开封最好的房地产(通用20篇)

草编是我国的传统手工艺品，勤劳智慧的劳动人民在生活和劳动中创造了它，普普通通的麦秸花草在一双双巧手的编制下变成了精美多姿的艺术品。

开封草编在北宋时期已十分兴盛。闹市街头，市井小巷，农村庄园随处可见。由于草编织品源于生活服务于生活，千百年来一直流传下来。开封草制品厂的成立更使开封草编走上了专业化、机械化、艺术化、的发展道路。主要生产各种麦草工艺品，产品有草提篮、草手袋、童篮帽、各种工艺草帽和麦草工艺品、十二生肖、艺术挂屏、工艺脸谱、汴梁八景应有尽有、造型优美、做工细致精巧、形象丰富逼真、富有立体感，远销世界五大洲六十多个国家和地区。

开封草编曾连续两届荣获“河南省工艺美术百花奖”多次被评为民间工艺大奖。我们将继续用自己优美的形象装扮人们美好的生活。

目前的房地产电商平台有很多，每家平台都有各自的优势。有需要买房或者卖房的朋友们可以通过一些房地产电商平台来实现，这些房地产电商平台会全程跟进，给你满意的服务。这样自己可以省去很多时间和精力，花费上也可以减少。

房地产电商是互联网高速发展的环境下出现的一种房地产经理代理机构的全新盈利模式。相对于传统的房地产经营模式,房产电商整合了房产平台，网上预约看房，线下支付。房地产电商用最快速的网络营销方式，数据量最大的客户资源等为消费者带来省时、省力、省心、省钱的房产交易，这是时代发展的趋势。

温馨提示：买房是件大事情，网上看了房型还需到现场实地考察再做决定。

房地产销售技巧和话术的第五大要领：信任自己的房子

每个房子都有优点和缺点，切不可因为缺点就不信任自己的房子。你不信任自己的房子，你的底气就不足，客户就会察觉。把房子当成自己的孩子，孩子总是自己的最好。有了这种情绪，你就会做得很好。这是重要的房地产销售技巧

房地产销售话术的第一要领：将最重要的卖点放在最前面说

根据首因效应这个销售心理学的理论，最先和客户介绍的卖点将获得最有效的效果，也将获得深刻印象。因此，要把楼盘最显著的卖点放在最前面说。

房地产销售技巧和话术的第六大要领：学会描述生活

很多销售人员习惯于干巴巴地介绍楼盘，什么多大多大的面积等等，这样很难激发客户的购买激情。要运用形象描述的销售技巧，将客户的居住的美妙情景画在客户心中，这样客户才

房地产销售技巧和话术的第八大要领：结尾要有亮点

要将最重要的放在开头，但也不要忽略了结尾，不能虎头蛇尾，因为还有个近因效应，客户还会对最后听到的形成较深刻的印象。可以把一些不太重要的东西放在中间说，而结尾的时候要留一些亮点，戛然而止让客户余香满嘴、激动不已。你的介绍结束，客户就应该有购买的激情。房地产销售技巧和话术就像做一篇文章，要做到 “凤头、猪肚、豹尾”。

房地产销售技巧和话术的第七大要领：善用数字

尽管数字是干巴巴的，但是它却有让人相信的妙用。将楼盘的各种数据熟记于心，对客户介绍的时候信口拈来，不仅会让客户相信你的楼盘，也会让客户相信你很专业。这一点和上一条房地产销售技巧并不矛盾。

房地产销售技巧和话术的第三要领：认真倾听

不要一见到客户就滔滔不绝地介绍，要先倾听，了解客户的想法，特别是要学会销售提问，打开客户的心扉，你才知道应该怎么说。

房地产销售话术的第四要领：见什么人说什么话

尽管都是买房子，但客户的动机和关注点是不同的，居住的人关注舒适性，投资人关注升值性，给子女购买的人关注教育环境等等。不要对规定的房地产销售话术照搬照抄，见什么人说什么话的房地产销售技巧。

房地产销售技巧和话术的第二要领：形成客户的信任心理

只有信任才能接受，信任是房地产销售技巧的基础。信任可以分对楼盘的信任和对人的信任，这两点都不能疏忽。大家应该学习一些如何证实产品的销售技巧.

活跃和发展本市房地产市场，必须以房地产市场的规范运作为前提。对于房地产转让交易的收费标准，上海有着比较严格的规定。房地产转让是指房地产权利人将其依法拥有的房地产转移给他人的行为，一般有几种方式：(一)买卖;(二)交换;(三)赠与;(四)以房地产抵债;(五)以房地产作价出资或者作为合作条件，与他人成立企业法人，房地产权属随之转移。

房地产转让方式中交易手续费如下：

1、一般标准内销商品房首次交易手续费按交易双方各支付房价的0.08%;外销商品房、标准内销商品房首次交易手续费由受让方支付房价的0.5%。

2、存量房地产交易以及以房地产抵债的，由受让方(或债权人)支付房价的0.5%。

3、房地产交换，由交换中支付差额的一方按差额的0.5%缴纳。

房地产转让中，为了体现对国有企业改革及现代企业制度改革的支持，凡经企业主管部门。国有资产管理部门批准的，以房地产作价出资或者作为合作条件，与他人成立企业法人或者因企业兼并、合并，房地产权属随之转移的，不收交易手续费。另外，凡经有关部门认定的房地产赠与的，不收交易手续费。

如发现转让当事人申报的价格明显低于正常市场价格的，交易手续费应当按照具有资质的房地产估价机构评估价格计收。市、区、县房地产交易管理机构收费时必须使用由上海市财政局统一监制的房地产交易手续费专用收据。市、区、县房地产交易管理机构除按规定收取交易手续费外，不得再向房地产转让各方以“咨询费”、“服务费”等各种名目收取其他费用。

在我们平时生活中经常可以看到有人喝奶茶，奶茶是大家都非常喜欢的一种饮品，奶茶口味甘醇，还有一定的营养价值，奶茶都是有一定的保质期的。

奶茶能隔夜喝吗

冰箱保存没有问题。

隔夜冷藏存放的消毒奶只需加热煮沸即可，不要将其反复煮沸，但是常温保存的牛奶隔夜一般会变质，因为奶茶最好的保存方法就是放在冰箱里冷藏保存，不需冷冻，而且第二天再喝奶茶时，也只需要放微波炉中热一下就可以了，明火煮热也只需要加热煮沸即可饮用，不要反复加热煮沸。

奶茶没开封隔夜能喝吗

未开封的没有变质可以喝的，前提是冷藏的很好。

1、如果奶茶没有开封，而且天气的温度比较的低的话，那么是可以饮用的，如果奶茶已经开封，没有做过任何保鲜处理放置了一夜尽量是不要饮用。

2、奶茶能不能隔夜喝要看具体情况，如果奶茶保存得当，没有变质，是可以隔夜喝的，如果奶茶已经变质坏掉了，就不能喝了。如果奶茶没有开封，而且天气的温度比较的低的话，那么是可以饮用的，如果奶茶已经开封，没有做过任何保鲜处理放置了一夜尽量是不要饮用。

