房地产信托概念（汇总20篇）

信托类理财产品一直受高净值人群喜爱，因其风险相对可控、收益率较高、且有着较强的“刚性兑付”预期。而海外信托业务因为其独有的避税、个人保障、持续兑付功能，使得高净值人士纷纷将其列入“理财菜单”。但是信托产品也因为其门槛高、期限长的劣势，在配置信托产品的时候需要十分谨慎。投资者如何选择信托产品？

正确选择信托产品的技巧：

一、了解募集机构资质如何。

在众多的理财产品中，信托产品的风险相对可控。但是由于最近国内宏观经济出现的稳增长、新常态，让与钢铁、矿产相关联的信托项目不可避免地进入短暂的停滞，这使得金融机构投资信托产品的风险也会加剧。信托产品因为机构的资质在不同领域各有专注，挑选的时候最好挑选在其领域有一定经验的信托产品。

二、观察信托产品所投资的项目是否有可持续发展。

挑选信托产品的时候，首要是安全性，其次才是流动性。也要注意信托产品的交易结构和信托资金的运用方式，比如通过各种咨询渠道看看有无负面信息，信托产品投资项目的相关计划有无纠纷，该开发项目附近有没有潜在风险。最后要看看该信托产品产业项目是否产能过剩，是否技术落后，是否受国家限制。如果是短期趋势，那么问题不大，但如果像高能耗、高污染这样的产业，那么可以预见在未来十几年没有什么前途的，就更需要格外小心。

三、注意合同的具体条款，有无合同陷阱。

投资者应该仔细阅读信托条款，因为有不少金融机构打着信托的旗号挂羊头卖狗肉。条款一般都很长，投资者需要耐心把关键之处看清楚：项目的财务状况，现金流周转情况，产品的期限、收益、收益发放方式，权利和义务。或着直接咨询独立客观的第三方理财机构。观的第三方理财机构。

早餐是一天中最重要的一餐，它提供的能量和营养素占了全天总需求的30%以上。而在日前公布的《中国7城市中小学饮食行为调查报告》显示，我国中小学生吃早餐的比率超过90%，但是大部分中小学生早餐营养不充分。“早餐吃饱却没吃好”，成了普遍问题。

早餐是一天中最重要的一餐，它提供的能量和营养素占了全天总需求的30%以上。而在日前公布的《中国7城市中小学饮食行为调查报告》显示，我国中小学生吃早餐的比率超过90%，但是大部分中小学生早餐营养不充分。“早餐吃饱却没吃好”，成了普遍问题。

人体经过一夜的酣睡，储备的能量已大量被消耗，激素分泌进入低谷，大脑和记忆机能组织急需补充营养。因此早餐是不是吃好直接影响了一天的工作和学习效率。最新的研究就证实了，吃好早餐有助于一整天的记忆，按时吃早餐的人思维更具创造性。

中老年人喜欢“路边摊”稀粥、油条、馒头但却营养单一;年轻一族钟情的蛋糕面包往往油脂含量高，且糖分多。那么怎样才是一顿营养丰富的早餐呢？北京大学人民医院内分泌科主任、美国康宝莱营养咨询委员会顾问纪立农教授将秘诀归纳为“三杯水”，教您轻松获取早餐七大营养。

早餐七大营养

专家认为，科学的早餐应是低热能、营养均衡的，碳水化合物、脂肪、蛋白质、维生素、矿物质和水一样都不能少，特别是要富含膳食纤维。科学的早餐应包括四种类别的食物，分别是以提供能量为主的，主要是碳水化合物含量丰富的粮谷类食物，如面包、馒头等;以供应蛋白质为主的，主要是肉类、禽蛋类食物。以供应无机盐和维生素为主的，主要指新鲜蔬菜和水果;以提供钙为主并富含多种营养成份的，主要是奶类与奶制品、豆制品。

“三杯水”就是在这几大营养基础上归纳出的早餐完美解决方案。

三杯水

餐前，一杯纤维水帮助肠胃做运动

人体经过8小时睡眠，消耗了大量的水分和营养，早晨起床后处于一种生理性缺水状态，在开始一天的活动前，最好喝250毫升暖开水，以补充水份让肠胃慢慢恢复活动。若在水中加入适量膳食纤维粉，可帮助调节肠胃，排毒畅通。膳食纤维来源于蔬果，例如菊苣、瓜尔豆、北美落叶松，主要作用是平衡肠道正常菌群，维持消化系统和肠道健康，并有助于稳定血糖水平。每天摄入足够的膳食纤维还有助身体减少对食物中油脂的吸收，达到更好的减重和排毒目的。

早餐，为自己调制一份美味的均衡营养奶昔餐

应对职场动荡和压力，迎接学业中的挑战和未知需要时刻补充能量，一杯富含营养蛋白和各种矿物质的细胞营养餐能帮助你保持精力充沛。如果没有时间烹调传统的早餐，那就自己动手打造营养早餐吧，将蛋白粉加入豆浆、牛奶并根据个人的口味爱好，再加上喜爱的水果或果仁一起搅拌，几分钟内，您便可轻松调制出一杯营养齐全、易于消化、美味可口的营养早餐。

草本茶饮健康又时尚

现在的上班族工作强度高，而休息时间相对少，许多人进入办公室便觉得精力不济，疲倦感强。我们建议在上班之前或工作间息，喝一杯健康时尚的草本茶饮。红茶和绿茶提取物中富含茶多酚等成份具有抗氧化作用能帮助促进新陈代谢，让您保持充沛的精力。

俗话说：“早餐要吃的像皇帝”。早餐吃好，对于一天的意义非常重大。“三杯水”的方法不仅简单易操作，而且营养齐全，读者们不妨试一试！

相信大家对于捆绑销售都不算陌生，在房屋交易过程中，由于信息不透明、地位不对等等原因，不少商品房买卖合同中存在着不同程度的霸王条款买房时遇到捆绑销售，您该怎么办？

1、定义

什么是捆绑销售？

所谓捆绑销售，是指两个或两个以上的品牌或公司在促销过程中进行合作，从而扩大它们的影响力。

作为跨行业和跨品牌的新型营销方式，被越来越多的企业重视和运用。但不是所有产品和服务都能随意“捆绑”，需要制定正确的捆绑策略。

2、策略

房地产有哪些捆绑销售的策略？

捆绑销售最开始并不是贬意的，很多人通过捆绑销售，也尝到了甜头。比如：

捆绑购房人：类似团购，举个例子，从两个人开始起步，2人共同购买商铺优惠2个点，3人优惠3个点，依此类推，至10个点封顶。

捆绑商铺：当消费者购买本项目商铺达到一定的数额，既可免费得到一套商务公寓。

捆绑住宅：当消费者购买本项目的住宅时，可以免费赠送一定面积的商铺，或者赠送整间商铺某几年的按揭款。

……

以上只是举例，在实际购房过程中，开发商一定会有各种办法告诉你，你是得到了好处的。然而也有一些购房者，在被开发商捆绑销售之后觉得很难受，甚至有种被“绑架”的感觉，这又是怎么回事呢？

那些年，让我们很不痛快的捆绑销售？

绑车位：项目封盘，要求购房者不买车位就不能卖房。

绑学校：销售承诺幼儿园、小学的名额，现实却需要业主摇号争取。

绑银行：办理房贷等业务须到指定银行，否则开发商不一定在银行审批环节提供担保。

绑储藏室：要求消费者签订附加合同，购买与住宅配套的储藏室，否则拒绝交钥匙。

绑装修：虚假宣传，并以双合同捆绑变相涨价。

遇到类似的情况，真的就毫无办法，只能妥协么？

3、法律：

对于捆绑销售，相关法律是怎么说的？

开发商滥用优势地位进行不公平交易，强迫交易签订霸王条款，是楼市火热，卖方市场化的表现之一。然而卖房市场化，并不代表随意化，还是要符合有关法律法规的规定才行。

我国《消费者权益保护法》规定：“消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务，消费者享有公平交易的权利，有权拒绝经营者的强制交易行为。”

《中华人民共和国反不正当竞争法》中也有规定：“经营者销售商品，不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件。”

法律专家认为：购房者有权拒绝签订相关合同，已经订立合同的有权要求法院宣告此此合同无效。售房合同与其他捆绑销售的合同是两个法律关系，消费者不用担心后者无效最终买不了房子。

只要开发商签订了售房合同，开发商就有义务履行交房售房义务。对于符合政策的售房合同，开发商不得以盈利过少以重大误解、显失公平的理由来主张解除售房合同。

4、维权：

业主可以通过诉讼的方式请法院依法宣告装修合同无效，要求返还相关款项。已经入住业主也可以要求法院按照市场正常价格评估此价值，要求开发商返还明显不合理部分的价款。

从民事角度讲，开发商面临退款和赔偿的法律责任。

从行政角度讲，对于违规操作的开发商，住建委等部门可采取禁止其参加土地竞买、不对其发放新开发项目贷款、强化土地增值税征收管理等措施。

随着汽车行业的发展、人们生活水平的提高，近年来我国酒后驾驶的现象持续升高，使其成为备受社会关注的热点问题。那么我国对酒后驾驶是如何规定的?佰佰小编带您一起了解吧!

一、什么是酒后驾驶?

