没有小区物业的房子谁来管理（精选20篇）

不论生活在哪个集体中，都该遵守一定规则。而住宅小区物业管理制度应该是与我们生活最息息相关的规则了。以下是住宅小区物业管理制度的参考模板，希望能对网友有所帮助。

小区物业管理制度

为贯彻落实《物业管理条例》规范物业管理活动，保持物业管理在企业和业主、使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、文明有序的生产和生活环境，特制定本办法。

一、物业管理企业

1、本办法中的物业管理，是指物业管理企业受业主、使用人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。

2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格，从业人员应取得职业资格证书。

3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同，其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等，并报送区物业主管部门备案。

4、物业管理企业应设立固定的服务场所，专线电话，专职工作人员24小时值班，确保及时为业主服务。

5、物业企业应按等级收费，并由物价部门统一定价，设“公示板”公开收费标准，便于业主和使用人监督。

6、日常维护与紧急事件处理。（1）物业管理企业应对房屋主体，水电设施，排水设施，消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修，确保设备运行正常，居住安全。（2）对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理，确保业主和使用人财产不受损失。

（3）对二次供水水箱，应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次，日常派专人看管，确保水质安全使用。

7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体，既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置，重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式，向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，并制定相应的绿化管理规定。

8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人，定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍，全日保洁，质量应达到“六不”、“六净”。既：不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。

9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。

10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度，增强消防意识，警钟长鸣，常抓不懈，因此消防工作应提高到管理的重要日程。

11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置存放，由物业管理企业统一管理。

二、业主、房屋使用人

1、业主、使用人应成立业主委员会。与物业管理企业签订服务合同，并监督物业管理活动。有权选择物业管理企业。

2、业主、使用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性房屋的业主或使用人应积极配合物业管理部门和环境卫生管理部门，按规定主动交纳各种费用。

3、业主，使用人不应高空抛物、擅自改变房屋、外立面、内部平面布局，随意拆损门窗和私搭滥建、在外立面设置立架改动采暧、供水、排水设施，不准随意占用公共用地乱堆杂物；不准损坏花草树木、小品、健身器材；不准在楼道内乱写乱画；不准私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物质；制造妨碍他人正常休息的噪音等。

4、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋使用人交纳费用；也可以向法院提起诉讼。

5、业主、使用人和物业管理企业违反物业服务合同约定，任何一方当事人有权解除合同，并可要求另一方承担违约责任。

6、当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的，可依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。住宅小区物业管理工作涉及千家万户，做好这项工作可以为政府和广大居民排忧解难，化解日常生活中的矛盾确保人民群众安居乐业，保证社会的稳定。为开创我区物业管理更新更好的局面作出努力。

三、本办法施行监督机关为×市××区建设环保行政执法局物业管理办公室。

四、本办法自公布之日起施行。

市民孙先生：我们买房子时，开发商说小区里边的游泳池只对内部居民开放，可现在物业将它租给外来经营户，外边的人也可以进来消费，搞得小区里进出人员很杂，物业这样做是不是侵犯了业主的权益？

答：是否侵犯了业主权益这个问题，是一个游泳池产权归谁的界定问题。目前游泳池的开放对小区内居民要给予最优惠的规定，对外来人员游泳应高一些收费，同时物业对外来人员应加强管理。

市民吕先生：对于占用公共区域进行私搭乱建的业主，物业有责任制止并协助恢复原状吗？

答：物业应当劝阻、制止，并要求其恢复原状，文字通知，口头通知都可以，如制止不了，物业还应向相关社会管理职能部门反映。

市民张女士：我家住三楼，前几天我家阳台玻璃被人用石头砸坏了，石头还留在我家里，是否属于物业监管不到位？物业应不应该赔偿我的修理费用？

答：物业有维护公共环境、秩序的义务责任，如果物业按管理协议尽了巡视检查的义务，没有发现扔石头的人，物业可协助住户到派出所报案处理。

楼道里和社区的墙上经常出现很多小广告，非常影响社区环境美观，物业是不是有责任管管那些喷涂小广告的人？有没有责任及时清理掉？

答：维护社区环境的美好是物业公司的职责，应加强管理，及时清理。

市民刘女士：居民个人种在公共绿地里的树木应该属于社区共有还是属于居民个人所有？物业有没有权限对其进行统一管理（如砍伐、修建、移栽等）？

答：居民个人种在公共绿地里的花木应属于社区居民共有，不能属于个人，物业有权力义务对其进行统一管理，统一维护。

市民高先生：居民养的狗随地大小便，有的还不拴狗链，不养狗的居民就很不满，把对狗和养狗户的不满，把对狗和养狗户的不满发泄到物业人员的身上，说物业故意不管，是“为狗做猖”，其实物业也经常劝那些养狗户，可是效果很差，我们该如何协调？

答：物业公司应在各单元门口和适当的公共位置放置管理警示牌，同时向各住户发放对养狗的相应规定要求的文字通知，提示养狗户加强维护社区环境的义务。

市民齐女士：我家孩子上的幼儿园在一个小区里面，过去我们一直都是骑车送孩子到幼儿园门口的，最近物业突然不允许我们骑车进小区了，只许把自行车停在小区外边，丢失还不负责。物业这样做是不是太不合理了？

答：物业公司出于服务考虑，应为送孩子上幼儿园的电动车、自行车在小区内或小区门口外指定停放场地，且保安应着工作服装和上岗证件。

市民樊女士：我家楼上经常彻夜打麻将，噪音很大，我们投诉到物业，开始物业还来劝说过几次，后来再投诉，物业说管不了，让我们直接找派出所或者打110，还说这本来也不该他们管，物业这种说法让我很不舒服。

答：小区内住户夜间打麻将扰民，物业应首先劝说，二是发文字通知劝止，三是通知派出所制止其扰民行为。深层次来讲，这是一个道德素质问题，全社会应加强居民素质的教育和提高。

市民刘女士：我家住二楼，一楼私自外扩阳台，延伸出一个小房，结果我家被盗，痕迹显示窃贼是从一楼小房顶上进到我家的，一楼是否应负责赔偿我家的损失？

答：如果一楼住户未经规划部门批准私自扩建阳台，经公安部门鉴定，窃贼是从扩建的阳台顶上进入你家的，一楼住户就应负连带赔偿责任，可通过法律诉讼解决。

市民姜先生：我们楼下一层是门脸房，整天用高音喇叭广播，促销酸奶、啤酒之类的东西，吵的我们不能安静，我们向物业投诉，物业说这是正常经营行为，让我们嫌吵的话就关上窗户。我们认为物业就是在推卸责任。

答：物业应不断的告知门脸房经营者禁止促销吵声影响楼上业主正常生活的行为。物业或业主都可以向社会职能管理部门投诉解决。同时物业工作人员应提高文明服务用语的水平。

市民曹女士：邻居家装修，日夜施工，气味噪音都很大，投诉到物业，物业来看了看说只能劝阻，可是邻居家根本不听劝，依然施工，难道物业就没有其他办法和责任吗？

答：有《业主管理规约》的按规约的相关内容处罚、纠正施工业主。没有《业主管理规约》的住宅小区被影响的邻居可报告给相关管理部门或起诉施工业主解决。

市民曹女士：我家的房子暖气是分户计量的，去年冬天没住也没交暖气费，现在物业把我家的水电给停了，请问物业的做法合理吗？

答：供热分户计量收费办法石家庄市至今仍未出台，按现有供热物价政策规定，去年你家应交20%供暖费，在不欠水、电费的情况下，物业停水、停电的做法不合理。

市民高女士：我们小区楼体上挂了许多广告牌，一些宣传栏也变成了广告牌，据说是物业公司把这些位置出租给广告公司了，这些收益应该属于物业公司所有吗？这些东西不是属于全体业主的吗？

