新房贷款额度和二手房贷款额度经典20篇

很多人在苏州买房时，总是纠结到底是买新房还是买二手房。今天，我们主要和大家说说贷款买新房和二手房，有哪些不同。

1、贷款年限不同

新房贷款年限长，二手房贷款年限相对较短。

新房贷款年限最长为30年，但二手房贷款年限，由于受到房龄的限制，很多时候不能贷款到30年。二手房房龄越老，贷款年限就越短。如果所购买的二手房房龄有十几年，则贷款年限一般为20年。

2、首付款及贷款额度不同

新房：一般是按照新房房屋总价乘以对应的首付比例，来计算首付款。贷款额度，最高可贷款到房屋总价的7成或8成。

二手房：首付款和贷款额度的高低，受二手房评估价的影响。一般二手房评估价低于市场价，评估价大多为二手房市场价值的80%-90%，部分房屋会更低。

二手房可贷款额度=评估价-评估价*首付比例

二手房净首付款=成交价-可贷款额度

举个例子：

①小明购买100万的新房，若首付比例是30%，则首付款为30万，可贷款额度为70万。

②小明购买100万的二手房，评估价为90万，若按照政策30%的首付比例来计算。其可贷款额度为：90万-90万*30%=63万。其首付款则为：100万-63万=37万。

3、税费不同

新房：需要缴纳契税、房屋维修基金、一年的物业费和取暖费等主要税费。

二手房：需要缴纳契税、增值税（住宅满2年免征）、个人所得税（满五唯一免征）、贷款担保费、中介费等主要税费。

与新房相比，二手房需要缴纳更多的税费。此外，新房与二手房，契税征收的标准一样，但计税价不一样。新房是按照房屋总价乘以对应的契税比例。二手房是按照成交价、评估价或者指导价乘以对应的契税比例。

4、交易方式不同

新房：主要是个人与开发商进行交易。

二手房：一般是委托中介进行交易，即买卖双方、中介等三方进行交易。二手房也有自行交易，即不通过中介进行交易。

5、程序繁简不同

新房：很多程序都由开发商办理，对于购房者而言，新房交易的程序要简单一些。

二手房：自行交易时，很多程序都需要买卖双方自行完成，因此相对较繁琐。

通过中介进行交易，中介会为整个交易流程提供服务。但二手房交易纠纷多、不确定因素多、风险大。

6、其他区别

在建新房只能看模型，有的房子建成之后会与模型有所出入，而二手房可以看实物。

新房一般要经历认筹、开盘选房、交房、装修等阶段，而二手房，则可以直接即买即住。

总而言之，买新房和买二手房，各有利弊。到底是买新房还是买二手房，要依据个人的喜好、经济状况而定。

出乎大家的意料，购买二手房时也可以使用公积金贷款。各位想要买二手房的购房者买房之前不妨看看你是否符合二手房公积金贷款放贷条件，如果可以使用公积金贷款购买二手房，也可以节省一大笔利率支出。到底二手房公积金贷款要如何操作？

首先，贷款咨询。向贷款银行咨询相关事项并领取有关材料。

第二步，前往贷款银行提出借款申请，并填写“个人住房公积金贷款贷款申请书”。

需要注意的是，借款人须建行房地产信贷部申请住房公积金贷款，并且要带上购房合同和开发商售房许可证复印件、身份证、住房公积金储蓄磁卡以及印章，如果是使用夫妻双方住房公积金贷款的，还须携带结婚证或其他夫妻关系证明。

第三步，银行审核。

贷款银行根据贷款人提供的相关资料，评估贷款人是否符合贷款条件，计算贷款额度，并确定贷款期限。

第四步，签订借款合同。

贷款银行在审核借款人的申请以后，报给公积金管理中心进行审批，审批结束后，借款人方可与贷款银行签订借款合同、抵押合同以及相关贷款文件。

第五步，过户。房屋买卖的双方需要到房产局和土地局办理房屋交易过户手续。

第六步，办理房屋抵押登记手续。

可由贷款银行或借款人到房产局办理房屋抵押登记手续，领取房屋他项权证。

第七步，办理住房抵押保险合同。

借款人办理完抵押手续后，须将借款合同、抵押合同、房屋他项权证等借款材料交给贷款银行办理房屋保险手续。

第八步，签订还款协议。

还款的方式有两种，一是采用储蓄卡代扣方式还款，借款人须到建行储蓄网点办理还款代扣储蓄卡，并与贷款银行签订代扣协议；二是采用委托单位代扣的方式还款，这时，则需要单位与贷款银行签订协议。

第九步，发放贷款，借款人按月还款。

贷款资金由公积金管理中心通过贷款银行直接划拨到卖房的一方的存款账户中。贷款发放后的第二个月，借款人应按照贷款合同按时地偿还贷款本息，最后一次还清贷款时，须亲自到贷款银行办理还贷结清手续。

第十步，注销抵押。

借款人在还清贷款本息后，须凭贷款结清证明和撤销房屋抵押证明前往房地产抵押登记部门办理抵押登记注销手续。

我们购买二手房时，贷款额度受哪些因素影响呢？

1、贷款人年龄

当银行在进行贷款额度审批的时候，一般都会根据贷款者的年龄给与不同的贷款额度，而且银行一般都要求贷款者的年龄为18－65周岁，其中25－40周岁是最受银行欢迎的，其次是18－25周岁、40－50周岁的人群，如果贷款者的年龄是在50－65周岁之间，那么在银行办理贷款的时候就比较困难了。、

2、贷款人的还款能力

银行把贷款的资金给到贷款者之后，肯定是需要贷款者偿还的，所以银行在审核贷款的时候是非常看重贷款者还款能力的。所以工资较高的贷款人申请个人贷款，更易拿到高额度贷款，而有些收入比较低的贷款者，不仅银行给到的贷款额度会比较低，严重的银行甚至会拒贷。

3、贷款人征信

在银行审批贷款者的贷款申请时，通常都会去看贷款者的个人征信情况，如果贷款者的征信非常良好，那么是可以获得更优惠利率和比较高的贷款额度的。但是如果贷款者的个人征信情况非常不好，经常出现逾期的情况，那么贷款者的贷款申请一般都通不过。

