套内建筑面积和房屋建筑面积【合集20篇】

有。房屋做抵押贷款担保人，买房担保人以后买房会有影响，再买房时的收入证明，必须还包括担保的按揭的月供，朋友贷款买房要做担保人，如果是一般担保承担部分责任，联合担保承担全部责任。

在担保期间申请贷款，银行会综合衡量其还款能力，需考虑偿还担保部分，贷款通过几率较小，担保期间，贷款审核通过，但贷款利息会比正常利息上浮10%～20%。

房屋抵押贷款担保人条件有哪些?

1、具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，可以作保证人。但是，不具有完全代偿能力的法人、其他组织或者自然人，以保证人身份订立保证合同后，又以自己没有代偿能力要求免除保证责任的，人民法院不予支持。

2、根据民法通则的有关规定，个体工商户、农村承包经营户是公民的一种特殊形态。因此作为保证人的公民，也可以是个体工商户、农村承包经营户。

3、可以充当保证人的包括：依法登记领取营业执照的独资企业、合伙企业;依法登记领取营业执照的联营企业;依法登记领取营业执照的中外合作经营企业;经民政部门核准登记的社会团体;经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业。

4、企业法人的分支机构未经法人书面授权提供保证的，保证合同无效。企业法人的职能部门提供保证的，保证合同无效。

5、以公益为目的的事业单位、社会团体不得充当保证人。而从事经营活动的事业单位、社会团体为保证人的，如无其他导致保证合同无效的情况，其所签定的保证合同应当认定为有效。

6、国家机关在接受外国政府或者国际经济组织提供的贷款的过程中，并经国务院批准后可以作为保证人。其他情况下不允许作为保证人。

新房购买时，很多购房者会非常关注房屋的使用面积，那什么是房屋使用面积呢？它与它与建筑面积及产权面积的区别？下面小编来为大家整理出使用面积的详细信息，供大家一起学习。

房屋使用面积是指住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可供使用的空间的水平投影面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅(堂屋)、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼(暗楼）等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。内墙面装修厚度计入使用面积。

亦指是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净地面面积的总和。也称作地毯面积。

房屋使用面积、建筑面积与产权面积的区别

根据《住宅设计规范》、《房产测量规范》的有关规定，房屋使用面积是指房屋户内实际能使用的面积，按房屋的内墙面水平投影计算，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积，也未包括阳台面积。

根据《房产测量规范》的有关规定，房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，切具备有上盖、结构牢固、层高2.2米以上（2.2米）的永久性建筑。

根据《房产测量规范》的有关的规定，房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记认定[1]。

由于城市房价居高不下，于是有人打起农村房屋的注意。但是农村房屋可以随便买卖吗？根据《土地管理法》的相关规定，农村的房屋是可以出售的，但有明确的限制。具体的限制都有哪些呢？农村房屋出售的条件：

1、农村房屋的出售对象需是一个集体经济组织的成员。

2、买房子的人需要符合宅基地申请标准；

3、所出售的房屋建造合法，符合当地标准；

4、房屋买卖需集体经济组织批准同意。

因此，如果私自向其他集体经济组织的成员或者城镇居民原则上是不允许的。那么还有哪些条件可以判断农村房屋买卖合同无效呢？

1、非法买卖。

一般在以下条款的规定的房子出售会认定无效：（1）司法和行政机关依法裁定、查封或其他形式对房产进行限制的；（2）依法收回土地使用权的；（3）房屋权属存在争议的；（4）法律、法规中规定禁止转让的其他情况。

2、房地产分离出售。

房屋是建筑在土地上的，是土地的附着物不可分离性。房屋所有权通过买卖而发生转让行为时，该房屋范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移，如果卖房人将房产和土地使用权分别卖与不同的买房人，或者出售房屋时只转让房屋所有权，则购房者可以提出买卖合同无效。

3、产权主体有问题。

和其他房屋类型一样，出售农村房屋的也必须是该房屋的所有权人。出售他人房屋的买卖行为一般无效。如果房屋的产权有多个，则需征得共有人同意才能出售。如未取得其他共有人同意，擅自出售共有房屋，则其买卖行为一般认定无效。

4、侵犯优先购买权。

房屋所有人出售共有房屋时，同等条件下共有人有优先购买权；房屋所有人出售房屋尚在租赁的，同等条件下承租人享有优先购买的权利。房屋所有人出售房屋时如侵犯优先购买权，共有人、承租人均可请求法院认定买卖无效。

如果家有农村房屋的卖房者出售房屋时一定要对此有所了解。避免由于私自出售导致房屋买卖合同无效。

砸墙往往是老房翻新不可避免的施工项目，但一些砖混结构的老房子在拆改时尤其需要谨慎。除了起到承重抗震作用的承重墙，其他墙体地面也是不能随意改动的，否则可能会造成安全隐患。

墙体改造

老房改造常常将阳台变成厨房，或者卫生间和厨房占用部分客厅，但是这种做法是法律不允许的，具体法令要求如下。

1、根据建设部发布的《住宅室内装饰装修管理办法》规定，业主禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。

2、上述规定适用于任何单位，包括城市规划行政主管部门、房地产行政主管部门、物业公司等，都无权批准和同意上述拆改活动。

3、如果业主执意这样做，使用中产生的噪音、渗水、开裂等问题，将会严重侵害邻居的合法权益。一般来说，只要邻居将侵权人诉至法院，法院会判决侵权人停止施工，恢复原状，并承担全部赔偿责任。