奶茶放久了会怎么样

研究表明，最主要的变化是茶多酚的进一步氧化，颜色加深。一杯清澈碧绿的茶水，尤其是在气温较高的情况下放置久了，会失去绿色，增加黄色的程度。这是茶水中的茶多酚氧化形成黄红、红褐色的氧化产物，主要是茶黄素、茶红素、茶褐素等。这些产物是无毒的，不会对人体产生危害。

隔夜奶茶有什么危害吗

隔夜奶茶不会对人体产生危害。

如果奶茶没有开封，而且天气的温度比较的低的话，那么是可以饮用的，如果奶茶已经开封，没有做过任何保鲜处理放置了一夜尽量是不要饮用。

房地产一直都是一个热门投资领域，也是很多中国老百姓特别热衷的投资项目。房地产投资误区有哪些?这也是很多人比较关注的问题，投资理财的误区有哪些?下面小编为您总结一下。

误区一：开发商承诺的收益越高越好

业界人士在接触客户过程中感触最多的是，很多客户都有一种误区：把理财当成致富的门路，只关注单一产品的收益率大小。而据业内人士介绍，理财是一种理性投资，是对财富的长远和全盘规划，不能只单一地注重某一产品的收益率。所以，理财专家认为，个人首先要明确理财目标，根据自己承担风险的能力制定理财计划，更重要的是应认识到，理财绝不是暴富的途径，不能只看收益。

误区二：不了解产品盲目投资

理财市场上新产品层出不穷，这更要求投资者一定要充分了解产品，这样才能选出适合自己的产品。但是，相当一部分投资者在买完产品后，收益、期限、权利、义务一概不知，这种投资是对自己的非常不负责任。当自己对产品不清楚时，就应咨询专业人员。只有了解产品才能根据自己的实际情况有的放矢。

误区三：为高回报忽略安全性

没有人能说自己选择的投资绝对正确，明智的做法就是对不确定情况想得多一点。是投资就会有风险。目前，市场上出现的很多投资型项目，利用经营公司统一经营管理，来帮助业主达到投资利益最大化。但投资者往往忽略经营者经营不力，承诺的高额回报无法兑现，给投资人带来致命打击。因此，专家提醒，面对种种诱人的承诺，投资者不能为高回报的诱惑而忽略安全性的考量，除了项目本身的潜力外，投资项目所属公司的实力和信誉最为关键。一定程度上而言，衡量一项投资价值的前提条件，不是过高的期望收益而是所将担负的风险程度。

误区四：时间越长收益越大

细选产品，择优出击，选择最适合自己的产品，每个人的理财规划将执行得更轻松。目前市场上出现的这类投资理财产品属不动产投资，业主要考虑其流通和变现能力。也就是其退出机制的设计。如第一城项目中规定，3年之后，对于那些不愿意继续委托出租，而希望收回投资的业主，可将物业转售给第三方或经营公司，让投资者全身而退，中欣戴斯的退出年限有3年也有2年;郁金香温泉花园度假村则是2年，而这些都可有效地降低投资者的风险。

房地产销售技巧和话术是能否建立喜好直接决定销售成功与否。下面是小编为大家带来的做房地产销售技巧，欢迎阅读。

房地产销售话术八大要领

房地产销售话术的第一要领：将最重要的卖点放在最前面说

根据首因效应这个销售心理学的理论，最先和客户介绍的卖点将获得最有效的效果，也将获得深刻印象。因此，要把楼盘最显著的卖点放在最前面说。

房地产销售技巧和话术的第二要领：形成客户的信任心理

只有信任才能接受，信任是房地产销售技巧的基础。信任可以分对楼盘的信任和对人的信任，这两点都不能疏忽。大家应该学习一些如何证实产品的销售技巧.

房地产销售技巧和话术的第三要领：认真倾听

不要一见到客户就滔滔不绝地介绍，要先倾听，了解客户的想法，特别是要学会销售提问，打开客户的心扉，你才知道应该怎么说。

房地产销售话术的第四要领：见什么人说什么话

尽管都是买房子，但客户的动机和关注点是不同的，居住的人关注舒适性，投资人关注升值性，给子女购买的人关注教育环境等等。不要对规定的房地产销售话术照搬照抄，见什么人说什么话的房地产销售技巧。

房地产销售技巧和话术的第五大要领：信任自己的房子

每个房子都有优点和缺点，切不可因为缺点就不信任自己的房子。你不信任自己的房子，你的底气就不足，客户就会察觉。把房子当成自己的孩子，孩子总是自己的最好。有了这种情绪，你就会做得很好。这是重要的房地产销售技巧

房地产销售技巧和话术的第六大要领：学会描述生活

很多销售人员习惯于干巴巴地介绍楼盘，什么多大多大的面积等等，这样很难激发客户的购买激情。要运用形象描述的销售技巧，将客户的居住的美妙情景画在客户心中，这样客户才

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能被感染。

房地产销售技巧和话术的第七大要领：善用数字

尽管数字是干巴巴的，但是它却有让人相信的妙用。将楼盘的各种数据熟记于心，对客户介绍的时候信口拈来，不仅会让客户相信你的楼盘，也会让客户相信你很专业。这一点和上一条房地产销售技巧并不矛盾。

房地产销售技巧和话术的第八大要领：结尾要有亮点

要将最重要的放在开头，但也不要忽略了结尾，不能虎头蛇尾，因为还有个近因效应，客户还会对最后听到的形成较深刻的印象。可以把一些不太重要的东西放在中间说，而结尾的时候要留一些亮点，戛然而止让客户余香满嘴、激动不已。你的介绍结束，客户就应该有购买的激情。房地产销售技巧和话术就像做一篇文章，要做到“凤头、猪肚、豹尾”

房地产销售技巧—户型推荐技巧

1、 初步确认客户需求产品(住宅、商铺);

2、 大体介绍项目产品及其面积段，并告知客户其所需产品在项目中的比重;

3、 向客户推荐两套左右的同面积段房型;

4、首先详尽解说房型的优点，切入点：房屋结构(框架或框剪)、入户花园或入户门的朝向及便利性、层高、得房率、主要功能区域的朝向(客厅、主卧、阳台)，采光、南北阳台(及其计算方式)、空调机位位置及数量、户型全明、私密性、飘窗及其特点优势、主卫和次卫及其干湿分离程度、窗户及玻璃、进户门等使用优质材料的优势、客厅朝南或客厅朝北的优势解说、餐厅与厨房的便利性、北阳台改建的建议、户内的动静分离(整体功能区域的布置)、户内的南北通风(各房之间的门厅对称情况分析)、整套户型的评价及与其他产品的对比评价(实用性、景观、功能、布局等);

5、解答客户对于房型的看法及问题，常见问题：入户门的朝向位置、主要功能区域的朝向(客厅、主卧、阳台)、功能区域之间的过道浪费面积、主卫生间的采光及通风、功能区域布局的不合理性(餐厅等)、功能区域面积过小(如次卧、厨房、卫生间)、通风问题、噪音问题、空气污染、防水处理办法等;

6、 重新引导客户的需求房型，为客户的真正需求做进一步的分析与说服;

7、 说服交谈过程中再次重复强调该户型的主要优势，强化客户意识，去除抗性;

