房地产中介交易流程(汇总四篇)

在二手房交易过程中,买卖双方往往愿意选择寻求房地产中介帮忙提供居间服务以及办理产权交易手续,但有些不良中介却利用群众的信任,采取发布虚假房源信息、侵占挪用房地产交易资金、泄露出售委托人的个人信息等手段,谋取不正当利益,给买卖双方当事人带来了精神上和经济上的损失。因此,选择和鉴别合法的中介机构显得尤为重要。

房地产中介哪些行为是国家明确禁止的?

《房地产经纪管理办法》第二十五条规定房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为:

1、捏造散布涨价信息,或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号,操纵市场价格。

2、对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息,低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价。

3、以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务,诱骗消费者交易或者强制交易。

4、泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密,谋取不正当利益。

5、为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的,就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利。

6、改变房屋内部结构分割出租。

7、侵占、挪用房地产交易资金。

8、承购、承租自己提供经纪服务的房屋。

9、为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务。

10、法律、法规禁止的其他行为。

房产中介机构10种违法违规行为将受到严查

2013年6月,住房城乡建设部、国家工商总局关于集中开展房地产中介市场专项治理的通知要求,严肃查处房地产中介机构和经纪人员的以下违法违规行为:

1、发布虚假房源信息,造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的行为。

2、诱导、教唆、协助购房人通过伪造证明材料等方式,获取购房资格、规避限购的行为。

3、采取内部认购或雇人排队制造销售旺盛的虚假氛围以及通过炒卖房号非法牟利的行为。

4、协助当事人签订“阴阳合同”规避交易税费的行为。

5、违反《商品房屋租赁管理办法》规定,对不符合规定的房屋提供租赁经纪服务的行为,如低价收进高价租出赚取差价。

6、侵占、挪用房地产交易资金的行为。

7、未履行书面告知义务,强制提供代理服务并收取费用的行为。

8、泄露、出售委托人的个人信息,谋取不正当利益的行为。

9、未取得营业执照或未在房地产主管部门备案,擅自从事房地产经纪服务的行为。

10、借用冒用房地产经纪人员名义签署房地产经纪服务合同,以及租借房地产经纪人员资格或注册证书的行为。

房屋买卖谨防不良房地产中介陷阱

陷阱之一:“违约金”

在部分不良房地产中介公司经纪服务合同中,往往会设定“房地产买卖合同”的签约期限,如果买卖双方在约定期限内不能签约,那么就必须承担“违约金”,但是在格式合同中相应的条款中又故意规避了中介公司自己应尽的义务,比如对房屋是否已有产权证、是否还存在共有人,房屋的必要居住使用条件、所在小区中必须告知的与居住相关的情况等。在此情况下,买卖双方往往因发生诸多分歧而不能按期签约,此时不良中介就会索取违约金,要求买方承担不签订房屋买卖合同的违约责任,令买方叫苦不迭。

提醒:经纪服务合同是设立中介机构和委托人之间的权利义务关系的文书,不能对委托人设定必须签订买卖合同的义务,房屋买卖双方是否签订买卖合同,取决于双方能否对买卖条件达成意向一致,如果中介机构设定签订房地产买卖合同期限的购房人有权予以拒绝。

陷阱之二:“意向金”、“诚意金”、“订金”、“定金”

买方相中中介公司某处房源,中介公司在与买方签订《房地产买卖意向(诚意、订)金协议书》中要求买方支付一定数额的意向(诚意、订)金“以示购买诚意”,尔后将买方的意向(诚意、订)金作为向出售人交涉的凭据,这种经营行为在许多中介公司的普遍采用。正规的中介公司会在合同条款中,明确将意向(诚意、订)金与定金区分开来,明确意向(诚意、订)金的处理方式(这点买方一定要看清),明确何种情况下可退,何种情况下转为定金不可退。不良的中介公司有意模糊意向(诚意、订)金的处理方式,模糊与定金的概念。一旦交易不成,也以种种理由拒绝退还买方的意向金。更有甚者,直接给买方开据“定金收据”。

提醒:意向(诚意、订)金本来是可退的,它应该由中介公司保存;而定金是付给房屋出卖人的。应该交给出售人。问题在和中介公司签订《房地产买卖意向(诚意、订)金协议书》后,一定要看清你付给中介公司的意向(诚意、订)金下一步的去向,到什么阶段会转为定金。对中介公司的合同条款你是否接受,如不接受,有何修改,均可与中介公司作重新约定。