4、二手房房龄

银行会考察二手房屋的房龄，通常要求二手房的房龄不超过20－25年，比较宽松的会要求30年，较为严格的则要求15年或10年。若房龄过大，不但不能获得大额度贷款，而且获贷几率也较小。

5、二手房评估值

一般来说，在贷款者申请了银行贷款之后，银行那边都会对贷款者的二手房屋进行价格评估，所以银行确定贷款额度的另一标准是二手房的评估值，所谓评估值是指银行根据“合同价与评估价取低值乘以贷款成数”来确定贷款额度的，如果二手房的评估价格越高，那么贷款者可以贷款到的额度也越高。

大多数购房者在买二手房的时候都需要通过贷款去进行购买，但是二手房的贷款额度却存在着很多不确定性，那么二手房的贷款额度受哪些因素影响呢？

1、贷款人年龄

当银行在进行贷款额度审批的时候，一般都会根据贷款者的年龄给与不同的贷款额度，而且银行一般都要求贷款者的年龄为18－65周岁，其中25－40周岁是最受银行欢迎的，其次是18－25周岁、40－50周岁的人群，如果贷款者的年龄是在50－65周岁之间，那么在银行办理贷款的时候就比较困难了。、

2、贷款人的还款能力

银行把贷款的资金给到贷款者之后，肯定是需要贷款者偿还的，所以银行在审核贷款的时候是非常看重贷款者还款能力的。所以工资较高的贷款人申请个人贷款，更易拿到高额度贷款，而有些收入比较低的贷款者，不仅银行给到的贷款额度会比较低，严重的银行甚至会拒贷。

3、贷款人征信

在银行审批贷款者的贷款申请时，通常都会去看贷款者的个人征信情况，如果贷款者的征信非常良好，那么是可以获得更优惠利率和比较高的贷款额度的。但是如果贷款者的个人征信情况非常不好，经常出现逾期的情况，那么贷款者的贷款申请一般都通不过。

4、二手房房龄

银行会考察二手房屋的房龄，通常要求二手房的房龄不超过20－25年，比较宽松的会要求30年，较为严格的则要求15年或10年。若房龄过大，不但不能获得大额度贷款，而且获贷几率也较小。

5、二手房评估值

一般来说，在贷款者申请了银行贷款之后，银行那边都会对贷款者的二手房屋进行价格评估，所以银行确定贷款额度的另一标准是二手房的评估值，所谓评估值是指银行根据“合同价与评估价取低值乘以贷款成数”来确定贷款额度的，如果二手房的评估价格越高，那么贷款者可以贷款到的额度也越高。

二手房贷款额度不够该怎么办

申请组合贷款

组合贷款的意思就是指的把公积金贷款与商业贷款组合在一起使用的一种贷款方式，但是贷款者在办理组合贷款的时候也要注意，并不是所有银行都接受组合贷款，另外由于涉及了公积金中心、银行多个机构，组合贷款办理周期通常要3个月以上，如果大家着急贷款，那么就需要好好考虑看自己是否使用这个贷款方式了。

很多购买二手房的人选择贷款买房，哪些因素会影响二手房贷款额度呢？下面小编来为大家介绍。

1、房龄

一般来说，二手房房龄不能超过二十年，如果房龄太大，贷款额度会受到影响，因为这时的房子升值空间不大，变现能力也差。

2、评估值

据悉，银行是根据“合同价与评估价取最低值乘以贷款成数”来确定贷款额度的，所以如果你房屋的评估价很低，那么获得的贷款额度也相应较低。

3、还款能力

不管是申请哪类贷款，银行都会审查借款人的还款能力，如果工作不稳定、月收入较低，不但贷款额度会受影响，而且很有可能被拒贷。

4、信用情况

个人信用情况会直接影响银行对你的还款能力的评估，如果近两年内连续逾期三次或累计逾期六次，贷款申请都将遭拒。所以，大家平时一定要维护好个人信用，以免未来房贷、车贷受阻。

5、贷款行

为什么说贷款行会影响贷款额度呢？因为各商业银行的“喜好”不大一样，做事风格也不同，所以想多拿点贷款，选择贷款行时就应有足够的耐心去“货比三家”。

其实，影响房屋抵押贷款额度的基本因素有这样四个：

1、良好的信用记录

不管申请哪类贷款，借款人都必须拥有良好的信用记录。按照规定，若近两年内个人连续逾期三次或累计逾期六次，贷款申请都将被拒。所以，大家在平日里不管是使用信用卡消费，还是偿还贷款，都应养成良好的还款习惯，给自己攒下良好的信用财富，为将来的房贷、车贷等打下良好的基础。

2、真实可靠的贷款用途证明

申请房屋抵押消费贷款时，借款人必须提供真实可靠的贷款用途证明，比如装修需提供装修合同，购车需提供购车合同……银行之所以有这一要求，主要是怕借款人将钱用于投资、赌博等高风险用途上，从而使贷款资金一去不复返，可以说这是控制信贷风险的一种手段。

3、较强的还款能力

虽然在有房屋作抵押的情况下，借款人获贷比较轻松，但是若没有较强的还款能力，同样无法获贷。所以，若借款人有稳定的工作和收入，那么就提供相关的证明材料，若收入不是很高，可以多提供一些名下的有效财力证明，比如大额存单、车辆行驶证等等。

4、抵押房屋必须符合要求

借款人提供的抵押房屋必须符合银行规定，即：有房产证和国有土地使用证；无产权纠纷；能正常上市交易；房龄在二十年以内，如果抵押房屋不满足这些条件，贷款申请将受阻。

以上是关于影响贷款额度的相关知识。

一、首付款和贷款额度不同

新房：新房的首付款，一般是总房款的30%，遇到信贷政策宽松和个人征信较好的情况下甚至可以做20%的首付，即使是二套房，首付比例也可以做到30%。

二手房：虽然二手房和新房享受的贷款政策基本相同，但是二手房会受到评估价格以及房龄的影响，房龄越长能贷款的额度则越低，学区房的评估价可能略高，但是比起市场价仍然有很大的出入。二手房在贷款的时候，只能贷到房屋评估价的70%，因此有些房龄较长的二手房，虽然也可以贷款，但是很大概率会提高首付比例。