空间规划

老房房型多为一居室或两房少厅的格局，部分功能空间可能会特别狭小甚至缺失，空间规划成为了解决问题的办法。但业主一定要注意承重墙的养护与空间的可用性两个问题。

1、由于承重墙直接关系着整幢楼的受力能力，拆除会影响全楼的安全性，所以切勿随意拆除，翻新时也要注意它的加固与养护。

2、如果非承重墙仅为室内的分割墙，则可拆除。但若属于全楼的外立面，影响整个楼房的美观，则需在有关部门的批准下才能拆除。

3、由于老房时间较长，原房型图可能存在遗失、不清的状况，改造前应先请教专业人士，严格参照相关规定施工。任何墙体拆除后，也必须对残留部分进行修补，以免有所隐患。

购买房屋所需要的费用并不只是建筑面积与单位面积售价的乘积，还需要交纳一些国家规定的税费。国家对这些费用的收取标准有明确的规定。下面列出了各种税费的税率、收取单位及收取条件。买卖房屋买家除房屋基价外，还须交纳以下费用一、印花税：为房价的0.05%。(由税务局收取)；二、契税：为房价的4%(由税务局收取)；三、房屋买卖手续费：买卖双方各为房价的0.5%。(由房地局收取)；四、公证费：外销房买卖双方各为房价的0.3%。内销房若客户需要公证亦按此收费(若不做公证则可免收)。(由公证处收取)；五、律师费：外销房按律师事务所所定标准收取。内销房若客户需要律师亦按律师事务所所定标准收取。(由律师事务所收取)；六、委托办理产权手续费：为房价的0.3%。(被委托单位收取)；七、物业管理费：按国家及北京市规定及房屋的特殊情况收取物业管理费。

很多时候我们都会遇到房屋产权的问题，那么如果遇到要抵押房屋的情况，就需要先将房屋产权证抵押。房屋产权证抵押的流程是怎么样的？房产证抵押的条件是那些？下面我们来为大家一一解析。

房屋产权抵押流程

双方签订借款合同和担保抵押合同，然后到房管部门办理抵押登记。

一、办理现房抵押及期房抵押的须到房产管理部门提供的材料如下

1、现房抵押

（1）房地产抵押合同（夫妻双方到场签字）；

（2）房屋所有权证；

（3）土地使用权证复印件（验原件）；

（4）有资质的评估机构出具的《房产评估报告》；

（5）银行借款合同；

（6）夫妻关系证明及双方身份证复印件（验原件），独身的由户口所在地民政部门出具证明。

2、期房抵押

（1）购房预售合同；

（2）与银行签订购房借款合同；

（3）购房预交款收据复印件（验原件）；

（4）夫妻结婚证复印件（验原件），独身的由户口所在地民政部门出具的证明；

（5）夫妻双方身份证复印件（验原件）。

房产证抵押所需条件

贷款人所具备的条件：

首先，具有完全民事行为能力的自然人，在贷款到期日时的实际年龄一般不超过65周岁;其次，有北京市常住户口，有固定的住所;有正当职业和稳定的收入来源，具备按期偿还贷款本息的能力;第三，愿意并能够提供贷款人认可的房产抵押;第四，房产共有人认可其有关借款及担保行为，并愿意承担相关法律责任。

所抵押房产的条件：

房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易的条件，可进入房地产市场流通，未做任何其他抵押;房龄(从房屋竣工日起计算)+贷款年限不超过40年;所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证;抵押物所有人可以是借款人本人或他人。以他人所有的房产做抵押的，抵押人必须出具同意借款人以其房产作为抵押申请贷款的书面承诺，并要求抵押人及其配偶或其他房产共有权人签字。

根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：

在正常使用条件下，房屋建筑工程的最底保修期限为：

1、地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为五年;

3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;

4、电气管线、给排水管道、设备安装为2年;

5、装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。买尾房或现房的买房人，收房时一定要注意保修期的时限，避免错过保修时间。

低层：低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。

低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。

多层：多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-8层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。

多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。

小高层：人们一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层”。小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。

小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多。

高层：高层房屋通常是指超过10层的住宅建筑。高层建筑可以带来明显的社会经济效益：首先，使人口集中，可利用建筑内部的竖向和横向交通缩短部门之间的联系距离，从而提高效率；其次能使大面积建筑的用地大幅度缩小，有可能在城市中心地段选址；第三，可以减少市政建设投资和缩短建筑工期。

2016年3月西安路鼎新花园12号楼的居民发现物业公司在单元门口贴出启用大修基金维修电梯的竣工验收单，在业主签字一栏内附着17位业主签字，但有业主表示自己根本没有签字。那么维修基金使用程序是什么样的呢？西安的缴存标准又是什么？如果有单位滥用维修资金会受到哪些法律严惩呢？

一、大修基金使用方法

1、物业服务企业提出使用方案

2、业主委员会提请并通过

3、进行公示若无异议进行下一步

4、申请单位向维修基金管理单位提交申请

5、物业组织具体实施

二、西安大修维修基金缴存标准

业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

1、商品房（经济适用房、集资建房）

（1）多层住宅（7层以下，不配备电梯的）：60元/平方米；

（2）多层住宅（配备电梯的）：90元/平方米；

（3）小高层、高层住宅（7层以上，含7层）：145元/平方米。

2、房改房

（1）业主按照每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%；

（2）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取维修资金。

3、拆迁安置房屋维修资金交存标准

（1）多层住宅（7层以下不配备电梯）：60元/平方米；

（2）多层住宅（配备电梯）：90元/平方米；

（3）小高层和高层住宅（7层以上，含七层）：90元/平方米。

三、西安大修维修基金的使用程序

（1）授权委托：业主委员会、物业服务企业、房屋管理单位（以下简称申请单位）受业主委托，向市房屋维修资金管理中心提交书面申请。

（2）制定方案并业主确认：申请单位制定《维修和更新、改造方案》，经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主确认通过改造方案。

（3）现场查看：管理中心工作人员到小区现场查看并留取影像资料；

（4）申请列支：申请单位持相关材料向管理中心申请列支：

（5）使用款首次拨付：核准后，拨付工程款（工程预算金额的70%）至申请单位在专户银行开立的“使用账户”，“使用账户”账户内资金只能划转至施工单位。

（6）组织实施：申请单位或者相关业主组织实施维修和更新、改造方案；

（7）竣工验收：工程竣工后，物业服务企业、业主委员会、业主代表、施工单位对工程进行验收，并签署《维修和更新、改造工程竣工验收单》；

（8）使用款尾款拨付：申请单位根据工程结算费用填写《维修和更新、改造工程结算费用分摊清册》，并与《维修和更新、改造工程竣工验收单》在小区进行公示，公示期为七天，公示期满（9）若业主无异议，申请单位持相关材料到管理中心办理工程尾款申请手续，市住房保障和房屋管理局核准后，将工程尾款拨付至申请单位在专户银行开立的“使用账户”。