陷阱之三:“看房确认书”

客户看房,若中介坚持要签消费者签下“看房确认书”,有可能被中介用作诉讼证据。案例:张女士陪老母买房,相中了某小区,条件是光线好,噪音小的房。当天在某中介看两套房均不满意。中介说朋友处有套符合条件的房要卖,80余平,要64万,张女士觉得价格太高,未果。几天之后,中介给其老母打电话,声称可以少一点,让交钱订下,否则就没有了。老人说还没有看房呀,中介说交了钱对方才给钥匙,才能看房。于是老人交了2万元所谓定金,写下了定金收条。次日老人和张女士看房后大失所望。开始中介说房主把钱拿走了要商量,之后以“看房确认书”且有老人的签名为由拒绝退还的定金。

提醒:中介带客户看房不收看房费,这是我市物价局的规定,从2009年就开始执行。但有的中介利用人们的不防备,以为业务人员计算工作量为由,要客户在“看房确认书”上签字,为以后的矛盾,埋下伏笔。以后一旦发生纠纷,就会以你已看房确认,付有定金构成所谓的证据链。显然,中介是故意偷换概念,把看房确认和定房确认混为一谈,为自己不退“定金”寻找理由。

如何防范中介陷阱?

1、了解政策和服务陷阱。购房前,消费者应先了解国家最新的房产调控政策和行业消费陷阱,包括税费、信贷、购房条件,主动了解房产交易形势,避免被不良中介忽悠和误导。尤其是对产权等对个人有重大影响的事项,建议亲自到相关部门予以确认。

2、买房下定金需谨慎。定金是支付给卖方的,并非中介公司,即使中介公司代收,也必须要求中介出示卖方委托收定的委托书,千万不要把定金等前期费用转进经纪人的私人账户。同时,约定退定条款,对“诚意金”等名目的预收款,建议约定“诚意金交易失败可退”的条款以保障自身权益。

3、签订规范合同。所有细节及特殊约定必须书面写进合同,并明确买卖和中介三方权利和义务。

4、交易必须恪守诚信守法的原则。中介和买卖双方应严格按照法律法规的规定进行房屋交易,消费者不要为了促成交易,轻信中介提出的“变通”做法,默许违法伪造资料或为其行为提供便利条件。最终不仅房产交易不成,还得为“变通”违法违规承担相应的法律责任和损失。

5、购买商品房,要查看五证两书:国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工设施工许可证、商品房预售许可证。两书:住宅质量保证书、住宅使用说明书。对上述证书不全的项目,应拒绝购买,否则,消费者的权益很难得到保障。

6、购买商品房,有的开发商在未取得商品房预售许可证的情况下,采取发放VIP卡、内部认购、交纳诚意金等形式变相预售商品房,同样不受法律保护。

签订中介委托合同的注意事项

1、要求查验卖房人的房屋产权证。对一时拿不出房屋产权证书(如原产权人按揭购房还未还清银行贷款),得问清中介机构如何还贷领证,自己是否接受,并在签订中介委托合同中明确时限和违约责任。

2、合同条款要仔细阅读。在签订房屋购买意向书、房屋买卖定金协议等房地产中介委托(服务)合同,特别是涉及到三方条款的问题时,由于各房地产中介机构使用的中介委托(服务)合同不尽相同,一些不平等条款,购房者应特别注意。

3、要主张自己的权利。不平等条款主要出现在房地产合同的补充协议和附加协议里,购房时需对这些补充协议加倍小心;自己的主张须通过合同的补充协议和附加协议里加以明确。不要相信中介人员的所有口头承诺,必须将口头的东西变成文字条款。

4、合同条款遇到不清楚的地方,应多请教专业人士或法律人士。很多老人不懂法律法规和政策,签约付款容易上当受骗。

5、保存好购房的各种书面材料,若是复印件则要求对方加盖机构印章。

6、付款必须让中介出具正式发票或正规收据,须有机构的印章和经办人的签字,切忌打白条。

7、房地产中介委托(服务)合同,要有具有执业资格的经纪人签字并加盖房地产经纪机构的印章。

如何选择或鉴别合法的中介机构?