二、贷款年限不一样

新房：新房的大部分贷款年限都可以贷30年左右，当然了，这个还要要看买房人的年龄。因为银行规定男性申请人年龄与借款期限之和不超过70;

二手房：由于受房龄的影响，如果房龄越长能贷款的时间则越短。而且大部分银行规定，二手房的房龄加贷款年限不得超过40年。如果你的房龄有20年，那么贷款年限最多只能贷20年。

三、交易方式不一样

新房：新房只需要去开发商那里选房，交定金，签订房屋买卖合同即可，大的开发商也有银行可以选择，而且按揭也是开发商负责办理

二手房：通过中介买卖二手房需要缴纳中介费，还需要按揭代办费之类的费用。如果是不通过中介，自行交易的话又存在风险，所以在买卖二手房的时候最好是通过资金监管来保障资金安全。

四、税费不一样

新房：在购买新房时只需要缴纳契税、维修基金，在办理入住时则需要向物业缴纳装修保证金

二手房：除了不需要缴纳维修基金，针对个别房屋还有个人所得税，营业税，以及交易产生的其他费用，在买方市场的环境下，基本上这些费用都是由买方买单。

五、程序简易程度不一样

新房：只需要锁定小区、楼层、户型，签订合同后开发商会协助买方办理所有的业务。

二手房：需要不停的找房，看房，然后还要议价，以及合同的签订及后期的收房，程序相对较为复杂。针对工作繁忙的人，新房可能会相对省时省力。

我们在选房时，大多左右为难，买新房还是买二手房？哪个贷款方便？买房时，这些都会记入我们考虑的因素。买新房和二手房，因为房源性质不同，所以在买卖交易中手续差别大。新房相对二手房流程、税费较少。但二手房其他因素还是很诱人，比如，地段、配套、教育、升值等。下面为广大购房者分别介绍下，买新房和二手房的贷款流程及步骤。

新房贷款流程

1、借款人在办理贷款前，需查明所购楼宇是否有银行提供个人住房按揭贷款承诺书，然后，借款人申请个人住房按揭贷款，填写《贷款申请审批表》，将有关材料(付首期款证明、买卖合同、身份证、经济收入来源证明等原件、复印件)提交贷款银行；

2、开发商：作为借款保证人在贷款申请审批表“保证人意见”栏上签字、盖章；

3、贷款银行：信贷员对借款申请人提交的全部资料、文件进行审查，逐级审批；

4、贷款行领回办妥手续的材料并根据依法生效的借款合同发放贷款；

5、到房管部门：办理房产产权抵押登记手续；

6、通知开发商领回借款合同并由开发商出具付清房款证明给贷款行；

7、通知借款人领回借款合同、借据、保险单；

8、贷款行信贷员将贷款档案归档。具体您也可以咨询您所要购买的项目，以及相关办理新房按揭贷款的银行方面。

二手房贷款流程

1、提交二手房贷款所需材料

买房人需提供：身份证、户口本、结婚证或离婚证+离婚协议或法院判决书（仅限已婚或离婚人士）、收入证明、6个月内银行流水、贷款银行储蓄卡，同时也要提交购房合同，即《存量房买卖合同》。

注意3点：

（1）银行会查未成年子女名下的房产情况，假如购房人户籍在北京，其未成年子女名下有1套房产，购房人名下也有1套房产，就超出了限购要求，银行将不予贷款。

（2）银行对借款人的收入也有明确要求，假如借款人名下还有其他贷款，那么月收入要求如下：月收入=（原有贷款还款月供+现申请此笔贷款还款月供）X2。

（3）若购房人已经离婚，其离婚协议上的房屋地址与实际贷款房屋地址不一致，需要到小区所在物业开具证明，证明为同一套住房的地址。

2、银行对申请贷款房屋进行估价一般，银行会交由专业的机构进行评估。

3、银行审批

审批通过后银行会出具批贷函，向卖方证明银行同意放款给购房人，卖方可放心将房屋过户给购房人。

4、过户

在实施了不动产登记制度后，现在过户时，仅需要买卖双方本人到不动产登记机构将原来的房产证换成不动产权证，不动产权证上直接登记购房人的名字就可以了。

5、将不动产权证交给银行做抵押

到不动产登记部门办理《不动产登记证明》，用以证明此房产上有银行的抵押权，一般银行会交给专门的机构代办房屋抵押事项。

6、银行放款

经贷款行同意发放的贷款，办妥有关手续后，贷款行按照借款合同约定，将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。

很多人在购房二手房的时候，一般都会使用公积金贷款，但是相比新房来讲，公积金买二手房手续流程会相对繁琐一点。现如今，能全款买房的人毕竟是少数。大多数买房一族都是房奴，那么在公积金买二手房时，贷款额度能达到多少呢，下面小编就带大家一起来算算。公积金购二手房，不单单只看评估价，还需要看完税价。完税价又取决于缴税评估价和成交价，所以很多人都特别想知道贷款额度。

公积金贷款额度按以下条件计算后取最小值

1、二手房贷款额度不超过总房价的70%。

2、一方缴存公积金的职工，最高可贷额度为30万元;夫妻双方均缴存公积金的职工，最高可贷额度为60万元。配偶方为军官的，配偶方则按照最高贷款额度确定其贷款额度。

3、借款人夫妻双方贷款额度分别按照可贷公式进行计算：

可贷公式为：贷款职工月计缴公积金额÷贷款职工公积金缴存比例×还贷能力系数(目前为0.45)×12×实际可贷年限(按公式计算采取千位进位的方式，取整至万元)

4、借款人配偶方在省级机关分中心、铁路分中心、华东石油管理部、监狱管理部缴存公积金，则根据其配偶住房公积金缴存所属的分中心或管理部出具的贷款证明，确定其贷款额度。配偶方为军官的，在出具军官证后，其贷款额度可视为规定的个人贷款最高限额。在同时满足其他可贷额度条件的情况下，取最小值作为最终可贷额度。

