理财收益高于房贷利率不用提前还贷(通用14篇)

如果房贷利率上涨？哪些人适合提前还房贷呢？

房价飙涨的今天，全款购房的人越来越少，尤其是在一线城市，大多数人都是通过贷款来购房。还款供房是许多工薪阶层每个月要按时完成的任务，不敢有丝毫懈怠。

对于背负着房贷的人群来说，利率的变化会引起还款金额的变化，利率上行时还款额会增加，利率下行时还款额会减少。在利率上行的预期下，提前还贷有利于我们减少利息的负担，但是具体要怎么个提前还法，还是要根据银行的相关规定和自己的现金流来综合考虑。

2017年以来，官方为了给房地产市场降温，北京（楼盘）、深圳（楼盘）等多座城市将首套房贷款优惠利率上调至9折，利率隐约有一种上行的趋势。不少购房者也嗅到了这种趋势，有产生了提前还贷的想法，但是每个人的财务状况都不同。

那么，哪些人更适合提前还贷呢？

第一，手头钱多不善于理财的购房者。如果懒得打理自己的资产，不能让资产更高效的为你“赚钱”，那就不如用这笔钱提前把房贷还了。当前银行5年期存款基准利率为2.75%，而房贷的平均利率为4.47%，把钱放在银行的利息不足以覆盖房贷的利息。如果把这个逻辑再拓展一下，那就是如果你投资的理财产品的收益率低于房贷的利率，那么你把这笔钱取出来提前还贷则是合理的。

第二，刚办下来贷款不久的购房者。房贷的还款方式有两种，一种是等额本息还款，另一种是等额本金还款，无论购房者采用的是哪一种还款方式，都是越早还款越划算。因为前期还的多了，意味着占用银行的本金少了，进而会使得利息计算的基数变小，从而使需要还的利息变少。

第三，公积金月缴纳金额较高的购房者。公积金是专款专用的，如果你不用于与房子相关的事项，你是取不出来的。所以，还不如用公积金来提前还贷。如果当初的贷款方式为商贷和公积金的组合贷款，那么提前还贷一定要先还商贷的部分，因为商贷的利率较高，倘若还完商贷还有余钱，那可以考虑还公积金贷款的部分，现金流一定要自己掌握好。

那么，提前还贷还应注意些什么呢？

首先，要踩准利率上行的大周期，这是提前还款的一个大前提；其次，要搞清楚提前还贷的时间限制，比如是否必须要还款满一年之后才能提前还款等；最后，咨询好是否需要缴纳违约金，提前还贷相当于提前终止了与银行的合同，因而有的银行要求，只要提前还贷就必须缴纳违约金。也有的银行规定，如还款未满1年提前还贷的要缴纳违约金。还有不少银行无需缴纳违约金。自己所在银行属于哪种。也需要大家提前了解清楚。

在利率上行的大周期下，提前还贷有利于我们减少利息支出，不过每个人的具体情况都不一样，最重要的是根据自己的实际情况，找到最适合自己的提前还贷策略。

很多购房者认为在利率最低的时候还贷是最合适的，还有一部分购房者认为在利率高的时候还贷是最合适的，那么，哪种说法是正确的呢？两种说法都对，却又都不对，因为都太片面，下面小编具体来为大家分析一下。

为什么说在利率高的时候提前还款有时会不合适呢？

1、首先，提前还款在很多时候都需要支付违约金。

大多数银行都有相关方面的规定，如果罚款时间没超过规定年限，则需要缴纳一定比例的违约金。违约金数目不菲，有些银行甚至规定为贷款金额的1%，所以在提前还款的时候一定不要忘记计算这个成本。

2、月供一样且贷款快要到期的客户。

如果购房者选择的是等额本息还款，且划款时间较长了，那么再选择提前还款其实也省不了多少钱了。贷款十年已经还到八九年了，偿还的基本上是本金，简直相当于低息甚至无息贷款，所以达不到省钱的目的。

那么，为什么在利率低的时候还款有时也不合适呢？

1、手上还有其他理财项目

如果手头有其他投资理财项目，如股票、基金、债券等，收益率高于贷款利率，借款人也完全必要选择提前还贷，大可将资金用于投资。现阶段房贷利率极低，比有些小银行三年期或者五年期的存款利率还低，和一些银理财产品的收益率相比也是远远不及，把钱拿去投资，拿到的收益除去需要支付的贷款利息还能有剩，比把钱拿去提前还贷更划算。

当然，提前还贷并不是一无是处的，大多数中国人都是不太习惯“借钱消费”这种模式的，心理压力会特别大，总是想着‘无贷一身轻’，所以手里一有闲钱就赶紧提前还贷；另外，如果还完原先的房贷再次申请的话，还可以享受首套房待遇，这也是很多人急于还款的原因。