答：住宅区内公共部位广告收益（广告收入-物业招进广告的成本及日常维护费用），应归全体业主所有，但这笔钱也可由物业公司用于住宅区内相关设施设备的更新、改造、维修费用。

市民刘先生：我家买了车，因资金紧张暂时没有购买车位，物业保安不允许我将车开进小区，我只能将车停在外边便道上，非常不放心。物业说除非我购买车位，否则不允许我的车开进小区。我认为物业的做法太过分，对业主太苛刻了。

答：没有车位，车开进小区停放，可能出现影响消防通道通畅及人行不变的状况，物业应该全面考虑，为业主服务着想，让无车位业主租用一个临时车位或停放在不影响消防通道及人行通道的地方。

市民高女士：我们小区的出口非常狭小，机动车道只有在有车通过的时候才放行，平时关闭；行人、电动车、三轮车、自行车都要从一个不足一米的通道进出通行，非常拥挤而且很不安全，我们提意见他们根本不听，这不是给业主造成生活不便吗？

答：如门口条件许可，可加宽行人、电动车、自行车通道，保安工作人员尽力给业主营造进出方便的通行及安全环境。物业公司应不断听取业主们的意见，进一步改进工作。

市民曲先生：小区内的下水井盖丢失，我儿子晚上骑车回家，车轮卡在井口，导致受伤，物业公司是否应该承担相应赔偿责任？

答：小区内井盖丢失，物业公司应及时放置危险警示牌，而后购买新的井盖，如物业没有设置危险警示告知业主，导致业主家人受伤，应承担一定的赔偿责任。

1、市民高先生：我家购买的是村证房，顶楼，现在房顶漏了，物业说开发商没有留下维修资金，所以物业不负责维修可我们每月都按时足额交纳物业费的，请问这种情况我该怎么办？

武建章：村证房按规定不在法律保护范围之内，按照《物权法》和《物业管理条例》规定，房顶属于共有部分，出现漏水问题在质保期内应由承建方负责维修，在质保期满之后，应由本楼座业主大家分摊费用维修。

2、市民李先生：我们这里是新建小区，小区里私搭乱建现象特别严重，堵塞了消防通道也妨碍市民出行，物业公司的人也不管，居民可不可以告物业不作为？

武建章：小区私搭乱建问题，物业公司有制止权，没有执法权，业主可反映给规划部门进行处理，业主告物业从司法解释上讲不成立。

3、市民蓟女士：物业说楼道对讲门之外的事情归物业管，对讲门之内的事情归开发商管，这种说法对吗？

武建章：不对。物业应负责公共部位、公共环境的维修、养护和管理，楼道属共用部位。

4、市民谢女士：我家住六楼，楼上住户的平台正好在我家房顶，现在楼上住户要在平台上建房屋，我买房子的时候咨询过，当时房地产商说平台不允许建房，现在我担心楼上建房会威胁到我家的安全，可是物业公司的人拒绝出面阻止，对我的投诉置之不理，我该怎么办？

武建章：楼顶建房是违规的，是不允许的，物业应主动出面进行劝阻、制止，在物业制止无效的情况下，业主应向规划部门投诉，或向法院起诉。

5、市民苏先生：我家买的是城中村的房子，住在这里的很多人家都不安装数字有线电视而是安装卫星电视接收器（俗称大锅），我家也装了大锅，可是物业就不允许我家装，还给我家断水断电罚款，要求我家必须安装数字有线电视，但是对本村的住户物业就不管。

武建章：安装卫星电视接收器应该经无线管理部门批准才能安装，未经批准是不许安装的，物业对待本村居民和购买房屋的业主要一视同仁。

第一条为规范城市住宅物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业健康发展，依据《中华人民共和国价格管理条例》，制定本办法。

第二条本办法适用于经工商行政管理机关登记注册的物业管理单位对城市住宅小区提供社会化、专业化服务的收费管理。本办法所称的物业管理服务收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对城市住宅小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。

第三条各级政府的物价部门是物业管理服务收费的主管机关。物价部门应当会同物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。

第四条物业管理单位开展物业管理服务收费应当遵循公平、公开及与物业产权人、使用人的随能力相适应的原则。

国家鼓励物业管理单位开展正当的价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利行为。

第五条物业管理单位开展物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政策定价、政府指导价和经营者定价。

为物业产权人使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费实行政府定价或政府指导价。

实行政府定坐或政府指导价的物业管理服务收费的具体价格管理形式，由省、自治区、直辖市物价部门根据当地经济发展水平和物业管理市场发育程度确定。

凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准以外，服务收费实行经营者定价。

第六条实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，以独立小区为单位核定。实行政府指导价的物业管理服务收费，物业管理单位可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。

实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理单位与小区管理委员会(业主管理委员会)或产权人代表、使用人代表协商议定，并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。

第七条物价部门在核定收费标准，应充分听取物业管理单位和小区管理委员会(业主管理委员)或产权人、使用人的意见，既要有利于物业管理服务的价值补偿，也要考虑物业产权人、使用人的经济承受能力，以物业管理服务所发生的费用为基础，结合物业管理单位的服务内容，服务质量、服务深度核定。

小区物业管理范围为整个小区的范围，其责任包括公共设施和绿地，有维护小区治安、清洁、公共设施的维护等责任。

其具体包括：1、房屋共用部位的维护；2、房屋共用设施设备的维护；3、环境卫生绿化管理；4、交通、消防和公共秩序等事项；5、物业装饰装修管理服务；6、房屋专项维修资金的代管；7、物业档案资料的管理；8、代收代缴服务。

另外根据国家规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

前不久国务院出台指导意见：“新建住宅小区要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”。在无数网友关于社区安全的大讨论中，也有少数声音质疑：“这对物业公司有什么样的影响？还要不要物业管理呢？”

首先我们要看未来的住宅群是怎样的形态？根据住宅群形态确定物业服务形式。不管是新建住宅小区还是打开住宅小区，未来住宅建筑群将或许主要是组团式和独栋式两种形态。

一种是组团式，将四五栋房子组成一个组团，仍会封闭管理，沿用原来的住宅小区管理方式。还是需要物业公司的。组团式住宅出入口少了，中央景观没有了，巡逻岗不需要了，采用全域监控摄像头就可以监控整个小区，保洁人员少了，不过楼栋也少了，业主数量也少了，物业费的标准可能会相应提高，因为管理面积小了，单位管理成本就高了。

另一种是插蜡烛式，就是原有小区的道路和绿地都变成公共道路和公共绿地，住宅楼像蜡烛一样插在公共绿地中间，行人都可以随意走到楼栋单元门口。如果要管理，就要看住宅楼的大堂有没有管家式服务的条件，有条件的，或者住户愿意接受管家式物业服务收费的，还是可以进行物业管理的。

除此之外，插蜡烛式的原小区设施设备维修责任主体也会发生变化，以前公用设施是由物业公司管理维护的，未来很多设施管理和养护也要移交到市政部门。比如，公共绿地的环境卫生和垃圾房要移交给环卫部门，配电房和电缆要移交给供电部门，路灯要移交给路灯管理处等等，这些以前需要物业费支出的维护费用都需要市政部门承担了。对于住户的维修可能就要业主自行委托专业化公司或者优秀的物业公司专项业务部门上门维修了。

如果插蜡烛式的小区有地下车库，就要看地下车库是作为公共车库使用还是仍由原小区住户使用，因为小区打开后，地面上已经是公共道路和绿地，但地下车库是属于原小区业主共有的，在政府与业主需要协商地下车库部分的产权、使用权和收益权，毕竟地下车库首先还是要为住户服务的，但出入口在公共绿地上，管理势必要涉及到物业公司、费用收支和收入分配。