8、 最终令潜在客户最大程度上的认可置业顾问所推荐的房型

很多的房产投资者一直在问一个问题，假如我们国家的房产崩盘了，谁将获得最大的预期年化预期收益呢？从表面上看这个问题比较片面，但仔细一下确实有一定的道理，因为我们知道再整个房产战略中，最大的是政府。难不成最大的预期年化预期收益者是我们的政府。

介绍

房地产泡沫破灭的后房价会跌多少？

房地产泡沫破灭谁受益？

房价下跌，首先影响的就是与房地产紧密联系的钢铁、水泥、建筑、交通行业，包括地方政府的土地出让财政收入也会受很大影响。从短期来看，这种影响会波及与这些行业相联系的其他行业，造成一定程度的社会阵痛，但是从更长远的角度来考虑，这对国家经济的发展、人民生活幸福指数的提高有很大的利好。

毕竟，房地产只涉及到“衣食住行”的一个方面，其相关波及范围也有限。

更重要的是，房价泡沫破灭后，更多的资金会回流向实体经济，只要房价破灭不会导致实体经济崩盘，经过几年的酝酿，实体经济中一些面向未来需求、市场预期良好、急需资金的新型高新技术产业会得到蓬勃发展，并在未来的市场中大量盈利。

可能预期年化预期收益的四项

1、黄金，毫无疑问是黄金，如果楼市下跌，资金会转向安全的资产，首选是黄金，以及其他有色金属。

2、农业，农业是国民经济的基础，是管吃饭的，这个底线是要保住的，但这个受国家管制。

3、食品以及烟酒类，这种需求是刚性的，有钱没钱都要买，有可能买的更多。

4、电子商务也有可能，因为这个可以降低商品价格，同时减少企业成本。

很多人问这个问题是想当房地产破裂之后，选择这些行业大赚一笔，着实有远见，但是要想看到房地产崩盘还需要很久或者根本看不到，毕竟咱们的政府是不想房地产崩盘的，您说呢？

口红开封2年后不可以继续使用。口红的保质期一般都是在三年左右，但根据不同的品牌，会有不同的保质期。一般口红开封后，与氧气以及周边环境接触后，保质期会缩短，一般未开封的口红，在三年内是没有任何问题的，但开封后可能会缩短至两年，尽管口红表面看起来没什么不同，但其内部已经发生变质，不建议继续使用。

口红变质后可能会出现溢出液，存放在高温、潮湿的地方，会导致口红品质变差，进而出现溢出液；也可能会出现油臭味，口红所含的成分，发生酸败氧化现象，所以会有油臭味。

口红一般是存放在阴凉且干燥的地方，且不能有阳光直射或者放置于高温区域。而且使用后要及时将盖子盖紧，尽量减少口红与周边环境的空气接触，以此最大程度的保养口红。

“请于12月31日前缴纳2016年度个人住房房产税税款。”上海市国家税务局、上海市地方税务局近日发布一则微博提醒本市房产拥有者。

消息出，部分市民讶异，“这恐怕是房产税正式落地的信号”，一些居民甚至根据这则通知里的一些细节，就此认定，“房产税税率已经敲定，预计将在全国铺开”。

事实究竟是怎样的呢？

记者调查后发现，此税非彼税。

上海市国家税务局微博中所说“个人住房房产税”并非大家认为的“房产税”——而是上海在2011年便开始的房产税试点。

上海国家会计学院博士葛玉御告诉记者，中国推行的是“房地产税”，而不是外界说的“房产税”。而房地产税的推行，只会“迟到”，却不会缺席。

诚然，房地产税是一个民生话题，全国推行究竟还有多远？

在葛玉御看来，考虑到房地产税立法尚未达成共识，开征房地产税所需的条件尚不健全，现在不是实施房地产税的最佳时候，“房地产税在5年后真正推出可能更靠谱”。

上海市民该怎么缴房产税

2011年1月，上海市和重庆市同时开展对个人住房征收房产税的试点。

记者了解到，上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法规定，合并计算的家庭全部住房面积人均超过60或等于60平方米的，要对新购住房超出部分的面积征收房产税，税基暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率暂定为0.6%。如果该住房的市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。

其中，房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

《房产税暂行条例》中明确规定，“个人所有非营业用的房产，免纳房产税。”也就是说，征收的房产税主要针对企业拥有的房屋或出租等形式的经营用途的房屋，针对个人住宅的房产税还没有开始进行全面征收。

条款比较生涩，举个例子。

以上海试点的情况，假设一个三口之家已有一套住房面积为180平方米的房子，那刚好人均60平方米，现在又新购一套80平方米总价100万的房子。那么按照相关规定本地户籍：新购房屋属于家庭第二套以上，计税价格为交易价格70%，税率为0.6%，低于平均价格2倍的0.4%。免税额为人均60平方米(含60)。那么，这户家庭一年应缴房产税为100万×70%×0.6%=4200元。

记者了解到，除了人均面积小于60平方米减免的情况之外，上海居民家庭在“新购一套住房后的一年内出售该家庭原有唯一住房”等5种情形可以免征房产税。

据《国际金融报》记者了解，纳税人于每年5月、11月两次缴纳房产税，所以不少地方税务局会在这两个时间节点发布类似《通告》的公文，提醒广大纳税人及时在申报期内缴纳当期应纳税款，并补缴以往欠税。

文首的那则微博，正是上海市税务部门每到年底发布的“催缴”通知。

其它城市市民为何也担心

只是由于“房产税”话题太过敏感，2011年后，每次上海市发布缴税通知，都会引发相关话题讨论。

其实，发慌的不仅仅是上海市民。

家住南京的张小姐在前几日被朋友“告知”，要开始征收房地产税了。

“特别突然，当时周边的朋友都说，上海已经开始征收，后来不放心打电话询问相关部门才发现是一场乌龙。”张小姐告诉《国际金融报》记者，前几年说房地产税试点扩容，推测南京榜上有名，所以大家都很敏感。

一位成都房地产人士告诉《国际金融报》记者，11月1日，成都市地税部门发布的一则“关于做好房产税纳税工作”的通知，在当地同样引起市民的讨论。他告诉记者，通知中明确，“房产税征收是依照房产原值为计税依据的，以房产原值一次减除30%后的余值，按1.2%税率计征；以房产租金收入为计税依据的，按12%税率计征”。

“通知发出后，成都市民都在传房产税‘落地’。”该人士告诉记者，因为传得沸沸扬扬，成都市地税部门通知发出的第二天不得不公开辟谣。

记者了解到，成都市地税部门相关人士对外强调，这则通知针对的是非个人的经营性用房征收房产税，并非新政，而是根据1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》所规定执行的。依照条例，房产税按年征收，由纳税人于每年5月、11月两次缴纳，2016年11月为今年第二个征期。所以，通告中的房产税与热议中的房地产税无关。

沪渝试点效果缘何不佳

上海和重庆的房产税试点政策已经实施了五年，效果如何？

相关统计数据显示，5年间，上海住宅成交均价从2010年底的2.1万元/平方米，上升至今年的4.5万元/平方米，涨幅超110%。考虑到近年新增交易偏重郊区和统计价格以网签价格计算等原因，实际房价涨幅还要略高。不过，上海市2015年房产税税收收入统计情况表显示，房产税收入和其他收入对比相对微弱。

