房产抵押纠纷(汇编20篇)

根据ETH2GO.com数据，ETH2.0现在的质押收益率为9.9%。

本文由Cryptotesters和Consensyscodefi公司相关成员共同撰写。

看懂可以get以下价值点：

ETH2.0质押相关项目列表

Lido

StakeWise

RocketPool

CREAM

Stkr

通过理解ETH2.0的代币模型理解参与代理质押的风险点

从业者可以从单一债券的角度理解ETH2.0 ，参考美国房屋贷款及其衍生品市场，ETH2.0的质押在杠杆的作用下同样会被放大至少数倍

加密货币领域正在经历前所未有的增长和创新。一个人只需要在抵押空间中就能看到这是真的-距离ETH2上线还不到一个月，但是用户已经被提供了许多第三方抵押平台。它们的范围从Binance这样的中心化交易所到像RocketPool和StakeWise这样的DeFi项目，并且它们在各个方面都有所不同。

然而，在所有差异之中，它们有一个共同点：它们都试图找到一个解决方案，以解决任何人在抵押ETH时遇到的必要摩擦。这些摩擦是什么呢？

其中之一是，抵押ETH的技术复杂性超出了普通用户的技能。此外，鉴于过去一个月ETH价格的快速上涨（目前在撰写本文时为1,025美元），要求普通用户支付32 ETH的存款，这对于普通用户而言越来越超出他们的承受能力。最后，抵押基金有约18-24个月的流动性不足期，这是为了人们能够安全和可控地向ETH2.0过渡而实施的一种安全措施。

综合上面的限制，其会让还不太成熟的用户退出利润丰厚的ETH抵押市场。

抵押池要如何解决这个问题？

这就是ETH2.0抵押池的用处所在。他们从多个用户那里累积ETH，并代表用户运行ETH2抵押基础设施，从而使任何人都能获得抵押奖励，无论其技术水平或存款规模是怎样的。

此外，他们试图通过生成代表用户在ETH2链上获得的存款和奖励的ETH1代币，来减轻冗长的流动性需求。通过在Uniswap等二级市场上将代币交换为ETH，为这些抵押代币持有人提供了退出抵押的机会，并有能力利用其在DeFi中持有的以太币（例如，在Aave中作为抵押）。

但是代币模型在各个池之间的实现是不同的，这无疑会给最终用户带来一些严重的影响。例如，Lido的stETH代币与StakeWise的stETH代币并不相同，因此在二级市场上应该以不同的价格定价。同时，RocketPool的rETH代币与Stakewise的stETH实施方式不同，CREAM的crETH2，Stkr的aETH等等也是如此。

简而言之，来自不同池的代币机制存在许多差异，可能会导致混乱，并给最终用户带来不良后果。但是，可以对这些差异进行分类和评估，以便在决定加入哪个抵押池时做出明智的决定。此外，这种比较分析为抵押代币的估值方法奠定了基础，允许不同Eth2表示代币之间的价格效率。

本文的主要目的是帮助教育社区，使其了解现今流行的抵押池中使用的不同类型的代币经济。我们希望避免因人们对产品了解不足而造成的昂贵错误，并希望社区为Eth2池行业中的有效定价和套利机会的讨论做出贡献。

抵押ETH代币模型

我们可以在两种不同的结构之间进行区分：一个单一的代币设计旨在同时捕获初始存款和在一个代币中的抵押收益。而双重代币设计则将捕获的存款和奖励分为两个不同的代币。

单代币设计

单代币结构基于再平衡/重新定价代币的概念。这是最流行的设计，并且由于其简单性而被大多数池使用。通过在存款时向用户生成单个代币，该池试图捕获同一代币内的抵押奖励和罚款的累积。可以通过两种方式完成：

ETH2上累积的抵押奖励和惩罚反映在代币余额的变化中（因此称为“再平衡”），从而在阶段1.5中，每个抵押ETH代币应以1:1的比例在池中兑换ETH.

ETH2上累积的抵押奖励和惩罚会反映在代币价格中（因此称为“重新定价”），从而在阶段1.5中，一个单位代币可以赎回的ETH数量随着池中的奖励和惩罚数量波动。

最好通过示例来说明这些代币机制的差异：

I.余额变化：将1个ETH存入池中,获得1个抵押ETH代币。

随着池中的奖励或惩罚的增加，池中每个参与者的代币余额也会相应变化，即池中的1.1 ETH =1.1个抵押ETH代币余额。因此，抵押收入将被捕获在不断增加代币余额的地址中，由池生成出来。从阶段1.5开始，所有抵押ETH代币都可以1：1的比例兑换为ETH。

该设计由Lido Finance 和 Binance使用。

请注意，抵押ETH代币的余额始终等于池中的ETH数量;在整个抵押期间，汇率保持为1。

II.价格变化：将1个ETH存入池中，并按照同期ETH / ETH2代币汇率接收抵押ETH代币。池中给定的汇率由池中ETH和代币总供应量的比例决定，并根据池中产生的奖励和罚款金额而变化。

假设存款时的汇率为1，即该池尚未获得任何奖励，1 ETH = 1个抵押的ETH代币。

随着池中奖励和惩罚的增加，用户的抵押ETH代币的余额将保持不变，但现在，在池中ETH上的每个单位的代币索赔发生变化。换句话说，池中有1个抵押ETH令牌=池中的 1.1 ETH。

因此，每个抵押ETH代币的价格从1 ETH变为1.1 ETH，这反映了用户的抵押收益。在阶段1.5，用户可以以最终ETH / ETH2的比率，将所有抵押ETH代币赎回为池中的ETH。

Rocket Pool，CREAM，Stkr和StaFi使用此类代币。

注意汇率的变化-它捕获了用户获得的抵押奖励的增长。

尽管使用不同的机制来反映收益的累积，但是单代币设计有一个共同点：将存款和奖励捆绑在同一个代币中。这意味着，无论何时用户在市场上买卖代币，或在存款时从供应商处收到此代币，该用户都将接收/出售存款，以及过去累计到池中的奖励。

我们将在另一篇文章中讨论此设计选择的含义，但是在评估池时，用户应考虑设计因素，因为它将指导用户的APR期望和对代币二级市场定价的预测。

双重代币设计

相反，双重代币结构基于两个分别反映存款和奖励的再平衡代币的概念。

用户在池中的存款（有些人称其为赚取奖励的本金）反映在存款ETH代币中。

和其他再平衡代币一样，它与用户存入的ETH以 1：1的比例生成。

当存放在地址中时，存款ETH代币不会增长，而是会累积rwETH（奖励ETH）代币，以1：1的比例反映用户在池中所持抵押的增长。这些代币的总和构成用户的整体抵押余额，并且可以在以太坊地址之间自由转移，并与单代币一样在智能合约中使用。

这是一个例子说明：

将1个ETH存入池中并获得1个ETH代币（stETH）。

随着池中奖励的增长，存款ETH代币的余额将保持不变，但是其在地址中的存在会触发奖励ETH（rwETH）代币的累积，以反映池中奖励的增长。只要持有存款ETH代币，它就会累积奖励ETH代币。

在第2阶段之后，所有代币都将以1：1的比例可兑换池中的ETH，无论它们代表存款还是奖励。

使用双重代币设计的唯一抵押池是StakeWise。

双重代币结构允许创建一种类似于债券动态的新型混合工具，但是区别在于，它将抵押余额分离为具有不同的权责发生制和现金流量预期（本金和利息）的工具，从而实现可以更有效和更合理的来管理抵押。

例如，随着奖励的获得，它们可以逐渐在一个有效的STRIPs市场中出售给那些希望通过抵押来获得利益而又不抵押自己的用户。

是什么为所有代币提供动力

当谈到抵押ETH代币如何工作的核心原则时，不同池的设计选择变得更加微妙，但仍然会产生重大影响。

链下 oracles

为了成为解决流动性不足的有效解决方法，代币必须准确反映用户所持抵押的价值。这就要求抵押池在池中始终有适当数量的ETH支持其代币发行。池通过在信标链中跟踪其验证器的余额并针对它们生成代币来做到这一点。