当然，不论是组团式还是独栋式，物业公司的服务合同都需要重新签订，收费标准需要重新商定。

而在东莞，大多的老式小区基本上没有大堂，不太会实行楼宇服务，结果只能敞开式了，既没有保安也没有保洁，当然也就基本上没有物业费了，可能需要业主自发维护清洁卫生，自发联动防范偷盗抢劫。对于这些不能封闭管理的住宅，视频监控系统就需要发挥更大作用，甚至增加摄像头，而且监控系统的管理责任可能就会移交给公安部门。

老小区拆分物业人员锐减甚至完全不需要物业，大院物业改为楼宇物业减少物业服务人员，很显然，物业公司的防线要收缩、人力要减少，新住宅小区增多会增加物业服务人员，两相对冲，物业公司的发展速度将会减缓。如果打开住宅小区和单位大院真的会逐步推进的话，组团式住宅、有承受能力的业主将成为品牌物业公司争夺的客户资源，很多小型物业公司将难以为继。

当然，未来大城市核心地段的政府机构和住宅小区是首当其冲的，大城市郊区和中小城镇很多住宅小区不一定需要打开，因为对交通的影响可能是有限的。物业公司不会消亡，但会大批死亡，不过时间会很漫长。只有专业化的、优秀的品牌物业公司才会继续发展并规模化。

小区垃圾归物业管理还是房管局?首先需要说明的是，小区垃圾当然归物业管了，房管局下面的物业管理科只是受理小区业主对小区物业的投诉和对小区物业的违法行为进行处罚，不管像清理垃圾那么具体的事物。下面小编就带领大家详细了解一下。

一般的房产管理局都有下面的工作职能:

住房保障、住房建设、住房制度改革、房地产市场监管、物业管理及房屋管理方面的政策文件，并组织实施。房产管理局和物业公司的关系是十分密切的，房产局是物业公司的上级行政主管部门。从上面的职能内容可以看到，房产管理局对于物业公司，有管理、监督、指导的作用。

物业管理这方面归哪个政府部门管理呢?

第一：物业服务企业的主管部门是当地的房地产行政主管部门，比如房管局等;

第二：物业服务费价格的主管部门是当地的价格主管部门，比如物价局;

第三：以上是物业服务企业主要的政府主管部门，还有城市管理部门(比如城管等)、消防管理部门等也是物业服务企业的行政主管部门。

据小编了解，在小区内产生的装修垃圾，有物业小区应找物业处理，物业有保洁小区环境的义务;无物业小区应找街道(社区)处理，产生费用由乱堆垃圾的个人承担。而在公共道路上已产生的垃圾堆无人处理，则可以根据垃圾类别向执法局、渣土办等部门反映，由执法人员现场取证，找到倒垃圾的个人或单位，收取相应费用。然而，由于很难找到乱倒垃圾的个人，因此物业、街道、城管取证困难，很难对其进行处罚，往往各部门只能自认职能，清理好垃圾。下面小编就带领大家详细了解一下。

感谢大家能在百忙之中来参加举办的小讲座，为了感谢大家的支持，下期小编还会给大家带来更丰富的物业服务小知识，主题将围绕物业需管理哪些影响小区环境的行为来进行讨论，敬请收看。

如今，随着我国经济的高速发展，每个社区都会有专用的物业，社区和物业是一种双向的关系，一个社区，考验着一个物业。一个物业，维护着社区的生活，安全，环境，卫生。双方是互相配套，互为服务的。那么大家知道小区楼道照明灯由物业负责管理吗?今天就由的小编来为大家解答疑惑。

首先小编给大家介绍一篇事例，王先生他家住在大港区福津园，该小区居民楼的楼道里声控灯坏了，现在楼道一到晚上特别黑，居民进出上下楼特别不方便。多次联系物业，一连三个月，物业一直不给修，并说需要业主自己买灯泡或声控器。田先生疑惑公共设施是否该由物业负责维修?

经过记者调查：该小区物业晨晖里物业公司的张先生解释说，由于该小区内有的楼层只有一到两户，所以该楼层的楼道照明灯不算是公共设施，由该楼层住户自行购买，物业只负责安装。并称晨晖里物业公司所管辖的几个小区都是这样处理的。记者随后致电天津市物业协会，该协会王女士表示，不论楼层是几家住户，楼道的照明灯，都属于公共设施，物业公司应该负责维修。

王申青律师说，最高人民法院《建筑物区分所有权解释》明确规定公共照明属于业主共有。另外，物业管理条例及物业收费等相关规定的，物业管理基本服务费中已包括对共有设施日常养护收费。因此楼道灯的维修，属于小区公共设施的日常养护。楼道灯坏了应由物业公司负责维修。

根据以上内容我们可以知道不仅小区的楼道的灯坏了是需要物业管理的，只要是公共区域问题，都可以找物业查修。

如今，随着我国第三产业的高速发展，很多服务业都被发展的很好，尤其是在物业这方面，大家都知道物业就是帮助业主解决一些业主没有办法的事情，为业主提供一个舒适的生活环境，那么大家知道小区电梯安全归物业管理吗?今天就由的小编来为大家解答疑惑。

据小编了解小区的电梯安全是归物业管理的，且物业对于电梯的日常管理如下：

(1)检查电动机温升、油位、油色和电动机的声音是否正常,有无异味、异常响声和振动,风机是否运转良好,做好外部清洁工作。

(2)检查减速器传动有无异常声音和振动,联结轴是否渗油,做好外部清洁工作。

(3)检查制动器线圈温升,检查制动轮、闸瓦、传动臂是否工作正常。

(4)检查继电器、::接触器动作是否正常,有无异味及异常响声。

(5)检查曳引轮、曳引绳、限速器、导向轮、抗绳轮、反绳轮、涨绳轮运行是否正常,有无异常声响,有无曳引绳断丝等。

(6)检查变压器、电阻器、电抗器有无过热。

(7)检查机房温度是否符合规定需求,保持机房清洁状况良好,机房不得堆放易燃和腐蚀性物品,消防器材齐备良好,去往进房的通道应畅通,通讯设施良好,机房照明是否正常。

在这里小编要提醒大家，如有不正常现象应立即停梯进行修理,调整或更换。暂时不能处理而又允许暂缓处理的应跟踪运行,观察其发展情况,防止发生事故;若发现严重现象应立即报告主管部门进行停车修理。

如何确定业主委员会的诉讼主体地位，业主委员会能否被列为被告，承担相应的民事责任，需要在今后的司法实践中进一步探讨，以期在未来的立法中进行完善。

社区法律咨询：小区业主有权审查物业管理企业费用支出吗

法律咨询网律师回答：

这要看小区物业管理费的形式。国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》第九条规定：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制的形式约定物业管理费用。”也就是说，物业管理费有两种存在形式。

“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定的物业服务费用，赢余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余部分全部用于物业服务合同约定的支出，节余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。”实行包干制的，物业公司每年公布一次收支情况，业主大会主要考核物业公司的服务质量，没有审计权利。但是实行酬金制的，五月管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少与一次公布物业服务资金的收支情况。业主大会或者业主对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

《物业服务收费管理办法》第十三条规定：“物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。”

相关法律知识：

《物业管理条例》中有关内容的规定

第六条 房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议，行使投票权;

(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费用;

(六)法律、法规规定的其他义务。

第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十一条 下列事项由业主共同决定：

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业;

(五)筹集和使用专项维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十四条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(四)监督管理规约的实施;