按照房屋价格计算二手房公积金贷款额度

计算公式为：贷款额度=房屋价格×贷款成数

其中贷款成数根据购建修房屋的不同类型和房贷套数来确定：

a.购买商品住房、限价商品住房、定向安置经济适用住房、定向销售经济适用房或私产住房。

职工家庭(包括职工、配偶及未成年子女，下同)贷款购买首套住房(包括商品住房、限价商品住房、定向安置经济适用住房、定向销售经济适用住房或私产住房)，且所购住房建筑面积在90平方米(含90平方米)以下的，应支付不低于所购住房价款20%的首付款，贷款额度不高于所购住房价款的80%;所购住房建筑面积超过90平方米，应支付不低于所购住房价款30%的首付款，贷款额度不高于所购住房价款的70%。

职工家庭贷款购买第二套住房的，应支付不低于所购住房价款50%的首付款，贷款额度不高于所购住房价款的50%。

职工家庭贷款购买第三套及以上住房的，暂停发放个人住房公积金贷款。

购买私产住房的，房屋价格和评估价格不一致时，取二者低值核定额度。

购买定向安置经济适用住房的，贷款额度还应不高于所购住房全部价款与房屋补偿金的差价。

b.购买公有现住房的，贷款额度不超过所购房屋价格的70%;建造、翻建、大修自有住房的，贷款额度不超过所建修住房所需费用的70%。

我国经济这几年不断的快速发展，总体的物价和房价也是一直处于上涨的状态，对此，国家也在出台各种政策来进行宏观调控。买房政策更是越来越严格，导致想要买房的人对于买房的一些流程以及用公积金贷款买二手房贷款额度也弄不明白。总是及时出现的小编又一次的为大家带来了福音，所以，对此不懂的小伙伴们，这下可一定要看仔细哦。

如果你准备通过贷款的方式购买房子的话，在申请银行贷款的时候还需要了解清楚自己能够申请到多高的银行贷款额度，这对于自己准备首付款是有很大的影响的，没有申请过银行贷款，购房者很容易高估了自己的贷款额度，导致准备的首付款过少，买不了房子，今天小编就来讲讲，二手房贷款额度受哪些因素影响？

1、政策规定

目前贷款购买房子也是有三种方式可以选择的，大多数购房者会首选公积金贷款，如果购房者是使用公积金贷款买房子的话，购房者首先要关注一下公积金贷款政策，住房公积金贷款有最高额度限制，不同城市和地区的住房公积金贷款额度都不一样。个人申请以及家庭申请住房公积金贷款，能拿到的额度也都不一样。

2、账户余额

使用公积金贷款的话，影响公积金贷款额度的因素还有很多，最主要的还是要看自己账户的缴存情况，因为公积金贷款额度的计算是跟公积金账户内的余额有直接的关系的，个人公积金账户内的余额多少直接影响公积金贷款额度。通常公积金贷款的额度计算都是按公积金账户余额乘以一定倍数来计算的。所以，公积金账户余额和公积金贷款额度成正比关系。

3、首付比例

贷款购买房子的话，大家都希望贷款额度能够更高一些，这样一来自己准备的首付款就能少一些，可以看出贷款额度和首付款是此消彼长的关系，购房者在准备首付款的时候多数都是按照最低首付比例准备的，但也有一些购房者会支付比最低首付比例更多的首付款，那么买房子所需的贷款额度就要低一些了。所以买房子的时候首付款付了多少，对于公积金贷款的额度也会有影响。

4、房产评估值

贷款购买二手房跟贷款购买新房就存在很大的差别了，二手房的贷款额度是根据评估值来计算的，通常只能拿到房屋评估价的70％左右，中的计算下来，购房者能够申请到的贷款额度就要少很多了，所以在购房者对贷款购买二手房了解不多的情况下，准备二手房首付款，预估贷款额度就会存在比较大的差距。

用公积金贷款能节省一大笔利息，可售楼处的人都说，“公积金贷款太麻烦了，还是选择商贷吧，我们这有银行工作人员可以现场办理”。事实真的是这样么？公积金贷款全过程看这里，小编为大家一一介绍。

新房公积金贷款（以期房为例）

一、所需材料：

1、申请人及产权共有人的身份证和户口簿；

2、《商品房买卖合同》；

3、已缴纳的自筹首付款凭证，通常是首付发票；

4、申请人及配偶的收入证明；

5、申请人及配偶的婚姻状况证明（含单身证明）；

6、其他要求提供的材料。

以上资料需要提供复印件，申请和签合同时需携带原件以便查验。

二、公积金贷款步骤

1、测算贷款额度和期限。

申请公积金贷款的职工可以通过开发商、贷款承办银行或住房公积金核心咨询办理事宜。

2、提出贷款申请

购房职工须向公积金贷款承办银行提出贷款申请，并提供上述所需资料的复印件，并携带原件以备查验。

3、签约

贷款申请获批后，按要求去公积金办事大厅签订借款借款合同等。

4、办理购房交易和抵押登记手续。

5、银行放款

完成抵押手续后，贷款承办银行按《借款合同》约定向申请人放款，资金直接划拨至开发商指定账户。

二手房公积金贷款

一、所需材料

1、申请人及产权共有人的身份证和户口簿；

2、《商品房买卖合同》；

3、所购二手房原有房产证和国有土地使用证。

4、申请人及配偶的收入证明；

5、房地产价格评估结果

6、卖房人出具的划拨账户证明

7、公积金核心其他要求的材料。

二、公积金贷款步骤

1、二手房公积金贷款申请人可去公积金管理核心或者贷款承办银行咨询有关事宜，评估贷款额度和期限。

2、贷款申请人领取申请表格等并认真如实填写，并提交相关申请材料。公积金管理核心和贷款承办银行审核通过后，出具评估结果。

3、价格评估

贷款申请人须委托公积金管理核心指定的房地产价格评估机构评估所购房产。

4、缴纳首付款

评估结构出来后，贷款申请人须将可贷款额度之外的自筹首付资金存入指定账户，取得存款凭证后交公积金管理核心或贷款承办银行。

5、公积金核心对贷款申请审查。

6、签约

贷款申请人到指定公积金办事大厅完成借款合同签订工作。

7、办理二手房产权过户、抵押登记手续。

8、贷款承办银行按《借款合同》向申请人放款，直接划拨至卖房人指定账户。

组合贷款一般是住房公积金贷款和住房商业贷款两项贷款的合称。主要是指符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款。当购房者商业贷款款项不足的情况下还可以申请使用住房公积金贷款。那么，组合贷款的额度是如何确定的呢？