不幸的是，负责生成代币的ERC-20合约与验证器的余额（ETH1与ETH2）不在同一个区块链上。ETH1链上的代币合约无法直接同步信标链中验证者的余额。池通过使用链下oracle来克服此限制，oracle的工作原理与现在普遍使用的Chainlink类似。

链下oracle允许以以下方式与信标链通信：首先，oracle操作员必须同时运行ETH1和ETH2节点，才能同时与两个链通信。一旦两个节点都建立，oracle将从信标链收集有关属于特定抵押池的验证器的信息，并将其转移到ETH1链上的ERC-20合约。一旦将信标链中的信息提交给ERC-20合约，便会根据验证器余额的变化来更新代币的数量（或生成新代币的汇率）。这种变化既可以向上也可以向下发生，这取决于余额是增加了（即获得了奖励）还是减少了（即产生了惩罚）。

不幸的是，链下oracle有一个缺点：控制oracle的实体有效地控制了代币余额。为了缓解此问题，池运营商要求多个oracle同时提交相同的信息，以便通过共识机制更新代币余额，并在独立实体之间分配oracle，以实现一定程度的去中心化。

尽管如此，这些解决方案还是不理想，建议用户注意池是否以足够去中心化的方式运行其Oracle。

StakeWise信标链Oracle安排示例

余额刷新率

ERC-20合约中代币余额的每次更新都涉及gas费，在某些情况下，这可能会花费一笔不小的钱。为了优化gas费，大多数服务提供商倾向于每天更新代币余额。大多数人认为这是足够的，因为抵押的每日收益相当低（每天从0.005％到0.063％不等），从而使更频繁的更新变得无关紧要。

但是，在发生大规模削减事件的情况下，每日更新可能不足以解决问题。只要验证器犯下其中一个可削减的罪行，就会发生“大幅削减”，这会导致验证器的余额在几分钟之内大规模丢失（在最极端的情况下，甚至会损失全部余额）。如果许多抵押池的验证器同时被削减，没有比每24小时更频繁地更新余额更灾难的了。

这里的问题是，任何用户都可以通过epoches（通过信标链浏览器）跟踪抵押池验证器中的ETH数量，并在其余额反映在代币之前就已了解其将大幅下降。一旦持有抵押ETH代币的用户意识到池中ETH与代币供应之间的不匹配，他们将提前运行ERC-20合约并将代币倾销到二级市场上以节省资金，从而使毫无防备的流动性提供者永久损失和过多的暴露在削减抵押池。

为了避免这种情况，这些池可以将其ERC-20合约的刷新率调整为更高的频率，以平衡增加的gas成本与在大幅削减情况下不平衡的风险。实际上，池不太可能准备更频繁地更新代币余额（更不用说每个epoch了！）。取而代之的是，他们更喜欢通过改进的安全性程序来降低大幅削减的风险，或者仅在实际发生削减事件的情况下才准备增加更新频率。

因此，一般建议池的用户和流动性提供者监控属于他们所持或提供流动性的池的验证器的余额。将来，Beaconcha.in之类的服务可能会提供有关大幅削减事件的通知的订阅，这将有助于传播有关大幅削减的信息，并使有抵押ETH代币的二级市场更加高效。

损益社会化

所有资金池的抵押收入和损失均与用户存款的规模与资金池总存款金额（按比例）成正比。这样做是为了避免某些用户由于随机分配给他们的验证器的性能而获得的收入低于或高于其他用户的情况。假设所有集合经营者都诚实行事，则主要区别就在于被随机选择挑选出更多建议，其中包括更高的报酬，因此收益社会化听起来很公平。

但是，池参与者之间进行的奖励社会化仍然在抵押过程中引入了一定程度的不公平，尤其是在检查Eth2验证器的激活队列时（在撰写本文时，这一过程已经持续了约19天）。例如，验证器获得的总奖励额分配给所有代币持有者，而代币本身则是在存款时为新用户生成。因此，即使刚刚存了ETH的用户也将参与奖励的分配（因为他们持有代币），而不管其存款是否已在信标链上被匹配和激活。

这意味着，池的收入在池的所有参与者之间平均分配，就好像所有存入的ETH都在赚取回报一样，而实际上由于当前激活延迟约19天，实际上并非所有存入的ETH都具有生产力。结果，持有代币的APR将不同于池验证器的平均APR，因此用户应为此做好准备。

奖励会在所有参与者之间分配，即使并非所有已存的ETH都已被激活

一个用户的损失就是另一用户的收益。这种情况有利有弊-一切都取决于用户自己的观点。从刚刚存款的用户的角度来看，这种社会化是有益的，因为它允许他们跳过当前超过3周的激活队列。取而代之的是，他们从存入资金的那一刻起就开始从抵押中赚钱。同时，抵押造成的池损失也将更快地到达此类用户。

另一方面，每个已经激活ETH并获得奖励的人都乐于与新代币持有者分担罚款负担，而自己受到的打击就会更少。然而，在正常情况下，如果该池以盈利方式运营，那么与刚刚存款的人进行收入社会化将降低现有用户相对于其存款的盈利能力。存款增长最快的池受此影响最大。

描述这种相互作用的最简单的方法也许是，新用户将来会有效地从自己的回报中借用，从而跳过激活队列，并更快地开始获得奖励。

总的来说，池中的新存款数量增长越快，持续时间越长，现有用户的收入就会受到越大的拖累。由于池的流行，可以通过为代币具有更大的流动性来部分弥补该缺点。用户在选择与谁进行抵押时应考虑这些因素，而池运营商可能会寻找方法，他们可能只在新用户的ETH被激活时生成代币。

收取服务费

池的服务费通常适用于它们所获得的奖励金额，从8％到23％不等。归因于用户的奖励的计算会立即考虑此费用，因此代币余额的增长将反映该费用。当根据代币池的增长率判断不同池的性能时，要记住这一重要的细节。

例如，考虑来自两个池的两个抵押ETH代币，它们具有相同的机制和相同的验证器性能。费用较低的池中的代币自然会比费用较高的池中的代币增长更快。

对于比较评估二级市场中不同代币的价格及其在DeFi应用中的使用，此功能至关重要。净收益率的变化将导致不同抵押ETH代币的价格差异，其中即使在相同的流动性深度下，较低的费用也意味着对ETH的折扣较小。

重新抵押奖励

有一个普遍的误解是，抵押池会自动进行奖励的再抵押，因此增长变得复合。不幸的是，这是一个神话-在当前的ETH2规范中不可能自动重入抵押，并且用户应警惕任何声称会在池中重新抵押奖励的人。只有在阶段1.5中才有可能从验证器中提取奖励，然后才能在池中重新进行抵押和复合。我们距那一刻还有18个月的时间，因此请提防虚假广告。

尽管缺乏本机支持，但也可以通过使用双重代币结构的池进行手动完成重新抵押。此类池的用户可以将抵押奖励与存款分开出售，并将收益重新投资回抵押。只要奖励代币可以在二级市场上无折扣出售，他们甚至可以获得复合回报。

复合效果在很长一段时间内会真正变得强大，但甚至可以在更短的时间内产生显著差异。图表假设网络中的APY为10％

这自然使StakeWise成为唯一具有双重代币结构的运营商，但我们不要着急于行动：尽管我们有一种策略，将奖励ETH代币的折扣保持在最低水平，但我们不能保证它会起作用。在这一概念被证实之前，在1.5阶段之前从抵押中获得复合回报仍然是一个难题。

结论

我们希望对抵押ETH代币设计选择和代币化原则的共同理解，能够激发对以太坊社区中不同抵押池优点的深入讨论，为抵押ETH代币市场带来所需的效率，并保护利益相关者免受因对产品缺乏了解而造成的意外后果。

我们认为，本文中讨论的某些概念值得进一步分析讨论，尤其是验证器余额更改的社会化和代币合约更新的频率，因为它们可能对使用池产生的APR产生深远影响。

借条指借个人或公家的现金或物品时写给对方的条子,就是借条.钱物归还后,打条人收回条子,即作废或撕毁。它是一种凭证性文书。下面由小编为你详细介绍借条纠纷的相关法律知识。