据悉，自2010年开始，西安在维修资金使用工作中引入了第三方审价机构，对工程造价超过1万元的项目，要求审价机构对其工程预、决算进行审核，有效防范虚设维修项目、虚增报价等资金使用风险，确保了资金使用工程造价的合理性。

四、维修基金有哪些便民服务

为方便业主交存维修资金，市房管局在西大街房产交易大厅、城南房产交易大厅、城北房产交易大厅，分别设立了多个维修资金办事服务窗口，办理维修资金归集、使用、物业保修金等多项业务。并对维修资金业务工作办理流程进行了简化，大力倡导文明服务、规范服务，提高了办事效率和服务水平。每周六西大街房产交易大厅维修资金窗口正常上班，以方便广大业主办理维修资金相关手续。

为方便业主交存，维修资金交存可采取现金、刷卡（只能刷借记卡）两种方式交存。各维修资金专户银行均支持跨行银联卡的支付交易，同时，对业主采取刷卡方式交存维修资金的，各维修资金专户银行均免除刷卡手续费。业主到各银行网点交存维修资金享受绿色通道，无需抽号、排队，专柜交存。

五、关于大修维修基金的监督管理

1、维修资金由业主大会自主管理的，应当接受所在地物业行政管理部门对其账户和资金使用情况的监督。

2、专户银行应当每月向物业行政管理部门、业主委员会核对并发送维修资金银行存款对账单。

3、专户银行应当每年至少一次与物业行政管理部门、业主委员会核对维修资金账目，并向物业行政管理部门、业主委员会、业主公布下列情况：

（1）维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（2）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（3）业主分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（4）其他有关维修资金的情况。

4、专户银行应建立维修资金查询制度，接受物业行政管理部门、业主委员会及业主对其账目的查询。物业行政管理部门、业主委员会及业主对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户银行进行复核。

5、专户银行应当向业主出具由财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用凭证。维修资金专用凭证的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。

6、维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门的有关规定。财政部门应加强对维修资金财务管理和会计核算情况的监督。

六、关于不安规定滥用维修基金的法律责任

1、开发建设单位或者物业服务企业未按规定将代收的维修资金转入维修资金专户的，由物业行政管理部门责令限期转入专户，对拒不转入专户的，处维修资金总额1%以上5%以下的罚款。

2、业主未按规定或者业主大会决议续交、补建维修资金的，业主委员会或者利害关系人可以依法向人民法院提起诉讼。

3、违反本办法规定的其他行为，按照有关法律法规的规定予以处理。

4、当事人对行政处罚决定不服的，可以依法提起行政复议或者行政诉讼。

5、国家机关工作人员在维修资金管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

如果物业公司存在伪造签名提取维修资金的情况，不仅违反了物业管理规定，也触犯了法律，涉及到一定金额构成犯罪的应负刑事责任。所以业主委员会要对物业的行为进行有效的监督，如果发现问题可以走法律程序维护自身利益。如果物业在管理上完全不承担自己的责任和义务，业主也可以通过业主委员会更换物业单位。

李女士：在长春市内购买了一套商品房，交房的时候才发现，公摊面积多算了7平方米多，开发商称房屋套内面积与合同约定的面积没有发生变化，而这个误差也是第三方测量所致，怎么办？

律师回复：房屋建筑面积产生误差的原因可能是测绘机构在预售测绘及竣工测绘时所使用的计算方式不同，属于测绘技术原因，非购房者与开发商双方的过失所致。

测绘的套内面积和约定的套内面积没有发生变化，从房屋的功能和价值角度看，购房者的购房利益并未受到损害。从公平合理和诚实信原则来看，开发商应当向购房者返还按约定房屋建筑面积与产权登记建筑面积之差。

房屋租赁已经成为我国社会生活中一项具有普遍性的民事法律行为，那么你对房屋租赁知识了解多少呢?以下是由小编整理关于房屋租赁知识问答的内容，提供给大家参考和了解，希望大家喜欢!

房屋租赁知识问答二、

问：公共租赁住房建设的户型面积有什么规定?

答：公共租赁住房可以是成套住房，也可以是以间为单位的集体宿舍或单身公寓，户型面积应以50平方米以下小户型为主，中等户型严格控制在总量的15%以内，项目平均户型建筑面积控制在60平方米左右。作为“基本住房”，要求能住得下、分得开，满足基本居住需要的空间和设施条件。

问：对公共租赁住房室内装修有何要求?

答：公共租赁住房的室内装修，严格按照《包头市保障性住房室内装修标准(试行)》设计和施工，遵循整体设计、整体装修、一次到位、方便使用的原则，在满足基本生活需求的前提下，做到环保、节约、实用、安全、舒适。

问：公共租赁住房租金水平如何规定?

答：公共租赁住房租金实行一项目一定价，根据房屋建筑面积计收，原则上不高于同时期、同地段、同品质、同类型普通商品房市场租金的70%;结合房屋的结构、装修、设施、楼层、建成年代、朝向、地段等因素，进行合理增减调节。

问：公共租赁住房租金的定价方式有哪些?

答：政府主导建设的公共租赁住房租金实行政府定价，由价格主管部门会同住房保障部门依据市场租金水平、经济社会发展水平以及供应对象支付能力等因素综合确定后报政府审批。

企业或社会机构投资建设公共租赁住房租金标准由房屋所有人会同有关部门确定后报市住房保障部门备案。

问：市场租金水平发生较大变动时，公共租赁住房租金水平是否进行调整?

答：公共租赁住房租金实行动态管理，根据住房市场租金水平、供应对象支付能力和经济社会发展变化情况等因素综合确定，租金标准实行动态管理，适时调整公布。

问：租金收入有哪些使用规定?