酒后驾驶就是饮酒之后驾驶机动车的行为,本文中采用“酒驾”一说。《道路交通安全法》将酒驾分为两类:饮酒驾驶和醉酒驾驶。国家质量监督检验检疫总局在2004年5月31日发布了《车辆驾驶人员血液、呼气酒精含量阈值与检验国家标准》(GB19522-2004),为交管部门依法认定酒后驾车这一交通违法行为提供了依据。驾驶人血液中的酒精含量大于(等于)20毫克/100毫升、小于80毫克/100毫升的行为属于饮酒驾车,含量大于(等于)80毫克/100毫升的行为属于醉酒驾车。

二、对酒后驾驶的理解和把握：

从《道路交通安全法》的上述分类可以看出,酒后驾驶或者“酒驾”应该从以下二点来加以理解和把握:

(1)以驾驶人血液中的酒精含量为判断标准和依据。凡是“酒精含量”没有达到20毫克/100毫升的饮酒驾驶者就不是“酒驾”行为者。这说明,并非所有饮酒后驾驶者都是“酒驾”行为,只有达到上面规定的量才是。

(2)醉酒驾驶或者“醉驾”是“酒驾”的一种,“醉驾”包含于“酒驾”之中,是“酒驾”的一种类型,他们之间是被包含与包含的关系,“醉驾”是相对于“饮酒驾驶”概念而言的,与“酒驾”不属于同一序列,但无论是饮酒驾驶还是醉酒驾驶都是酒后驾驶行为。

通过以上介绍，希望有酒后驾驶习惯的读者一定要谨慎酒后开车，以免因为自身的不重视而受到法律的惩罚!

经济指社会物质生产、流通、交换等活动。如农业经济的急速发展。那么公务员考试中的经济常识又是那些呢?以下是由小编整理关于公共基础知识经济常识的内容，提供给大家参考和了解，希望大家喜欢!

1、产业组织

产业是一系列相关企业的集合。

产业经济是指发生在产业中的经济活动，不包括纯技术活动和其他社会活动。 企业在产业经济中的地位

企业不是从来就有的，它的出现经历了相当长的一个历史时期。当社会生产力有了进一步的发展，出现了社会分工，这时企业便诞生了。亚当•斯密认为，分工创造的生产力是企业存在的原因。企业一经产生，就显示出了强大的生命力，较之其他形式的经济组织，它能够进行更有效率的配置资源，组织生产，满足社会的需要。

市场结构指的是市场主体之间的相互关系，而这些关系在现实市场中的综合反映就是市场的竞争和垄断关系，市场结构是一个反映市场竞争和垄断关系的概念，它是现代产业组织理论中最基本的概念和研究主体。

1.市场结构的含义

在产业组织理论中，市场结构是指企业市场关系的特征和形式，反映市场竞争和垄断的关系。包括：卖方之间的关系;买方之间的关系;买卖双方之间的关系;市场内现有的买方、卖方与正在进入或可能进入该市场的买方、卖方之间的关系。

2.市场结构的基本类型

(1) 完全竞争市场

完全竞争市场是不存在垄断，竞争程度最高的市场。它的主要特征是：产业集中度很低。 产品同一性很高。不存在任何进入与退出壁垒。完全信息。

(2) 完全垄断市场

完全垄断市场不存在任何竞争，主要特征是：产业绝对集中度为100%，市场上只有一个提供产品的企业。没有替代产品。进入壁垒非常高。

(3) 寡头垄断市场

寡头垄断是一种很普遍的市场结构形式，主要特征是：产业集中度高，产业市场被少数大企业控制。企业之间既相互依赖又相互竞争。产品基本同质或差别较大。进入和退出壁垒较高。

(4) 垄断竞争市场

它是一种比较接近现实经济状况的市场结构，介于完全竞争和完全垄断之间，且偏向于完全竞争。主要特征是：产业集中度较低。产品有差别，这是垄断竞争与完全竞争之间的主要区别。进入和退出壁垒较低。企业能自由进入退出市场。

市场行为是指企业在市场上为实现其目标(如利润最大化和更高的市场占有率)所采取的适应市场要求不断调整的战略性行为。

企业的市场行为主要包括四方面的内容：

1.以控制和影响价格为基本特征和直接目的的市场价格行为，包括价格竞争行为和价格协调行为。

2.以促进销售、提高市场占有率为主要内容的促销行为，如广告行为。

3.以产权关系和企业规模变动为基本特征的企业组织调整行为，如兼并行为。

4.企业技术进步。

纵向一体化指上下游企业的控制权合二为一，进行一体化的经营决策。

企业实行纵向一体化的目的：提高技术效率、节约交易成本、保障供应、避免政府干预。 价格约束是指在特定流通渠道内的上下游企业，通过各种方式对各方的采购、销售价格进行限制，从而达到控制渠道关系、分配渠道内利润的目的。

常见的价格约束的形式有：

1.特许费。

2.转售价格维持。制造商在契约中对零售价格做出最高或最低限价的规定。

3.歧视性价格折扣。

4.进场费。一般经济越是发达，连锁店的规模越大，进场费也就越高

常见的非价格约束的形式有：

1.制造商限制销售商的顾客覆盖范围

2.制造商规定销售商不许经营与制造商商品直接竞争的商品

3.销售商对供货商采取的限制其销售对象的行为

4.制造商强迫销售商购买其它产品事业单位招聘考试网

2、产业结构

1、产业结构的涵义

1935年，英国经济学家、新西兰澳塔哥大学教授阿•费希尔在《安全与进步的冲突》一书中首先提出“三次产业” 这一概念。

西方国家

第一产业 以农业为主，畜牧业、游牧业、狩猎业、林业、渔业等

第二产业 以制造业为主，包括矿业

第三产业 建筑业、运输业

中 国

第一产业 农业(包括林业、牧业、渔业等)

第二产业 工业(包括采掘业、制造业、自来水、电力、蒸汽、热水、煤气)和建筑行业 第三产业 除上述第一、第二产业以外的其他各业。一般是指广义的服务业

(识记我国的分类即可)

2、研究产业结构的指标

3、影响产业结构的因素

一是资源总量、结构、相对价格以及可移动性。

二是需求结构的变化。包括：

以生理性要求为主导的需求阶段——人均GNP300美元以下的低收入阶段;

追求便利和机能的需求阶段——人均GNP300美元以上的收入阶段;

追求时尚和个性的需求阶段——人均GNP1500美元以上的高收入阶段。

三是国际关系的变化：

竞争性进口，即通过进口品的价格机制使国际市场上价廉物美的产品替代国内同类相对高价产品。

补充性进口，即在国内某些产业的生产受某些关键的供给品制约时，通过对这些关键产品和设备的进口来补充国内生产的不足。

进口替代，即为了缓解国内某些产业的生产对国外进口品的长期依赖，通过进口国外的先进生产技术和工艺进行国内生产，以替代进口品。

出口导向，即本国某些产业以国际市场信号为导向，国内生产体系的运转……。

经济国际化，即整个国家的经济体系融入国际经济体系的循环，成为世界经济体系的一个有机组成部分。

(以上几者的区别是重要考点，注意区别)

四是资源的转换率。

4、产业结构变化的规律

配弟—克拉克定理。第一产业——第二产业——第三产业

世行前副行长钱纳利等研究发现，超过人均300美元的临界点，制造业的附加值份额才会超过初级产业。超过人均800美元的以后临界点，工业中就业份额才开始超过初级产品中的就业份额。

在工业化初期，工业资源结构倾斜于劳动力;在工业结构趋向重工业化时，工业结构是以资本密集为主的;随着工业结构高加工度化，技术(知识)又将成为工业资源结构的最重要的因素。

对技术(知识)密集型产业的界定：一般做法是，把研发费用占某一产业总值5%以上或劳动力中有5%以上的自然科学家、工程师技术专家的产业称为密集型产业。把两项指标超过10%的产业称之为高技术密集型产业。

5、产业结构变化的原因

6、经济起飞中的产业结构变动

7、产业结构转换对经济增长的影响

3、产业政策

1、产业结构政策

产业结构政策是国家制定的为协调产业结构内部比例关系并推动产业结构高度化的政策措施，其要求是根据一定时期内一国经济结构的内在联系提示产业结构的发展趋势及过程，并按照产业结构高度化的发展规律确定主导产业部门及其在产业发展中地位和作用。

2、衰退产业调整和成产业保护

3、产业组织政策

看过“公共基础知识经济常识 产业经济基本概念“

区块链的快速发展带动了区块链概念股的发展，区块链的龙头股是哪个一直都是备受关注的。那么，区块链的龙头股是哪个呢？今天就来了解一下，让你更懂区块链概念股。区块链概念股是用来投资的，通过投资区块链概念股我们能够获得巨大的利益。区块链概念股投资也是区块链投资的一种模式，那么，区块链概念股投资是有价值的投资吗？

1、区块链的龙头股是哪个？区块链技术开发现在发展很好，这就让区块链上市公司变得越来越多了。区块链上市公司发发行的股票就叫做区块链概念股。区块链概念股中的佼佼者就叫做龙头股。看到这里相信你就知道什么是区块链龙头股了。区块链的龙头股是哪个？现在的区块链龙头股真的非常的多，因为这个并不是一个固定的，而是时刻都在变动的。你需要在网上查询实时变动的信息才能够确保你获取的区块链龙头股是当前的龙头股，只有这样才是有价值的。现在的区块链龙头股是天舟文化，你可以网上了解一下这个龙头股。

2、区块链概念股有投资价值吗？服务于区块链的公司真的很多，这些公司很多都是区块链技术研发大企业。区块链的龙头股是哪个还是很重要的。区块链概念股很多都是有投资价值的，毕竟这和区块链的发展是息息相关的，区块链发展好，这些公司自然获益，他们的股票也能够持续上涨。当然，相比于传统的区块链投资模式来说，区块链概念股投资还是不够赚钱的。如果你想要赚钱更多，你可以选择区块链数字货币投资，这样的投资项目很多人都在进行。当然，无论你选择哪一种方式进行投资，投资的风险都是不可规避的，一定要慎重一点。

3、区块链投资如何做？区块链投资的模式很多，你可以选择区块链概念股投资，区块链挖矿投资，区块链数字货币投资等等模式。区块链的龙头股是哪个要了解。选择好了一种投资模式以后，你需要去OKLink看看这个投资模式需要掌握的一些数据信息。有了数据信息的支持，投资的时候才不会盲目投资。投资赚到钱的概率才会更大。数字货币现在真的是投资大流行，如果你也想要投资数字货币不要盲目，多看信息再下手才是明智之举，毕竟投资风险一直都在。