(五)业主大会赋予的其他职责。

路灯，指给道路提供照明功能的灯具，泛指交通照明中路面照明范围内的灯具。路灯被广泛运用于各种需要照明的地方，然而物业小区路灯管理制度有哪些？下面我们一起来看一下。

小区路灯管理制度：

1.0路灯、草坪灯管理列入维修班日常维修工作内容，由维修班负责管理，保安员巡查时如发现问题，根据情况填写《发现故障通知单》，交由维修工处理。

1.2路灯、草坪灯开关时间根据时令而定。

1.3清洁班每半月对路灯柱、灯泡清洁一次。

1.4在台风、冰雹（地震）来临之前，由维修工做好切断电源，摘下灯泡等预防措施。

1.5由维修工做好灯柱、灯泡的养护工作，对损坏部位及时维修，确保杆直灯亮，完好无损。

提醒您：为了维护好我们居住的小区，大家可以多了解一些社区环境安全小知识等相关的问题来帮助自己，因为只有这样我们才能一起创建美好的家园。

现在有很多物业公司，在进驻小区的时候，由于缺乏足够的经验和配置，以及物业管理条例存在一定的漏洞，在服务的过程中很容易与小区业主产生矛盾。小区物业管理与业主的矛盾有哪些?下面小编为您介绍。

停车位只售不租

近两年有关小区车位“只售不租”等问题的投诉时有发生，有的物业向业主“强租”车位，业主需签订租期20年的合同，一次性就交12万元租金，几乎与售价相当。相关数据统计，真正在小区购买停车位的车主只占20.7%，租小区车位停车的占46.1%。车位“只售不租”的问题因此格外凸显。

据悉，最初开放商卖房时，不少小区对外宣传都是停车位“可租可售”，以此吸引买房者，等业主入住之后，就变成了“只售不租”，不买就不能停车。

就此类问题，法律界人士认为，地上车位属于小区内的公共产权，开发商和物业无权买卖。地下车位的销售属于开发商的自主市场行为。目前，还没有出台有关车位销售价格的相关规定。

物业服务不及时

当业主的住宅出现质量问题时，物业迟迟不予解决是让业主较为不满的一点。调查显示，在不少小区都存在这样的现象，个别业主借对物业的服务不满意，不交或者拖欠物业费。对此，专家表示，不建议业主采取这样的做法。因为《物业管理条例》中规定，业主在物业管理活动中要履行“按时交纳物业服务费用”的义务。若对物业服务不满意，业主可保留相关证据，向业主委员会反映，甚至是提起法律诉讼。同样，如果物业认为业主做法不妥，也应该通过法律途径解决。

广告收益该归谁

近年来，关于小区共建面积广告和租赁收入的话题逐渐引起广大业主的注意。有不少住宅小区的公告栏、电梯间、甚至走廊都充满了各种各样的广告，物业因此每年都会有一笔不菲的广告收入，但对小区广告收入关心过的业主少之又少。

物业公司有没有权利在小区内做广告?收入应该怎么处理?对此，法律界人士认为，根据《物业管理条例》的相关规定，利用物业共用部位、共用设施设备从事广告、租赁等经营行为的，应当经相关业主、业主大会同意，并征求物业服务企业意见后，按照规定办理有关手续。所得收益属于全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

违规装修惹争议

近年来，随着城市化进程的加快，越来越多的小区建成投用，有关房子违规装修的话题也成为了热点。而面对各种违规装修，小区物业表示“没有执法权，自己很难办。”而业主则表示，“我们交了物业费，遇到问题找物业解决理所应当。”在这里，物业公司也表示如果发现小区业主违规装修，物业人员及时介入调解，并要求整改，问题一般都能解决。但是，如果遇到拒不配合的业主，物业公司能做的也只是向相关主管部门反馈。

对于户型内的阳台、设备平台、露台等开发商赠送的面积，业主却将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室、书房的上方的，也属于物管规定的禁止范围之列。

希望大家看过小编的介绍之后，能够对小区业主与物业之间的矛盾有深刻认识。小区建筑中哪些部位需严格管理?这就需要大家多关注物业服务小知识，才能妥善解决相关问题。

小区车辆乱停乱放让人痛恨，严重影响广大居民的正常同行。那么物业怎样管理小区业主车辆呢?接下来请大家来寻找答案吧。

物业怎样管理小区业主车辆?管理办法如下：

1、小区物业管理处都有住户车辆停放制度，但有人就是装听不到和看不清楚，当我们一进入某小区就能看到车辆停放散、乱等现象。小区物业管理上应该在各小区内合理的划出停车位，让车主停车有序，这样可解决住户停车难、乱、散等问题。

2、在小区内要使用道闸，规定住户必须凭房产证明和驾驶证等到所定的财务登记才可以办理车卡，进出小区车的要辆统一使用IC卡管理系统，住户的车辆要凭有效卡识别进出程序，对外来的车辆一律禁止入内。

3、车辆管理应该是以人为本，我们要在人车通道上最好用专门的隔离桩隔开，还要安装不同方位的安全提醒装置，让人车不再抢道，比如在小区的菜场等繁华地方，这样就可保证车辆和人身安全。

4、对小区内长期停放的废弃无人认领的各种旧车辆，进行不定期清理。要求对小区住户都要询问到，要经过住户签字后确认是否为自己的旧车辆，还要在小区显眼区域张贴限期清理通知，来提醒大家认领和处理。

5、非业主车辆，未经登记。不得在停放在小区公共停车区域，若临时滞留必须停放在指定临时车位。接受小区保安管理。不得拉手刹，以便于随时挪车。

温馨提示：车辆管理应该是以人为本，我们要在人车通道上最好用专门的隔离桩隔开，还要安装不同方位的安全提醒装置，让人车不再抢道，比如在小区的菜场等繁华地方，这样就可保证车辆和人身安全。

以上内容由调查整理，希望能够帮到大家，如果各位还想知道小区物业负责管理车辆哪些相关事宜，那就继续关注我们下期的物业服务小知识吧。

俗话说得好，一屋不扫何以扫天下，这句话的意思是说家里的地都不愿理扫，那又怎样去外面打拼天下呢?很多业主总是觉得小区楼道是属于公共区域，而且自己工作有那么忙，没有必要打扫小区楼道，这些事情应该由物业来做，那么小区楼道卫生是物业负责管理吗?今天就由的小编来为大家解答疑惑。

首先小编给大家讲一篇事例，晨报淄博6月9日讯小区楼道的卫生该不该由物业公司负责?物业公司认为，由于没有收取物业费，所以该由业主负责。相关部门表示，物业费按最低标准收取时，楼道卫生物业公司可以不负责。

今天上午，记者来到张店区华光路的金乔社区北区院内，看到路边有几名物业管理的工作人员，正在对绿化带内的花草进行维护。随后，记者跟随几名市民进入楼道内，发现有些楼道内尘土满地，时不时看到不少烟头等垃圾。“楼道内的卫生物业从来不管，一直是我们业主自己负责。”市民张女士告诉记者，楼道不干净了，整栋楼的居民轮着打扫。

金乔物业管理处的工作人员告诉记者，每户每月按照0.25元/平方米的收费标准收取，算是淄博市最低的标准了，里面不包含楼道内的卫生。“这部分钱，一部分支付环卫工人工资，他们负责社区内除楼道外所有的卫生清理。其他的就用作小区绿化、公共设施等费用的支出。”工作人员说，物业只负责社区里面3栋楼的楼道卫生，因为收取的费用要高一点。

淄博市物价局的工作人员表示，如果每户每月按照0.25元/平方米的收费标准，物业确实不能支付楼道内的卫生清理，业主们维护好楼道内的卫生，脏了积极主动打扫一下就行了。

根据以上内容我们可以知道小区楼道的卫生不属于物业管理的范围，所以在这里小编要建议大家自家前的楼道要勤快打扫，保持卫生的干净，才能保持一颗好的心情，这样才能好好工作。

城市总体规划应充分考虑环境问题,依据各功能小区对环境的要求,合理安排居民文教、工业集中等不同类型的小区,使各类小区达到其所需的环境要求。在居民居住小区内,应尽量避免城市主要交通干线通过、禁止建设有严重污染的工矿企业和设施。小区的采暖应积极推行集中联片供热。在小区开发前要做好环境影响评价工作,对采暖、商服、餐饮等可能产生环境污染的行业、单位、设施等要统筹规划、合理安排,提前制定出防治环境污染的对策和措施，那么问题来了，小区业主乱排污由物业管理吗?且看以下分解。

