：财政拨款、社会集资以及自身留利；

二.房地产信托存款

是指在特定的资金来源范围之内，由信托投资机构办理的存款。其资金来源范围、期限与利率，均由中国人民银行规定、公布和调整。

三.集资信托和代理集资

这是信托机构接受企业、企业主管部门以及机关、团体、事业单位等的委托，直接或代理发行债券、股票以筹借资金的一种方式。

四.资金信托

是指信托机构接受委托人的委托，对其货币资金进行自主经营的一种信托业务。信托资金的来源必须是各单位可自主支配的资金或归单位和个人所有的资金，主要有单位资金、公益基金和劳保基金。

五.共同投资基金

即投资基金或共同基金，对于国内公众而言，它是一种较新型的投资工具，但在国外已有百余年的历史，并且日趋兴旺，是现代证券业中最有前途的行业，在发达国家的金融市场上，已为实践证明是一种相当先进的投资制度，并已成为举足轻重的金融工具。