1、要查验中介服务机构是否具有工商行政管理部门核发的“营业执照”,税务管理部门核发的“税务登记证”。

2、要查验中介服务机构是否在房地产行政管理部门登记备案,是否取得“西安市房地产中介服务机构资质证书”(下一步将改为“中介机构备案证明”),尽量选择具有品牌和规模的中介机构。

3、要查验为您服务的经纪人是否取得房地产经纪人资格证书。

4、查询房地产中介机构资质和经纪人的执业资格证书,可登录房屋管理政务网通过以下路径查询:政务公开——业务信息——在线查询。输入关键字,点击“中介服务机构资质”、“岗位证书”即可分别实现模糊查询。

作为一个新兴产业，房地产中介在国民经济中的作用越来越突出。那么，房产中介交易流程是什么那？就让的小编和你一起去了解一下吧！

房产中介交易流程：

1、建议购买人明确自己所需的需求,选择一家信誉良好的大型房地产中介公司办理中介房子交易流程。

2、产权人需持《房屋所有权证》及其它有效证明到中介公司办理委托出售登记手续。

3、通过中介的信息公告栏、手机集群短信等网络媒体进行该房屋的广告宣传。

4、由中介带领客户前去实地看房,填写看房记录,协商房产的交易价格。

5、买方、房主和中介公司进行三方会面,在中介公司的监督下由房主和买方双方签订《房产买卖合同》;此时,双方买卖关系才正式成立,买方按约定日期将首期房款交予房主以及将代理费交予中介公司,同时中介公司开始为买方办理贷款手续。贷款获得同意发放后,开始办理过户手续。

6、中介公司与买受人持产证到产籍部门查档、核证。

7、买卖、中介三方实地验房;卖方清缴该房此前所产生的一切费用;签定买卖契约,交款、清房。

8、房地产交易服务核心通知领取新产权人《房地产权证》。

9、交易结束,资料存档。

随着人们需求的变化和经济水平的提升，换房成为了一个较为普遍的事情。那么什么才是二手房的正确交易流程呢？怎么样才能把二手房卖个好价钱呢？下面我们就来具体了解一下二手房卖房的流程是是什么吧！

1、价格评估：

价格评估就是为将要出售的二手房确定一个合理的价位。做价格评估时可以参考周边同地段、同档次、同面积的二手房销售价格。或请业内的朋友和放心中介参与评估。

2、确定价格：

做完了价格评估后房主就要根据自己的实际需要对房子进行定价了。如果急于出售变现可以将价格订得比周边同地段、同档次、同面积的二手房销售价格低一些，但不可以过低，否则反而会使买家产生疑虑。如果不急于出售在定价时就要考虑当地区的房产增值速度了，我们可以定一个稍高于当地二手房的销售价格或每隔一段时间就对价格进行一次调整。

3、准备相关文件：

卖方应该准备的有身份证、房屋产权证、结婚证等文件。如果是公房还应由单位出具同意销售证明，如果是贷款未结清的房产要提供银行的贷款合同。

4、委托中介：

现在大多数二手房的销售都是通过中介公司完成的。在委托中介时要记住一个原则：只找信誉好、口碑佳的大型中介公司进行委托，这是房产可以安全交易的关键。

5、签定委托协议：

找到一家好的中介公司就要与其签署房产买卖委托协议。房产买卖协议应注明该房屋的具体地址、门牌号、房屋基本状况、委托房价、委托期限等约定，并加盖中介公司的印章表示认可。推荐使用“独家代理”的形式把房产委托于指定的中介公司进行销售。这样可以避免多家中介公司同时打搅房主的正常生活的现象。

6、打扫房间：

将玻璃擦干净、把家具摆放整齐、进行一些适当的修补是非常必要的。一个窗明几净、清新整洁的室内环境可以提高买家对房产的认可度并促成成交。不要因为房产即将出售就对其采取不闻不问的态度，最后受损失的只有自己。

7、配合买家看房：

可以对于来看房的买家提出的问题做一些简单明了的介绍，不必显得过分的热情和急切。不与买家谈论房产的出售价格，那是签合同时要办的事。切忌随意更改房子的报价。对于反复来看房子的同一买家可以进一步介绍该房屋的特点，不要对买家对房屋的批评不满，记住嫌货才是买货人的道理。