有业主乱接管道排污水，损害了其他业主的权利，物管有这个权利进入疑似乱排污水的业主家进行查证么?据小编了解，小区业主乱排污由物业管理，但是物管没有随便进入别人住宅的权利，也没有查处或勒令的权利。但是你可以找街道办、村委或工作站(居委会)一类的政府或半官方机构协助解决。实在不行您也可以到当地环保部门举报。

乱排污对环境带来的事实伤害，是不可否认的，作为环境保护主管部门，是不是还可以做得更多一些?我们不是想责难，我们最终希望表达的是:对于乱排污这种极其恶劣的行为，应当引起高度重视，无论具体是由谁来最终执行处罚，主管部门应当主动行动起来，牵头相关职能部门研究对策，一方面建立起成熟、长效的监督与管理机制，发现一起就处理一起;另一方面则要加大对此类行为的处罚力度，处理就要依法从重处理，提高违规违法成本，避免此类事件再发生。

今天给大家介绍的是一些关于小区排污方面的物业服务小知识，物业需管理哪些影响小区环境的行为?下期讲座时间为您详细解答。

物业管理系统是现代居住小区不可缺少的一部分。一个好的物业管理系统可以提升小区的管理水平，使小区的日常管理更加方便。将计算机的强大功能与现代的管理思想相结合，建立现代的智能小区是物业管理发展的方向。

物业管理包括物业管理专项业务、小区服务、物业管理合同约定的其他内容等。其包含的内容和物业管理收费应该是满足等价的原则。

第一，物业管理专项业务。

这是物业管理的基础工作，主要包括：

1、建筑管理。包括对各类、各种用途房屋、建筑物的公共部分的保养与维修，使之保持良好的可使用状态。房产信息管理，记录管理区、大楼、楼层、房间及配套硬件设施的基本信息。

2、设备管理。指对公共供水、供电、供暖、空调、通风、通讯、燃料等设施进行保养、维修，使之保持良好的使用状态。

3、小区内的交通组织与管理。指对小区内的平行交通和垂直交通(电梯和人行扶梯)的管理，包括通道、屋顶等空间的清理、路灯的保养等。

4、消防管理。指消防制度的建立和执行、消防器材的设置、消防人员的管理等。

5、客户信息管理，实现对业主购房、出租、退房的全过程管理，可以随时查询住户历史情况和现状，加强对业主及住户的沟通和管理。包括业主信息管理、业主家庭成员、车辆信息、电话信息、宠物信息、报修欠费历史等信息。

6、保安管理。包括小区范围内的安全、保卫、警戒等，但一般没有强制权力。还可延伸为阻止违反业主公约行为的发生和发展，提醒和劝阻邻里间干扰正常生活的情况等。

7、绿化管理。指对小区内的绿化设施进行维护保养以及必要的更新，为业主提供良好的生态环境。

8、清洁管理。包括垃圾、各种废物、污水、雨水的排泄与清除，以求保持一个清静、卫生的环境。

第二，小区服务。

包括家务总揽、教育卫生、文化娱乐、商业网点、社会福利等。

第三，物业管理合同约定的其他内容。

目前，物业管理中存在的问题主要有以下表现：

1、没有成立正规的物业管理公司，造成物业管理水平低，服务质量差。

2、公用设施专用基金不落实，造成小区公用设施的维修、兴建、保养等问题难以解决。

3、制度不健全，管理秩序混乱。

4、管理者与业主之间权责利不明确，影响小区物业管理的正常进行。

5、乱收费现象严重。

大家都知道物业是一个神奇的部门，因为它是要对每家住户负责任的，所以说物业的责任是重大的，大事小事都是需要关心的，那么大家知道小区水电设施管理维护由物业负责吗?今天的小编就来给大家讲一讲。

小编要告诉大家小区的水电设施管理维护是由物业负责的，因为是物业的责任所在，物业指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分。狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护、修缮活动。广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过程。

所以大家要知道水电设施管理维护是属于小区物业应该管理维护的责任范畴，小区物业的管理任务是很多的，所以大家要知道对于小区的水电设施管理维护是由物业负责的。

关注我们的不仅可以知道物业服务小知识还有小区物业主要负责哪些设施管理的知识内容在等着大家，都是你需要的生活小知识哦。

消防通道的畅通能使消防人员在第一时间赶到灾情现场，有利于灭火、抢险、施救。但是现在小区消防通道被占用现象普遍存在这，那么小区消防通道该有谁来管理呢?小区消防通道归物业管理吗?下面请大家来了解详情吧。

小区消防通道归物业管理吗?小编分析如下：

小区消防通道归物业管理，消防通道，严格意义来说归消防大队管，但物业属于从管，按服务定义物业发现有在消防通道违规的履行告知业主违规并建议拆除或恢复原装不得影响消防用途，如果业主不采纳，物业则应上报消防主管单位，有主管单位进行强行拆除或罚款。消防重于泰山，不止物业可以过问，居民也可参与，这是集体的安全，所以你还是采纳物业的建议，如果你认为物业有欠妥当可以找消防大队来现场勘察，就有定论了。

消防通道有强制性规范，建设单位必须严格按照规范施工建设。如果没有按照规范建设，那么建设单位应当承担相应的责任，如果是符合规范的消防通道因物业管理不善，有闲杂物品堆积、侵占，而导致消防通道变窄，那么物业应当排除妨碍，及时恢复。如果没有得到改善，其主管部门是消防大队，可以向消防部门求得解决。

小区私家车占用消防车辆是小区消防车道阻塞的最主要因素，由于小区停车场不够或者收费昂贵，很多业主都将车停在小区消防通道，这样往往延迟消防救援黄金时间，给发生火灾的业主造成重大损失。