一般来说，公积金贷款都有额度限制，不管是在哪个地区，现在房价又高，单凭公积金贷款很多都不足以支付购房款，于是很多人就选择以组合贷款贷款的方式买房。

组合贷款额度的确定较为复杂。首先要根据银行贷款政策计算出最高贷款额度，也就是这笔业务的最高贷款额度。其次再根据住房公积金贷款政策计算出最高贷款额，也就是该笔业务的公积金最高贷款额度。该笔业务的最高贷款额度与公积金最高贷款额度之差就是该笔业务商业贷款部分的额度。这样也就确定了商业贷款和公积金贷款的具体贷款额度，具体计算方式可以咨询贷款银行。

住房公积金贷款额度的计算，要根据还贷能力、公积金余额倍数、房价和最高限额四个条件来确定，四个条件算出的最小值就是借款人最高可贷数额。计算方法如下：

1、按照还贷能力计算住房公积金贷款额度

计算公式为：贷款额度＝[借款人月工资总额×（还贷能力系数＋借款人所在单位住房公积金缴存比例）＋借款人配偶月工资总额×（还贷能力系数＋借款人配偶所在单位住房公积金缴存比例）]×12（月）×借款期限。

其中借款人工资总额＝月缴金额÷（单位缴存比例＋个人缴存比例）。还贷能力系数按不同借款期限确定，十年以内(含十年)为35％，十至二十年（含二十年）为40％，二十年至三十年为45％。

2、按照房屋价格计算住房公积金贷款额度

计算公式为：贷款额度＝房屋价格×贷款比例

其中贷款比例根据购建修房屋的不同类型来确定，购买商品房、经济适用住房、私产住房或其他已取得《房屋所有权证》的房屋，贷款额度不超过所购买住房价款（住房评估价值）的80％；购买危改还迁住房、集资建造住房、合作建房、公有现住房，以及建造、翻建、大修自有住房的，贷款额度不超过所购买住房价款（住房评估价值）或者建造、翻建、大修住房所需费用的70％。

3、按照住房资金缴存余额倍数计算住房公积金贷款额度

按照借款人或夫妻双方住房公积金及补充住房公积金或按月住房补贴账户存储总余额的15倍确定贷款限额，借款人或夫妻双方账户存储总余额小于1万元的按1万元计算。

4、按照贷款的最高限额计算住房公积金贷款额度

最高限额为25万元；提高住房公积金缴存比例的或者正常缴存补充住房公积金或按月住房补贴的，贷款最高限额30万元。

新房和二手房的交易在很多方面都是不一样的，今天小编重点来说一说新房和二手房购房贷款的区别，一起来看看吧。

新房购房贷款最高能够30年，而二手房最高年限为20年。在公积金贷款中，除了年限的区别外，贷款额度也是有区别的。

比如，新房最高贷款额度为70万元，而二手房最高贷款额度为60万元。公积金和组合贷款能够大额冲抵公积金贷款和组合贷款，个人账户内的余额，可以大额冲抵。所谓大额冲抵，就是将公积金账户内的余额一次性冲抵到业主贷款总额里面，比如，你贷款30万，公积金账户有10万元余额，做完大额冲抵后，需要还贷的金额只剩20万元，这种提前还贷形式是不需支付违约金的。

在申请购房组合贷款时，一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限，在享受低利率好处的同时，最大程度地降低每月公积金的还款额;最大程度地缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。

五个小技巧可以巧助您省钱还贷，分别是：房贷跳槽、按月调息、双周供省利息、提前还贷缩短期限、公积金转账还贷。

技巧一：房贷跳槽所谓房贷跳槽就是"转按揭"，是指由新贷款银行帮助客户找担保公司，还清原贷款银行的钱，然后重新在新贷款行办理贷款。如果你目前所在的银行不能给你7折房贷利率优惠，就完全可以房贷跳槽，寻找最实惠的银行。据了解，目前大部分股份制小银行为积极争取客户，更加愿意当然，转按揭会存在一些不可避免的费用，包括担保费、评估费、抵押费、公证费等，不过有些银行为了吸引客户，特意推出"低成本转按"服务，比如可以免掉"担保费"这项最大头的费用，其余剩下的费用大概千元不到。

技巧二：按月调息2006年开始，不少商业银行推出了固定利率房贷业务。由于固定利率推出时尚处在利率上升通道，所以在设计时比同期浮动利率略高，只要央行加一次息，它的优势就立即显现出来。但是一旦降息，选择它的购房者就吃亏了。因此，在目前降息趋势下，市民以前若选择的是房贷固定利率，那就赶紧转为浮动利率才划算。不过，需要提醒大家的是，"固定"改"浮动"需要支付一定数额的违约金。值得一提的是，部分银行推出了"按月调息"方式，目前利率处于下降通道，客户如选择"按月调息"，则可在次月享受利率下调的优惠。

技巧三：双周供省利息尽管每个月仍然偿还同样数额的房贷，但是由于"双周供"缩短了还款周期，比原来按月还款的还款频率高一些，由此产生的便是贷款的本金减少得更快，也就意味着在整个还款期内所归还的贷款利息，将远远小于按月还款时归还的贷款利息，本金减少速度加快。因此，还款的周期被缩短，同时也节省了借款人的总支出。不足之处是，贷款人每月向银行还款的日期就将不断提前，一年下来就要多还一个月的贷款，会增加每个月资金不宽裕的贷款人的压力。因此对于工作稳定，收入稳定的人，选择双周供还是很合适的。