目前国际上一般采用美国地震学家查尔斯·弗朗西斯·芮希特和宾诺·古腾堡(BenoGutenberg)于1935年共同提出的震级划分法，即现在通常所说的里氏地震规模。里氏规模是地震波最大振幅以10为底的对数，并选择距震中100千米的距离为标准。里氏规模每增强一级，释放的能量约增加32倍，相隔二级的震级其能量相差1024倍。

小于里氏规模2.5的地震，人们一般不易感觉到，称为小震或者是微震;里氏规模2.5-5.0的地震，震中附近的人会有不同程度的感觉，称为有感地震，全世界每年大约发生十几万次;大于里氏规模5.0的地震，会造成建筑物不同程度的损坏，称为破坏性地震。里氏规模4.5以上的地震可以在全球范围内监测到。有记录以来，历史上最大的地震是发生在南美洲的智利，根据美国地质调查所，里氏规模竟达9.5。

1960年5月21日下午3时，智利发生9.5级大地震。从这一天到5月30日，该国连续遭受数次地震袭击，地震期间，6座死火山重新喷发，3座新火山出现。地震造成智利2万人死亡。与此同时，这次地震还引起了巨大的海啸，智利沿海建筑物大部分被海浪卷走，破坏房屋16万栋。此外，海浪还以每小时600公里~700公里的速度扫过太平洋，15小时后海啸的大潮波传到夏威夷群岛，22小时后传到日本东海岸。这次海啸在日本造成800人死亡，15万人无家可归。使日本沿海1千多所住宅被冲走，2万多亩良田被淹没。

今天小编对9.5级地震是什么概念进行了简单的介绍，对于地震是怎么形成的以及其他地质灾害小知识还请关注的自然灾害小知识，希望以上内容对您有所帮助。

二次函数的概念

1、二次函数的概念

一般地，如果，那么y叫做x的二次函数。

叫做二次函数的一般式。

2、二次函数的图像

二次函数的图像是一条关于对称的曲线，这条曲线叫抛物线。

抛物线的主要特征：

①有开口方向；②有对称轴；③有顶点。

3、二次函数图像的画法

五点法：

（1）先根据函数解析式，求出顶点坐标，在平面直角坐标系中描出顶点M，并用虚线画出对称轴

（2）求抛物线与坐标轴的交点：

当抛物线与x轴有两个交点时，描出这两个交点A，B及抛物线与y轴的交点C，再找到点C的对称点D。将这五个点按从左到右的顺序连接起来，并向上或向下延伸，就得到二次函数的图像。

当抛物线与x轴只有一个交点或无交点时，描出抛物线与y轴的交点C及对称点D。由C、M、D三点可粗略地画出二次函数的草图。如果需要画出比较精确的图像，可再描出一对对称点A、B，然后顺次连接五点，画出二次函数的图像。

如何拓展渠道拉近与客户关系是房产经纪人重要的一课，拓展客户渠道的方式往往多种多样。今天小编为大家梳理常见的拓客渠道，一起来看看房地产常见的拓客渠道有哪些吧！

拓客渠道：专项推荐

专项推荐主要是各种类型的产品推介会，深圳星河丹堤项目将产品推介会与小型餐会结合，也取得了良好的效果。

拓客渠道：回访

定期对到访客户进行回访也是客户关系维系的规定动作。

机构类营销拓客渠道

1渠道1：一手代理(含独家代理、联合代理与开发商自建团队)

已是“高成本、薄利润”(劳资成本日益高涨，而平均代理点数则趋于下降：一线城市或主流项目1.0-1.2%，二线城市1.2-1.5%，三线城市1.5-1.8%，滞销房源的点数与溢价分成等情况需甲乙双方另议，另外，不同业态的营销佣金略有不同)的一手代理商，或者自己搭建自己付钱的“销售团队”，是过门的“大老婆”，“团队建设、进场投入、培训、工资等”都是要先搭进来的固定成本，为了生“娃”(业绩)，这个渠道及其团队，会和你同甘共苦更久。

1. 先收人心，后榨业绩：榨取业绩，并不需要处处都扮“周扒皮”，整天拍桌子不一定拍出持续稳健的业绩(往往你还没骂完，人就bye-bye了)。在严格的机制之外，善待、鼓励与支持和你长期同船的人，其实能让销售团队更加任劳任怨地拼命干活(老祖宗的话——“士为知己者死”就是这意思了)，奇正相合，方为管理王道。

2. 按实际可完成业绩额的110%-120%来设定基本任务：营销管理中的目标业绩设定，重要的原则是——目标业绩，要是“跳起来才能摘得到的桃子”。

3. 给(中层)1个人开1.5个人的工资，然后安排2个人的活：不要吊死在“人员编制”的树上，中层销售管理人员是团队的大脑和引擎，进入28-35岁的年龄阶层后的中层，对于薪佣结构的追求发生变化，建议以高于市场水平的固定工资和与市场打平的佣金(业绩公佣)来设定薪佣结构，如：1.5-2.0倍市场水平的固定工资+1.0‰-1.5‰的公佣计提点。然后，充分调动中层的管理智慧与带队打仗的经验。

4. 基层工资“严控”，跳点激励“够嗨”：靠工资吃饭的销售团队是没有战斗力的，只会拖死项目。基层销售人员薪佣结构设计的具体建议为：固定月薪范围取值1500-2000元/月(二线城市为例，一线/三线城市可以在20%区间上下浮动)。目前市场上普遍的佣金计提范围在1.5‰-2.5‰区间，说实话，这已经不太有吸引力(因为淡市已经将过去大量签单的业绩红利，都冲得没多少钱可以赚了)，因此，如果真要打仗，可以将基层人员的佣金计提标准设置在4‰左右，直接用高佣金吸纳真正有杀伤力的置业顾问加入团队——这才是项目冲高业绩的真正源头。另外，当目标业绩略高或远超正常水平时，在冲刺业绩时，还可用“增量利益”作为核算基数，分配一部分超额激励，来作为达标奖励(比如：增量业绩的佣金翻倍)，同时，设置一个基本任务，作为未达标情况下的罚则。

5. 重奖轻罚，分级共担：一些管理者，喜欢搞“重奖重罚”甚至“轻奖重罚”，实在是不明智。虚高的目标业绩，大多是被年初的业绩增长率需求给害的，不堪重负的业绩任务下，还祭出“罚款”的大棒，其实对团队士气未必是好事，只知道用罚款与砍人来祭旗的军长与军纪，本身就值得反思。在这种高压业绩之下，用正向激励为主，逆向惩罚为辅的思路，应该是考核激励设计的原则。其次，要按照管理层级，逐级设计与执行奖罚，让奖罚成为“连坐”，不能顾此失彼，让一些人累死，而另一些人站在岸上看热闹。

6. 逼出“头马”，再逼“马群”追赶：没有销售“大神”的项目，是僵尸团队;大神如果永远是同一个人，也还是僵尸团队。因此，要逼迫团队“学习、分享、内部竞争，互相良性PK”氛围的形成。具体，有2件事可重点抓：

① 早会定计划，晚会做总结，经验共享：很多销售团队都开早会(似乎餐馆、美容美甲、甚至沐足馆都在搞早会了)，不要指望前一晚拖着疲惫的身体回到宿舍的销售主任，在一个很多都流于形式的八股早会(早读+打鸡血+讲故事+唱歌跳舞+喊口号…)后，就能满血复活。靠别人喂鸡血才能亢奋的销售人员，是成不了销售精英的。所以，要回到案场每一天的具体问题上来，引导团队具体问题具体分析，群策群力解决疑难杂症，及时处理客户反馈的问题，据此调整出新的说辞与“百问百答”，尽快完成团队培训与同步。

② 开“有议题，有方案，有落实”的会：责任到人，紧密追踪，及时纠偏，结果考核。不能“乱开会、开会乱”，多少营销光阴，都是在无效会议里蹉跎掉的。

7. 把营销方案逼到“落地”为止：对比较喜欢“引经据典”，动辄给你提“××项目如何如何”的，要小心，因为“纸上得来终觉浅”。对方案的落地细节和执行难点，要尽量“打破砂锅问到底”，这样，才不会“会议开得很happy，会后还是很worry”。

8. 让提案的那个人来操盘：要防止“提案的是高手、操盘的是猪头”的情况发生。做开发商，最牙痒痒的，是“相亲”看上的人，娶过门时就“老母鸡变鸭”了。我常提两个问题来试探服务方的底气：①能不能让经理提案，别整天都是几个大拿给我提案(你们总经理能做我的项目经理吗?);②把团队名单作为附件，写进合同，并在合同中设计相应的人员调整流程与违约责任。

9. 三级管控制，量化责权利：大型开发商，在很早期，就已将工程和项目管理领域的分级管控体系，引入营销流程。并明确：

① 一级项(分类大工作)：在全程化的签约回款、风险处理与客服工作之外，对营销的主体流程，主要包括“公司品牌导入、项目宣传造势、蓄客认筹、装户、开盘、持销(租售)、清尾、入伙”等工作进行分割。

② 二级项(分项子工作)：对一级项进一步拆解(子项分解繁杂，不一一列举)。

③ 三级项(人机材钱时)：明确主责任、协助人/团队、硬件保障条件、物料清单、财务预算与收支、进度管理等。

④ 成果导向，量化“责权利”：只有把人和“任务量、成果标准、责权明细、奖惩方案”绑在一起，才有工作稳步有序执行、及时纠偏。

10. 按到款及时结算，适度截留或滞纳：无论对己方还是服务方团队，及时结算，都是销售良性循环的极为重要的保障。而结算额度与比例，对于开发商自建团队的员工，可以按照“到账：入伙后：办理项目产权初始登记备案后=8:1:1”的比例，来进行适度的结算截留。个人的经验看，不建议用“保证金”来保障乙方履约业务(首次结算前，乙方都在预投入成本，已经为项目预付出了)，可以考虑“少额滞纳”(具体做法是：在乙方协助购房客户完成认购意向签约、齐件交件、银行放款或同贷书送达、账户到达甲方账户后，甲方给予乙方结算。如此时甲方对乙方的信任度尚未建立，可以考虑商谈在每笔结算时，计提少量如“10%”的滞纳金，待合同签约及备案登记等环完成时，予以结算。以便保障乙方服务善始善终，不至敷衍了事)。