房产专家蔡为民告诉《国际金融报》记者，现在上海重庆缴纳的房产税，更像是一种房产奢侈税，并不是真正意义上的房产税，因为从全世界范围来看，房产税征收对象很明确——就是有房产，就要交税。

“目前上海或者重庆执行的房产税，不是很彻底，对市场的影响也很有限，甚至出现了很多规避交税的方式方法，比如离婚这一类，都是规避的方式方法。”蔡为民说。

葛玉御也认为，上海和重庆的试点效果不太好，主要表现在三个方面，“第一，收入微薄。重庆集地税局全局之力，征收的房产税不足重庆财政收入的千分之一，上海情况也差不多。第二，房价调控不力。很多人寄希望于房产税能调节房价，但事实上刨除其他因素，房产税确实对房价调控作用微弱。第三，政策效果有违当初预期”。

葛玉御指出，如今上海的房产税被称为“增量房产税”，意思是“既往不咎”，谁要新买房，征谁的；重庆的房产税是“豪宅税”，只对大面积和单价高的房产征收，普通的不征。这意味着上海和重庆的试点更像是“房产特别消费税”，而非真正的“房地产税”。

“从制度设计来说，上海和重庆的试点本来就是违背初衷的，从一开始就注定了效果不会好。”葛玉御直言，中央在2013年不再谈扩大试点范围，而是转向“先立法，做好顶层设计”，其实也是看清“试点”效果不佳的现实。

改革切口是什么

房产税试点效果不佳，是哪些环节出了问题呢？

葛玉御指出，关于房产税方面，政府也一直想改革，而且是彻底改，“十八届三中全会时，已经把‘房产税’改为‘房地产税’，并提出‘加快房地产税立法并适时推进改革’”。

“房地产税改革不只是一个税种的改革，而是涉及到房地产业的相关税种(包括房产税、土地增值税、耕地占用税、契税等)的系统改革。”葛玉御认为，房地产税改革的基本目标是，简化房地产业税制，增加持有环节的成本，降低交易环节税收负担。

在葛玉御看来，房地产税开征是迟早的事，2015年8月全国人大会议正式将包括房地产税法在内的34项立法纳入立法规划中。

那么，房地产税离全面开征还有多远呢？换句话说，房地产税推行还存在哪些困难呢？

葛玉御认为，“首先，理论与制度设计存在困难；其次，房产信息的困难：在房地产登记尚未完成，房产信息系统尚未建立的情况下，征收房地产税意味着极大的征管成本。征管成本之大，甚至大过税收收入本身。而观念冲突与利益之争相对于前两种困难，可能才是最难的。”葛玉御表示，开征房地产税几乎遭到了来自社会各阶层的质疑或反对。从政府层面讲，地方政府不积极，因为真正的房地产税开征，意味着土地出让金一定会受到重大影响，未来的财政收入如何保障，大家都看不清楚，因此对未来这种不确定性有所*触。这些问题，都需要逐步去化解。

7月份，时任财政部部长楼继伟在G20财长和央行行长会议上说，要“义无反顾”地改革房地产税。

现任财政部部长肖捷对于房地产税开征态度也较为坚决，基本不存在“冷对”房地产税改革的可能性。根据以往的公开讲话，业内有观点认为，不难看出这位新财长推崇结构性减税，在坚决开征房地产税的同时，有可能对涉及房地产税的相关税种进行归并。

那么房地产税落地有时间表吗？

北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文表示，“本届人大任期到2017年底，预计房地产税法最快将在2017年底前通过，慢的话可能会在2017年底提交审议，在下一届人大任期内通过。”

“近五年不可能。”蔡为民告诉记者，在当前许多地方政府严重依赖“土地财政”的情况下，土地出让金的问题就很难解决。如何解决这方面的问题，可能是房地产税最先要面对的。

对楼市调控多大用

不可否认，房地产税法从通过到实施应该会有一个过渡阶段，让社会对法律有充分的认知、了解和准备。

无论是房产税，还是房地产税，老百姓关心的无非一点：房价会降么？

葛玉御认为，未来房地产税对楼市或者说对房价的影响，其实无法明确地判断，理论上有一种逻辑，“房地产税的开征势必会大幅增加房产拥有者的持有成本，当拥有大量房子的人觉得不堪重负，会抛售房产(即便房价涨幅高于税收，很多人也会因负担税收的痛苦感而卖房子)，房子供应量大幅增加，那么，房价就有可能下降。”

在蔡为民看来，房地产税对三四线城市的影响会比较大，“现在购房者的购房欲望已经在降低，尤其限贷限购政策开始后，三四线城市原本库存高企，加上楼市买气不足，如果再征收房地产税，那么楼市成交量下滑是必然的”。

一位知名房企高管在接受《国际金融报》记者采访时指出，从经济学的角度看，房价涨跌会受到两个根本因素影响：一是供求关系，二是货币供应。“那么，开征房地产税，是影响供求关系还是影响货币供应？货币供应那是根本不可能的。那么，房地产税的征收，可以减少人们对商品房的需求么？能提高城市房屋供应量么？在我看来，目前上海房价已经能说明一个问题了。影响成交量的不是房地产税，而是楼市调控限贷政策”。

“房地产税最终目标到底是什么很关键，是为了财政收入，还是为了平抑房价，现在并不知道。但是，若是说房地产税的征收能够降低房价，我认为只是个推测。”该高管对记者指出，从税种征收角度上出发，房地产税推行后，可能会出现一种情况：不仅不能降低商品房的价格，还会导致房价上升，甚至连租赁市场出租价格也会上升。

在进行沙盘介绍时，去为客户描述一种风景，一种生活方式的销售，甚至引导客户去做美好景象的想象，从而激发客户的购买欲望。下面是小编为大家带来的房地产销售沙盘介绍技巧，欢迎阅读。

沙盘要领：进入角色，全情投入

做沙盘介绍，不能只做一个讲解员，还要做一个好的演讲者。当你记忆熟悉了所有的卖点后，只能为客户讲解，不一定会让他购买。

想要激发出客户的购买欲望，就要让客户的思路跟你走，让他喜欢，产生兴趣，感到这就是他的梦想，你要带领他去想像。而你首先要进入角色，绘声绘色地描绘出你要说的风景，生活方式。

沙盘要领：口到

语言能力要强，描述得生动形象;要多用生活的语言，言情并茂;有感染力、吸引力。

如，瞧，那就是泳池所在，泳池会分三个区域，有儿童活动区域、浅水区域、深水区域，四周会种上树，您可以想想在夏天您不用出远门就可以和家人一起游泳，会多么好啊!当你们家小孩在游泳池玩耍的时候的一举一动你都能关注得到。

沙盘要领：手到

要多运用身体语言，主要是手势，起到指引、强化的作用，在关键时辅以一些简单的动作。如：请来这个角度看一下;或你从这个角度往那边看。

但是要看情况，手势太多太乱，也会破坏整体的表达效果。但一定要注意：男、女有别，老少有别;千万不能有过急的行为表现。

沙盘要领：眼到

要与客户有交流，不能自言自语，要积极的与客户沟通，如：您说是不是?对不对啊?来调动他的思维;并留意客户的反映，如：介绍到均价时要注意客户的神态从而判断客户的购买能力。