【民间借贷纠纷怎么举证】

我们知道，“谁主张、谁举证”是我国民诉法设置的举证责任分配规则，它经过长期的司法实践证明是行之有效的。但是该原则是相当模糊的一个概念，远远不能囊括当事人在诉讼中多种多样、性质各异的权利主张。那么我们对该原则就要灵活运用，将其视为一个动态过程，也只有这样，才能将该原则落到实处。

本案件中，甲处于债权人地位，依据《高人民法院关于民诉证据若干规定》第二条、第五条的相关规定，甲应该对借款关系成立并已经履行给债务人乙借款的事实承担举证责任。但是具体到该个案，如果简单、教条依据这两条规则，甲确实没有办法提供证据对该支付借款的事实进行证明，那么败诉的风险自不待言。

我们应该认识到，本案件是一起民间借贷纠纷，双方的借贷关系是客观存在的(民间借贷是一种不要式、实践性的合同，这里由于篇幅有限，我们只论证举证责任这一块)，这个有甲手中的借条为证，没有任何争议，关键是由双方当事人中的哪一方来证明支付借款的事实。

笔者认为，应该将该举证责任进行一次合理、及时的转换，由债务人乙就自己没有收到借款事实承担一部分举证责任，如果乙不能提供任何证据，将由乙承担败诉风险。当然，这种转化并不是完全免除甲对这一事实的举证责任。

综合分析本案情，甲手中有乙打下的欠条，甲也承认自己当天确实没有给付乙1万元民间贷款，关键是双方对次日是否给付借款的事实产生了分歧。那么我们退一步来做个反问，既然乙抗辩甲次日没有支付借款，为什么没有及时将欠条收回?

所以，乙在该借贷关系中，存在的过失是不容置疑的，对该契约风险当然也要承担一部分责任。我们不能像观点一中陈述的那样，由于甲不能证明自己支付借款的事实，就草率认为由甲承担败诉风险，这样一方面不利于保护债权人的利益，更重要的是忽视了民诉中“谁主张、谁举证”的举证规则的灵活运用。

本案件中还有一点值得我们注意的是，债务人乙对自己的抗辩并没有任何书面证据证明。依据《最高人民法院关于民诉证据的若干规定》第七十三条第一款的规定：“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的证据依据否定对方证据的，人民法院应该结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。”

当然，本案件中双方对支付借款的事实均没有证据，但是甲有乙立下的欠据为证，也正基于次此事实，认定乙承担该契约风险显得理所应当。

【案件背景】

甲与乙于2009年2月1日达成书面协议，由甲出借1万元给乙，借款期限为1个月，乙当场打下欠条一张给甲并交付给甲。由于甲当时没有现金，双方约定由甲于2009年2月2日将1万元款项交给乙。后甲于09年3月2日起诉乙，请求乙履行还款义务。法院审理过程中，乙承认条子是自己打给甲的，但是甲当时没有支付现金，后来也没有支付自己任何款项;甲承认当时确实没有给乙1万元现金，但是自己已于09年2月2日从银行取出1万元给乙。双方对此事实均没有提供任何书面证据。

【庭审观点】

法院经过审理，形成了两种观点。

观点一认为，依据《最高人民法院关于民诉证据的若干规定》第五条的规定，甲是本案件的债权人，本应为合同成立、生效以及支付给乙1万元借款的事实承担举证责任，现甲不能证明自己已经履行支付乙1万元借款的事实，自然要承担败诉的风险。

观点二认为，如果本案严格依据民诉证据“谁主张、谁举证”的规则以及《最高人民法院关于民诉证据的若干规定》第五条的规定，将不利于保护债权人的利益，而且这一规则在本案中的运用忽视了举证责任转移的动态过程，势必产生个案不公。

依据《民法通则》第九十条规定以及相关民诉中举证责任转换规则的理论，将相关举证责任进行及时、合理的转换给债务人乙，如果乙举证不能，将承担败诉风险，法院应该支持甲的诉讼请求。

没有银行流水怎么申请房产抵押贷款？一般情况我们在想银行申请房产抵押贷款的时候，必然需要提供银行流水，这是银行判断借款人偿还能力的一大因素。不过很多人因为各种原因，无法提供银行流水，这是个棘手的问题。是不是没有银行流水就无法申请房产抵押贷款了呢?先不要说得这么笃定，请看下文中专家是怎么说的。

申请房产抵押贷款

说到房产抵押贷款，我们现在为大家举例说明。以交通银行的个人综合消费贷款为例，不仅需要抵押物房产证，还需要个人名下近半年流水、收入证明文件等等。但是许多企业是以现金形式给员工发放工资，没有为员工办理工资卡，因此也就无法获得银行流水记录。那么，想要办理贷款没有银行流水怎么办呢?1、首先您可以让企业人事部门出具平时发放半年以上的工资总明细表并盖章，作为收入佐证(但一般只有国企、事业单位、国家机关的证明还好用)。2、如果借款人的工资是现金，但每个月在固定的时间存入固定的金额到银行借记卡中，这样的自存流水方式也会有部分银行和金融贷款机构给与认可的。以上就是小编为大家总结的，在没有银行流水的情况下，想要申请房产抵押的方法。

一购买没有满5年的经济适用房

根据国家相关法律规定，经济适用房要求必须购买满5年后才能进行二次交易。

二开发商的问题

多出现在一些小开发商身上，大多因为经营不善，导致资金断链，企业破产，无法取得相关的房屋许可证。这样的房子即使入住了，也是没办法办理房产证的。

三已被di押、查封的房产

常见在二手房交易的过程中，这样的房子是没办法过户的，自然就没法办理房产证；

而在新房交易中，多是因为开发商因为资金开发的问题，房子作di押从银行借钱，但是后期仍将房子卖给了购房者。

四小产权房

所谓“小产权”是民间的一种通俗叫法，以其价格低廉受到许多中低收入者的青睐，但在我国房地产相关法律、法规和制度上根本没有这个概念，所以购房者的权益很难得到保证。

千万不要上当，下列四类房子办不了房产证

小产权通常分为两类

1

经过国家相关政府部门的土地、规划、建设环节审批，建设在农村集体建设用地上的城中村改造房；

2

未经过任何国家相关部门和环节审批，建设在租用土地或非法侵占的土地上的房屋。

十八届三中全会中提出，建立城乡统一的建设用地市场，小产权房“转正”风声随之再起。肇房君在此奉劝有这份心思的朋友，在正规的法律条文颁布之前，别侥幸能打法律擦边球。否则可能“赔了夫人又折兵”，实在得不偿失。

如果已经购买了小产权房怎么办？

1、如果已签了买卖合同但尚未取得产权证明，并且该房屋系在集体土地上建设且购房者非当地居民，鉴于可能的政策风险和法律风险，可以请求解除合同并退回已支付的购房款这是最直接的方法。

2、如果购买了当地居民的农民房或从他人手上购买了有产权证明的“红证房”，房款已经支付且已经入住，但无法办理过户的这种情况就比较麻烦，则要视具体情况而定。

3、如果已经购买了集体土地上建造的房屋并取得了当地乡政府颁发的产权证明或土地使用证明的，可以自己居住或者出租，或者出售给有当地户口的居民，这种情况一般无危险。

4、如果是在建的集体建设用地上的商品住宅项目，在委托专业机构评估市场风险和法律风险之后则应当按照现有的土地管理规范，完成土地征用手续，并按照商品住房项目的规定手续报批采取可能的补救措施。

所以说，以上四种情况的房子既然办不了房产证，即便成功交易，若然有个万一，后续的维权道路自然也是艰难的，所以购房者在买房的过程，一定要学会谨慎。毕竟对于大多数人来说，一间房子就是一辈子的事情。

每一种转让方式对应的成本不一样，总体而言，继承成本最低，赠与次之，买卖方式成本最高，下面我们就具体转让方式所需承担的不同成本进行详细分析。

继承成本最低

办理房地产继承过户需要产生一定的费用，主要包括房地产继承权公证费用、房屋评估费用及房地产过户费等。

继承公证费和房屋评估费是继承过户中两项最大的成本。继承权公证费用主要按照继承人所继承的房地产的评估价2%来收取，最低不低于200元。业内人士解释说，对于父母名下房产的价值，并非自己说了算，需经过具有相应资质的评估机构根据当前市场行情进行评估而定。通常情况下，评估价格与市场价相差不大，所以该费用可基本确定为按市场价2%来收取。