以上内容由调查整理，希望能够帮到大家，下期物业服务小知识讲座中小编给大家讲解小区物业负责管理车辆哪些相关事宜，敬请关注。

物业小区在消防安全方面的管理制度是什么样的呢，我们重点应该学习哪些知识呢，下面就是小编为大家整理的关于小区物业消防方面的管理制度，供大家参考。

物业小区消防安全管理制度

(一)消防安全教育、培训制度

1、每年以创办消防知识宣传栏、开展知识竞赛等多种形式，提高全体员工的消防安全意识。

2、定期组织员工学习消防法规和各项规章制度，做到依法治火。

3、各部门应针对岗位特点进行消防安全教育培训。

4、对消防设施维护保养和使用人员应进行实地演示和培训。

5、对新员工进行岗前消防培训，经考试合格后方可上岗。

6、因工作需要员工换岗前必须进行再教育培训。

7、消控中心等特殊岗位要进行专业培训，经考试合格，持证上岗。

(二)防火巡查、检查制度

1、落实逐级消防安全责任制和岗位消防安全责任制，落实巡查检查制度。

2、消防工作归口管理职能部门每日对公司进行防火巡查。每月对单位进行一次防火检查并复查追踪改善。

3、检查中发现火灾隐患，检查人员应填写防火检查记录，并按照规定，要求有关人员在记录上签名。

4、检查部门应将检查情况及时通知受检部门，各部门负责人应每日消防安全检查情况通知，若发现本单位存在火灾隐患，应及时整改。

5、对检查中发现的火灾隐患未按规定时间及时整改的，根据奖惩制度给予处罚。

(三)安全疏散设施管理制度

1、单位应保持疏散通道、安全出口畅通，严禁占用疏散通道，严禁在安全出口或疏散通道上安装栅栏等影响疏散的障碍物。

2、应按规范设置符合国家规定的消防安全疏散指示标志和应急照明设施。

3、应保持防火门、消防安全疏散指示标志、应急照明、机械排烟送风、火灾事故广播等设施处于正常状态，并定期组织检查、测试、维护和保养。

4、严禁在营业或工作期间将安全出口上锁。

5、严禁在营业或工作期间将安全疏散指示标志关闭、遮挡或覆盖。

(四)消防控制中心管理制度

1、熟悉并掌握各类消防设施的使用性能，保证扑救火灾过程中操作有序、准确迅速。ft>2、做好消防值班记录和交接班记录，处理消防报警电话。

3、按时交接班，做好值班记录、设备情况、事故处理等情况的交接手续。无交接班手续，值班人员不得擅自离岗。

4、发现设备故障时，应及时报告，并通知有关部门及时修复。

5、非工作所需，不得使用消控中心内线电话，非消防控制中心值班人员禁止进入值班室。

6、上班时间不准在消控中心抽烟、睡觉、看书报等，离岗应做好交接班手续。

7、发现火灾时，迅速按灭火作战预案紧急处理，并拨打119电话通知公安消防部门并报告部门主管。

(五)消防设施、器材维护管理制度

1、消防设施日常使用管理由专职管理员负责，专职管理员每日检查消防设施的使用状况，保持设施整洁、卫生、完好。

2、消防设施及消防设备的技术性能的维修保养和定期技术检测由消防工作归口管理部门负责，设专职管理员每日按时检查了解消防设备的运行情况。查看运行记录，听取值班人员意见，发现异常及时安排维修，使设备保持完好的技术状态。

3、消防设施和消防设备定期测试：

(1)烟、温感报警系统的测试由消防工作归口管理部门负责组织实施，保安部参加，每个烟、温感探头至少每年轮测一次。

(2)消防水泵、喷淋水泵、水幕水泵每月试开泵一次，检查其是否完整好用。

(3)正压送风、防排烟系统每半年检测一次。

(4)室内消火栓、喷淋泄水测试每季度一次。

(5)其它消防设备的测试，根据不同情况决定测试时间。

4、消防器材管理：

(1)每年在冬防、夏防期间定期两次对灭火器进行普查换药。

(2)派专人管理，定期巡查消防器材，保证处于完好状态。

(3)对消防器材应经常检查，发现丢失、损坏应立即补充并上报领导。

(4)各部门的消防器材由本部门管理，并指定专人负责。

(六)火灾隐患整改制度

1、各部门对存在的火灾隐患应当及时予以消除。

2、在防火安全

检查中，应对所发现的火灾隐患进行逐项登记，并将隐患情况书面下发各部门限期整改，同时要做好隐患整改情况记录。

3、在火灾隐患未消除前，各部门应当落实防范措施，确保隐患整改期间的消防安全，对确无能力解决的重大火灾隐患应当提出解决方案，及时向单位消防安全责任人报告，并由单位上级主管部门或当地政府报告。

4、对公安消防机构责令限期改正的火灾隐患，应当在规定的期限内改正并写出隐患整改的复函，报送公安消防机构。

看过“小区物业消防管理制度”

房子入住后有事找物业成为了业主的一个常见想法，那么物业究竟有什么职责？下面来看看江苏省物业管理条例吧。

(2000年12月24日江苏省第九届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过，根据2003年10月25日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议《关于修改〈江苏省物业管理条例〉的决定》修正，2012年11月29日江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议修订)

第一章总则

第一条为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条本条例适用于本省行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理活动。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

第三条县级以上地方人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，制定、落实扶持政策，减轻物业服务企业负担;建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平。

街道办事处(乡镇人民政府)具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。社区居(村)民委员会应当予以协助和配合。

第四条县级以上地方人民政府住房和城乡建设或者房产行政主管部门(以下简称物业管理行政主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府其他有关部门，按照各自职责，负责物业管理活动的有关监督管理工作。

第五条县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门应当加强对街道办事处(乡镇人民政府)物业管理工作人员和业主委员会成员的培训，提高物业管理水平，所需经费列入同级人民政府财政预算。

对在物业服务中取得显著成绩或者获得省级以上物业管理荣誉称号的物业服务企业，县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门应当给予表彰、奖励。

第六条物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范从业行为，促进诚信经营，加强物业服务企业从业人员培训，提高物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。

第二章物业管理区域

第七条物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。

规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当听取物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。

建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

第八条新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

已划定物业管理区域并实施物业管理但尚未向物业管理行政主管部门备案的，由物业服务企业向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门备案。

已投入使用但尚未划分物业管理区域的，由县(市、区)物业管理行政主管部门会同街道办事处(乡镇人民政府)征求相关业主意见后确定物业管理区域。

第九条县(市、区)物业管理行政主管部门应当建立物业管理区域档案。

物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。

第三章业主、业主大会与业主委员会

第十条房屋的所有权人为业主。

业主应当依照法律、法规和管理规约行使权利，自觉履行法定和约定的义务。

第十一条一个物业管理区域成立一个业主大会。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成。物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

第十二条业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会的职责。

第十三条符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)会议：

(一)物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的;

(二)物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。

第十四条 物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当按照物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)的要求，报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

(一)物业管理区域证明;

(二)房屋及建筑物面积清册;

(三)业主名册;

(四)建筑规划总平面图;

(五)交付使用共用设施设备的证明;

(六)物业服务用房配置证明;

(七)其他有关的文件资料。

第十五条符合成立业主大会条件的，街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。

筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。

第十六条首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组中的业主成员由街道办事处(乡镇人民政府)组织业主推荐产生。

筹备组人数应当为五至十一人的单数，其中业主成员应当不少于筹备组人数的百分之六十。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)指定人员担任。

筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置进行公示。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处(乡镇人民政府)协调解决。

第十七条首次业主大会筹备组履行下列职责：

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;

(二)拟订管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案;

(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

(四)提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;

(五)依法确定首次业主大会会议表决规则;

(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内显著位置公告，并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。

第十八条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十九条召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主。召开住宅小区的业主大会会议，应当同时告知社区居(村)民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录，并妥善保存。

第二十条业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。

第二十一条业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的，不得担任业主委员会委员;担任业主委员会委员后出现上述情形的，应当按照业主大会确定的规则予以罢免。

业主委员会由五至十一人的单数委员组成，每届任期三至五年，委员可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则确定。

业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员，并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定，但最多不得超过业主委员会委员总数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。

第二十二条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案：

(一)业主委员会备案申请书;

(二)业主委员会委员名单;

(三)业主大会议事规则和管理规约;

(四)业主大会会议记录;

(五)其他应当提供的材料。

第二十三条依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期。

业主大会议事规则和管理规约自业主大会审议通过之日起生效。

第二十四条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，县(市、区)物业管理行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主委员会不能正常开展工作的，物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)应当组织召开业主大会临时会议对业主委员会进行调整。

第二十五条业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担，可以从物业共有部分、共用设施设备经营收益中列支，也可以由全体业主分摊。

经费的筹集、管理和使用以及业主委员会委员的工作补贴由业主大会议事规则具体规定。业主委员会应当每半年在物业管理区域内显著位置公告经费收支情况，接受业主的监督。

第二十六条业主大会、业主委员会应当积极配合有关主管部门，与社区居(村)民委员会相互协作，共同做好物业管理区域内与物业管理有关的社会管理工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合社区居(村)民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居(村)民委员会开展工作，并接受其指导和监督。社区居(村)民委员会应当支持业主大会、业主委员会开展工作。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当书面告知社区居(村)民委员会。

第二十七条不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能成立的，可以由街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。

物业管理委员会的人员组成，应当在所在物业管理区域内显著位置公示。

第二十八条同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。

业主小组应当履行下列职责：

(一)推选业主代表出席业主大会会议;

(二)决定本幢、单元范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造;

(三)决定本小组范围内的其他事项。

业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。

第二十九条街道办事处(乡镇人民政府)应当建立物业管理矛盾投诉调解、协调物业应急维修服务等社区服务机构，完善社区公共服务体系，为业主提供基本服务。

第三十条街道办事处(乡镇人民政府)应当建立由社区居(村)民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度，协调处理物业管理重大事宜。