11. 少花点钱在“物”上，在一定分寸内，多花点钱在“人”上：10万块，投个户外也许只冒个泡泡，但砸在团队激励上，就会砸出个“大水坑”。在保障了基本、必要的渠道与物料的投放后，把余钱尽量多、尽量以现金形式地，奖励给在前线浴血奋战的“案场营销人员”，他们，永远是最值得激励的。

12. 要求服务商抽取一定比例的公用金(或甲方设)激励创新，激活团队，及时兑付：中央集权“长官制”的问题一是，长官对了就全对，长官错了就全错;问题二是，老大觉得下属没用，自己累得要死，下属觉得自己也没啥用，慢慢的，那也就真没用了。所以，“激活团队，让团队成长”才是管理者的核心团队建设任务。怎么做创新激励呢?方案如：1个合理化营销建议奖100块;能在项目上执行落地再奖200块;经落实证明能带来上客与业绩成交实效的，加重奖励;具备复制到其他兄弟项目价值的，再重奖。用现金或微信红包，在最短的周期内兑现(微信红包是可以在营销团队群内马上兑现的)，公开表扬，搅活氛围。

13. 向服务商学习：目前国内大多数代理渠道合作里，乙方都没有意识到，在合同中增设降低被挖角的“竞业条款”的必要性(条文如：合同服务期及服务期结束后的××年内，甲方不得聘用乙方人员，否则×××云云)，在此，建议代理服务商增加这一重自我保护。对于开发商而言，我不建议“恶性挖人”(挖了服务方的1个人，而毁了服务方的合约)，虽然这种事情天天都在发生，但，从诚信的营商环境来看，实在是人人有责的事情。我的建议是：选拔3-5个人，进入服务商团队，融入其环境，获得学习与进步的空间。

2渠道2：二手中介

二手中介渠道，最近两三年才逐渐进入开发商的合作范围。

之前多年，一手代理和二手中介就像划了楚河汉界，井水河水互不掺和。为什么?

1. 中国的人口、土地、经济等红利赋予房地产的价值增长，在一手市场充分释放，而二手市场没有获得完全的孕育与生长空间(除了少量特大型城市外)。

2. 一手的“驻场代理”，与二手的“地铺带看”存在较大“标的物差异”，即，一手更像某个项目的专卖店，二手更像带看周边各个楼盘的杂货铺。

3. 无论是公司还是从业个人，佣金点数的差异巨大。

开发商愿意花更高的营销成本，挖掘二手渠道的原因是啥呢?——为了“增量业绩”。

要怎么拧干二手中介渠道的营养呢?给6个办法，大家参考：

1.大胆砍价： “有一单宰一单”的二手中介渠道，因为知道开发商“急需增量业绩”，往往开口就喊“2%-5%”的佣金，但二手中介并没有因兼顾“一手销售”而产生多少增量工作(只是把二手门店的到访客户，进行转介而已)。所以，“大胆博弈，大胆砍价”(你的品牌越大，砍价能力会越好)。

2.严格评估“带看客户占比与成交率”，严格业绩考核(与佣金方案挂钩)：在开发商角度，最受不了的，是“花钱纳了妾，然而并没多生几个孩子”。

3.多娶一个是一个、多生一个是一个、跑了一个再娶一个：妾嘛，多纳。二手中介渠道和你签约时，也不会写明“给你专属服务”(除非你把这个条件写进去)，所以，二手渠道会把它的客源也兜售给其他开发商(里面可能有你的竞争对手哦，杯具吧)，再加上，二手渠道的带看与成交的随机性，比一手代理要强，所以，本来也带有“博爱”心态结婚的开发商，也就不要太较真。

4.控制运营成本、专设管理制度：以某二手渠道商为例，项目启动渠道模式，需要在原有的一手1%-1.5%的佣金基础上，加以2%的代理费，除保障地铺输送客户的运转成本(其实这部分成本真的很低)外，还用这笔钱，设置约10人的专属渠道组，专门抓客。单设渠道成交佣金4 ‰-6‰(注：一手佣金约千分之1.5‰-2.5‰)，对渠道负责人追加渠道奖励金。这样，二手门店组负责联系各区域二级门店资源、渠道组则额外“采血”，向项目输送。

5.要求对样本进行抽查，并有权审核数据(给二手压力，提高营销效能)：目前的二手渠道所承诺的客源量，垃圾信息多，鱼目混珠。不要看到二手渠道开出的“鬼就那么长”的客户电话清单show，就觉得找到了可以救命的稻草，你不妨随机抽取一个号段或者要求检查call客记录，进行排查，看看号段信息在“死号”、“2秒挂”、“老客户”、“死客(刚购房)”等客源分布上，大致处于什么水平。以此检验二手地铺的规模、信誉、带看能力与带看质量。

6.缩短合作期：3-6个月为限，到期续谈续约，无效就撤。

3渠道3：电商(含传统互联网、移动互联网)

电商目前的身份很有趣，像是吃“百家饭”长大的孩子。这个队伍里，有传统传媒领域混不下去，换身线上的衣服兜售线下服务的;也有从IT领域直接过来打劫的;还有一直在线下混最近搭了“互联+”的车，急忙要秀一把高大上的。

更有趣的，是不知什么时候开始，很多售楼部多了一两丁人，支个小方桌，搬个小板凳，在售楼部找个地儿一坐，架一台电脑，连一台pose机，再摆一个铭牌(上面赫然写着“团购中心”几个大字)。我一度觉得这是“伪电商”，甚至觉得这和“打劫”没啥区别。

开发商也不傻，为啥还要选这类渠道呢?

除了“二手中介渠道”中聊到的那些同类原因外，还有一个重要的原因——电商(先不论真伪吧)开出的服务菜单，常有不少打包服务，虽有兜售嫌疑，但总聊胜于无。比如：门户网站广告条/浮动Banner、纸媒广告通栏、通稿与软文制作、带看包车或报销等等，在“碧哥”的项目(马来西亚/大亚湾/青岛等)里，和旅行社合作大肆包机包车带看的，也不在话下。

打假和挤泡泡的手段，推荐如下：

1.双指标考核(带客量+带客占比)：带客量(根据你的目标业绩，由6-7项指标反算上客量的差额，借此来对电商渠道提出带客量要求)、带客占比(20%-25%)，两手抓。

注，“五项指标反算”的基本指标序列如下：

目标业绩→转签率→解筹率→认筹率(如有开盘)→到访率→(营销渠道或物料)到达率→预计传播的营销指标/或基数。

2.设计好业绩考核期、把握好合同有效期：签订2-3个月的考核期，总合同期控制在6个月内。合同到期，双方商洽续约事宜(一个中长周期都不见绩效，这个电商渠道也就基本没啥价值了)。

3.严防死守，严格登记：防止“低佣金”的案场自然来访与与传统渠道上客，流向“高佣金”的电商渠道，杜绝案场贪腐(这一点，对于所有存在“佣金落差”的渠道管理上，都要极为严格地把控，一旦发现，直接开除，不可姑息)。

4.让你的导客台的秘书或者轮值置业顾问，认真的登记好客户的来访渠道：你的客户是“全部缴了团购费(3000-5000块/批不等，这钱…营销总其实挺郁闷…)”的，你一定渴望电商服务效能显个形吧!到时候，儿子是谁给你生的，总不能糊涂啊!

4渠道4：全民经纪人

国内最早全面提出“全民经纪人”概念的，应该是“好屋中国”吧。搜房、乐居、房多多、平安好房、吉屋、链家等平台也都上了，甚至各大开发商自己都在搞，百花齐放。(目前这类渠道带客与成交的母体模式，建议大家看看欧美Zillow和Trulia)。

目前全民经纪人所划分的“专业经纪人、社会经纪人、机构经纪人”三个主要类别。其本质，都是依托IT技术的营销平台。其商业模式，度娘知道的比我多，不罗嗦了。

我个人赞成全民经纪人作为销售渠道的主要原因是：

1.朋友一句，顶置业顾问100句：做全民经纪人的，一般是有些闲，或者恰好有朋友要买房的人，他们以“朋友的身份”介绍的一句话，确实顶得上售楼部置业顾问100句说辞和无数谈判技巧。

2.省点时间和精力：全民经纪人有其可取之处，平台带客，可以节省较多的己方推广成本与营销精力/时间(多合作，符合开发商资源整合者的定位)。

同时，在与全民经纪人合作时，可以再拧一拧的价值有：

1.要求平台方，多发力打通你尚未打通的“专业经纪人”与“机构经纪人”通道：平台动辄百万计的注册经纪人的规模，本身有点水分不奇怪(总不能不准别人搞营销吧)。在册经纪人的增量成交主力，目前仍以“专业经纪人”(往白了说，就是“二手中介顾问”，甚至一手置业顾问)，因为佣金落差，大量营销营销人员，开始利用“全民经纪人”平台炒更，成了平台“雇佣军”，谁给钱多就引导客户去哪儿带看。这个现象，是传统的一/二手服务商向平台(搜房事件在先，还会有事儿在后的)发起抵制的根源所在。所以，全民经纪人渠道，与“一/二手”渠道，本身是有重叠的，开发商能做的，是要加强客服后台的登记、统计与管理，多得新业绩，少花冤枉钱。