房地产价值评估费用按照阶梯式收费，按房产评估价的0.01%～0.5%不等。当然，评估价格越高部分，收取标准越低，如总价超过10001万元部分，按照0.01%来收取（具体见下表）。

现行房产评估的收费标准

范围 标准 累计金额（万元）100万以下部分 5‰ 0.5100～1000万部分 2.5‰ 2.751001～2000万部分 1.5‰ 4.252001～5000万部分 0.8‰ 6.655001～8000万部分 0.4‰ 7.858001～10000万部分 0.2‰ 8.2510001万以上部分 0.1‰

此外，继承过户时应承担过户税费，根据房屋评估价收取0.05%的合同印花税，同时还收取登记费和权证印花税等，后两项费用极低，可忽略不计。如以外环线以外一套总价为230万元的普通住宅为例，子女继承该房产时所需负担的费用不到7.4万元。

买卖最为利索

父母与子女之间也可以通过买卖方式完成财产转移。这种转让方式交易成本较高，但却为日后转让省下了不小的开支。

记者通过咨询税务部门得知，父母将房子“卖给”子女，与普通的交易方式完全相同，并无明显区别，交易过程中所产生的税费也与普通房产买卖方式毫无二致。

房产买卖承担税费最高的情形为该房产购买时间不满2年，且子女名下已有房产，那么，交易双方要承担3%的契税、5%的增值税以及全额1%的个人所得税。举例说明，如有人将外环线以外一套230万元住宅（普通住宅）转让过户给子女，产生的税费包括契税：230万×3%=6.9万元；增值税：230万÷（1+5%）×5%=10.95万元；个人所得税：230万×1%=2.3万元，3项共计：20.15万元。

不过记者了解到，有部分城市父母与子女之间的房产买卖行为可自行定价，因而税负水平大幅降低。如郑州、扬州等城市，父母与子女之间房产买卖转让，合同约定的价格总额可低至最低报税标准100元，这样，所有税费相加不会超过两位数，因而过户成本大幅降低。

赠与费用不低

赠与是一种较为经济的转让过户方式。据了解，赠与方式主要承担的费用包括契税、评估费、公证费及少量的过户费用。其中，税费收费标准为3%，房产评估费用按照阶梯式收费，按房产评估价的0.01%～0.5%不等，公证费按照评估价的1%收取。同样以上述案例中总价为230万元的房产估算，采用赠与方式过户时，所需承担的税费约12万元。

通过计算发现，以赠与方式将父母房产过户给子女，所需承担的费用较为适中。不过，这种方式完成过户，给日后转让留下了一丝隐患，因为需要极高的个税。税务部门有关人士介绍说，转让赠与类房产，需按照买入、卖出差价征收20%的个税，如果房产买入时总价较低而后大幅增值，届时所需承担的个税并不低。

比如60岁的张大妈要把自己居住了10年的，且是家庭唯一的住房给儿子作为婚房。该房屋面积90平米，价值300万元，听说送给儿子比卖给他税费更多？究竟哪种方式更省钱呢？

上述案例中，3种不同的方式所产生的费用：房 产 买 卖：40863元； 房产赠与：128775元；房产继承：35505元。在以上方式中，因为都免征个人所得税和增值税，开支最大的就是契税和公证费了。不过三种方式的方便程度也有差别。

a 房产买卖

受近期契税政策的调整，相比房产赠与和房产继承，把房子卖给子女确实是能省下不少钱来。一是赠与的费用过高，二是房产继承的流程也比较复杂。

本案例中，选择卖给子女的方式还是比较不错的,比较省钱。但由于受房屋面积，居住年限，首套、二套、多套等的限制。如果在将房子卖给子女的过程中，需要按照最高的标准来缴纳个人所得税、营业税和契税，则买卖过程产生的费用，可能就会比房产继承高出不少了。在把房子给子女时，可以优先考虑的就是卖给子女或者继承过户给子女。

b 房产赠与

张大妈赠送给儿子的房子，由于满足相关的条件，20%的个人所得税是不用缴纳的。但如果张大妈的儿子后来又出售该房子，则需要征收20%的个税。

关于公证，现在很多的城市在办理免营业税手续时不再要求办理公证。但如果赠与合同没有经过公证,在房产没有过户交付之前,赠与人可以行使任意撤销权,而经过公证的赠与合同,赠与人就不能行使这一权力,要撤销必须符合法定条件。

c 房产继承

与房产赠与相比，房产继承没有营业税、个税和契税，只需要办理公证。省的钱也比转让买卖要多一些，但与赠与相比,房产继承的业务相对复杂，还存在一些问题。

①办理房产继承没有时间限制，从房屋所有权人死亡之日起，何时申办都可以。

②时间越久，办事的时候手续可能越麻烦，而且费用可能会增加。例如，继承人在遗产分割之前死亡，对于他应当继承的份额，他的继承人有权继承。

③多个子女共同继承，需要所有继承人到公证处申办继承公证，如果有人拖延，公证处就不能出具公证书。没有公证书，就不能在非诉讼的情况下办理房产过户登记手续。

④尽量协商解决，如协商不成，可以考虑通过诉讼的方式由法院依法判决遗产的归属。但此办法影响亲情，费用也很高，应慎重考虑。

房产继承中最常见的纠纷就是由于很多人没有事先立遗嘱，导致房屋的产权分割上存在很多的问题，不少人为了房子，闹上法庭。

你知道个人合伙吗?个体合伙是指两个以上的公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动的民事主体。下面由小编为你详细介绍个人合伙的相关法律知识。

个人合伙的相关运作

成立

根据《中华人民共和国民法通则》和相关的司法解释及有关的行政法规规定的关于成立个人合伙的法律要求是：

第一、合伙人应当对出资数额、盈余分配、债务承担、入伙、退伙、合伙终止等事项，订立书面协议。

第二、个人合伙可以起字号，依法办理工商登记，在核准登记的经营范围内从事经营活动。

第三、当事人之间没有书面合伙协议，又未经工商行政管理部门核准登记，但具备合伙的其他条件，又有两个以上无利害关系人证明有口头协议的，应当认定为合伙关系成立。[3]

经营

个人合伙的经营，涉及到合伙的经营决策、合伙经营事务的执行、合伙经营的监督、合伙经营结果的承担四个方面。《中华人民共和国民法通则》对上述方面均有明确规定。

第一、合伙的经营决策，由全体合伙人共同决定。

第二、合伙经营的事务，由全体合伙人共同执行或者委托合伙人中的一个或数人执行。合伙人可以推举负责人，该负责人对外代表合伙的利益，对内承担经营管理职责。

第三、合伙经营的监督权，由全体合伙人共同行使或分别行使。

第四、合伙经营的结果，无论是由合伙负责人还是合伙人委托的其他人造成的，均应由全体合伙人承担民事责任。

加入退出

个人合伙的加入，又称入伙，是指在合伙经营期间，原合伙人以外的人申请加入合伙并取得合伙人身份的行为。关于入伙的法律要求，根据我国相关的司法解释，在合伙经营过程中增加合伙人，书面合伙协议有约定的，按照约定办理;书面合伙协议未约定的，必须经过全体合伙人的同意,并修改合伙协议;未经全体合伙人同意的，应当认定入伙无效。

个人合伙的退出，又称退伙，是指在合伙存续期间，原合伙人退出合伙组织从而丧失合伙人身份的行为。关于退伙的法律要求，依照我国相关的司法解释，合伙人退伙，书面合伙协议有约定的按照书面合伙协议处理;书面合伙协议未约定的，原则上应予准许。但因其退伙给其他合伙人造成损失的，应当考虑退伙的原因、理由及当事人的过错，确定应承担的赔偿责任。

看过“防范个人合伙纠纷的方法有哪些”

防范个人合伙纠纷的方法

个人合伙纠纷普遍存在着以下一些问题。

首先，合伙事务的管理无章可循。在合伙之初，合伙人未明晰合作中的管理以及财务等敏感问题，未制定完善的管理制度。

其次，合伙人之间缺乏民主协商。实际执行合伙事务的合伙人与其他合伙人，尤其是那些不直接参与经营的合伙人日常民主协商的很少，往往造成个别合伙人滥用权利，擅用合伙资源，时间一长，必然影响到合伙人之间的信任度和凝聚力。

第三、合伙财务制度无法可依。个人合伙的记账凭证有很大的随意性，再加上合伙人监督不及时，一旦发生纠纷，往往会对记账凭证的真实性产生怀疑，而事过境迁，记账的人也不可能将繁琐的每一件事务均解释清楚。

防范个人合伙纠纷的方法有哪些

第四、个人合伙没有统一的清算程序。

在现实中，个人合伙当事人往往都不签订书面协议，即使签订协议，也过于简单，并未对出资数额、盈余分配、债务承担、入伙、退伙、合伙终止等事项进行明确约定。刚开始的合作是出于双方的熟悉和信任，当纠纷发生时，双方却要对簿公堂，但往往因为没有书面证据，没有进行结算，一方诉求得不到支持。

如何防范风险?