答：政府投资建设公共租赁住房的租金收入按照非税收入管理规定实行“收支两条线”，纳入同级国库，专项用于公共租赁住房的管理、维护和偿还公共租赁住房贷款本息。

社会机构和企业投资建设公共租赁住房的租金收入应优先用于公共租赁住房的管理、维护和偿还公共租赁住房贷款本息。

问：租赁合同期满有哪些规定?

答：公共租赁住房的租赁期限最长不超过3年。

租赁合同期满，承租人应当退出公共租赁住房。需要续租的，如承租人仍符合保障条件，可在租赁合同期满前3个月申请续租，经审核符合条件的，签订续租合同。承租人对原承租住房享有优先承租权。

问：解除租赁合同的情形有哪些?

答：承租人有下列行为之一的，解除租赁合同，收回其承租的公共租赁住房并按合同约定交纳租金，5年内不得享受我市住房保障相关政策：

◎将承租住房转租、转借的;

◎不如实申报家庭或个人住房等情况，骗租公共租赁住房的;

◎改变承租住房用途的;

◎连续3个月以上未在承租住房内居住的;

◎连续3个月以上未按期交纳租金的;

◎有其他违反租赁合同行为的。

问：公共租赁住房退出有什么规定?

答：保障对象如通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房，且达到市政府公布的人均住房建筑面积标准的，或经济状况有明显改善，不再符合相应住房保障条件的，应在规定期限内主动腾退承租的公共租赁住房。

问：违反规定有什么处罚?

答：对承租人或承租家庭采用虚报隐瞒户籍、家庭人口、收入、住房及其他情况等欺骗方式取得公共租赁住房的，承租人欠租3个月以上的，长期闲置房屋及违规转租、出借公共租赁住房的，住房保障部门应当取消其配租或承租资格，收回承租房，并将有关情况记入其住房保障诚信档案，5年内不得再次申请公共租赁住房，也不得享受我市住房保障相关政策。

住房保障部门要建立承租住房诚信档案，完善失信惩戒制度，对拒不服从退出管理的，可以依照规定或合同约定申请人民法院强制执行。

看过“房屋租赁知识问答“

房屋租赁知识问答一、

1.问：如果租赁期满后，未续约，仍继续租住是什么后果?

答：原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方均可随时解除合同。

2. 问：房客欠租，房东是否可以留置其财产?

答：房客欠租，房东可以通过诉讼或仲裁解决，但无权留置其财产。

3.问：租房前应当了解哪些情况?

答：第一，出租人是否有权出租住房，要看其产权证。第三， 该住房是否有合法的出租文件，即《房屋租赁许可证》。第三，查看房屋的实际使用条件与状况。

4.问：个人在承租房屋时，如何防范租房陷阱?

答：第一，看出租房的产权证;第二，验看出租人的身份证是否与产权证一致;第三，签订合同后，办理登记备案手续。

5.问：租赁合同未登记是否有效?

答：有效。但根据上海市的相关规定，未经登记的租赁合同，不得对抗善意第三人。

6.问：房屋租赁期间产生的物业管理费用由谁承担?

答：承租人使用房屋所发生的水、电、煤、气、通信等费用，由承租人承担;但租赁合同另有约定的，从其约定。物业管理费用，由房屋所有权人承担，另有约定的，从其约定。

7.问：房屋租赁的法律特征是什么?

答：第一，房屋所有权与使用权的分离。第二，出租人为房屋的所有权人及经出租人授权的处分权人或委托代理人。第三，出租人转让房屋的使用权，承租人以支付租金作为对价取得房屋使用权与收益权。第四，租赁的标的系不动产，属于合同约定的特定物，在租赁期满后，承租人应当及时返还出租房屋。第五，租赁双方应当签订书面的合同，约定双方的权利义务，并履行登记备案手续。

8.问：承租人是否能改变房屋用途?

答：承租人需改变合同约定的用途的，应当事先征得出租人同意。还应当符合《上海市居住物业管理条例》第三十条的规定：“住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面的同意，并报区、县房地产管理部门审批。物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质”。

所谓房产，是指有墙面和立体结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生活、学习、工作、娱乐或贮藏物资的场所。它是以居住为目的，包括地权和房权。地权就是土地使用权。房权就是房屋所有权。

大产权证是一种通俗的叫法，一般地区都称为大产权证为《产权登记备案证》，也就是房子经过验收之后，先给整栋楼办的一个产权证。大产权证办好了，才可以办理每家每户的小产权证。

小产权房不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。大产权房即“小产权房”的相对词，也就是购房者既有了《房屋所有权证》，也有了《土地使用权证》。可以合法的进行二手房交易，买的房建在合法的建筑用地上。大产权房具有占有、使用、收益和处分四项完整的权能。

概念上讲房屋产权是没有大小之分的。所谓的大小产权应该主要体现在土地的性质上,大产权的房屋均是在国有使用权的土地上修建的,已交完土地出让金的,不仅拥有的是对房屋的产权,还拥有对该房屋所占用地的土地使用年限.小产权的房屋一般是在集体等土地上兴建的房屋,土地是集体的，小产权的房屋只拥有地上建筑物部分的所有权,.一旦涉及动迁,小产权的房屋取得的只是对房屋的补偿,大产权是房屋的真正产权.满足房产的全部4项权利；使用权,占有权,交易权,收益权.小产权就是上述4项权利中的使用权和占有权.