技巧四：提前还贷缩短期限理财人士表示，提前还贷之前要算好账，因为不是所有的提前还贷都能省钱。比如，还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，那么提前还款的意义就不大。此外，部分提前还贷后，剩下的贷款市民应选择缩短贷款期限，而不是减少每月还款额。因为，银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的，因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次，省息的效果就更明显了。而且，在降息过程中，往往短期贷款利率下降的幅度更大。

技巧五：公积金转账还贷在申请购房组合贷款时，一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限，在享受低利率好处的同时，最大程度地降低每月公积金的还款额;最大程度地缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。这样，月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。公积金账户在抵充公积金月供后，余额就能抵充商业性贷款，这样节省的利息就很可观。

现在的房价越来越高，购房者如果想要顺利买房，也就不得不申请贷款，但由于这样那样的原因，有的朋友在购买房屋的时候被告知贷款额度不够，所以我们在买房之前可以对自己申请贷款的额度做一个评估，有一个大概的了解，那么影响二手房贷款额度的因素有哪些呢?

买房贷款额度

1.房龄

购房人在申请房贷时，所购房屋的“年龄”是决定贷款年限的主要因素。银行审批二手房贷款时，会视察房屋的房龄，通常要求是20-25年，比较宽松的会要求30年，较为严格的只有15年或10年。若房龄过大，不但不能获得大额度贷款，而且获贷几率也较小，因为房龄越大的房子剩余价值越少，银行为了保证贷款的顺利回收，不太乐意予以高额度贷款。

2.土地使用年限

土地使用年限和房龄不同，是从开发商最早拿地时开始算起，而房龄则是从房屋竣工验收合格到交付使用之日起计算，因此房龄通常小于土地使用年限。大家要注意，土地使用年限也影响着二手房贷款年限，例如工商银行规定：二手房贷款年限不能超过抵押房产剩余的土地使用权年限。

3.借款人年龄

银行在为借款人评估房贷还款年限时，会以其年龄作为基础。一般在符合贷款条件的前提下，年龄越小贷款年限越长，反之年龄越大，贷款年限则较短。以工商银行为例，二手房贷款要求借款人年龄与贷款期限之和不超过70年。一般，两个(含)以上共同借款人借款的，可按照满足贷款条件中年龄较小的确定贷款期限。

买房贷款额度

4.借款人信用

个人信用可以说是银行考量借款人的重要标准之一，信用良好是获得优惠利率和贷款的前提条件，有银行会考察借款人2年内的信用卡征信记录，和5年内的贷款征信记录，有的银行会看更长时期内的征信，要求会有差异，如果近两年内连续逾期三次或累计逾期六次，有可能会造成贷款被拒。所以，大家平时一定要维护好个人信用，以免未来房贷、车贷受阻。

5.借款人还贷能力

不管是申请哪类贷款，银行都会审查借款人的还贷能力。还贷能力系数=月收入/月供，还贷能力系数能直观体现贷款人的还贷能力，贷款系数越高，还款能力越强。

如果借款人有着稳定的工作、稳定的收入、固定的资产，同时在银行保持着良好的个人信用记录，那么，借款人申请二手房贷款可获得的贷款额度相对较高，如果相反，那么贷款难度相对较大，获得贷款的额度较低。

6、贷款行

各商业银行服务特色不尽相同，贷款品种和额度也有所差别。如果借款人选择合适的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择，应该有足够的耐心去“货比三家”。

上文为大家介绍了影响二手房贷款额度的六个因素，大家在申请二手房房贷之前，应该了解这些知识，并且根据自己情况申请贷款金额，这样房贷能够办理的更加顺利，大家也能更快地买到自己心仪的二手房。

二手房和新房贷款有什么区别？新房和二手房贷款是有区别的，购房者还贷时影响些省钱的方法。很多购房者看中了二手房房价便宜的优点，但是不知道二手房贷款是否像新房那样方便。本文小编将讲述二手房和新房贷款的区别，并且教您怎样还贷才轻松。

二手房和新房贷款区别

新房和二手房购房贷款的区别：新房购房贷款最高能够30年，而二手房最高年限为20年。在公积金贷款中，除了年限的区别外，贷款额度也是有区别的。比如，新房最高贷款额度为70万元，而二手房最高贷款额度为60万元。公积金和组合贷款能够大额冲抵。公积金贷款和组合贷款，个人账户内的余额，可以大额冲抵。所谓大额冲抵，就是将公积金账户内的余额一次性冲抵到业主贷款总额里面，比如，你贷款30万，公积金账户有10万元余额，做完大额冲抵后，需要还贷的金额只剩20万元，这种提前还贷形式是不需支付违约金的。在申请购房组合贷款时，一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限，在享受低利率好处的同时，最大程度地降低每月公积金的还款额；最大程度地缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。轻松房贷还贷之技巧篇一、房贷跳槽就是“转按揭”，指由新贷款银行帮助客户找担保公司，还清原贷款银行的钱，然后重新在新贷款行办理贷款。据了解，目前大部分股份制小银行为积极争取客户，更加愿意当然，转按揭会存在一些不可避免的费用，包括担保费、评估费、抵押费、公证费等，不过有些银行为了吸引客户，特意推出“低成本转按”服务，比如可以免掉“担保费”这项最大头的费用，其余剩下的费用大概千元不到。二、双周供省利息“双周供”可以缩短还款周期，比原来按月还款的还款频率高，贷款本金减少得更快，也就意味着在整个还款期内所归还的贷款利息，将远远小于按月还款时归还的贷款利息，本金减少速度加快。因此，还款的周期被缩短，同时也节省了借款人的总支出。不足之处是，它会增加每个月资金不宽裕的贷款人的压力。因此对于工作稳定，收入稳定的人，选择双周供才合适。