一、必须签订书面协议

个人合伙，基于人的诚信而建立。这种个人合伙，具有优势互补、资源共享、群策群力、降低风险等优势。同时，它的风险也是巨大的，因为诚信是抽象的，会因环境、利益等各种因素而发生变化。

法院在审理合伙纠纷案时发现，双方并没有任何书面协议，遇到诚信的，认可口头合伙协议，遇到不诚信的，就诉之无门了。所以，个人合伙在口头达成一致后，必须签订书面协议，以防患于未然。

二、明晰权利义务

在一些案件中，虽然合伙个人也订了合伙协议，但非常笼统，并没有按照法律要求对出资数额、盈余分配、债务承担、入伙、退伙、合伙终止等事项做出明确约定，也没有对双方的权利义务进行划分。

往往是出资多者全权决定合伙事务，其他合伙人对合伙经营期间的重大事宜以及账目等情况，大多一知半解。相当一部分合伙人因合伙纠纷诉至法院时，自身并不掌握合伙账目或合伙财产，而被诉一方合伙人很少主动配合进行账目清算，双方对合伙账目存在较大争议，导致合伙开支与合伙盈余等账目无法查清。

三、曲终人散，及时清算

清算是企业法人终止的必经程序，未经清算，企业法人不得终止。但个人合伙终止相对比较简单，当合伙人约定的终止事由出现或合伙人决定终止合伙即可。

合伙终止后需要进行结算，但法律没有规定如何结算，在这种情况下，当事人应自行解决，如果未结算，法院在处理此类案件时，很难支持当事人的诉讼请求。所以，合伙个人在退伙时应及时结算。

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房产抵押贷款是指借款人以已购商品住房抵押，贷款银行为借款人提供一揽子资金服务，用于满足贷款者的资金需求。而房产证是购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。如果进行房产抵押贷款就需要用到房产证。

房产抵押贷能贷多少

一般情况下，个人住房抵押贷款额度最高可以达到住房实际价值的70%，具体额度与住房类型以及借款人的综合资质有关。

影响房子抵押贷款的额度的因素有很多，房产的评估是接影响房屋抵押贷款能贷多少钱的一个重要因。

有车一族买房，停车位也是需要考虑的一个重要因素。在普通二线城市，有些停车位都炒至十几万一个了。不少购房者花高价购买的停车位，拿着买卖合同却没办法办理停车位产权登记。由于这块长期存在法律空白，购买的停车位通常是以租赁的形式出现。成为产权没法确定下来，产权不清晰明确，导致业主、开发商、物业公司多方矛盾时有发生。

三招“辨”停车位产权

一些开发商打着“产权不明确”的擦边球，不少购买车位的业主分不清哪些属于人防工程，哪些又属于业主的公共空间。停车位有很多种，地上、地下、人防工程，性质不同、权属不同。一般来说，通过这三种方法可以识别小区停车位产权。

1、停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊，停车场的房屋所有权（俗称产权）应归开发商所有。开发商有权对业主出售，此时开发商与业主签订的停车位使用权转让合同是合法有效的，应受到法律保护。

2、开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给了全体小区业主，从法律上讲，该停车场的产权应归全体业主所有，开发商无权与个别业主签订停车场停车位使用权转让协议，签订的协议也应归于无效。如果小区业主需要购买该停车位使用权的话，应同小区业主委员会或同经业主委员会授权委托的物业管理公司签订停车位使用权转让协议。在这种情况下，只有全体业主有权决定该地下停车场停车位的使用权。

3、地下停车场是由人防工程改建的，尽管该面积未分摊给全体业主，但开发商也无权出售。物权法第五十二条规定，国防资产属于国家所有。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。从上述规定可以看出，人防车位是由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能，该类车位不可以办理产权证，所有权既不属于开发商，也不属于全体业主。

业主在购买车位的时候应该注意哪些问题？

业主在购买车位的时候首先要留意是不是规划用于车库车位，在报建的时候是不是已写明，开发商能不能够拿到产权证，买了之后业主能不能拿到产权证，还要注意开发商是否在贷款的时候将车库车位抵押给银行，因为一旦他还不起贷款，可能就会被银行出卖，业主的权利就难以得到保障。

生活中，以房产证抵押借款很常见。有人趁机以假房产证行骗。虽然房产证抵押可解决贷款问题，是经营资金临时周转的好帮手。但房产证抵押真的是解燃眉之急的“万金油”吗？其中又有那些可能存在的风险隐患需要大家知晓呢？

房产证抵押有什么风险？

首先要明确的是房产证是抵押的对方是谁，如果是个人与个人抵押的话，则你需要明白的是，房产证抵押不等于房产抵押。

因此在房产证抵押时一定要签定一份《房产抵押借款合同》，对借款金额、是否支付利息或利率标准、还款期限、还款方式、抵押物及抵押登记的办理以及违约责任等内容作出明确具体的约定，并在合同签订后到房屋产权管理部门办理抵押登记手续。

这样做才能合理地保证双方权益，另外这样做还有几个好处：

其一可以了解此房产有没有抵押给别人;

其二做了抵押登记后，该房产就不能买卖;

其三如果发生纠纷，该房产又被抵押给多人，拍卖后有抵押登记的可以先受偿(如果都有登记，则按借款时间先后顺序受偿)。这样才能使自身的权益得到最大限度的保障。

制作假的房屋产权证，则主要是为了用假证去作抵押，以骗取债权人的信任和钱财。比如，此次被发现的一起制作假产权证事件中，一名男子因欠人家一笔工程款没有还清，便根据原来自己家里已经卖掉的一套房产情况，制作了一本假的房屋产权证抵押给了债权人。眼看还债的期限就要到来，有所警惕的债权人到市产权市场处档案馆查阅资料，这才发现这份产权证是假的。

而另一起造假事件中的当事人赵某用朋友的一份产权证作抵押，向姜某借了3万元。随着还款日期的来临，姜某觉得有必要到产权市场处档案馆查验一下。档案馆工作人员经查阅资料后发现，档案里的产权人与赵某作抵押的产权证上的产权人姓名并不一致，从而证明赵所提供的是假产权证。

房产部门人士指出，随着市民经济活动日益频繁，用房屋产权证进行抵押的情况越来越多，制作假产权证的事件也随之增多。所以，市民在遇到有人用房屋产权证向自己借钱的时候，一定要事先到房产部门查阅房产档案。

广大群众要妥善保管好自己的房产证、身份证等证件，不要轻易泄露个人的重要信息，以防遭人盗用和“克隆”;有借款给别人时时，应不为高额利润所诱惑，更不能单凭房屋产权证明和嫌疑人一面之词就轻易签订借款合同，要按照房产证上的地址，登门了解房主的情况，同时要核实房产证的真假以及借款人是否为房地产权利人;银行信贷人员应加强贷前调查，尤其要对贷款人的真实身份进行严格审查，不仅核对姓名、性别、民族、出生日期、住址、公民身份证等项目，还要核对照片。

很多人不知道房产证抵押公证是什么，其实房产证抵押公证很重要，搜狐焦点网提供房产证抵押公证知识——

咨询内容：您好；别人孩子上学借我5000元钱，用房产证做抵押没公证，打借条了能要回来吗？

推荐答案：您好，借条上有关于用房产抵押的内容吗？如果有可以按抵押合同处理，如果没有就难办了。既然借钱给人家了想必是朋友吧，那最好还是先好好谈谈，争取和解。如若不行那就只好到法院起诉了（注意时效问题），如需法律帮助，可以电话联系。