很多购房者不能很好的区分大产权房和小产权房的意思。通用的解释一般有以下三种；

第一是把开发商取得的房屋所有权称为“大产权”，把买房人取得的房屋所有权称之为“小产权”在实际的权利行使上，两者是没有质的区别。

第二种解释：国家发产权证的叫大产权，由乡镇政府发证书的叫小产权。购房人要注意的是乡镇政府发证书的房产实际上没有真正的产权。

第三种解释：买的房再转让时，不用再交土地出让金的叫“大产权”，再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。

房屋建筑面积、使用面积等都与购房者息息相关，对于房屋建筑面积的概念和计算方式等信息购房者需要有一定的了解。

房屋建筑面积

房屋的建筑面积系指外围水平面积及水平投影面积计算，其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。

建筑面积计算规则有以下一般规定

房屋建筑计算面积时，需要注意的是：第一是房屋建筑面积计算按房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米（含2.20米，下同）以上的永久性建筑；第二、房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积；第三、房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平面积计算；第四、房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0.00m以上计算；第五、房屋所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。第六、房屋结构（如墙、柱）占用的面积，包括地下室所占用的面积，但不包括天井、墙外阳台、客观存在外楼梯等占用的面积。

一、房屋共有产权是什么意思

1、所谓土地出让收益，然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。

2、“共有产权房”，即低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。房屋产权可由政府和市民平分，市民可向政府“赎回”产权。

二、双方共有房屋产权房屋可以处分吗

产权交易进行调查的。调查产权的时候主要了解房屋的细节信息，如房龄等。网络上的信息未必准确，而房子的房龄对一些老公房尤为重要，如果房龄太大的话再贷款时会遇到很多的问题，大多数银行会为了控制风险可能只贷出6成甚至更低的贷款，而且高的贷款年限也会大大缩短，这样就会考验买家的首付能力和还款能力。再比如是动迁的房，3年之内是不能上市进行交易的。即便是先签订合同到期，过户也会有风险的。如果遇到卖家单方面毁合同，买家走司法程序也是劳民伤财，值得大家注意。购房前一定要对卖家的详细信息进行逐一核实，卖家是不是唯一的权利人，这套房屋一共有多少个权利人？如果有多个权利人，权利人是否都同意卖房了？要知道在没有得到权利人同意的情况下，房屋是不可能过户的。

当然在处分双方共有房屋产权时也应分为两种情况：

1、处分按份共有的双方共有房屋产权的时候，按照两个房屋产权者各自的份额，他们对房屋享有使用、收益和处分的权利，并且处分也是按份额分担义务。按份共有的权利双方均有权将自己的份额分出或转让，但是权利双方在不经他方同意的前提下不得擅自处置房屋，且在同等条件下另一方有优先的获得权。

2、处分共同共有的双方共有房屋产权的时候，因为两个者对房屋享有平等的权，承担共同的义务，在这种关系存续的期间下，任何一方擅自处置房屋均无效。但是在这种关系终止时，按照友好、协商的原则对房屋产权进行处理时，有协议的按照签订协议进行处置；无协议的按照等分的原则进行处置。

上面就是今天给大家介绍的有关房屋共有产权是什么意思，双方共有房屋产权房屋可以处分吗的全部知识，共有产权房屋一般可以分为：“按份共有”和“共同共有”两种形式。“按份共有”是房屋产权共有人按照各自的房屋份额对共有产权的房屋分享权利和承担义务；“共同共有”是房屋产权共有人对共有产权房屋分享权利和承担义务。

房屋过户分为继承过户，转让过户，二手房过户以及商品房过户，本文介绍了办理手续和办理费用。

房屋过户手续的办理流程

步骤/方法

继承过户流程

一、办理房产证过户手续要到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍，办理死亡证明;

二、办理房产证过户手续要到区或市公证处(原外销商品房到市公证处)办理继承权公证，房产继承分两种：一是遗嘱继承，二是法定继承。需要提交的材料有：

1、被继承人死亡证明;

2、办理房产证过户手续需要该套房屋的产权证明或其他凭证;

3、户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件;

4、办理房产证过户手续需要继承人的身份证件;

有遗嘱的继承权公证另需提交的资料：被继承人所立遗嘱(该遗嘱必须是已公证过的遗嘱，其他形式的遗嘱由于无法认定其真实性，因此暂不予采纳)。

三、办理房屋过户登记，申请人是继承人或者受遗赠人。

申请人应当向登记机构提交下列文件：《房地产登记申请书》(原件)、身份证明(复印件)、房地产权证书(原件)、继承权公证文书或者遗嘱公证书和接受遗赠公证书(原件)契税完税凭证(原件)。

四、遗赠和法定继承、遗嘱继承不同，需要支付税收。

房地产继承过户的费用

办理房地产继承过户有一些费用发生，主要是房地产继承权公证费用、房屋估价费用及房地产过户的税费：

1、继承权公证费用;

继承权公证费按照继承人所继承的房地产的评估价的2%来收取，最低不低于200元。

2、房地产价值评估费用;

根据沪价房(1996)第088号文评估费用根据房地产价值的高低不同采用差额定律累进方式来计算，

房地产价格总额(万元)累进计费率‰

100以下(含100)5

101以上至1000部分2.5

1001以上至2000部分1.5

2001以上至5000部分0.8

5001以上至8000部分0.4

8001以上至10000部分0.2

10000以上部分0.1

以上规定是对如何办理房产证继承过户手续的具体规定。

房屋转让过户的规定

投入使用的房地产买卖双方，应当签订房地产买卖合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，当事人在过户申请前应委托经市房地局认定的法律服务机构进行预审，法律服务机构对符合规定的自制合同，提出预审合格意见。市、区、县房地产交易管理机构受理过户申请后，应对买卖双方提供的申请过户资料进行审核，审核内容如下：

一、当事人提供的材料是否合法、有效;

二、申请书填写的内容与提供的材料是否一致、无误;

三、房地产的权属是否清楚，有无权属纠纷或他项权利不清的现象，是否属于《房地产转让办法》规定不得转让的范围;

四、受让人按规定是否可以受让该房地产;

五、买卖的房地产是否已设定抵押权;

六、买卖已出租的房地产，承租人是否放弃优先购买权;

七、买卖共有的房地产，共有人是否放弃优先购买权;

八、房地产交易管理机构认为应该审核的其他内容。

买卖双方当事人对于市、区、县房地产交易管理机构作出的不予过户决定有异议，可向市房地局申请行政复议，也可直接向人民法院起诉。

办理房屋产权过户的手续和费用：

1、5年内的房屋过户，需要由卖方交纳个人所得税。5年以前的不需交。

2、第一次过户要交纳1.75%的讫税(财政部门收取)

3、6元/平方米的手续费(房管局收)