2.既要和平台合作，也要向合作单位伸手：开多几次“全民营销宣导会”，把房地产庞大的产业链上中下游的企业都调动起来，施工单位、装修单位、设计单位…，谁卖给谁钱。

3.发动公司内部的员工做“全民”：你的员工对项目更熟悉，还节省了宣导成本。

4.做好来访与成交登记，防止全民经纪人服务供应商，通杀你的上客分佣权。

拓客渠道：访谈

访谈也是一种好的客户关系维系方式，访谈体现对客户意见的重视，能给客户增强归宿感和主人翁的感觉。尤其是开发商定期业主恳谈、开发商专职聘请业主顾问等等都是好的形式，西安紫薇花园就是通过聘请业主担任兼职工程监理获得了很高的品牌美誉度。

拓客渠道：馈赠

对客户的馈赠包括节假日赠送小礼品、签约入伙赠送纪念品、活动抽奖奖品等，还有老客户带新客户的积分奖励、赠送物业管理费等。

拓客渠道：消费

对销售现场来说，人气是重中之重，尤其是对一些地段较偏、人气不足的项目。消费可谓是有效促进人气的重要手段。

很多较为高端的项目如深圳中旅国际公馆、深圳中信红树湾都在售楼中心引进老树咖啡等品牌餐饮机构，给客户提供咖啡、冷饮、点心等，同时还给诚意客户发行消费券，通过赠送1000元消费券等吸引客户本人及亲友到销售现场。

非机构类营销拓客渠道

对于非机构类营销渠道，因为碧桂园、融创、中海、龙湖、世贸等(以渠道拓客、地推拓客等见长)的企业，已经做得很细致与到位了，度娘可以搜索到大量介绍，行业内的各类培训与沙龙也是反复炒作，笔者不再赘述。

仅列出主要菜单，有机会，在一些重点的操作细节以及要注意的重大问题，再用案例在后续营销评论中加以说明)。

非机构类营销渠道的主要菜单(供业内人士参考)如下：

渠道5：老带新(人脉拓展)

渠道6：竞品拦截(摩托仔、小蜜蜂)

渠道7：异地营销(项目联展、旅行社带看、度假物业联动、异地二手联动)

渠道8：会员制渠道(行业协会、4S店、夜总会、健身房/SPA馆/美容美发、宠物店、高档食府、航空会员、婚庆婚纱、高端研修班)

渠道9：社区型渠道(超市/便利店、面包房、桶装水店、DM/速递、餐馆、道闸、菜场、广场、拆迁点位)

渠道10：公共型渠道(酒店、甲写、银行、邮/电/广、的士、院线、酒吧/KTV、精英杂志)

渠道11：下乡路演(村委、农贸集市、夜市等)

渠道12：企业拜访与团购(大企业、私营企业、机关单位)

渠道13(特殊渠道)：医院、公墓等;

关于渠道营销的几个重要辅助工作：

1、 渠道专组

2、 拓客地图

3、 节事图

4、 拓展物料(宣传物料、拓客礼品、楼书、大客户拜访PPT、推介会PPT等);

5、 分时营销;

6、 统计分析与执行调整。>>>下一页更多精彩“建立关系的拓客方式”

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房地产项目拓客渠道十二式

一、商圈派单

适用项目：中高端、中端及中端以下

工作周期选择：基本贯穿整个项目营销过程，派单量最大的时间应选在蓄客期和强销期

拓客人员选择：根据各项目实际人员和项目体量安排，一般至少需要配备一名拓客主管拓客范围选择：项目周边和全市重点的繁华区域，人流量和商圈档次是商圈选择的主要标准

工作安排：

1、确定拓客人员，并进行相关培训(包括项目基本资料、核心卖点和优势及拓客说辞与技巧)，培训完毕后进行相关考核

2、安排拓客周期和时间节点，选择节假日及周末，以及平日里商圈人流量较大的时段

3、拓客人员执行拓客计划，在商圈进行大范围派单，并竭力留取客户信息

二、动线堵截

适用项目：中高端、中端及中端以下

工作周期选择： 蓄客期和强销期

拓客人员选择：以销售员和小蜜蜂为主

拓客范围选择： 项目周边各大主干道及路口，目标客户工作区域的上下班公交站点和沿途必经之路，以及去往日常生活中主要消费场所的沿途(如超市、菜场、餐馆等)

工作安排：

1、确定项目主力目标客群，分析客群相关信息点

2、并对目标客群的工作、生活、休闲娱乐等动线进行分析，确定动线拦截点，如路口、公交站点、客户平时就餐聚集点等

3、确定动线堵截方式，主要采取户外广告的宣传方式，包括擎天柱、楼体(顶)广告牌、公交站牌、路灯灯箱、车身广告等;也可辅以项目周边人群聚集区域定点派单或设立流动推广小站等具体形式

三、社区覆盖

适用项目：中端及以下，主要针对大型普通住宅项目的首期和中小型项目的尾房

工作周期选择： 主要针对蓄客期，其次为强销期

拓客人员选择：以销售员和小蜜蜂为主，可配备一名拓客主管

拓客范围选择： 项目所在区域板块内的人员稳定聚集社区

工作安排：

1、将项目所在区域内人员稳定聚集社区进行划分

2、安排相关拓客人员携带相关道具进行有计划的扫楼和扫街

3、在社区居民聚集区进行项目海报和广告的张贴，并设立固定咨询点

四、展会爆破

适用项目：高端、中高端、中端

工作时间选择：蓄客期和强销期

工作人员选择：精英销售员

工作地点选择：大型展会现场

工作安排：

1、事先与展会组织方联系，争取有利展位(如果在房展会上，位置选择避免与优于自身的项目相邻;如果展会为车展或者珠宝类展览则选择明显位置，此类展会更加适合高端和中高端的项目参加)

2、制定出众的形象设计，在展会上区别于其他同类型项目

3、安排精英销售员在展会中发力，与参观的客户多沟通，现场完成客户信息登记和拉客到访的工作

五、油站夹报

适用项目：主要针对中高端项目和投资型项目

工作周期选择： 以蓄客期为主

拓客人员选择：前期与加油站协调工作由策划人员负责，后期物料派送由案场销售人员负责

拓客范围选择：项目所属区域内和周边商圈内油站、城区范围内到客率高的油站

工作安排：

1、分析各加油站的到客情况，尽量选择到客率高的加油站进行合作

2、派市场渠道人员前往各加油站进行合作沟通，向加油站内人员阐明合作要求，并对其进行简单培训，最好能最好能给当时感兴趣的客户简单介绍项目的基本情况，同时留下客户的联系方式

3、准备好各项物料，包括夹报和小礼品等，定期对合作的加油站进行物料补充

六、商场巡展

适用项目：所有项目类型均可

工作周期选择： 蓄客期及强销期

拓客人员选择：以销售和小蜜蜂为主，配备一名拓客主管

拓客范围选择：项目周边一定距离半径内的重点商场、商业中心、重点市场和其他重点公共场所;交通动线范围内的目标场所

工作安排：

1、根据项目实际情况选择相应的百货商场或卖场，联系场地以及相关道具的安排

2、制定巡展顺序和时间表，按照节奏展开

3、将拓客人员分为固定接待和流动派单人员，前者负责展台的接待登记工作，后者则负责展台周围及卖场内的派单宣传工作

七、企业团购

适用项目：中高端、中端及中端以下

工作时间选择：项目的蓄客期和尾盘阶段。

拓客人员选择：经理级以上或有特殊关系的业务员

拓客范围选择：项目周边的学校、医院、工厂园区等各种企事业单位

工作安排方式：

1、分析项目周边众多企事业单位，选出具备一定规模且合适的相关单位，并安排好相关拓展人员

2、与相关企业接触，了解企业欲团购的数量信息与可接受的价格范围

3、分析决定此企业是否适合团购本项目

八、动迁嫁接

适用项目：普通及中高档住宅项目

工作周期选择： 营销全程

拓客人员选择：以市场部人员及销售员为主

拓客范围选择：项目同区域内拆迁小区，其它区域内同品质拆迁小区

工作安排：

1、事先搜查项目周边刚拆迁和待拆迁的区域

2、了解拆迁区域的回迁规划，在拓客开始前先摸清拆迁小区的回迁规划和回迁项目的基本情况，这样有利于在拓客过程中抓住客户的主要诉求，做到对症下药

3、在拆迁小区内设立项目分展区，组织专业销讲队伍深入拆迁小区内，可行的话可以逐户上门介绍，抢占先机

九、商户直销

适用项目：适合所有项目，更适合普通住宅、投资或自营类项目，尤其是小型项目

工作周期选择： 蓄客期及强销期

拓客人员选择：以销售员和小蜜蜂为主

拓客范围选择： 项目周边及城市各类型专业市场，如建材市场、家电市场、食品市场等

工作安排：

1、收集整理规定区域内的各类商业市场的资料，选取目标市场，并作详细的调研了解

2、安排拓客人员进行直销拓客，拓客分组进行，最好进行人员与市场的固定分配，便于后续的持续耕耘，培养客源

3、针对比较有意向的商户进行长期重点追访，并对区域内比较有影响力的商户进行重点进攻，深挖潜在客户

十、客户陌拜

适用项目：高端、中高端、中端及中端以下

工作周期选择： 项目营销全程

拓客人员选择：以2人为一组进行拜访，组数由项目情况而定

拓客范围选择：政府行政机构、医疗和教育机构、大型企事业单位、市内办公人群聚集区、市内个体商家聚集区

工作安排：

1、针对项目情况，确定项目周边潜在客户所在的企事业单位、商务办公区域等

2、以2人为一组，到目标客群的活动场所进行拜访，携带项目相关形象展示手册，与客户进行深谈，了解客户详细资料，了解目标人群意愿，辨别意向程度

十一、竞品拦截

适用项目：适合所有的项目，高端住宅类项目、投资类项目效果会更好

工作周期选择： 营销全程

拓客人员选择：以销售员为主

拓客范围选择：与项目品质相同、相近或品质比待推项目略差些的项目附近;同区域的周边项目附近

工作安排：

1、详细分析区域市场整体情况，通过对项目的剖析来确定项目周边的主力竞品

2、详细了解竞品项目近期销售情况，以及与待推广项目比较的优劣势

3、在短时间内弄清客户的主要诉求，抓住客户的诉求介绍项目优势

十二、商家联动

适用项目：适合所有项目，尤其是高端项目

工作周期选择： 营销全程

工作人员选择：以策划为主

联动范围选择：与项目目标客源相吻合的相关商家、机构或团体，如：车友会、教育协会、奢侈品展览会等

工作安排：

1、召集类活动的资源收集拓客

2、有详细人员资料的团体资料收集拓客

建立关系的拓客方式

(一)开发商或代理商相关客户人员主动出击寻找的客户资源。

如上述第(一)(二)(六)种渠道客户就需要相关人员走出售楼中心，出去寻找、积累目标客户。这一点，顺驰集团的营销做得特别成功，他们专门有“客户资源部”来实现“地面渗透”以与企划部的“高空轰炸”配合，共同建立客户关系渠道。