8、签署房屋买卖合同：

当买方确定购买该房产时应马上签署房屋买卖合同。房产的卖方在合同中应注意定金的交付时间、剩余房款的交付方式和具体时间、办理产权过户的时间、交房的时间、补充协议、买卖双方的违约责任等条款的细则。

9、程控电话和网络的注销：

在签署完房产买卖合同后房主应对该房产中使用的程控电话及网络结清费用并申请注销。不要与新房主对原程控电话和网络进行变更过户，那比申请新装要麻烦多了。

10、办理房屋产权过户手续：

现在办理房屋产权过户手续都由中介公司指派专人进行协助。买卖双方在提供了相关文件后只要亲临过户大厅进行过户认证签字就可以了。

11、物业交割：

这是二手房交易流程的最后环节了，卖方应会同买方和中介公司到所在小区的物业管理公司当面结清原房主应缴纳的物业费、供暖费、停车费、水、电、天然气等费用。并由物业或中介公司出具物业交割单，并由新房主与该物业公司签署物业服务协议。

至此，二手房交易圆满完成。

二手房交易繁琐耗时，为求方便快捷，购买二手房时购房者通常会委托中介代为交易，那么，中介在二手房交易中有哪些优势？二手房交易有哪些流程？哪些环节买方必须到场？下面小编就针对这几个问题作个讲解，一起来看看。

一、中介在二手房交易中有哪些优势？

1．房源多

因中介掌握众多的房源信息，更利于根据购房者的经济能力、家庭情况、实际需求，找到合适房源。

2．更专业

中介公司在帮助购房者寻找房源、签约定房、交首付、贷款、缴税过户、交接入住等方面都已经有一套专业的流程化管理，提高买房效率。

3．有效规避风险

一套房子能在中介公司挂牌出售，首先是经过房源审查的，因此出现问题房源的几率会更小，另外出现问题也可以直接找中介解决，降低了风险。

4．帮助合理配置资金

贷款时，中介公司能根据自身对贷款政策的熟悉帮助购房者准备资料，提供合适的贷款方案，选择合适的银行，从而节省资金。

二、二手房交易有哪些流程？

1．准备买房

买方需要了解自身购房资格、买房需准备的信息材料，寻找中介、买卖咨询，审核自己的经济情况等等，为购房做好充足的准备。

2．看房选房

一般中介根据委托人的要求寻找到合适的房源，预约看房时间并在中介的陪同下看房，选择自己满意的房屋。

3．产权查询

买方选中房屋后，需查看所购房屋的产权证书，明确房屋的所有人信息、卖方是不是产权人、房屋是否可以交易等等，预防因产权带来不必要的纠纷。

4．签约订房

这一环节包括购房合同的签订、定金的支付等，是二手房交易中重要的一环，诸多购房协议在此刻生成，而这些签订的合同也是重要的凭证。

5．支付房款

支付房款的方式不尽相同，有全款和贷款，依据个人情况而定，贷款买房的程序比全款买房复杂的多，耗费的时间也会更长。

6．缴税过户

购买二手房要交纳的税费主要有个人所得税、契税、增值税等，完税后，卖方再将房屋过户给买方。

7．物业交割

一般涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否要更换或搬走，交割完成后业主交付钥匙，交易完成。

三、哪些环节买方必须到场？

1、看房

中介根据买方的要求寻找到合适的房源，约定看房时间，在中介的陪同下一起去看房。卖方不一定都会到场，但买方必须到场。

2、签约

签约一般包括购房合同、定金合同、居间合同等在房屋交易中各项合同的签订。双方签订的合同是购房的凭据，所以买卖双方必须到场，对有争议的条款提出异议，双方再协商处理。

3、资金监管及面签

资金监管是双方的义务，是保障资金安全的重要方法，买卖双方都必须到场。如果买方采取贷款进行房款支付，那么买方还需进行贷款面签，并提供相关证件。

4、房屋交接

二手房交易中最后一个环节，也是最繁琐的一个环节，主要交接内容为户口迁出、物业交割等内容，买卖双方均需到场。

委托中介确实给买方带来许多便利，但中介也不能完全代办，必要时仍需买方亲自到场，买方要和中介保持紧密联系，实时了解交易进程。