4、房屋评估费按评估后总价的5‰收(评估事务所收)

5、公证费最高300元

根据以上各项费用您自己一算便知。

二手房过户

过户需要提供资料主要有：房屋所有权证、买卖双方身份证明、房屋出售方婚姻状况证明、房屋核档证明、买卖契约以及其他房屋登记机构认为有必要提供的资料等。

目前二手房买卖所涉及的税费主要有：

1、营业税(卖方)：财政部、国税总局2008年12月30日联合下发通知，二手房营业税新的执行标准从2009年1月1日至12月31日。新政对此前购房需满5年免征营业税的政策放松：个人购买不足两年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税;个人购买超过两年(含两年)的非普通住房或者不足两年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人购买超过两年(含两年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

2、个人所得税：所购房屋不满五年上市交易时收取，有两种方式，①税率20%，按财产转让所得(本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-合理费用)计征;②未能提供原购房发票的按已成交价格的1%征收。卖方承担

如果说高房价是人们置业路上的“拦路虎”，那么高公摊就成为了容易被人们忽视的“隐形杀手”。看似面积够用的房子，在去掉“让人伤心”的公摊之后，实际面积往往令人大失所望。下面讲讲“公摊面积的那些事”，为大家铲除置业途中的“隐形杀手”，安心置业。

影响公摊的因素

1、房型结构（几梯几户）

例如一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，可户数增加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减小

2、楼盘形态

一般来说高层得房率最低，小高层次之，多层则得房率较高；3.物业类型，一般来说板式得房率最高，叠式次之，点式则较低；4.公共活动区域大小，一般来说，高品质的物业多建有高挑大堂，宽敞电梯、室内车库，这些都会占用到大量公摊面积，故得房率相对较低。

注意！！公摊百分比的误差允许上下浮动3%，且这样的误差受到法律保护，购房者也只能被动的接受。2.根据购房合同的第五条规定，开发商交房时，房子总建筑面积与合同面积的误差不超过3%，误差超过3%，多出的面积由开发商无偿赠送，少出的面积，由开发商负责赔偿业主，同时可以选择退房。

【关于公摊】小心陷入这些误区

1、公摊并非越小越好对于公摊而言，如果面积太小，则公共空间，例如楼梯、大堂都会受到一定的影响。为此，公摊面积越少对于个人来说，则是好事。对于整体而言，则在美观和居住舒适度上有一定的影响。

2、高得房率≠公摊面积少

目前，由于建筑设计的提升，不少户型中都有了赠送的空间，无论是地下室、阳台还是飘窗，很多开发商会将赠送面积算入到套内面积计算，由此计算对于公摊来说，面积不光一点都没减少，相反却能获得很高的得房率。为此，高得房率≠公摊面积少。

3、零公摊都是在骗人

零公摊并不是没有公摊，而是开发商通过大面积赠送，填补公摊面积。而需要注意的是，赠送面积不写入产权，存在一定的安全隐患。

4、购房时注意公摊比

要求开发商出示公摊面积明细表，包括整栋建筑面积、整栋总套内面积等基本数据。合同里有关分摊的描述越详细，对购房者越有利。

5、公摊百分比≠公摊面积

不少销售只会告知公摊比或公摊比的区间，但实际上公摊百分比得出的程序是测绘部门测算整个小区的结果，而不是单纯的某一套房子，因此具体到每套房子的面积就会有一定的差距。了解了以上关于公摊面积的相关内容，相信读者朋友们心里对于“公摊”已经有谱了。

房产交易要办理什么手续，房子买卖手续有哪些？贷款买房有哪些手续？下面小编来为大家介绍。

（一）关于私有房屋的买卖程序

1、订立买卖合同：房产买卖双方通过接洽协商，对所交易房产的坐落位置、产权状况及成交价格达成共识之后，买卖双方即要签订一份正式的房产买卖合同。

2、接受房地产交易管理部门的审查：房产交易双方向房产所在地房产交易管理部门办理申请手续后，管理部门要查验有关的证件，审查产权，要到现场作必要的调查，并由估价人员对交易的房产进行估价。

3、立契过户，缴纳税费：房地产交易管理部门根据产权性质和购买对象，按审批权限申报有关负责人审核批准后，经办人将通知买卖双方办理立契手续。买卖双方在契约上签名盖章，并向房地产交易管理部门缴纳手续费和有关税费。

4、办理产权转移过户手续：房屋买卖双方经房地产交易所办理买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产买卖契约，到房屋所在地房地产产权管理部门办理房屋产权和土地使用权转移登记，换取新的房产证。

（二）关于已购公有住房和经济适用房买卖程序

1、卖方即取得入市资格房屋所有权人持房屋所有权证；身份证明；房屋所有权共有的，还要持其他房屋共有人同意出售的书面意见，到房屋所在地的区县房地产交易管理部门申领《已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表已购公有住房和经济适用住房上市出售征询意见表》。交易管理部门须在15个工作日内完成审查工作并作出批准或不予批准的书面决定。

2、买卖双方达成交易协议，并去房屋交易管理部门办理立契过户手续。

（1）房屋获得上市批准后，卖方即可通过上网、托熟人、登广告、委托代理等方式找到买主，买卖双方协商确定成交价格，签订书面合同。

（2）双方持买卖合同和相关证件及材料到交易管理部门办理立契过户手续。卖方须提交房屋所有权证或确权证明；身份证或其他有效身份证明；房屋所有权共有的，其他房屋共有人同意出售的书面意见；交易管理部门批准上市出售的书面决定。买方须提交本市的身份证或其他有效身份证明；外省市个人还须提交有关部门批准的购房证明。

（3）交易管理部门自受理之日起25个工作日内完成审查工作（含对申报的买卖成交价格明显低于届时正常市场价格水平的，采用两种以上评估方法进行的评估），并按照有关规定，计收有关税、费、收益，完成立契过户手续。

3、买方办理房屋所有权证。买方持买卖合同、立契过户的相关材料、卖方的房屋所有权证复印件到区县土地行政管理部门申请办理土地出让手续，并按房屋买卖成交价的3％交付土地出让金。

4、办完上述手续后，持立契过户、土地出让金已缴纳的证明等文件及规定的其他证件，到房屋所在地区县权属登记部门申办房屋所有权证。

（三）按揭贷款买房需要哪些手续?