(二)用与开发商雇佣形成的甲乙方关系利用渠道。如代理商、三级中介、短信公司、直邮公司、物业公司等公司与开发商合作后，客户资源理所当然的可以利用。

(三)与开发商、代理商或楼盘合作双赢、互换客户资源等关系形成的客户资源。

如上述第(九)类客户渠道，这些渠道都需要和它们洽谈合作以获得资源。如河南顺驰中央特区项目在推广时就成功的与郑州“奥迪车友会”交换客户资源，获得他们4000多个优质客户资源。

(四)开发商自身积累的会员或者发动全员营销、老客户营销推荐的客户资源。

常见的拓客渠道

(一)大机构、大集团等大客户资源;主要是项目附近的大型机关、企事业单位、社会团体等大客户。

(二)社区、写字楼、娱乐服务场所、超市、百货商场等客户资源;

(三)开发商自身的会员俱乐部客户资源以及其他关系资源;

(四)代理商的客户资源或者二三级市场联动的地铺网络及其积累的客户资源;

(五)合作物业公司的客户资源;

(六)房展会、巡展会等外展活动积累的客户资源;

(七)专业短信公司、直邮公司的客户资源;

(八)银行、证券、基金机构、移动公司的VIP客户，高尔夫、车友会、游艇会等俱乐部会员;各种协会如台商协会、证券协会、物流协会会员。

(九)房地产公司员工和老客户推荐的客户资源。

吸引客户到访的拓客方式

1、邀请参加项目举办的活动

2、访谈

访谈也是一种好的客户关系维系方式，访谈体现对客户意见的重视，能给客户增强归宿感和主人翁的感觉。尤其是开发商定期业主恳谈、开发商专职聘请业主顾问等等都是好的形式，西安紫薇花园就是通过聘请业主担任兼职工程监理获得了很高的品牌美誉度。

3、消费

对销售现场来说，人气是重中之重，尤其是对一些地段较偏、人气不足的项目。消费可谓是有效促进人气的重要手段。

很多较为高端的项目如深圳中旅国际公馆、深圳中信红树湾都在售楼中心引进老树咖啡等品牌餐饮机构，给客户提供咖啡、冷饮、点心等，同时还给诚意客户发行消费券，通过赠送1000元消费券等吸引客户本人及亲友到销售现场。

4、专项推荐

专项推荐主要是各种类型的产品推介会，深圳星河丹堤项目将产品推介会与小型餐会结合，也取得了良好的效果。

5、回访

定期对到访客户进行回访也是客户关系维系的规定动作。

6、馈赠

对客户的馈赠包括节假日赠送小礼品、签约入伙赠送纪念品、活动抽奖奖品等，还有老客户带新客户的积分奖励、赠送物业管理费等。

值得一提的是积分卡。积分卡一般是通过房地产公司的会员俱乐部发行，现在各种各样的客户会员俱乐部，在房地产界已经非常普遍。例如万科的“万客会”、合生创展的“合生会”、华润置地的“置地会”万达的“万达会”等等。会员俱乐部给会员及客户发放会员卡，客户参加活动、参观楼盘、购买、推荐购买、重复购买、合理化建议都有积分奖励，可以兑换礼品或奖金，这样可以扩大营销队伍，实现某种意义上的传销。但实践证明，对于高档楼盘来说，积分卡的作用并不是很明显，高端客户一般都不在意这点积分

保障房概念，相信各位购房者还有很多不明白的地方，今天就来为大家解答一下关于保障房概念的问题。

保障房概念

保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。我国大力加强保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。随着2011年1000万套保障房任务即将收官，北京、上海等地于2011年12月密集出台保障房管理新政，瞄准保障房资格造假、骗购骗租分配乱象重拳出击。

成都保障房申请条件

目前，我市住房保障方式包括廉租住房、经济适用住房、限价商品房、公共租赁住房，各类保障方式的具体申请条件如下：

一、廉租住房的申请条件为：

（一）家庭年收入在28000元以下的家庭；

（二）原有住房人均建筑面积低于16平方米；

（三）家庭人口两人以上（含两人），主申请人具有主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区）正式户口。

二、我市锦江、青羊、金牛、武侯、成华区（含高新区）内符合下列三项条件的家庭可申购经济适用住房：（一）家庭年收入50000元以下；

（二）家庭人口两人（含两人）以上，主申请人必须具有本市五城区（含高新区）正式户口；

（三）家庭人均住房建筑面积在16平方米以下。（包括已购政策性住房）。

三、家庭年收入低于7万元（单身居民年收入低于3.5万元），并且符合以下之一条件的家庭或个人可申购一套限价商品房：

（一）具有本市五城区（含成都高新区）正式户口的无房家庭或现有人均住房面积低于16平方米的家庭；

（二）具有本市五城区（含成都高新区）正式城镇户口，年满35周岁，无自有住房的单身居民；

（三）连续在本市缴纳3年以上综合社会保险或城镇职工社会保险，已婚或年满35周岁的单身无自有住房的本市农村进城务工人员；

（四）夫妻双方在本市五城区（含成都高新区）工作，两人在本市连续缴纳5年以上综合保险或城镇职工社会保险，无自有住房的外来从业人员家庭。

四、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区以及高新区公共租赁住房申请条件为：

1、中等及中等偏下收入无房家庭（一）家庭年收入在10万元以下；（二）家庭人口两人以上（含两人），申请人必须具有五城区及成都高新区正式户口。家庭成员之间有法定的赡养、抚养或扶养关系，包括申请人及配偶、子女、父母等。申请人已婚的，其配偶及未成年子女必须作为共同申请人；（三）无自有产权住房或未承租公房。

2、单身无房职工（一）个人年收入在5万元以下；（二）具有五城区及高新区正式户口，大中专院校及职校毕业3年以上（含3年）；（三）在五城区及成都高新区就业，并与用人单位签订劳动（聘用）合同；（四）无自有产权住房或未承租公房。

3、农村进城务工人员（一）家庭年收入在10万元或个人年收入在5万元以下；（二）具有本市户籍；（三）在五城区及成都高新区就业，与用人单位签订劳动（聘用）合同，连续缴纳综合社会保险或城镇职工社会保险2年以上（含2年）；（四）在五城区及成都高新区无自有产权住房或未承租公房。

区块链作为比特币的底层技术，随着比特币的爆火区块链也开始走进大众的视野。但是区块链不仅仅是作为比特币的底层技术，也在其它的领域取得了不错的发展。最近几年，区块链概念股票也开始被投资者们追捧。那么，什么是区块链概念股票？哪几只区块链概念股票走势稳健?下面笔者将为诸位投资者浅析什么是区块链概念股票以及区块链概念股票那几支走势稳健。

首先，区块链是什么？从定义上来看，区块链是一个去中心化的数据库，其目的便是为了更好的、更为方便的进行数字货币有关的相关操作，是具有跨时代意义的新兴产物。所以这让区块链相比与传统的银行数据库有很多的优点：不用在专门构建一个区块链数据库，因为每一台电脑都是一个数据库，大大减小了被入侵的风险，同时区块链这样的构成的目的就是让每一位用户都可以参与其中。正是因为如此，人们把区块链称为人类历史上的第4次革命。可见区块链概念的重要性，也正是因为这样，才会有了区块链概念股票的诞生。

那么，什么是区块链概念股票呢？从概念上来讲，是由于某公司业务与区块链存在联系，从而该公司股票被股市市场归为区块链概念股。什么是区块链概念股票，这便是区块链概念股票。

区块链概念股票产生于2018年，但是在2018年间，只有10支区块链概念股票涨势喜人。但是次年，A股区块链概念股票上演了百舸争流的景象——近百只区块链概念股票集体出现涨停现象，短短一天区块链板块市值猛增千亿，可以说是非常让人惊讶了。到了2021年除去腾讯、迅雷两大互联网巨头对于区块链技术的开发，区块链概念股票走势稳健的股票为高伟达、亚联发展、久其软件3支，同时这也是区块链概念龙头股票。

虽然我国在政策上对数字货币的监管很严，但是还是支持的是区块链技术发展，毕竟数字货币仅仅是区块链技术的衍生物，所以对于区块链发展的影响可谓是微乎其微。

相信诸位投资人看到这里应该明白了什么是区块链概念股票，可能投资人因为炒币而了解区块链技术，但是投资人也应该看到区块链技术发展带来的产业升级和技术进步，这样投资者才能更好的进行区块链相关的投资。同时，从市场大方向来看，区块链概念股票无疑目前市场上最热门的投资项目，但是投资者沉醉在区块链概念股票带来的巨大利润的同时，也要在从各个方面关注区块链，凭此预防市场泡沫经济。