由于种种购房政策限制，房产过户受到广泛关注。房产过户分赠与、买卖、继承几种方式，究竟哪种最便捷，哪种最省钱？

房产继承

这种方法的优点是税费最低。继承权公证费。按照继承人所继承的房地产的评估价的1%来收取，最低不低于200元。继承的房产没有营业税、个税和契税。继承人凭遗嘱办理继承权公证，凭继承权公证书到房管局转名即可。

但缺点也显而易见：手续繁多跑死人。继承房产需要满足三个条件：第一是证明自己有继承房产的法律资格，或是法定继承人，或是遗嘱指定继承人。所谓法定继承即法律规定的遗产继承人;遗嘱继承必须是遗产人逝世前曾做过公证的遗嘱才有法律效力。第二，遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产。第三，因遗产是所有继承人的共同财产，房产的分割协议，需要每个继承人同意并签字方可生效。

房产赠与

主要费用：个税+契税+公证费。直系亲属赠与免个税;非直系亲属赠与视同买卖，需要支付个税，即房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)。此外还有契税3%和公证费1%。

需要提醒的是，以继承法和赠与法过户房产，继承人或受赠人日后卖出此房时，如房产证年满5年且是唯一住房，可免征个税。否则，将计征20%个税。

房产买卖

在房产过户中，买卖是最常见的方式，也是操作较为便捷和安全的方式。但是，房产买卖需缴纳营业税、个税和契税，如果买入价比较低的话，日后出售时卖出价与买入价的差额会增大，再出售时则需要缴纳更多的税费。

去银行申请房屋抵押贷款也是解决资金缺口的一种方式，可是，对于没有办理过贷款业务的朋友来讲，要申请房产证抵押贷款，但是对于具体流程却并不清楚。那么，如何办理房产证抵押贷款呢？

房产证抵押贷款的办理流程：

1.向银行提出贷款申请，并签订相关合同；

2.备齐资料，包括夫妻双方身份证户口本结婚证房产证购房合同或发票个人账户最近半年的银行流水对账单；

3.银行下批贷通知书，然后去房管局做抵押登记，拿出他项权证；

4.银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查；

5.借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押；

6.借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证；

7.贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。

想要办理上海房产抵押贷款，却不知道该怎么做。团贷网小编带大家了解一下该怎么样办理了上海房产抵押贷款，它都需要满足什么样的条件，有哪些流程步骤。

上海房产抵押贷款条件

1、房屋抵押贷款要求房屋的年限在20年之内；

2、房屋要有较强的变现能力。

3、房屋的面积要大于50平米；

4、房屋抵押贷款额度是房屋评估值的70%。

5、新房贷款的贷款期限最长不超过30年，二手房不超过20年。

6、贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次贷款利率执行。

7、一般为“房龄+借款人年龄”男性不超过65岁，女性不超过60岁。

上海房产抵押贷款流程

1、推出贷款申请

借款人向金融机构提出贷款用途、金额及年限时间。如果贷款申请符合此金融机构的贷款范畴，接着就需要准备相应的资料。

2、准备贷款资料

如果是个人房产抵押贷款，需要提供，本人及配偶身份证、户口薄、收入证明、个人消费用途的相应合同、婚姻状况证明、房屋所有权证。

如果是企业房产抵押贷款，所需要提供的材料有：企业营业三证、开户许可证、企业章程、企业验资报告、购销合同，近六个月的流水、去年的年度财务报表和近半年的财务报表、资产证明（会根据不同的银行有不同的材料提供）。

此环节是房产抵押贷款流程中相当重要的一环，因为很多客户在进行贷款的时候都急需用钱，如果可以提前将这些材料准备好，将省去很大的麻烦。

3、看房评估

提交以上材料后，银行根据所提交的材料要对抵押的房产进行实地勘察、评估。每个环节都是房产抵押贷款流程中重要的一环，此环节直接决定着你的房屋抵押贷款的额度，一般来说，这次评估和市场价格会有一定的出入，因为评估机构会考虑多重因素。

4、报批贷款

将所有审贷资料还有评估报告或勘估意见书报送至银行进行审批。此时贷款客户一定要注意，把所有的资料准备齐全，如果到时候有缺少的会影响贷款进度。

5、借款合同公证

借款人级抵押人填写借款合同及所有相关文件、签字、盖手印，由公证人员对其进行公证。

6、抵押登记手续

银行凭房屋所有权证和借款合同公证书到查拳出办理抵押登记手续。

1、首先必须明确一点，收不收房是业主的权利，权利可以放弃、延缓行使。交不交房是开发商的义务，义务必须按时履行。

2、

现场正常收房主要流程：出示业主证明（购房合同等）----查阅、收取交房有关凭证??索取钥匙----检验房屋（包括小区规划）-----签署《房屋交接书》---走人。

3、

不是必须在《收房通知书》上签字。《收房通知书》是开发商为证明自己未交房违约（虽然从道理上说是无法证明的，但是就有有关部门认可该证明，所以业主不可不防。）而对业主的一个预先提示。

4、

在房屋交接现场，万万不可先在《房屋交接书》上签字，再收取钥匙。由于中国目前的特色，凡是发生交房纠纷的，只要业主在《房屋交接书》上签过字，即使房屋真的不那么符合交房条件，业主胜诉实为罕见。

5、

交房凭证有《住宅工程质量分户验收表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。缺少以上任何一项，业主都有权拒绝收房。但这些凭证都只需开发商单方制作就能轻而易举向业主出具，而且这些都不是证明房屋合格的关键凭证。

6、

“综合验收”是建委组织对整个竣工小区的质量、设计、规划、消防、环保等各方面进行的全面检验。依法，未通过竣工综合验收的房屋不能交付。因此通过综合验收是

形式上交房的关键。

国家规定：竣工房屋经开发商组织验收合格后先由质监站验收备案，再通过综合验收，然后才能交房。

长沙市现行的的验收程序是倒过来的：开发商组织验收合格后，先由建委组织联合验收（我们不认为综合验收被取消），再交质监站验收备案，出具《建设工程竣工验收备案表》，然后才能交房。

因此对于无法查阅《建设工程竣工验收备案表》的业主，有权拒绝收房。查阅《建设工程竣工验收备案表》时，其实只需查阅最后一页的“备案意见”。如果“备案意见”注明部分备案，附条件的有待交付等，则说明房屋尚不能交付。尽管此时房屋已取得《建设工程竣工验收备案表》，但业主仍有权拒绝收房。

7、

房屋通过综合验收并不等于一定就合格。许多案例表明，有些房屋尚未开工，就已取得政府签署的全部验收合格文件。我们无意对政府评头品足，只是提醒业主收房不能光看某些文件，最好自己亲自现场检验。因为我国尚处于很大程度上的自力救济阶段。现场检验房屋时，业主有权索取查阅房屋施工图文件。因为业主有获悉房屋真实状况的知情权。没有施工图作参照，是无法得知房屋是否按图施工，是否符合国家批准的标准，房屋的实际状况是否与应当状况一致。施工图文件可以向开发商索取也可向物业公司索取（开发商应当将有关图纸交存物业）。

8、

如果房屋质量（包括设计、规划）不合格，则说明该房屋不符合交付条件。既然不符合条件就不能交付，因此业主有理由拒收，可以拒绝在《房屋交接书》上签字（当然质量问题如果在业主能容忍的限度内，也可以考虑先收房事后整改）。同时注意要在约定收房的最后期限内，向开发商和物业公司分别致函（电报或特快专递）催告，要求开发商承担延期交房的违约责任，要求物业公司承担接收物业时未尽验收义务致使业主蒙受损失的违约责任。以此作为证据。

9、

收房时应当索要盖有维修基金窗口专用章的《物业维修基金缴款凭证》和盖有契税收入财务专用章的《契税完税证》，并应在合理期限内取得。如果开发商未将维修基金和契税上缴政府有关部门，则无法取得以上两项凭证，那么业主面临的将是无法取得产权证。