三、提前还贷缩短期限首先不是所有的提前还贷都能省钱，您在选择之前要算好账。若还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，那么提前还款的意义就不大。另外应该注意的是，部分提前还贷后，剩下的贷款市民应选择缩短贷款期限，而不是减少每月还款额。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次，省息的效果就更明显了。在央行降息的时候，往往短期贷款利率下降的幅度更大。四、公积金转账还贷在申请购房组合贷款时，一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限，在享受低利率好处的同时，最大程度地降低每月公积金的还款额；最大程度地缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。这样，月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。公积金账户在抵充公积金月供后，余额就能抵充商业性贷款，这样节省的利息就很可观。上面是二手房和新房贷款的区别内容，房价增幅大于工资涨幅的时候，购房者们就得想点办法了，对于收入有限的职员只能贷款买房。但对于新房和二手房的贷款的区别又不了解，又不知道怎么还贷才能缓解房奴的还款压力，相信看了上文，您有了一定的了解。

不少人买房时，纠结到底是买新房还是买二手房。今天，主要和大家说说贷款买新房和二手房，有哪些不同。

贷款买新房和二手房到底有什么不同呢？

1、贷款年限不同

新房贷款年限长，二手房贷款年限相对较短。

新房贷款年限长为30年，但二手房贷款年限，由于受到房龄的限制，很多时候不能贷款到30年。二手房房龄越老，贷款年限就越短。如果所购买的二手房房龄有十几年，则贷款年限一般为20年。

2、首付款及贷款额度不同

新房：一般是按照新房房屋总价乘以对应的首付比例，来计算首付款。贷款额度，高可贷款到房屋总价的7成或8成。

二手房：首付款和贷款额度的高低，受二手房评估价的影响。一般二手房评估价低于市场价，评估价大多为二手房市场价值的80%-90%，部分房屋会更低。

二手房可贷款额度=评估价-评估价*首付比例

二手房净首付款=成交价-可贷款额度

举个例子：

①小明购买100万的新房，若首付比例是30%，则首付款为30万，可贷款额度为70万。

②小明购买100万的二手房，评估价为90万，若按照政策30%的首付比例来计算。其可贷款额度为：90万-90万*30%=63万，其首付款则为：100万-63万=37万。

3、税费不同

新房：需要缴纳契税、房屋维修基金、一年的物业费和取暖费等主要税费。

二手房：需要缴纳契税、个人所得税、贷款担保费、中介费等主要税费。

与新房相比，二手房需要缴纳更多的税费。此外，新房与二手房，契税征收的标准一样，但计税价不一样。新房是按照房屋总价乘以对应的契税比例。二手房是按照成交价、评估价或者指导价乘以对应的契税比例。

4、交易方式不同

新房：主要是个人与开发商进行交易。

二手房：一般是委托中介进行交易，即买卖双方、中介等三方进行交易。二手房也有自行交易，即不通过中介进行交易。

5、程序繁简不同

新房：很多程序都由开发商办理，对于购房者而言，新房交易的程序要简单一些。

二手房：自行交易时，很多程序都需要买卖双方自行完成，因此相对较繁琐。

通过中介进行交易，中介会为整个交易流程提供服务。但二手房交易纠纷多、不确定因素多、风险大。

6、其他区别

在建新房只能看模型，有的房子建成之后会与模型有所出入，而二手房可以看实物。

新房一般要经历认购、开盘选房、交房、装修等阶段，而二手房，则可以直接即买即住。

总而言之，买新房和买二手房，各有利弊。到底是买新房还是买二手房，要依据个人的喜好、经济状况而定。

2015年3月31日，央行、住建部、银监会共同下发了关于个人住房贷款政策有关问题的通知。通知表示：

对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。

缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；

对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

那么，我们总结一下，就是以下情况；

1、在首套房的情况下，购买新房并且面积不超过90平米的缴纳首付可以最低为20%；

2、在二套房的情况下，购买房产的最低首付为60%；

3、三套房的情况，需要贷款的银行根据房价的情况可以不予与贷款；

4、其他的情况最低首付为30%。

那么，二手房和新房的按揭贷款首付比例一样吗，有些消费者对此也表示了疑问。

根据国家规定，贷款人如果买的是二手房首套购房,则要求二手房按揭贷款首付至少30%,可贷款70%;

如果是二套购房，二手房按揭贷款首付不低于70%；一般情况下贷款利率为6.55%

二手房按揭贷款首付是：净首付款=实际成交价-客户贷款额。

其中这个净首付款指的是不包括国家税费和中介服务佣金的首付款。

客户贷款额=二手房评估价*80%

贷款额估算方式,即是合同价*85%。这样就可以预估出大致评估价格。

为一手房的的首款额是这样计算的：一手房首付款=总房款-客户贷款额

由此我们可以看出，目前贷款买房，在购买新房与购买二手房时，贷款首付的计算有较大区别。办理新房贷款时，首付款是按照购买时的市场价来作为参考，并根据个人贷款次数和个人贷款的信誉程度进行多方面的审核来制定贷款比例。而与新房贷款相区别的是，办理二手房屋贷款是根据“二手房评估价”作为参考来计算二手房首付比例的。所谓评估价是根据当时的市场情况，通过银行指定的专业评估机构进行房产价值评估而计算出来的。

贷款手续费虽然不多，但是在购房过程中，突然有一个多出来的费用，也会让人觉得十分扫兴。不如在购房之前，就搞清楚手续费到底有多少，新房跟二手房的手续费究竟有哪些差别。

对于新房来说，住房按揭贷款手续费是怎么算要看你在哪家银行贷款，一般按揭公司的收费都在1500-2000左右。

对于二手房来说，通过中介找按揭公司的话，按揭费用在1%~1.2%之间。而绕开中介以个人身份去咨询的话，按揭公司给出的报价一般也就在0.6%~0.8%之间，费用可以省去一半。

中介会跟按揭公司合作，“捆绑”按揭有两个模式，第一是中介行母公司“自办”按揭公司，第二是和其他按揭公司合作。

前者主要是公司内部的行政命令，后者则存在高额返佣“拉客”的现象。而这两种现象最终都会导致按揭费用偏高。

购买二手房和一手房贷款的程序不同：一手房的付款方式往往只需支付首付，其余可用按揭贷款，比如首付三成，剩余的七成房款就可直接向银行贷款。

但是二手房不同，它还要涉及贷款评估价的问题，即在签订购房合同后，买家所选的按揭银行将会排出指定的评估公司对该交易物业进行专业评估，银行放贷会根据评估报告和评估价来计算，一般的放贷额能达到评估价的七至八成就不错了。