区块链是一种被应用在很多领域的新技术。相信大家或多或少的都听说过区块链，但是对区块链的概念与原理却很难说清楚。不过，如果了解了区块链的概念与原理，就不会对区块链再存在世俗的误解，反而会明白为什么现在很多企业甚至是国家都大力推行区块链技术的发展。既然大家对区块链的概念与原理这么感兴趣，那么今天我们就针对区块链进行讲解，希望对大家有所帮助。

1、区块链的概念与原理区块链从本质上来讲就是一个大型的数据库，与一般的数据库不同，区块链具有数据公开透明、集体维护、不可篡改、可以追溯、去中心化等特点。对前几个特点，大家可能从字面上就一目了然，而对去中心化特点，很多人表示不明白。所谓的去中心化就是区块链中的数据不属于个别人或者组织，所有参与到区块链数据处理中的人都可以对数据进行维护。区块链如同一个大帐本，大家都可以查阅账本中的数据，也都可以按照实施情况对账本进行填写。区块链的这些特点使得数据处理和运用变得高效、安全，因此很多行业都选择将区块链技术与本领域业务相结合，期望创造更多价值。

2、区块链是骗人的吗看到这里有朋友可能要说了，从区块链的概念与原理上来看，区块链技术的确是一项利国利民的好项目，那么为什么在以前的一些新闻报道里曾出现过区块链骗局呢？说到这个我们不禁要为区块链叫屈了，之前的一些新闻上的确出现过与区块链有关的骗局报道，但是大家看清楚，新闻报道的是“区块链传销货币”而非区块链本身。在以往的过程中，一些骗子利用区块链的概念进行包装，发行一些没有实际价值的“传销币”，并且冠上区块链的名号进行招摇撞骗。这些骗子在行骗的过程中不光欺骗了受害者，还给区块链带来了很多负面影响。其实区块链的确是一种好技术，只不过大家要区分真正的区块链与“传销币”。

现在大家是否明白了区块链的概念与原理，以及区块链是骗人的吗。随着经济社会不断发展，区块链逐渐揭去了神秘的面纱，渐渐被普通人所认识，区块链技术也越来越多的被应用到实际业务领域，为我们创造更多价值。要了解更多与区块链或者数字货币相关的知识讯息，欢迎登陆OKLink浏览器的学院版块进行精准查询，相信专业的知识内容一定会对您有所帮助。

中考物理知识点：质量的概念与单位

1、物体的质量指的是这个物体所含物质的多少；比如：一张木头桌子，含有木头这种物质大约是20千克。

（1）质量在国际单位制中的主单位是千克(kg),还有常用的吨、克、毫克等，要求记住单位之间的换算（吨、千克、克、毫克之间进位都是1000）。

（2）质量不随地理位置、形状的改变而改变。例如一块石头，质量为2kg,可以理解为不论在地球还是月球上，质量都是2kg，所变化的是重力。

质量也不随状态的改变而改变，例如：一杯水质量为2千克，当它结成冰时质量任然为2千克。

GrayscaleInvestments公布了其历史上最强劲有力的季度。第一季度对公司的加密货币产品的投资达到了历史新高，其中包括旗舰级灰度比特币信托（GBTC）。在总投资中，有88％来于投资机构。该公司目前管理着22亿美元的资产。

迄今为止最强的季度

伴随着全球经济危机升级，GrayscaleInvestments周四公布了季度业绩。该公司在推文中写到：“虽然本季度风险资产有一定的减少，但Grayscale的管理资产（’AUM’）仍创历史新高，而我们在数字资产市场中的份额也是这样。”

2020年第一季度是Grayscale迄今为止表现最强劲有力的一个季度，募集了超出5亿美元的资金……这仅占整个2019年全年募集资金总额的83％。

总的来看，2020年第一季度对灰度加密产品的总投资额为5.037亿美元，而过去12个月为10.7亿美元。截至3月底，该公司自成立以来（2013年9月25日）管理的资产总额约为22亿美元。

经济危机中灰度比特币信托投资创历史新高

该公司解释说，2020年第一季度是“灰度历史上最大的季度投资增长”，几乎是2019年第三季度2.548亿美元的前一个季度高点的两倍。“在12个月内初次流入灰度产品超出了10亿美元的门槛（10.7亿美元）……自推出以来，灰度系列产品的累计投资已达到16.8亿美元。”该公司透露，并指明：

大多数投资（88％）来于对冲基金占主导的投资机构。

除投资机构外，第一季度获得认可的个人占总投资的5％，其次是退休账户（4％）和家族办公室（3％）。

投资最多的产品

灰度提供10种加密货币投资产品：比特币信托（BTC），比特币现金信托（BCH），以太坊信托（ETH），以太坊经典信托（ETC），霍里森信托（ZEN），莱特币信托（LTC），恒星币Lumens信托（XLM）），XRPTrust（XRP），ZcashTrust（ZEC）和GrayscaleDigitalLargeCapFund。

经济危机中灰度比特币信托投资创历史新高

这些加密产品是私人投资工具。除了灰度比特币信托，这些产品未在美国证券交易委员会（SEC）或任何其他监管机构注册。但是，有些市场在OTCQX上根据《另类报告标准》公开报价：GBTC，以太坊信托，以太坊经典信托和数字大盘基金（GDLC）。

除此之外，该公司周四指明，在创纪录的季度后，GrayscaleBitcoinTrust目前拥有所有流通比特币量占比的1.7％。

新投资者流入了1.601亿美元。灰度比特币信托和灰度以太坊信托都各自经历了创纪录的季度流入，各自为3.889亿美元和1.10亿美元。

中信信托有限责任公司成立于1988年3月5日，系经国家金融监管部门批准设立的全国性金融机构，其前身为中信兴业信托投资公司，2002年中信信托完成了重组、更名、改制和重新登记，公司股东是中国中信集团公司和中信华东（集团）有限公司，注册地为北京市，注册资本为12亿元。

中信信托的服务领域有以下四个方面：

一.农业领域

中信信托正在推出中信国元农业集合资金信托计划，拟筹集4亿元资金，以贷款、发放附转股权的贷款、认购增资、受让股份等方式运用于河南省内具有高成长性的农业加工业类企业，促进我国农业产业化程度的不断提升。

二.产权领域

公司于5月联合金融同行启动北京版权产业融资平台，以借款企业的版权信托作为保障，以对贷款项目的全过程监控为手段，为拥有自主版权的创意企业提供融资服务，开创了国内版权信托的先河。

三.面向中小企业和民营企业提供融资服务领域

公司不断深化为该类企业的精细化服务，帮助其克服市场波动带来的不利影响，推出了支持灾区重建和灾区中小企业发展的中信扬帆一号集合资金信托计划、为中小企业提供过桥融资的中信达道系列、中信同盈系列、中信信逸中小企业等集合资金信托计划和中信开元汽车信托租赁项目，积极支持中小企业发展。

四.公益信托领域

公司联合国家开发银行和招商银行合作推出抗震赈灾系列集合资金信托产品，将约960万元人民币的信托收益捐赠给中国宋庆龄基金会，用于援建地震灾区的学校，成为国内捐款规模最大的公益性信托项目，并第一次由信托公司联合银行发起爱心信托项目，突破了集合资金信托计划对自然人数的限制，让更多的投资者加入奉献爱心的队伍。

不知道各位股民有没有关注到“互联网＋”这一热门股市话题，“互联网＋”已俨然成为2015年股市的一个投资重点，自它兴起以来带动了很多个邻域的概念股发展，给股民带来了很多投资机会。今天小编想给大家分析一下互联网医疗概念股，那么互联网医疗有哪些概念股？

互联网医疗：看好重度垂直、医疗信息化、医药电商

互联网医疗生态格局的演变路径如下：

首先，“单环节-大而全”的医患互动等环节平台如雨后春笋般崛起，进入红海状态，由于规模效应的存在，以及轻模式无边界扩张的特征，最终将整合为几大“单环节-大而全”互联网医疗巨头。

第二步，重度垂直模式开始出现。由于重度垂直模式的用户具备“高单价”、“高粘性”、“高频次”的特征，更容易获得医院的合作倾向，因此较“单环节-大而全”平台更容易打通医院产业链。

第三步，各适合于“重度垂直”的细分医疗服务相继从“大而全”平台切分出去，大而全平台上“厚利”用户逐渐流失到“重度垂直”平台，留在“大而全”平台商的逐渐只有低频、低粘性、低单价的“薄利”用户。

第四步，基于本地医疗资源的“重度垂直”本地化完成，跨区域竞争逐渐开始显现，跨区域“重度垂直”医疗模式逐步成为可能。

最后，整个互联网医疗的生态格局呈现类似“一全多垂”的局面。

重度垂直：九安医疗（002432）、三诺生物（300298）、宝莱特（300246）、乐普医疗（300003）、福瑞股份（300049）、运盛实业（600767）。

医药电商：九州通（600998）、一心堂（002727）。

医疗信息化：卫宁软件（300253）、万达信息（300168）、易联众（300096）、海虹控股（000503）、宜华健康（000150）。

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信托是—种制度，证券投资信托是—类业务，并非信托公司特许专营。这类业务有多类机构在经营和竞争。证券投资信托的业务模式有哪些？

证券投资信托的业务模式:

1、进行市场差异化竞争。

开展资产管理业务也要和基金公司、证券公司、保险公司进行市场差异化竞争，利用我国市场和技术发展的不同阶段打时间差，取得某些术开发领域的领先优势。要开创新领域首先要作卖方信托，设计出创新产品并搭建二级市场，然后才有买方信托的先入优势。

2、资产管理模式。

主要包括投资管理的公募模式和投资管理的对冲基金模式。前者采取公募模式发行固定收益的数量化宏观衍生投资信托、基金的基金投资信托，以体现与目前市场各类主体的差异化优势；后者在机制、投资方向和投资策略上均不同于前者，可发挥有效边界上移的优势。跨越各个市场寻找机会套利与集中，这需要市场投资工具和融资制度的突破，随着股指期货期权、远期、互换等工具逐步推出.条件正在慢慢成熟。