10、

对于物业公司制定的《业主公约》，业主有权拒签，并不构成开发商不交房的理由。顾名思义，业主公约必须是由业主制定，来规范广大业主行为的公共约定。物业公司服务于业主，服从于业主，无权制定任何约束业主行为的制度。

11、

如果物业公司为了便于管理，使用出入管理ic业主卡，则该卡并非业主（装修人员）生活的必须，而是物业管理手段的必要，属于物业公司的管理设备，而这份必要的代价早已包含在物业管理费中。向业主配备ic卡是该资质的物业公司应尽的义务，因此交房时该卡是免费向业主提供的。

业主不必要为他人的义务重复买单。

12、

购房或交房时，如果有工作人员邀请某些业主加入将来的业主委员会，而事后果然如此，或者将来业委会的候选人员是被莫名其妙指定，在一片沉默中当选的，则该业委会的代表性必然大打折扣，因为中国盛产“汉奸”。将来受制于人的只会是广大业主。

一般亲属间转让房屋，会习惯性地选择赠与的方式，而新的税费方式执行以后，直系亲属赠与房屋有部分免税政策。房产过户时，有继承、买卖、赠与三种方式，要根据不同情况具体分析。

房产过户赠与如何办理最划算？

一般亲属间转让房屋，会习惯性地选择赠与的方式，而新的税费方式执行以后，直系亲属赠与房屋有部分免税政策。房产过户时，有继承、买卖、赠与三种方式，要根据不同情况具体分析。

一、继承方式过户

亲人之间的房产过户，最划算的就是继承了。如果是父母子女之间的过户，继承的成本最低。只需交纳280元的登记费与公证费(每平方米40元至45元)，免征营业税、个税和契税。但条件比较单一，只有属于有继承关系的直系亲属之间的房产可以这么做。

需要注意的是，直系亲属中，即便是兄弟姐妹也不能采用继承的方式，只能选择赠与。在实际操作中，因为继承是遗产人死后才可以进行产权过户，所以这种过户方式的人比较少。

二、买卖方式过户

实际生活中，房屋过户的形式，买卖是最常见的，也是操作较为便捷和安全的方式。

卖房人在出售房屋的时候，占大头的依然是税费。距离买房时间不足2年，要征收营业税全额的5.55%；超过2年免征营业税。

首次购房契税按照首套90㎡以下1%，90㎡以上1.5%；二套90㎡以下1%，90㎡以上2%，三套一律4%的缴纳和个人所得税全额1%或是差额20%。

在买卖方式的过户中，不同的情况，费用也是不同的。从房屋的性质上来说，商品房、经济适用房、房改房交纳的交易费也不同，分别是每平方米6元、每平方米3、每平方米1.5元，再加80元登记费。赠与和继承都不需要交交易费，只需交280元登记费。

三、赠与方式过户

目前不少购房的市民有这样的想法，用赠与过户“逃避”一些费用。但实际上这种方式并不省钱。当然，如果出售的房子离上次交易时间未满2年，需要交纳营业税的情况下，还是赠与比较划算。

房产赠与公证具有较大的风险性，在房产过户之前如果赠与人放弃赠与，此时，即便买方已付定金，由于赠与的性质决定对卖方无任何约束责任可追究，这样势必会给购房者带来一定的经济损失。

对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税，契税缴纳标准为总房价的4%。无偿赠与房产给他人，合肥市目前执行的是免征营业税和个税，赠与只能发生在家庭成员之间。

需要特别注意的是：非家庭成员之间的房产赠与正常的二手房交易无异，必须缴纳个税、营业税和契税以及相关手续费。

家庭成员之间的房产赠与，需要赠与公证。家庭成员指产权人的子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、孙子女、外祖父母、外孙子女、公婆、儿媳、岳父母、女婿），需按房产总房价的1%-2%交公证费。另外，通过赠与获得房产过户时还需要交相关登记费和手续费。

继承、赠与获得的房产再出售税费怎么交？

①主要区别在于个税的缴纳，直系亲属和非直系亲属有区别。

②只要是满5年并且是家庭唯一生活用房，无论是继承还是赠与获得房产，再出售时都可以免征个人所得税。

③对于直系亲属之间的房产赠与（包括房产继承），获得房产后再出售，按规定交个税（全额的1%或者差额的20%）和营业税。

④对于非直系亲属之间的房产赠与，合肥市目前执行的个税标准是：需缴纳差额20%的个税，个人所得税=转让受赠房屋的总收入×20%。此外，按规定交营业税。

办法已经告诉大家了，怎么选就看实际情况而定喽。下面小编把办理过户的流程献上，各位请收好。

房产证过户办理流程：

一、到“登记信息、验证协议”窗口办理信息登记上网和协议验证手续；

二、到“房地产估价”窗口办理评估手续；

三、到“公证”窗口办理公证手续；

1.申请人的居民身份证或户口簿及其复印件；

2.代理人代为申请的，委托代理人需提交授权委托书和身份证及其复印件；其他代理人需提交有代理权资格的证明；

3.被继承房产的产权证明；

4.被继承人的死亡证明；

5.法定继承人已死亡，需提交死亡证明及亲属关系证明；

6.被继承人的婚姻、父母、子女情况证明及有关亲属关系证明；

7.公证人员认为应提交的其他证明、材料；

四、到“私房交易”窗口办理交易手续；

五、到“契税、印花税”窗口缴纳印花税；

六、到“产权登记发证”窗口办理《房屋所有权证》更名手续。

房产证过户办理所需材料：

（1）登记申请书；

（2）申请人身份证明；

（3）房屋所有权证书或者房地产权证书；

（4）证明房屋所有权发生转移的材料；

可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。

房产可以过户给未成年子女吗？

房产可以过户给未成年子女吗？

现在房价那么高，很多父母为了给孩子减轻负担，早早就帮他们买好了房。不过，父母可以把房子过户给未成年子女吗？

其实法律并没有规定拥有房产证的年龄，因此，未成年人是可以作为房屋产权人的，并且可以登记在不动产簿上。

房屋的所有权人更名，称为过户。过户虽然需要收取一定的过户费，包括契税、所得税、房屋评估费等，但是相比于遗产税要低得多。如果家长不采取过户，而是以赠与的方式把房子赠送给子女。虽然可以免交税费，但是以后这套房子若要转让，其原始取得价是0元，在办理过户时，会以房子的市值来征收税费，比过户费要高出很多。

如果家长准备买房给未成年的子女，未成年人虽然没有独立签订购房合同的能力，但家长作为房产购买人可以将房产证上的名字署成未成年子女的名字。购买房产时，如果家长选择的是一次性付款方式，在产权人一栏直接填写孩子的姓名，孩子便能成为独立业主。办房产证时只要其监护人出具有关证明手续即可将房产写在自己孩子名下。但如果家长选择了按揭贷款，则未成年子女不能成为独立的产权人，产权只能是家长和未成年子女共有。

但要注意，如果房子过户到未成年人的名下，那这套房子的所有权人就是该未成年人了，没有经过其授权，监护人是无权处置该房的。另外，家长应该考虑到，如果子女成年以后没有尽到赡养义务，自己也无法收回房子。

由此可见，父母把房子过户给未成年人是有一定风险的。

空置房屋就是长期无人居住的房屋，什么是房产空置税完全可以认定为房屋过户三个月或半年后没有人搬进去居住的房屋，政府可以根据房管、水电等部门统计一个季度内房屋水电使用程度和物业公司征收各项管理费以及对住户出入情况等判断。其实最简单的认定方法就是，房屋过户三个月后，在一个季度内，房屋仍然没有装修、屋内没有基本生活家具、水电表基本不走的房屋就是空置房屋，对这类房屋收取房产空置税。

我国城市住房空置率过高是一个不争的事实，事实上都知道，造成住房高空置率的最主要因素就是少数炒房客的投机炒房行为和房地产开发商的捂盘惜售，也许这种判断不是绝对的科学，但基本上是这样。而且投机炒房又是推动房价高涨的原因之一，为此各地在此轮调控中，限购成为通用措施。

征收房屋空置税，与限购政策相配套，可以说打中了投机炒房行为的七寸，海淀公租房申请条件能够有效的打击投机炒房行为，控制房价上涨势头，甚至能够带动房价回调到合理价位。道理很简单，征收房屋空置税后，炒房客为了避免和减少缴纳房屋空置税，保证利益最大化，采取的对策无非三条，