第四章前期物业管理

第三十一条新建住宅物业实行前期物业管理。

在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。

前期物业服务合同可以约定期限;期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第三十二条住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

投标人少于三个或者住宅规模建筑面积小于三万平方米的，经物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。

第三十三条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，或者同时签订前期物业服务委托协议，对前期物业服务的内容予以约定。

第三十四条前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。

已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。

第三十五条新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并无偿移交。其中，用于业主委员会议事活动用房的，应当按照配置物业服务用房的比例合理确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。

集中建设的保障性住房还应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房，收益用于弥补物业服务费不足。

配置物业服务用房、业主委员会议事活动用房、物业服务经营性用房的具体标准，由设区的市人民政府制定。

第三十六条物业服务用房应当是地面以上的房屋，由建设单位装修，具备独立、正常使用功能，相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近。物业服务用房设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。

物业服务用房不计入分摊公用建筑面积，其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业服务用房并申请登记。

物业服务用房不得买卖和抵押。

第三十七条新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以外的专业经营设施设备，应当符合国家技术标准和专业技术规范。

建设单位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加;在竣工验收合格后，应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理。专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任，有关费用由专业经营单位承担，但二次供水设施的费用承担，按照《江苏省城乡供水管理条例》有关规定执行。

本条例实施前建设的住宅小区内的专业经营设施设备，业主大会决定移交给专业经营单位管理的，专业经营单位应当接收。具体实施办法由设区的市人民政府制定。

专业经营设施设备包括变(配)电、二次供水、燃气调压、供热等设施设备及相关管线。

第三十八条前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。

第三十九条建设单位应当按照国家有关规定和房屋买卖合同的约定，交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

新建住宅小区应当具备以下条件：

(一)建设工程竣工验收合格，取得规划、公安、消防、环境保护、民防等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案;

(二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立的经检定合格的计量表具;

(三)教育、邮政、医疗卫生、文化、体育、环境卫生、社区服务以及人民防空等公共服务设施已按照规划设计要求建成;

(四)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并满足使用功能要求;

(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控安防等共用设施设备依法取得使用合格证书;

(六)物业使用、维护和管理的相关资料完整齐全;

(七)法律、法规规定的其他条件。

第四十条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验。物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共同财产的原则。

现场查验物业二十日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护、保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理所必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

第四十一条物业服务企业应当自物业交接后三十日内，持下列文件向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门办理备案手续：

(一)前期物业服务合同;

(二)临时管理规约;

(三)物业承接查验协议;

(四)建设单位移交资料清单;

(五)查验记录;

(六)交接记录;

(七)其他与承接查验有关的文件。

物业服务企业应当在备案后将物业承接查验情况，在物业管理区域内显著位置公告。

第四十二条物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案，并妥善保管。

物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起十日内，在业主委员会的监督确认下，向被选聘的物业服务企业移交物业承接查验档案，或者向业主委员会移交。

第五章物业服务

第四十三条从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格，依法取得物业服务企业资质。

从事物业服务的专业管理人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。

第四十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内，将物业服务合同报物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)备案。

第四十五条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业服务委托给他人。

电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，物业服务企业应当委托专业机构进行维修和养护。

第四十六条物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人。更换项目负责人的，应当及时告知业主并在物业管理区域内显著位置进行公示。

业主委员会经征求业主意见，可以要求物业服务企业更换项目负责人;要求更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换，并在物业管理区域内显著位置进行公示。

第四十七条物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，落实安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

物业管理区域内发生安全事故等突发事件时，物业服务企业应当采取应急措施，及时向有关主管部门报告，并协助做好救助工作。

业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的，由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定。

第四十八条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。

第四十九条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定;非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。

实行政府指导价的，价格行政主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及消费物价指数变动情况，制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度，并向社会公布。价格行政主管部门应当每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。

物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准可以由双方另行约定。

第五十条物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的核查。

第五十一条物业服务收费应当明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况如实公示。

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示。

物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，但是预收物业服务费用的期限最长不得超过一年。

第五十二条物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热的用量、单价、金额，并按照实际费用和物业服务合同约定的方式由全体业主分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

业主或者业主委员会对公布的共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热费用的分摊情况提出异议的，物业服务企业应当答复。

第五十三条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向最终用户收取费用，不得转嫁户外管线或者其他设施的能源损耗和损失。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热等服务的最终分户业主或者实际使用人。

物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。

第五十四条物业服务企业享受国家和省有关现代服务业规定的税收优惠政策。物业服务企业代收代征的各类费用，不计征营业税和企业所得税。

住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。

第五十五条物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定选聘或者续聘物业服务企业，将决定书面告知物业服务企业、物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)，并在物业管理区域显著位置公告。

物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会、物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)，并在物业管理区域内显著位置公告。

业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。

第五十六条业主大会决定解聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续。被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，但物业服务合同另有约定的除外。

业主大会决定选聘新的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务：

(一)移交占用的物业共用部分、由前期物业管理开办费购买的物业办公设备等固定资产;

(二)移交本条例第四十条第二款规定的相关资料;

(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料，运行、维护、保养记录;

(四)结清预收、代收和预付、代付的有关费用;

(五)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间，任何一方当事人提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方当事人和物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)，并在物业管理区域内显著位置公告。

第五十七条物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门应当责令其限期撤出，业主委员会可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

第五十八条物业管理行政主管部门应当根据物业服务企业基本状况、履行物业服务合同、投诉处理和日常检查等情况，建立物业服务企业及其项目负责人信用档案，并向社会公开。

第五十九条单体物业或者规模较小的物业，经业主或者业主大会决定，在物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)的监督指导下，业主可以对物业实施自行管理。

业主自行管理的，应当对下列事项作出决定：

(一)自行管理的执行机构、管理人;

(二)自行管理的内容、标准、费用和期限;

(三)聘请专业机构的方案;

(四)其他有关自行管理的内容。

电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当委托专业机构进行维修和养护。

第六章物业的使用和维护

第六十条业主、物业使用人对物业的使用与维护，应当遵守法律、法规、管理规约的规定及业主大会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。

第六十一条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。

平时开发利用人民防空工程设施，不得影响其战时防空效能和应急避难功能。

第六十二条物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

建设单位办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠的车位、车库，应当明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买一个车位或者车库。

建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行;业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主，每户业主只能承租一个车位或者车库。

在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。

第六十三条占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库，由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定使用。

物业管理区域内划定车位、停放车辆，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

第六十四条在物业管理区域内公共、共用车库、道路、场地停放汽车的，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定交纳汽车停放费。

物业服务企业可以根据物业服务合同收取汽车停放费。汽车停放费的具体标准，由价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定并公布。

物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，独立核算。业主委员会应当对汽车停放费的收支情况进行监督，并向业主大会报告。

业主对汽车停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。

第六十五条业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。

业主大会成立后，需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车，以及利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，物业服务企业应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后，依法办理有关手续并公示。利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，还应当经有利害关系的业主同意。收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用;没有决定或者约定的，按照前款规定使用。

第六十六条物业管理区域内依法配建的人民防空工程，应当按照设计文件在实地标注。

物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。

人民防空工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金，应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出，有剩余费用的按照本条例第六十五条第一款规定使用。管理办法和具体收费标准由省价格行政主管部门会同物业管理、民防等行政主管部门制定并公布。

第六十七条物业管理区域内禁止下列行为：

(一)擅自改变物业的规划用途;

(二)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

(三)违法搭建建筑物、构筑物;

(四)损坏或者擅自占用、改建物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

(五)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品;

(六)制造超过规定标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风;

(七)任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧;

(八)侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施;

(九)擅自摆摊设点、占道经营，无序停放车辆;

(十)破坏或者擅自改变房屋外观;

(十一)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

(十二)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门，有关主管部门应当及时依法处理;业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