沙盘要领：脑到

这是最重要的一点，不能做例行公事介绍。之前，在开场白中已经大致知道他的状况，现在要根据他的状况进行必要的卖点的选择介绍;要注意他听介绍时的动作、神态等等;你要很兴奋，带动客户，调动他的情绪，又要保持自己思路清晰，让沙盘介绍一气呵成。

沙盘介绍中要注意的问题

1.被客户打断沙盘介绍：这是在沙盘介绍中经常碰到的问题之一，处理这个问题时尽可能不要先回答客户的问题，可以对他说，这个问题我会做重点说明，或这个问题我们会在下一个环节介绍。

要记住：你正在描绘楼盘，在为客户做描绘，不能让客户牵着走。

2.缺乏与客户的交流：有时候，我们太有激情，全然投入在描绘中，无法做到与客户的交流。结果，描绘得十分好，但客户没有听进去没有动心，或者他根本未被这些打动而我们也不知道。如何做到与客户的交流?像之前提到的，用手、眼的交流，适当的问一下他的感觉，从而有效的引导客户。

3.不够吸引力，不生动、语言不丰富：通常我们都会用口语化的语言与文学化的语言相结合，也会根据客户的层次，进行适当的调整。

像老师，我们会多用到文学化的语言;中彩票的农民，我们会多用口语化的语言。

4.保持职业形象：职业形象关系到客户对你的信任度，所以在做沙盘介绍时，请不要忘记举手投足之间要给人感到你是专业人士。

沙盘介绍对整个销售的影响

沙盘介绍是为了让客户未见到现楼或样板房时，利用沙盘让客户对楼盘周边环境、楼盘的整体设计开始了解，从而得到一种全新的生活体验。

在进行沙盘介绍时，置业顾问可以用生动形象的语言，去为客人描述一种风景，一种生活方式的享受，甚至引导客人去做一种美好的景象的想象，一种高档社区的尊贵，从而激发客户的购买欲望。

沙盘介绍的成功，是促使成交的重要环节，是让客户产生注意与兴趣的重要环节，良好的沙盘介绍对于成交完全能实现事半功倍的效果。

一般的防晒产品开封超过一年防晒力就会减弱了并且如果继续使用的话会有肌肤过敏的风险，所以安耐晒最好在开封一年内使用完。

安耐晒开封多久不能用

安耐晒旗下有很多种防晒产品，没有开封前放置阴凉干燥处的话一般可以保存三到五年，这期间避免阳光直射到产品哦，不然会影响产品的使用效果，那么已经开封了的产品只能够保存一年，这期间使用效果是最好的，经过一年时间的氧化作用已经让原本防晒成分变质了，并不能起到很好的防晒作用哦，所以开封了要在一年内使用完毕是最好的，所以大家对于安耐晒开封多久不能用应该也清楚了吧。

开封过期的安耐晒能不能用

肯定是不能用的，不仅仅是因为防晒成分经过氧化流失掉，更是因为有些过敏肌肤使用的话，可能会造成不同程度的过敏效果出现，使用了不仅不能防晒而且会导致晒伤，皮肤感染的情况出现，会伤害到我们的肌肤。

未开封过保质期的安耐晒能不能涂腿部

如果你的安耐晒刚好在保质期左右的话，是可以涂身体的，但是要确保你使用的产品保存完好且没有开封，因为腿部肌肤比脸部肌肤比较厚，不易过敏，所以是可以涂腿部的，但是防晒系数的话会相应变小很多哦。

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粉底液是大家都必备的化妆品，粉底液都是有一定的保质期的，过期的粉底液是不能使用的，所以我们在开封一瓶粉底液的时候一定要快点使用完。

粉底液开封后怎么保存

1、粉底液应该着重其清洁卫生，每次使用后，一定要将沾粉底的棉扑清洗干净，避免将细菌带入粉底液中，同时要注意瓶口不要堆积粉底，时间久了也会影响到粉底的质量。

2、一般化妆品在温度超过25度以上就很容易发生变质啦.所以夏天在不用的时候请将化妆品放置在阴凉处，或者冰箱里。放在车里的话,如果有阳光晒到,哪怕是透过玻璃的,一样会让化妆品发生化学反映。

3、如果化妆品用的特别慢或者比较省的话，就可以准备一些小瓶子，把粉底液进行分装。每次装够3-4次化妆的量，让后将粉底瓶口擦拭干净存入盒内，放入阴凉处。开启的次数越少，瓶内的粉底水分散发的就越慢，细菌污染的指数也就越低。

粉底液开封后尽快用完

一般来说，粉底液的保质期未开封和开封后是不一样的。粉底液的包装盒上一般都会标准有效期，有一年，两年或三年的，这是指的未开封的使用年限。而在开封后，粉底液的使用期限一般在6到12个月就要用完，在这个时间里没用完，最好就不要用了。粉底液在开封之后，一般过了十二个月，最好就不要用了，毕竟粉底液属水凝基或精油类物质，暴露在空气中，会接触到空气和空气中的各种微生物，更利于细菌生长，时间越长，涂在脸上越容易对肌肤造成伤害。

粉底液的缺点

市场上的粉底大多含汞等很多种化学成分,用久了自然对皮肤有伤害;粉底液对皮肤的伤害反而多过好处，长期使用会堵塞毛孔，使皮肤干燥暗黄;使用粉底液必须使用卸妆产品进行卸妆，长期使用卸妆产品会导致皮肤角质变薄，从而产生皮肤疾病。

粉底液有什么作用

1.粉底液具有均匀肤色的作用。粉底液一般也会有呈现出不同颜色的修色粒子，能够帮助更好地修饰肌肤，使肌肤能更加的清透白皙。

2.粉底液具有隔离的作用。能够帮助阻挡空气中的灰尘、污垢，减少这些脏东西对于肌肤的自己伤害。一般使用粉底液之前还需要使用隔离霜，能够更好地保护肌肤。

3.粉底液具有保湿的作用。彩妆品多数不含有营养，使用之后容易使肌肤变得干燥。在使用彩妆之前，涂抹上一层粉底液能够起到滋润肌肤的作用。

4.粉底液具有防晒的作用。一般的粉底液都会有SPF值，能够起到一定的防晒作用。但是要注意粉底液的防晒作用是有限的，如果是需要外出或紫外线较强的话需要使用专门的防晒产品才能更好防晒。

济南楼市“红五月”已经落幕，据搜房网数据统计，2013年5月，济南新建商品房共成交8396套，相比去年同期的5624套增加了2772套，“红五月”划上圆满句点。

中指院发布的百城住宅价格指数显示，5月份，山东11个纳入统计的城市新建住宅价格环比9涨2跌，其中济南跌幅最大，样本平均价格为8634元/平方米，下跌1.3%，跌幅在全国名列第三，这也是继2012年11月份以来济南房价出现首次下跌。