1、与开发商签订购房合同。

此时需要注意审查开发商是否具有“五证”：《国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证商品房销售(预售)许可证》。

2、缴付首付款，注意保存首付款收据。

3、到银行填写《个人房屋贷款申请表》。

开发商一般都会与一家或几家银行签订合作协议，因此到与开发商有协议的银行办理按揭贷款协议，这样手续会方便些。带齐首付款收据、《商品房买卖合同个人房屋贷款申请表》。

4、银行审查按揭贷款申请。

银行的信贷人员对申请人提交的材料进行审查和逐级审批，如果认为符合银行的贷款条件，会通知申请人签订《个人房屋按揭贷款合同》，合同期限不超过30年。

5、到房管局办理《房屋他项权利证》，用以证明此房产上有银行的抵押权。到公证部门办理产权抵押公证。到保险公司办理房屋保险。

以上手续银行一般会代办。

6、开立账户。

选用委托扣除款方式还款的客户需与银行签订委托扣款协议，并在贷款行指定的营业网点开立还款专用的储蓄存折账户或储蓄卡、信用卡账户。同时，售房人要在贷款行开立售房结算账户或存款专户。

7、支用贷款。

经贷款行同意发放的贷款，办妥有关手续后，贷款行按照借款合同约定，将贷款直接转入借款人在贷款行开立的存款账户内，或将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。

8、按约还款。

借款人必须按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息，否则银行可以依法收回房屋。

9、偿还完毕贷款。

贷款本息结清后，注销抵押登记，购房者就成为房屋的真正所有人了。

（四）住房公积金贷款买房子需要什么手续有哪些程序?

住房公积金是发放职工住房抵押贷款的资金来源，凡按时足额缴存住房公积金一年以上连续缴存无欠缴的职工，在购买已经住房公积金管理中心审核立项准予发放个贷的住房时，可以申请政策性住房贷款。

职工住房公积金抵押贷款的申办程序是什么?

第一步：有购房意愿的住房公积金缴存职工，向所购房屋的售房单位(开发商或组织实施集资建房的单位)询问，如该项目为经住房公积金管理中心认可的住房公积金贷款项目，则可向售房单位提出住房公积金贷款申请。

第二步：借款人准备以下资料交售房单位，由售房单位核实其是否为住房公积金缴存人：

第三步：到经办人员通知的地点签订借款合同并办理个人住房贷款保险，由承办住房公积金贷款业务的银行进行贷款审查。

第四步：办理个人住房贷款抵押登记。

第五步：住房公积金管理中心对所有贷款资料进行最后审核后，通知承办银行放款。

职工住房抵押贷款期限是多少?

职工住房抵押贷款的期限为：贷款期限最长不得超过20年(也有地方规定不超过30年)，且贷款期限加借款人年龄最长不得超过法定退休年龄。

职工住房公积金抵押贷款额度是多少?

根据可贷款额度和最高限额，确定实际贷款额度。

贷款最高限额住房公积金管理中心每年年初公布同时贷款额度不得超过购买一套住房费用总额的70%。

可贷额度=(贷款当月借款人及其同户家庭成员住房公积金月工资基之和)*30%*12(月)*贷款期限(年)

职工住房抵押贷款年利率是多少?

5年以内(含5年)：4.50%;5年以上：4.95%。

政策性抵押贷款利率随人民银行利率的调整而调整。

职工如何偿还住房抵押贷款?

1、贷款本息采用按月等额本息法或按月等额本金法偿还。

(一)按月等额本息法

月利率×(1+月利率)贷款期限(月)

月均还本息=贷款额×(1+月利率)贷款期限(月)-1

其中：月还利息=贷款余额×月利率月还本金=月均还本息-月还利息

(二)按月等额本金法月还本息=月均还本金+月还利息

其中：月均还本金=贷款额÷贷款期限(月)月还利息=贷款余额×月利率

2、借款人应从发放贷款后次月起按时将还款资金足额存入个人还款帐户(单位代扣款的由单位每月从个人工资中扣出)，如当月未能及时还款，则次月存入的资金除含每月正常还款外，还应包括罚息部分。

3、月超额还款或提前还款，按实际贷款余额计收利息。

4、贷款清偿完毕后，应到承办银行及住房公积金管理中心办理贷款清偿证明，凭此证明到房地产交易所办理解除房屋抵押。如系提前还款，还可凭此证明到保险公司按实际贷款期限退保。

（五）最新二手房交易流程

(1)买方咨询：买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

(2)签合同：卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

(3)办理过户：买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

(4)立契：房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

(5)缴纳税费：税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

(6)办理产权转移过户手续：交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

(7)银行贷款：对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

(8)打余款完成交易：买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

房东在卖二手房时难免因为不知道房子如何定价而苦恼，有的房东即使一再降价，却依然很少有人问津。其实，卖房定价除了根据房屋的实际情况，还需要掌握买房者的购房心理。良好的技巧可以让购房者觉得获得了更多的优惠。

让价格看起来更低

大家知道，在商店里买东西的时候，1.99元几乎与2元的价格所差无多。但是商家仍然喜欢使用这种小把戏，因为有充份的证据能够证明，这种方式在面对消费者时相当有效。

当我们看着价格，我们做判断的时间只是一转眼的工夫。由于读写是从左到右，我们的判准就停在眼睛所见的第一个部分。有专家解释道。

例如你打算卖出价值8,000元的二手车，你应该将价格定于7,999元。潜在的买家先读到7之后，会将价格钱解得比实际价格更加便宜。

此外专家也建议你，也许在开始时先将价格定为8,222元，迅速然后把价钱调降到8,111元，因为根据一项价格比较的研究发现，如果左边的数字相同之时，买家将会开始注意到右边的数字。