一拒绝炒房行为;

二是快速将房屋简单装修后出租，看上去避免缴纳房屋空置税，还可以收取房租，政策存在很大漏洞，但是必须看到装修并出租过的房屋折旧率非常高，再次出售时价格大幅下降，有助于更多的普通市民购买;

三是尽快以略低于市场价的价格出售给需要住房的购房者，消除后患。不管炒房客采取什么对策，应当说都符合预期，符合政策制定目的。拒绝炒房，可以减少房价上涨的推动力，这是政策的最主要目的;装修出租，可以控制当下不断上涨的房租;快速出手，可以直接对房地产形成冲击，带动房价回调。再者，房屋空置税对于广大急需住房的市民而言，没有任何影响。

总而言之，一方面开征房屋空置税，可以有效打击投机炒房行为，可以加大房价调控力度;另一方面征收来的大部分房屋空置税可以用于保障性住房建设，让更多的中低收入人群受惠。

空置税的分类和作用

分类：一是对开发商征收的增量空置税，二是对拥有多套房屋居民征收的存量空置税。

作用：打破部分开发商捂盘惜售、待价而沽的企图，2012河北固安房价迫其降价促销;对于拥有多处房产而又闲置的房主，可以迫使他们出租或出售自有房屋，对抑制房租、房价过快增长，解决中低收入家庭的居住需求有着积极作用。

大家都知道，向银行申请贷款时首先要向经办人员了解自己可以申请的贷种，比较各贷种在贷款需提供的材料、对借款人的要求、贷款额度是否循环等方面有什么不同。那么，有没有什么技巧可以提高贷款的效率呢，下面我们就一起来看看房产抵押贷款技巧有哪些吧。

抵押贷款技巧

首先，银行的经办人员一般会向你推荐合适的贷种，比如在建设银行以房产抵押可以申请个人消费额度贷款，也可以申请个人助业贷款，但个人助业贷款比个人消费额度贷款有很多优势。

其次，要向银行经办人员询问贷款预期年化利率。银行一般会向客户公布一个统一的贷款预期年化利率，各家银行略有差异，但差距很小。在询问贷款预期年化利率时，最重要的是要问清贷款预期年化利率各种优惠的条件，比如在建设银行如果你是已认定的省分行级VIP以上中高端客户，半年期贷款预期年化利率最低可以是4.35‰。另外在贷款银行平时的存款越多，可以拿到的预期年化利率也越低。

第三，贷款支用技巧。在贷款支用时，支用时间要尽量短，因为贷款半年期的基准预期年化利率为4.35‰，而贷款一年期的基准预期年化利率为4.65‰，如果再考虑预期年化利率上浮比例，贷款利息相差更大。比如你支用10万元，贷款预期年化利率约定为基准预期年化利率上浮40%，支用时间约定为半年，半年到期后还清，利息累计为3654元;而支用时间约定为一年，半年后提前还清，利息累计为3906元，两者相差252元。

抵押贷款技巧

最后，要注意还款方式的选择。申请贷款时银行一般会有多种还款方式可以选择，比如建设银行的个人助业贷款，贷款期限在二年以内(含)的，可采取按月付息、任意还本、等额本息还款、等额本金还款等还款方式，其中贷款期限在一年以内(含)的，还可以采取到期一次性还本付息。这些还款方式各有优劣，按月付息、任意还本有闲钱时可以任意还贷款，减少利息支出，但每月要按时支付利息;到期一次性还本付息在提前还款时银行会有一些限制，但每月不用付利息;等额本息和等额本金还款方式每月均要还本付息，而且提前还款时银行也会有一些限制。

以上就是关于房产抵押贷款技巧和注意事项的相关内容介绍，有这方面贷款需要的朋友可以看看，希望上文对你有所帮助。

现在办理房产抵押贷款难吗？随着经济的发展，人们的生活也在一定程度上发生着改变，就拿贷款方式来说，贷款方式也发生着换季般的变化。现在办理房产抵押贷款利率高吗？

抵押贷款利率

举个例子，因为生意资金紧张市民刘先生近日想把名下的一套房产做房产抵押贷款，不过在咨询了几家银行后感觉成功的可能性不大，不仅贷款利率非常的高，房龄还受限制，等贷时间也是非常的漫长。随着银根逐渐紧缩，贷款已经变得越来越困难了。“银行企业贷款十分的有限，现在申请贷款利率肯定要进行上浮，幅度至少在两成”建行的一名信贷人员对记者表示，即使是两成也还只是底限，从近期办理的贷款的情况上来看，甚至会有三成的涨幅，或者是更高的可能性。银行相关人士表明，提高房产抵押贷款的利率，其中最为主要的原因还是为了防范风险。整个市场的资金面都开始逐渐偏紧，虽然贷款的利率上浮幅度已经很高，申请贷款却还是大有人在，只能通过提高利率的方式筛选真正有实力的借款人。银行人员表示一般来说，十五年以上房龄的房子基本上就不接受抵押贷款申请了，超过二十年则肯定不会接受。从今年开始，一些房龄超过十年的房产事实上也很难获得抵押贷款了。房产的抵押率也不断地受到诸多的限制。依照银行业现在的通行做法，一套房产的抵押率一般都不超过百分之七十，即估值一百万元的房产事实上完全有可能最多可贷七十万元，并且在实际操作中，大量房产达不到这个规定的标准，五年以内的新建住房，银行才会考虑给予百分之七十的抵押率。并且在估值的一个过程中，房产的价值其实也肯定会缩水，一套市场价一百万元的房产，估值可能只能在七十万元左右就不错了。相信哪里有压迫哪里就有反抗，抵押贷款买房虽然难，但是说明经济还是呈上涨趋势，相信未来。

房产抵押贷款怎么申请

（1）借款人以新购住房或未设定抵押的自有住房作最高额抵押申请个人住房最高额抵押贷款，需提供；身份证明材料；偿还能力证明；首付款发票；在《个人住房借款申请书》中提出办理个人住房最高额抵押贷款申请。

（2）将在建设银行的原住房抵押贷款转为个人住房最高额抵押贷款的，客户需填写《中国建设银行个人住房最高额抵押贷款申请表》，并向贷款行提供身份证明材料及婚姻状况证明材料、偿债能力证明材料（以上材料若原贷款申请中已有，且申请最高额抵押贷款时无变化，可不再提供）；房屋权属证明材料；抵押房产共有人同意办理最高额抵押的声明；原住房抵押贷款的借款合同原件。

（3）将原他行住房抵押贷款转为最高额抵押贷款的，借款人需填写《中国建设银行个人住房最高额抵押贷款申请表》，并向贷款行提供：借款人身份证明材料及婚姻状况证明材料；借款人偿债能力证明材料；房屋权属证明材料；抵押房产共有人同意办理最高额抵押的声明；原住房抵押贷款的借款合同原件；原住房抵押贷款近一年的还款记录情况。

房产抵押贷款流程

1.贷款申请：借款人提出贷款用途，金额及年限时间;

2.准备贷款材料：借款人及抵押人将贷款申请贷款所需文件、证件按要求准备齐全;包括本人配偶身份证、户口簿、收入证明、个人消费用途的相应合同、婚姻状况证明;房屋所有权证，权属人及配偶身份证、户口簿、婚姻状况证明;

3.看房评估：由相关机构对抵押房进行实地勘查、评(勘)估;

4.报批贷款：将所有申贷资料连同评估报告或勘估意见书报送银行审批;

5.借款合同公证：借款人及抵押人填写(借款合同)及所有相关文件、签字、盖手印后，由公证人员对其进行公证;

6.抵押登记手续：银行凭房屋所有权证和借款合同公证书到产权处办理抵押登记手续;

7.开户、放款：借款人开立还款账户、银行放款至该账户。

房产抵押贷款条件

(1)有合法的身份;

(2)有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录;

(3)有合法有效的购房合同;

(4)以新购住房作最高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30%的首付款;

(5)已购且办理了房子抵押贷款的，原房子抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内;

(6)能够提供贷款行认可的有效担保;

(7)贷款行规定的其他条件。