二手房市场上，5月份济南二手房挂牌均价与去年相比，每平方米价格上涨了849元。

对于济南房地产价格指数的下跌，业内人士分析认为原因可能与5月份市场上市房源结构特点有关，高价房源上市较少，带来了总体价格的下行，并非是绝对价格的降低。

口红是很多朋友最爱的彩妆产品，口红都是有保质期的，开封后的口红最好尽快使用完，过期的口红继续使用会对唇部肌肤造成刺激伤害。

口红打开后可以用多久

口红打开后最久能用18个月，尽量使用一年，因为口红的成分含有油脂和蜡，比较容易沾染尘埃、病毒、细菌等杂物。通常我们买的口红包装上的保质期是三年左右，所说的保质期是指未拆封的口红，正规化妆品，国际上定义的保质期是5年，国内是3年。现在我们用的口红显色度高，保湿度也特别好，涂到嘴唇上还会闻到淡淡的香味，这就说明：这类产品比较粘稠，也会添加香料的成分，所以为了避免这类产品粘稠的液体变质，建议在打开后一年之内用完。在有些口红产品中，包装上有说明开盖后的使用时间，说明上标明18M就表示保存期为18个月,24M就表示保存期为24个月。平时存放口红时，也要注意预防高温、污染、潮湿，存放在阴凉干燥的地方，在夏季的时候，把不常用的口红放入冰箱内，这样可以缓解口红的变质。

口红开封三年还能用吗

口红开封后三年最好不要用，口红打开后与空气接触，就会有细菌粘在口红的表面，如果放置时间久了，就会滋生大量的细菌，再继续使用就会引起过敏及唇部红肿、溃烂等情况。口红在未开封前的确是可以放置三年左右的，但开封之后，它的保质期就变成了18个月到两年，也就是说，口红在开封之后只可以用一年半的时间，而且还是保证口红在不受潮的情况下，如果口红已经变质，那使用的时间会更短。用口红的时候可以看一下口红上的包装，上面会显示有12M、18M、24M，这种表识分别代表开封后的保质期是12个月、18个月和24个月。但是有一部分口红是没有标识的。口红开封后应该尽快使用完，保存时要尽量开潮湿的环境，同时也要避免高温防止融化膏体，为了减少口红的污染，上妆时可以使用干净的唇刷或者棉棒来沾取口红。

一般口红变质的表现

口红有溢出液体，口红出现油臭味。

我们使用的口红，通常都含有蜡、油、色素，也离不开凡士林和蜡纸，这些都具有比较强的吸附性，在使用口红时，打开口红包装，就会将空气中的尘埃、细菌、病毒等有害物品吸附在口红上，在下次使用口红时，就会随着食物不经意间带入体内，所以口红打开的时间越长吸附的病毒细菌就会越多，建议尽量在打开后一年内停止使用。

直男斩口红是什么颜色

通常指橘红色、莓果色和珊瑚色。橘红色会让整个人元气满满。莓果色涂上后就像刚吃完草莓一样，让人看了忍不住想咬一口。珊瑚色则显的整个人特别得温柔淑女。这几款颜色都是能让直男们心动的颜色。顾名思义直男斩口红就是涂了后让直男看了会心动的口红。不要去选择紫色、大红色这些气场过于强大的颜色，因为直男们通常比较喜欢可爱、充满活力的淑女形象，所以直男斩色号整体都是偏向温柔的，不会过于突兀。橘红色真的非常适合黄皮肤，因为橘红色里加入了一丝丝的红色。相比于普通的橘色能够让黄皮显得更白。同时橘红色能让整个人都充满活力，无论是黄皮还是黑皮，随便涂都不会踩雷。莓果色也是非常出色的一种颜色，它的颜色就像草莓一样。将这种颜色的口红涂在嘴巴上，给人的感觉就像你刚吃完草莓一样，似乎光是看着就能闻到香香甜甜的味道。而且莓果色比普通的粉色要更加的浓郁，但又不会像死亡芭比粉那样过于刺眼，能让你的嘴唇显的格外粉嫩。珊瑚色绝对是打造温柔感的一把好手，它比单调的吃土色要有光彩的多。可以让你的唇形更加饱满，让你一举一动之间都散发出温柔的气质。光掌握了直男斩口红色号还不够，平时要做好对唇部的护理。如果唇部死皮过多或者是唇纹特别深的话，再美的颜色也会丧失魅力。只有用水嫩的嘟嘟唇配上直男斩口红，才可以让你更加迷人。

开封东大寺为全国重点文物保护单位。

开封东大寺位于顺河回族区清平南北街南端路西，是中原现存规模宏大、保存完整的伊斯兰教古寺，有着典型的中国宫殿式清真寺建筑风格。史载东大寺原建于城外东南三、四里的文庄，明洪武年间迁于今址，为“敕修大梁清真寺”。明永乐五年（1407年）又重修扩建，殿堂华丽雄伟。清道光年间毁于水患，回民继而重修。

现今的东大寺基本保持了那时的建筑风格规模。东大寺座西向东，院分三进，庭院开阔，整个寺院青砖碧瓦，建筑宏伟，错落有致，风格古朴。大门明三暗五，前立门狮，脊顶七孔仙桥装饰别具有特色，门楣镶刻的“护国清真”、“护国佑民”题词，使人们联想起东大寺回民助清堵水的传说。二门三间，两侧廊房与二院南北讲堂走廊向西环绕到大殿陪殿。

1995年新增建的高大月台360平方米，由青石栏杆围绕，把翻修后的大殿衬托得更加宏伟。大殿勾心斗角，雕梁画栋，上立宝瓶。殿高三丈有余，宽六丈，深七丈二尺，能容纳600多人礼拜。殿内装修设施别致，富丽堂皇，壮严肃穆，下铺地毯，采光充足，格外明洁。南北陪殿为东大寺伊玛目和阿訇的住室。后院为东大寺伊光旅社和民族浴池。北侧水房宽敞明洁，设施齐备，沐浴方便。

东大寺历来重视经学及武学教育，近代培养造就了王浩然、洪宝泉、赵永清等一代经师，李占发、赵如庆、刘振兴等武术界名人，为保持和宏扬伊斯兰教传统，提高民族素质做出贡献。东大寺现存不少碑刻文物，对研究开封、中原乃至中国伊斯兰教和回族史有着重要价值。开封东大寺在二OOO年元月份获“全国模范清真寺”荣誉称号。

据东大寺内现存清康熙年间的碑文记载和其他资料，明永乐五年（1407年），皇帝诏令重修毁圯了的东大寺。新修的寺院占地十多亩，规模宏大，但可惜明末的一场黄水使其荡然无存。清顺治十二年（1655年），掌教曹明、教人郭鹿鸣、李尚仁等募资重修了东大寺。清道光二十一年（1841年），黄水围开封，曾拆寺院的砖瓦护城。道光二十六年（1846年），再度重修，御赐"护国清真"匾额悬挂寺门（今不存）。此即我们现在看到的东大寺的风貌。

东大寺坐西朝东，大门八字闪墙，门口有石狮一对。内分三进，大门5间，3明2暗，门楣正中悬挂"回族东大寺"匾额。二门左右为廊房，右廊房内有现存的明代阿拉伯文"可兰经"古碑和清康熙年间重修清真寺碑等。二门里为庭院，两旁是讲堂、浴室等，中间为礼拜大殿。大殿硬山顶，面阔5间，高3丈余，深7丈2尺，宽6丈，殿内宽敞高大，能同时容纳数百人举行宗教仪式。殿前有道光二十六年（1846年）增建的卷棚，亦5间，带斗拱飞檐。大殿左右为配殿，掌教居住。殿后有平房20余间，为寺内人员居住。