这时候当数字从2降到1时，买家会感觉这样的折扣比9降为8还要更多，虽然实际上的差价是一样的。

影响买家的出价

当购房者参观你的房子时，在他们的心中都设好一个他们意向价格。好消息是你能够影响这个数字。有教授指出，你首先开出的价格，应该要比你愿意接受的底价还高。

假如你先开出一个高价，对方通常会用来作为他们出价的依据。但是请记得，如果你开出一个难以置信的高价，这招的效果将会大减，还不如你一开始就设置一个比较合理的价格。”

另外，你也能用其他方式影响买家心裡愿意的出价，例如分享附近同类型房屋的售价，但是只有在你的价格比别人更好的时候，你才适合使用这个招数。

适当调降价格

对于卖家而言，任何一个买家都是至关重要的，如果你想快速出售，也许你可以考虑将价格作一点调降。假设你最初开价595,385元，后来将价格降低为578,495元，潜在的买家也许不容易领悟出差别何在。

专家指出，你应该尽可能让当中的算数变得更容易，因为太困难的计算很难让买家体会到你的降价。你可以直接指出折扣的数字，或是从595,385元降价到580,385、或575,385元，这样购房者就更容易理解到他省下多少银子。

大家都知道买房选朝向特别重要，也知道什么样的朝向好，什么样的朝向不好。

但是还有一个问题就是，你不可能让房子里面所有房间的朝向都是好的，比如所有的房间都朝南，或者所有的房间都南北通透，这样的房子是没有的。

那么房屋内部朝向应该如何取舍呢？哪个房间最应该有最好的朝向呢？我们常说的坐北朝南，指的是什么样的房子呢？

今天就来好好说说这个问题。

先说说房屋朝向可能会影响到哪些方面。

朝向当然是会影响阳光进入室内的角度了，进而影响通风、节能、噪音等。

一是采光。

即建筑物墙面上的日照时间和日照面积，同时它们也决定墙面接受太阳辐射热量的多少。

二是通风。

主导风向对冬季室内热损耗程度及夏季室内自然通风影响很大，因此选择建筑朝向，应在考虑日照的同时注意主导风向。

三是节能。

朝向好的房屋太阳直射角度更大，采光面更多，照射时间更长，冬天更节能保暖。

四是噪音。

房屋朝向好不好，还与房屋周边的环境有关系，比如周边有公园和旁边有马路的房子，房屋面向大马路还是面向花园湖泊，噪音会大有不同。

那么，整个房屋内所有房间的朝向应该如何取舍呢？

一般来说，客厅是活动最多的区域，如果要采光，肯定是第一位的。而相对的厨房、卫生间，就不那么高要求了。如果一定要取舍，那朝向的优先顺序应该是客厅、卧室、卫生间、厨房，具体如下图：

客厅朝向

客厅是一套住宅中使用率最高，使用人数最多的房间。客厅的朝向以南向为最佳方向。客厅朝南，冬天可以晒进太阳，在夏天凉风习习。

卧室朝向

对于一居室的小户型，其卧室的朝向自然是与房子朝向保侍一致，以南向为最佳朝向。

如果卧室有二、三间，其朝向就会有所不同。此时要尽量保证主卧室的朝向，以南向为佳，但最好不要靠外墙。其他卧室朝向为东南、东、东北也可。最好不要选朝西卧室。如果是两居室或三居室，有一间卧室朝向北方尚可。

厨房朝向

由于本身会产生油烟，因此，室内空气最需要与外界经常保持交换。由于厨房的油烟产生量大，形成时间短，靠自然通风难将其在短时间内排出，所以一般会用抽油烟机或是排气扇向外排气，厨房最好不要选择北向。

卫生间朝向

一般较潮湿，易滋生病菌，因此要保持采光、通风、最好避免选择西向的卫生间。

总结一下，我们当然是希望能让所有的房间都能通风，都能晒到阳光，但是在各种条件限制的情况下，也应该有所取舍。

那朝向本身的优先顺序又是如何呢？

从朝向本身上看，房间朝向的优劣顺序为正南、东南、东、西南、北和西，如图所示。

此外，房屋的朝向跟地域、地形、风向、周边道路走向等都有关系，比如不同地区的人也会偏爱不同的朝向。举几个例子：

最后还要提醒大家，并不是所有南向的房子都意味着有好的采光。你要看你买的那栋楼南边有没有楼，没有楼最好，这样买低楼层都可以，毕竟楼层越高价格越贵；如果有楼的话，你的楼层就要往上选了，还看两栋楼的楼间距大不大，楼间距越小楼层就要选得越高，避免受到其它建筑物的遮挡。

二手房交易中，有一项费用占据了房款之外的很大一部分的支出，就是个人所得税。一般来说，这项税费是由卖方支付，但是大多数情况下，卖方都会将费用通过房款转嫁给了买方。其实，在一些情况下，个人所得税是可以免征。

第一种：满五唯一免征

“满五唯一”是指所购房源必须符合两个条件，“满五”是指房屋产权人拥有房屋的时间等于或超过5年；“唯一”则意味房主以家庭为单位所有家庭成员名下在该省份内，登记在房产局系统里的有且只有这一套房子。

具体的判定标准：

1、商品房、经适房两种房产以契税发票填发的日期或者房产证登记的日期为准；

2、已购的公房只需满足三个条件中的一个即可：据房产证填发日期满五年；据原始购房合同签署日期满五年；据第一笔购房房款的收据日期满五年。

第二种：继承房产免个税

房屋产权的所有人死亡，对于依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人，继承所得房产是可以免征个人所得税的。但是如果继承房产后出售，则需要按照房产证的时间界定是否“满五唯一”来决定征收个人所得税。

第三种：无偿赠与直系亲属免征

将房产无偿赠与直系亲属（父母、配偶、子女），免征增值税和个人所得税。

第四种：无偿赠与非直系亲属，满五唯一免征

将房产无偿赠与非直系亲属，视同买卖，个税正常缴纳（满五唯一免征）。

第五种：离婚析产所得房产免征

对离婚房产分割，如果一方放弃房屋归另一方所有，属于将房屋产权无偿赠与配偶不征个人所得税。