第六十八条城市管理、公安、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式，依法处理物业管理区域内的违法行为。

第六十九条住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的，应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，符合规划、土地、建设、环境保护、消防管理等法律、法规和技术标准，并且依法办理相关批准手续。

第七十条业主或者物业使用人对住宅装饰装修的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。

业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续，签订住宅装饰装修服务协议。变动建筑主体或者承重结构的，需要提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案和城市房屋安全鉴定机构出具的审定意见，并按照规定办理批准手续。

业主或者物业使用人拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业可以按照临时管理规约或者管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主或者物业使用人、装饰装修施工人员不得拒绝和阻碍。

第七十一条在国家规定的保修期限内，物业由建设单位负责保修。保修期届满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担，物业专有部分的维修责任由该业主承担。

第七十二条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位委托物业服务企业保修的，应当与物业服务企业另行签订委托协议。

第七十三条物业存在安全隐患、严重影响市容或者妨碍他人正常使用的，业主、物业使用人或者物业服务企业应当及时维修、养护或者采取防范措施。

物业共用部分、共用设施设备维修、更新和改造时，相关业主、物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修、更新和改造，造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当予以赔偿。

第七十四条住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主，应当在办理房屋入住手续或者房屋所有权登记时，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。在国家规定的保修期届满后未出售的物业，由建设单位先行交存住宅专项维修资金。

住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于国家规定的保修期届满后物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。

第七十五条住宅物业交付使用后，电梯、消防等设施设备的日常维护费用由业主承担;其更新和改造按照相关法律、法规执行，所需资金由业主承担，政府可以给予补贴。

本条例施行后受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归业主所有,纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。

第七十六条发生下列危及房屋安全情形之一，需要立即对住宅物业共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造，相关的业主不能形成法定多数意见的，物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案，经住宅专项维修资金代管部门复核后进行应急处置：

(一)屋面防水损坏造成渗漏的;

(二)电梯故障危及人身安全的;

(三)公共护(围)栏破损严重，危及人身安全的;

(四)楼体单侧外立面有脱落危险的;

(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的;

(六)危及房屋安全的其他情形。

应急维修费用应当经过审计并向业主公示后，从相关业主的住宅专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支;其中涉及已售公有住房的，从公有住房住宅专项维修资金中列支。

第七十七条住宅专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照国家和省相关规定以及业主大会的决定，续筹住宅专项维修资金。

业主申请房地产转移登记时，应当向房地产登记机构提供已足额交存住宅专项维修资金的相关凭证。

第七十八条业主委员会可以向住宅专项维修资金代管部门提出申请，将不低于住宅专项维修资金百分之八十的款项转存为一年以上的定期存款，住宅专项维修资金代管部门应当自收到申请之日起五个工作日内予以办理。利息计入相关业主的住宅专项维修资金分户账。

住宅专项维修资金代管部门应当将住宅专项维修资金保值增值情况向业主公开，业主有权查询本人的住宅专项维修资金结存情况。

住宅专项维修资金代管部门应当根据维修资金的使用计划和本条第一款、第二款的规定，履行维修资金保值增值的责任。具体办法由省物业管理行政主管部门、省财政行政主管部门自本条例施行之日起一年内制定。

第七十九条 对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区，设区的市、县(市、区)人民政府应当采取措施进行改造整治，并将改造整治规划和年度计划向社会公布。旧住宅小区的范围，由设区的市、县(市、区)人民政府确定。

旧住宅小区内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设资金，由政府负责;业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。

第八十条 旧住宅小区改造整治中，经有利害关系的业主同意，并经法定程序批准可以建设物业服务用房和一定比例的物业服务经营性用房。物业服务经营性用房的经营收益作为旧住宅小区维护管理费用的补充资金，由业主大会监督使用。

第七章法律责任

第八十一条违反本条例第三十七条规定，专业经营单位拒不承担维修、养护或者更新责任的，由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正，造成业主损失的，应当依法承担赔偿责任。

第八十二条违反本条例第四十条第一款规定，物业服务企业承接物业未进行查验的，由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正，并记入物业服务企业信用档案。

第八十三条违反本条例第四十一条第二款规定，物业服务企业未将物业承接查验情况在物业管理区域内显著位置公告的，由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处一万元以上十万元以下罚款。

第八十四条违反本条例第四十八条第一款规定，业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

第八十五条违反本条例第五十一条第一款、第二款规定，物业服务企业未在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况或者公示失实信息的，由县(市、区)价格行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处一万元以上五万元以下罚款。

第八十六条违反本条例第五十三条第二款规定，物业服务企业在接受委托代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的，由县(市、区)价格行政主管部门责令限期改正，并退还已收取的费用。

第八十七条有下列行为之一的，由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款，并可以提请颁发资质证书的部门依法降低其资质等级直至吊销资质证书：

(一)违反本条例第五十六条第一款规定，被解聘的物业服务企业未按照规定办理移交手续，或者除物业服务合同另有约定外，被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内不维持正常的物业管理秩序的;

(二)违反本条例第五十七条第二款规定，被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的。

第八十八条违反本条例第六十二条第三款、第四款规定，建设单位将未出售或者未附赠的车位、车库不优先出租给本区域内业主，或者将多余车位、车库出租给本物业管理区域外使用人的租赁期限超过六个月的，由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正，没收违法所得;逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。

违反本条例第六十二条第三款规定，建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的，由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处十万元以上五十万元以下罚款。

第八十九条违反本条例第六十六条第二款规定，将平时用作停车位的人民防空工程不向全体业主开放、出租停车位的租赁期限超过三年或者将停车位出售、附赠的，由县级以上民防行政主管部门责令限期改正，没收违法所得;逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。

第九十条违反本条例第六十七条第一款规定，给他人造成损害的，依法承担民事责任;违反行政管理规定的，由县级以上地方人民政府规划、建设、房管、城管、公安、环保等有关行政主管部门按照各自职责依法查处。

第九十一条县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)以及其他有关主管部门的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，尚未构成犯罪的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章附则

第九十二条本条例所称住宅共用部分，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部分，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本条例所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主和有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、监控安防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

本条例规定的面积和人数，按照下列方式计算：

(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的，暂时按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂时按照房屋买卖合同记载的面积计算;建筑物总面积，按照前项的统计总和计算;

(二)业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算;总人数，按照前项的统计总和计算。

第九十三条本条例自2013年5月1日起施行。

因车辆停放在小区内被盗，业主与物业公司对簿公堂的事情时有发生。那么车辆在小区车库被偷物业是否管理呢?物业是否应该承担责任?下面请大家来了解详情吧。

车辆在小区车库被偷物业是否管理?小编分析如下：

根据《物业管理条例》第四十六条、第四十七条之规定，物管公司对小区负有一定的安全防范义务。依据我国目前物业管理相关法规、物业管理收费标准及物业管理手段来看，物业公司对整个小区的安全保卫范围是整个小区公共设施设备的安全保卫工作，虽然《物业管理条例》规定物管公司有一定的安全防范义务，但物业管理服务合同所约定的保安服务，仅指物业管理企业为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全，而实施的必要的正常防范性安全保卫活动，这种保安义务应是有限的、必要的、相对的，不应理解为绝对的、全面的保安义务。

当物业公司有违一般性的物业保安义务并造成管理区域内财产灭失的，比如摄象头损坏长时间未修(注意是长时间)、门岗登记制度不利、巡逻不利之类的事情，导致业主被盗，物业需承担一定的责任(目前已有相关判例)。应根据其违约程度确定需承担的责任和具体赔偿额。

车辆在小区车库被偷物业应该管理，物业公司承担的安全防范义务是有限的，仅指一般意义上的防范。如设置门岗、门禁、外来人员或车辆登记、日常巡逻、监控维护等。物业公司如果做到以上几点，比如各岗位都有正常工作记录等，那就是尽到了安全防范义务，此种情况下物业公司无责任。