评估价不等于就是物业的成交总价

评估公司会根据房子的楼龄、朝向、楼层、位置和装修等情况进行评估，一般来说，评估价往往会比成交价要低。因为，银行也要谨慎规避每一套物业的放贷风险。

因此，买家在购房之前一定要将每个用钱的地方都计算清楚，须确认贷款额度是满足自己的付款需求。否则，一旦签了购房合同，因房贷问题无法正常交易，那买家将遭遇违约、赔钱的可能了。

二手房贷款，是解决消费者在购买二手房时缺乏资金的一种比较有效的途径。下面，小编将重点介绍什么是二手房贷款，并由此延伸介绍二手房贷款的其他方面，比如二手房贷款的额度和期限是多少等问题。

二手房贷款的额度和期限是多少？

一、什么是二手房贷款?

所谓二手房贷款，简单来说是指银行向借款人发放的用于购买二手房的贷款。具体地来说，是指通过房屋中介公司交换住房的购房人，在符合银行个人住房商业性贷款条件且房屋中介公司愿意为购房人提供阶段性保证担保的情况下，购房人以所购住房作*押向银行申请置换的个人住房贷款。

二手房贷款的额度和期限是多少？

二、二手房贷款的额度是多少?

很多人想问，既然二手房可以贷款，那究竟可以贷多少呢?原则上讲，二手房贷款的最高额不能超过*押房屋评估价格即其确认价格和成交价格两者中较低者的70%。

对于竣工3年以内并且房屋价值稳定或者升值的商品房，借款人如果受过高等教育，职业收入前景优良，贷款的最高金额不能超过*押房屋评估价格即确认价格和成交价格两者中较低者的80%。

此外，如果是非当地户籍或当地无固定居所的购房者，贷款额度会相对有所减低。

二手房贷款的额度和期限是多少？

三、二手房贷款的期限是多少?

二手房贷款的期限是不是无限长呢?答案当然是否定的。银行也会考虑自己的利益以及回收周期。根据相关规定，关于银行对二手房贷款的期限，有如下内容：

1、二手房已使用的年限与贷款年限的和不能超过30年;

2、二手房的房龄不能超过15年;

3、贷款到期日不能超过土地使用的到期年限;

4、贷款期限与借款人的年龄之和不得超过60周岁。

值得注意的是，上述关于贷款期限的四点规定，必须同时符合。也即是说，最长的贷款期限必须同时满足上述四个条件。

了解这些常识，有利于在购置二手房的时候做到心中有谱，最起码不容易被中介公司坑骗，同时也能够增加自己在谈判时的筹码。

相对于商业住房贷款，住房公积金贷款具有利率较低，还款方式灵活，首付比例低的优点，缺点在于手续繁琐，审批时间长。

二手房公积金贷款额度的计算方法，公积金贷款额度按以下条件计算后取最小值：

1、二手房公积金贷款额度不超过总房价的70%。

2、一方缴存公积金的职工，最高可贷额度为30万元;夫妻双方均缴存公积金的职工，最高可贷额度为60万元。配偶方为军官的，配偶方则按照最高贷款额度确定其贷款额度。

3、借款人夫妻双方贷款额度分别按照可贷公式进行计算：可贷公式为：贷款职工月计缴公积金额÷贷款职工公积金缴存比例×还贷能力系数(目前为0.45)×12×实际可贷年限(按公式计算采取千位进位的方式，取整至万元)

4、借款人配偶方在省级机关分中心、铁路分中心、华东石油管理部、监狱管理部缴存公积金，则根据其配偶住房公积金缴存所属的分中心或管理部出具的贷款证明，确定其贷款额度。配偶方为军官的，在出具军官证后，其贷款额度可视为规定的个人贷款最高限额。在同时满足其他可贷额度条件的情况下，取最小值作为最终可贷额度。

按照房屋价格计算二手房公积金贷款额度计算公式为：贷款额度=房屋价格×贷款成数其中贷款成数根据购建修房屋的不同类型和房贷套数来确定：

1、购买商品住房、限价商品住房、定向安置经济适用住房、定向销售经济适用房或私产住房。职工家庭(包括职工、配偶及未成年子女，下同)贷款购买首套住房(包括商品住房、限价商品住房、定向安置经济适用住房、定向销售经济适用住房或私产住房)，且所购住房建筑面积在90平方米(含90平方米)以下的，应支付不低于所购住房价款20%的首付款，贷款额度不高于所购住房价款的80%;所购住房建筑面积超过90平方米，应支付不低于所购住房价款30%的首付款，贷款额度不高于所购住房价款的70%。

职工家庭贷款购买第二套住房的，应支付不低于所购住房价款50%的首付款，贷款额度不高于所购住房价款的50%。职工家庭贷款购买第三套及以上住房的，暂停发放个人住房公积金贷款。购买私产住房的，房屋价格和评估价格不一致时，取二者低值核定额度。购买定向安置经济适用住房的，贷款额度还应不高于所购住房全部价款与房屋补偿金的差价。

2、购买公有现住房的，贷款额度不超过所购房屋价格的70%;建造、翻建、大修自有住房的，贷款额度不超过所建修住房所需费用的70%。公积金可委托中介办理,也可自己到公积金管理中心自己办理，有账户就可以。

住房公积金贷款的具体贷款政策由各地区的住房公积金管理中心制定，因此，各地的住房公积金贷款的贷款条件、贷款期限，二手房公积金贷款额度等都各不相同，因此，借款人在申请时最好先到当地的住房公积金管理中心网站查询相关政策或致电咨询。

二手房公积金贷款额度按借款人配偶或同户成员住房公积金储存余额的15倍，补充公积金余额的2倍计算，单笔贷款最高限额为30万元，并且不超过总房价的70%。