-旅游小贴士：

门票：免费

地址：开封顺河回族区清平南北街南端路西

游玩时间：建议0.5-1天

水乳开封一年后不能用，它会因为空气、细菌的影响而降低效果，甚至还可能发生成分变质的情况，所以水乳开封后一定要在规定时间内用完。理论上水乳开封后保质期有12个月左右，但大部分的水乳打开封盖后8-9个月效果就会明显下降，尽量在半年左右内使用效果最好。

水乳开封后能用多久

水乳产品的官方介绍是开封后12-18个月内使用都可以，但具体也要看平时保存的方法、产品的性质等等，如果水乳保存得当没有发生变质的话，它可用一年左右时间;如果平时不注意保存的环境和方法，水乳长时间暴露在空气或潮湿环境中，它用的时间就会变短。

水乳怎么保存

水乳应该每次用完之后，将盖子拧紧，然后放在避光且干燥干净的位置存放，如果担心自己保存不当，可以选择一些真空泵包装的水乳，按压后取适量的水乳，用完后它会自动密封，这种包装的水乳比较容易存放，不会轻易和空气接触，用的时间就会更久。

水乳的保质期一般是多久

水乳的保质期要因品牌而异，大部分情况下水乳保质期在没有开封的时候是3-5年时间，有的成分特殊的可以达到5年，有的则是三年时间，但注意这是没有开封情况下。如果开封之后水乳就会和空气，以及空气里面的细菌接触，保质期就会受到影响。

不过正常情况下使用水乳，一般一瓶100ml的水乳用的时间是3-6个月，在半年内基本可以用完，除非平时很少用水乳，后者是几瓶水乳混着用，才容易出现水乳在开封后很长时间没有用完的情况，所以平时最好是先用完一瓶水乳再购买其他的，且水乳可每天早晚使用。

房地产税与房产税一字之差，很多人会将这两者混淆，下面由小编为你详细介绍这两者的相关知识。

1、两者的区别是什么?

房地产税和房产税是有区别的，确切的来说，房产税是在房地产税的范畴之内。

房地产税与房产税最大的区别在于：房产税作为财产税，其征税对象为房产，而房地产税征税对象既包括房产又包括土地。通俗解释就是：一个财产税税种，两个财产主体。而房地产的财产主体有两个：房屋属于卖方人，而脚下的土地却属于国家，拿住宅来说，只有70年使用权，并没有实际拥有权。

房地产税征收对象：

中国的房地产业直接以房地产为征税对象的税种共六种，分别是房产税、城市房地产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税。

房产税：以房屋为征税对象。房产税的计税依据是房屋计税价值[6] 或房产的出租收入。

城市房地产税:是对属于中外合资经营企业、中外合作经营企业、外国企业和外商的房屋、土地按照房价、地价或租价的房地产所有人或使用人征收的一种税。

城市房地产税的基本税法是1951年8月国务院颁布的《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》。1984年进行利改税时，国务院决定将城市房地产税划分为房产税和城镇土地使用税两个税种，对内资企业和个人征收。对外商投资企业和外国企业继续征收城市房地产税。

2008年12月31日，国务院温家宝签署第546号国务院令，宣布1951年8月8日由原政务院公布的《城市房地产税暂行条例》自2009年1月1日起废止。自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《房产税暂行条例》缴纳房产税。

房地产税收是一个综合性概念。即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税收都属于房地产税收，在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。

我国相关法律规定，房地产税由产权所有人是外商投资企业和外国企业交纳。产权出典者，由承典人交纳;产权所有人、承典人不在当地或产权未确定及租典纠纷未解决者，均由代管人或使用人代为报交。

城镇土地使用税：以土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据。

土地增值税：以土地和地上建筑物为征税对象。以增值额为计税依据。

耕地占用税：以纳税人实际占用的耕地面积计税，按照规定税额一次性征收。

契税：以转移土地、房屋使用权的行为为征税对象。以成交价格为计税依据。

房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。

由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

3、什么是房地产税?什么是房产税?

房地产税是一个综合性概念。即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。我国房地产税收入占地方税收的70%房地产税以上，而外国一些发达国家仅在8%左右。

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

房产税的特点：

1.房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋;

2.征收范围限于城镇的经营性房屋;

3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。

注意房屋出典不同于出租，出典人收取的典价也不同于租金。因此，不应将其确定为出租行为从租计征，而应按房产余值计算缴纳。为此，《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)明确规定，产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税，税率为1.2%。

5、房地产税征多少?

价值百万首套房每月需上税400元。今年3月份，有房地产业内人士表示，我国房地产税开征是必然，参照欧美国家及世界通行做法，他预测应在3年内开征，并估算价值100万的首套房可能会每年增加约5000元税负，即每月400多元。

这笔帐这么算：按照每个家庭户承受能力和世界通行做法，首套房的税率应该在0.5%-1%之间，280亿平米住宅，均价一万总值280万亿，就是0.5的税率，一年是1.4万亿税收。100万一套房，一年交5000元，每月420元不到。二套房、三套房及以上，税率不会超过3%，预计在2%以内。

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面霜富含丰富的营养成分，保湿滋润效果非常好，是很多人日常护肤必备的护肤品之一，很多时候我们购买了面霜发现没有标注保质期，护肤品过期是不宜使用的。

面霜开封一年还能用吗

开封的面霜建议在开封之后的3-4个月之内使用完。面霜过期了是不建议继续使用的，因为面霜中的有些成分经常接触空气会产生变化，再使用的话对皮肤不好。过期面霜用了会导致皮肤过敏，因为面霜已经过期了，里面的功效性成分已经失去了原本的功效，质地也已经变质。如果再将过期的面霜使用在面部的话，是有很大可能会引起面部皮肤出现发红、发热、瘙痒等过敏现象，甚至严重的还会引起面部皮肤长小疹子和溃烂，所以建议宝宝们不要将过期的面霜用在面部哟~面霜在刚刚过期的时候，其中含有的物质并没有完全变质，这个时候面霜是可以继续进行其他使用的。如果是已经过期很久的面霜，其中可能含有霉菌，这个时候不宜在直接涂抹于身上，但是也可以用来去除生活中的一些污渍。

判断面霜是否过期的方法：

①浮油

出现浮油的问题是氧化的表现，最好马上丢弃不要再使用了，否则会引起肌肤过敏。

②变色

化妆品发生颜色的变化，是因为产生了细菌，通常会变黄、或是发黑。另外，香水的颜色变深也是过期的现象。

③出斑

化妆品表面浮现绿色、黄色等霉斑，是由于潮湿使霉菌污染了化妆品所造成的。

面霜保质期一般多久

面霜保质期一般未开封都可以存放三年，但是由于品牌的不同，也有面霜未开封只可存放两年。而开封后的面霜一般建议是在3-4个月之内用完，因为开封之后的面霜与空气接触之后，会受到空气中细菌和微生物的影响，加速面霜的氧化速度，导致面霜功效成分失去效果，所以开封后的面霜最好是在3-4月之内用完。