3、财富管理模式。

财富管理模式，可以定义为受托人与投资管理人职能分离下的受托人业务，即利用信托制度优势和市场跨越优势组合市场已有的投资管理力量，站在金融投资管理产业链的上端，组合优选投资管理人，代表最终端的财富所有者进行资产配置并监督投资管理人。日前市场上比较成熟的具体业务类型有：年金业务和上海国投成功推出的包括组合投资于基金的“蓝宝石”信托投资系列产品。这一类业务和基金管理公司、证券公司是错位竞争，是信托公司应当重点拓展的业务领域。

显性性状是具有一对相对性状的纯合亲本进行杂交，子一代为杂合体，相应的等位基因中其中个对表现出的性状有明显影响，另一个则暂时不表现，表现出的那个亲本的性状为显性性状。隐性性状是具有相对性状的双亲杂交所产生的子一代中未得到表现的亲本性状。

如何判断显性性状和隐性性状

1、“同生不同，同显”解释：“同生不同”的意思是两个表现型相同的生物杂交，其后代中出现不同于亲本表现型的新类型;“同显”即亲本的相同的性状为显性性状，而后代中的新类型则为隐性性状。

2、“不同生同，同显”解释：“不同生同”意思是两个不同表现型的亲本，生出同一表现型的的子代(父本类型或者母本类型);“同显”即后代的这种相同的性状是显性性状。

3、“不同生同，同显”解释：“不同生同”意思是两个不同表现型的亲本，生出同一表现型的的子代(父本类型或者母本类型);“同显”即后代的这种相同的性状是显性性状。

4、“有中生无，无为显性”解释：一对都患某遗传病的夫妇，只要生出正常的孩子，就符合“有中生无”，那么该病就是显性病，致病基因一定是显性基因。

资产管理计划和信托十分类似，项目发行方均为金融机构，认购方式相同，项目合同、说明书等类似。那么资产管理计划和信托有什么区别呢？

1、发行主体不同

本质相同，只是通道不同，即发行主体不同：一个是信托公司，一个是资产管理公司，系公募基金公司的子公司。信托公司自上世纪80年代既已存在，经过数轮增资目前注册资本在10亿左右。资产管理公司自2012年底至2013年初陆续获得业务牌照，资产管理公司注册资金大约在2000万-5000万左右。

2、监管不同

信托公司由银监会监管，资产管理公司由证监会监管。

3、公司数量差异

全国目前有68家信托公司持有银监会颁发的信托牌照，资产管理公司（均为基金公司旗下子公司，由证监会授予牌照）目前40余家。

4、资管计划募集完毕需交由证监会验资

信托募集结束，款项交至托管银行即可成立；资管计划募集完毕后，需交由证监会验资，验资完毕方可成立。

5、小额数量不同

100万-300万以下的个人投资者，每个信托计划只有50个，资管计划可以有200个。

6.预期年化预期收益不同

资管计划为市场新兴产品，为做好品牌目前收取的通道费用较信托低，因此相对信托产品而言，让渡给投资者的预期年化预期收益较信托高。

拓展阅读

房地产投资基金的发展与转型，下面由小编为你分享房地产投资基金的相关内容，希望对大家有所帮助。

房地产投资基金的发展与转型：

2016年6月17日-18日，中国房地产俱乐部第十届杭州论坛在浙江省建筑科学设计研究院成功召开。此次论坛迎来了来自中国大陆各地、中国香港、美国、澳大利亚和泰国等国家和地区的近百位嘉宾，他们来自超过六十家知名房地产相关的企业或单位，领域涵盖了各类房地产开发商、各类金融机构及相关服务和咨询机构等。在此次论坛上，盛世神州投资基金管理(北京)股份有限公司的首席执行官李万明先生做了题为“房地产基金的发展与转型”的主题演讲，他在演讲中概括了房地产基金的发展现状，阐述了房地产基金的五大转型方向，并分享了盛世神州基金在此领域的实践经验。

以下为李万明先生发言实录：非常高兴在杭州与大家交流!我1985年在杭州工作过，只有半年，很喜欢杭州。1992年离开建设部下海做房地产，也是从万通起步的，当年大老板们对我们职员非常好，正因为有这么宽容的环境，员工们才能够发展起来。盛世神州基金是我们银信地产和多家房地产开发投资商一起发起的，于2010年成立，主发起人是银信地产，发起人还包括阳光100、复地集团等。

由于时间有限，我简单谈谈我的想法。对于未来房地产基金应该怎么走，我结合当前房地产形势、房地产投资基金的发展历程、房地产基金的转型以及盛世神州做的一些实践这三个方面做一些我的分析。

第一部分，谈一谈当前房地产形势。首先第一个特点，现在全国房地产库存量仍然很大，住宅超过7亿平方米，实际上商业库存量更难去化。

第二个特点，从去年开始大量放水的情况下，整个销售有所好转，新增供应量预计会减少。因为去年、前年拿的地少，开盘的也少，所以条件也是好的，有利的。

第三个特点是国家的政策越来越明显，不像温时期的一刀切，现在鼓励差异化，有些去库存，有些控制售价，甚至限购，很多地方新政已经出台了。

分析房地产销售量，可以比较前几年例如2011年、2012年的状况。当年销量都在11亿左右，13年卖的不错，14年少了，15年又多了。会有振荡，但没有像以前那么厉害，应该说现在从统计学的角度来说，曲线已经趋于平稳。中国在城市化过程中的需求，增量已经很难了，但是刚性需求包括改善型需求每年带来的去化量还是有的，只要房价不涨得太疯狂，我们认为这个水平线能维持三五年。当然也要看国家的一些政策，金融政策是否鼓励购房者等等。

城市分化非常明显，一二线城市增长迅猛，库存量很少，去化周期很快，但确实三四线城市问题很严重。前不久看到报道，说南昌去化周期短的同时，但江西好几个地级市房子库存很大，这个现象很严重，欠发达地区，包括河南、西安的一些地级市和县级市，实际上需求量跟不上，原因是城市化缺乏后劲，本地没有很多商业和就业机会，所以对于进城的要求不够，购房置业去支撑他生活的基础有难度。所以这个问题应该正视，不应该去三四线城市去投资。但是大城市需求非常大，有刚性支撑，价格在上涨。

我们希望价格不要过快的上涨。今天早上湖北副省长也说了一个观点很有道理，房价如果涨的太快，毕竟上涨是因为货币供应造成的。对于需求和长期的金融效益来说是达不到水平的。价格是由使用价值来决定的，使用价值体现在每一个月的租金，但租金回报率现在仍然很低，因此现在的投资方向还是偏向比较好的城市，包括长三角的一些地级市。

房地产企业的分化非常严重，全国百强企业销售比已经达到了40%多的份额。剩下的九万房地产企业才占到50%多，实际上每家非常小，所以地级市的很多企业都出现了问题。有很多企业鉴于流动性困难向银行贷款，贷款之后又不想投资房地产了，所以对于小房企来说确实面临困难。

转型合作，大型房地产企业把自己做成基金，这也是一个非常常见的现象，前二十位、前十位的房企做得非常到位。当然也有一些房企参与银行的开设，甚至也有金融机构去参与房地产，当然对小房企往哪方面走，这是一个问题。

我们想，对于小型房地产企业来说，可能也面临着更大的转型，但往哪里转?彻底离开房地产也不是一个很好的选择，因为全国各种行业都不是那么景气，都不容易做。转型是要转，但怎么转，怎么样使我们企业能够继续产生价值?第二部分，谈一谈房地产私募基金的发展历程。房地产私募基金前几年发展得比较快，2010年很多人把它称为元年。之后逐渐减缓，我们期盼着往后的发展能够有更多有实力的、有信誉的专业房地产基金继续在这个行业上奋斗，形成社会的一种信任。我们能够替人理财，能够替人产生收益。很多基金带来的收益不错，尽管个别的出现问题，但这种现象毕竟还是少的。可以说地级市的房地产基金还没有发展起来就消失了，这也是一个比较好的现象，不像P2P。当然，我们看到更多的是大的资管公司进入房地产基金投资行业。虽然这方面管理欠缺，但这正好是专业房地产基金、我们专业人士要做的事情，能够帮助其管理。

再回到传统的分析，房地产基金具备什么样的特点?它应该是一种介于股权投资和债权投资之间，它能够帮助企业增加资本。总体来说，发展得还是很不错，在国外更是如此。

当然，相应的风险也是一样的，回报介于债权和股权之间，风险也是介于债权和股权之间。房地产基金长期以来发展得很好，特别在美国及一些发达国家，它还是很有生命力的，对大家有吸引力，同时有一定的安全性。

当然，作为房地产基金的管理者，应该具备的一些优势或者条件。以下五个方面很重要：第一管理团队通常具有丰富的房地产开发经验;第二项目投资价值判断能力强，这个是前期吸引投资者很重要的一点;第三投资中期对于项目运营及风险管控能力强;第四项目中期小障碍的应对能力强;第五是项目进展极端不顺的时候接盘能力强，专业的基金都应该把注意力放在后面的化解上，出现问题要及时解决，不要扔在那里。

也许我这个话不一定合理，我认为中国房地产基金发展有以下几个阶段。第一个阶段是90年开始，中外合资项目开发。当时常常以房地产基金的形式，并不是完全通过股权;第二个阶段是外资收购商业物产及高端住宅的阶段，包括一些新加坡的基金进入;第三个阶段是限外扶内，外汇进不来，有一定的政策倾向。此时本土PE逐渐发展起来，《有限合伙企业法》在修改之后出台，这些跟国家政策有关系;第四个阶段，也就是房地产经历元年之后，从2010年开始房地产PE的大发展。我想可不可以这么定义，从2014年年底开始到2015年年初，房地产基金进入了转型期，原因有几个，这之后房地产基金的投资方向、投资策略和投资人发生了变化。

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