不同品牌的面霜保质期又有所不同，一般情况下，面霜的保质期为未开封在三年左右，开封后最好在半年之内使用完毕。一般未开封的面霜可以保存3年，但是开封的面霜建议在开封之后的3-4个月之内使用完。因为面霜开封之后与空气接触了，难免会被空气中的细菌和微生物污染，加速了面霜氧化，导致面霜的功效也流失的更快，所以开封之后的面霜保质期才会缩短至3-4个月。其实小编觉得面霜的保质期主要还得看你所处的环境，是北方冷燥型的，还是南方潮热型的。若是南方，开封后的保质期会比包装上提供的有效期短3个月左右，反之若是北方，则可以按照包装上的有效期稍长1个月，若不太放心，可以按照表示走。

面霜保质期怎么看

国内的面霜一般会标明明显的保质期，而国外的许多国家是没有标注保质期的，所以下面告诉大家几个国外国家日期的看法。

1、日本

日本护肤品一般都没有标注日期，因为日本药事法明确规定“在通常的保管条件下3年以内会发生变质”的化妆品，才要求标注日期，而日本的基础护肤品一般的保质期都是3年，所以如果是日本品牌的面霜是并不会标注保质期的。但是宝宝们也不需要太过担心，因为日本药事法同时也规定了：管理者因请求、受贿、要求等出手过期商品，将处罚5年以下徒刑，严重者7年，还要接受刑法处罚。所以在日本，一般保质期为3年的护肤品，厂家会在投放到市场的第二年全面收回或者是直接销毁掉，然后再投放新的产品到市场。所以一般宝宝们能够买到的面霜，肯定都是在保质期的。

2、越南/泰国

越南和泰国的面霜产品一般会标有生产日期和有效日期，但是越南和泰国的日期格式和国内的不同，它们的日期格式是“日/月/年”或者是“月/年”，和国内的日期格式正好相反，所以宝宝们购买了越南或者是泰国产品的时候要注意这一点哟~

3、欧洲国家

欧洲国家的护肤品一般也不会标注日期，因为欧洲护肤品统一条例规定：凡可使用30个月以上的商品，可不写保质期。而面霜一般保质期都为3年，即36个月，所以并没有标注日期。虽然欧洲国家的护肤品没有标注明确日期，但是会有生产批号，宝宝们可以根据生产批号来判断生产日期，从而确定保质期。MFD、MFG、MAN都是ManufacturingDate的简写，表示是生产日期。所以宝宝们在欧洲护肤品上面如果看到类似MFG30051808:02，表示生产日期是2015年05月30日,08:02。如果是MFG229-2016，则表示生产日期是2016年第229天。

面霜保质期受哪些因素影响

1、保存环境

影响开封后面霜保质期最主要的一个条件就是保存环境，因为高温、阳光直射直射等都会引起面霜质地变化，导致面霜成分快速失效，缩短面霜保质期。所以面霜一定要保存在阴凉避光处，还要避免高温和远离热源保存，才可以延长面霜的使用日期。

2、使用方式

影响面霜保质期的另一个因素就是宝宝们在取面霜时的方式了，有许多宝宝们在使用面霜的时候，会直接用手指抠取面霜，其实这样是不对的。因为手上会残留许多肉眼不可见的细菌，当宝宝们用手指去抠取面霜的时候，会把细菌带到面霜当中，导致面霜被污染，缩短有效期，建议宝宝们可以使用面霜配套的小勺取面霜。同时在每次取完面霜之后，宝宝们还需要尽快将面霜盖子盖上，减少面霜和空气接触，延长面霜保质期。

在房地产的市场中，如果你想卖更多的房，取得更好的成绩，那你就必须得知道房地产人际关系处理。下面是小编为你整理的房地产人际关系处理，希望对你有帮助。

1.建立守信用形象

守信用是做人最基础的，如果你连基本的诚信都没有，别人怎么愿意与你交心，又怎么会通过你购买房子。做到言出必行，建立守信用形象，诚信经营，才会有更多的客户愿意与你合作。

2.展示自己的价值

想要让客户记住你，就要不断的出现在客户的视线里，并且提供给客户一些有价值的信息，增加客户的好感度。比如，给客户推荐一些近期的优质房源，或者分享一些行业政策等，对客户进行一定的行情教育，该出手时就出手，不要犹豫。并且要表明你能够提供给客户哪些服务，客户能够得到哪些利益，这样客户才会记住你，才会对愿意听你的介绍。

房产销售就是一个需要与各行各业都有接触的工作，并且一定程度上是靠关系来营销的。接触的人越多，人脉关系越广阔，对于自身业务提升是很有帮助的。有研究报告指出，一个人赚的钱，12.5%来自知识，87.5%来自关系。一个人的人脉资源的强大与否都密切关系到他的职业生涯的路程成功与否。可见，经纪人建立强大的人脉关系网是多么的重要。

3.为他人提供方便

经纪人应该明白，日常接触的人都是自己人际关系的一部分，当然天天与你朝夕相处的同时也不例外，经纪人当然也要处理好与他们的关系，这样工作起来才能更加的顺心。当别人遇到难题时施以援手，他人不仅对你产生感激并且当你遇到难题时也会愿意帮助你。如果与同事不能和谐相处，那么他们只会离你越来越远，如果你连与同时的关系都处理不好又怎么处理好复杂的客户关系呢，先从身边的人做起，这样与客户相处时才能得心应手。

4.适当的赞美客户

适时的赞美是处理人际关系的妙招，在与客户沟通时，适时的赞美客户能够拉近与客户的关系。但是经纪人应注意，赞美一定要发自内心，真诚，这样客户才会与你交心。如果是阿谀奉承，只会引起客户的反感，并且客户还会远离你。用心与客户交流，你们的关系才会越来越好。经纪人如果能够编织好自己的人际关系网，对于自己开展业务是很有帮助的，业绩提升就是自然而然的事情了，希望小多提的这些建议能够帮助到经纪人们。经纪人也可以借助房客多软件来协助自己办公，找房、发房、房客源管理、经纪人微店铺等，大大提高经纪人的工作效率。

5.善于合作共赢

一个人的力量还是比较有限的，要懂得结合他人资源来共同进步。并且现在是一个讲求合作共赢的时代，经纪人应该做好与同行之间的合作，你有客户他有房源，正好结合促进客户成交，这样双方都受益。如果还是之前的抢客户情况，只会两败俱伤谁也得不到好处，并且也不利于行业整体风气的发展。

经纪人如果能够编织好自己的人际关系网，对于自己开展业务是很有帮助的，业绩提升就是自然而然的事情了，希望小多提的这些建议能够帮助到经纪人们。经纪人也可以借助房客多软件来协助自己办公，找房、发房、房客源管理、经纪人微店铺等，大大提高经纪人的工作效率。

6.与客户建立联系

经纪人要把自己工作中遇到的每一个人都作为自己人脉关系网的一部分，即使客户不成交也没有关系。现在没需求，不代表以后没有需求，应该注意到其潜在的价值。留下客户的微信或者联系方式，方便与客户建立关系，并且对客户进行分离管理，这样能够更大程度的开发客户。人脉关系的建设是需要经纪人长期坚持的，不是一朝一夕就能做好的，并且要不断持续的进行。随着自己业务的拓展也要不断的更新自己的人脉圈，这样才能不断的有客户，保证自己的业绩。那么，经纪人应该怎么做才能不断壮大自己的人脉关系网呢?