选择不同的方式节省的利息支出是不同的，一次性提前还贷节省的利息支出是最大的。购房者急于偿还房贷的心情小编都可以理解，但是小编在这里提醒大家一定有要经济头脑，冷静仔细的结合自己的实际情况来考虑，在选择之前，计算出不同方式下的还贷结果后，要结合经济实力、综合考虑时间、机会成本来确定自己的最佳方式。

一、签订贷款合同的时候享受7折到8.5折的利率优惠。由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作，即使明年1月1日按照最新利率执行，利息也只会比前期更低。

二、等额本金还款期已过1/3的购房者。由于等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时,借款人已还了将近一

专家提醒

不是每个人都必须提前还贷

专业人士，市民有多笔还款方式和期限不同的公积金贷款、商业性贷款，在提前还贷的顺序选择上，先归还期限长、等额本息还款法的商业性贷款，再选择期限短、等额本金还款法的商业性贷款，最后才是公积金贷款。

此外，对于目前有贷款，且短期内又有购房计划的，可先不提前还贷，提前还贷资金可通过银行理财产品实现增值，然后作为以后新购入房产的资金，避免出现一套房低利率的贷款还掉了，现在又要去贷高利率的二套房贷款。

2015年年底，广州各大银行大部分银行的首套房贷利率最低可以做到82折，不过二套房贷利率普遍上浮10%。

调查：首套房贷最低82折

本次调查的银行包括了四大国有银行以及各大外资银行，在首套房贷利率上，有10家银行可以做到85折，其中汇丰银行最低可以做到82折，广州农商银行和浦发银行两家银行可以做到88折。有7家银行的首套房贷利率是9至95折。而最严厉的贷款利率是广州银行和华夏银行，首套房贷利率实行基准。二套房方面，调查的21家银行贷款利率全部上浮10%。此外，在放款时间上面，今年贷款额度和时间都不算太紧张，基本上一个月左右就可以放款，最快的只需要20天，最长的则要三个月。

房奴：虽多次降息房奴仍提前还贷

还有不到一个月的时间，2015年就结束了。而每年的年底年初都是房贷提前还贷的高峰，资金宽裕的房奴会有提前还贷的打算。但是,由于今年央行多次降息，令不少购房者在是否需要提前还款问题上拿不定主意，而年底申请提前还贷者大多是有以下几种想法：一是房子准备出售，二是手头宽裕了不想借银行的钱，三是想还清以后再重新贷款。”

开发商：鼓励一次性付款

又到年末，由于此时银行贷款额度往往比较紧张，加上开发商回笼现金、缩短贷款周期需要，不少开发商会鼓励买家一次性付款，然后给予一定优惠。开发商最注重回笼资金，商业贷款通常在签约后的1个月内可以放款，而公积金至少要半年，相比之下，买家一次性付款，对开发商来说是最为便利快捷的，因而往往通过给予额外优惠折扣来鼓励买家一次性付款。有开发商表示，选择公积金贷款和商业贷款、一次性付款的优惠差距在1%~5%之间。

而专家表示，因为目前按揭放款速度也非常快，有些速度快的可能一个礼拜左右时间，部分客户一次性付款甚至要拖一些时间，所以很多开发商有有时候也愿意买家按揭，当然对能把资金快速到位的买家，开发商还是希望能有更多的一次性付款买家。所以开发商对购房按揭和一次性付款，基本上区别已经不大，只要有客户购买都可以。目前银行放款额度暂时未见特别紧张情况，而房贷业务比较安全。

近期，不少朋友发现银行理财预期收益比以前降低了不少。对于那些有房贷在身的朋友来说，就想着要不要把房贷提前还了。在这里，就和大家一起讨论一下银行理财预期收益低于房贷利率用不用提前还了，希望能对大家有所帮助。

银行理财预期收益低于房贷利率，大家确实要承担其中的差额，会给自己带来一定的经济负担，不过，银行理财预期收益低于房贷利率用不用提前还，还需要进行综合考虑。建议大家考虑以下三个方面：

1、是否有其它好的投资渠道

虽然银行理财预期收益比较低，但大家可以考虑其它投资品是否有了投资价值，比如股票、黄金、基金等目前是否处在低位。如果从长期角度来看，投资股票、黄金、基金的预期收益率有很大希望超过房贷利率，那么大家不妨尝试一下。

2、是否有创业需求

如果大家有自己创业得想法，那么可以先看看短期内有没有好的创业项目。如果未来可能有好的创业项目，那么不妨等一等。毕竟，创业是需要一定前期投入的。

3、是否存在其它用途

大家在决定提前还房贷之前，要考虑家中是否有其它用途，突发事件也要考虑在内。也就是说，大家要考虑家中是否需要准备一些闲钱来应急。

温馨提示：投资有风险，理财需谨慎。

普通工薪家庭月入3.6万如何理财存钱提前还贷?贺刚是一名软件工程师，月薪收入3万元。妻子王芬是一名文字编辑，每月收入0.6万元。夫妇俩的五险一金齐全，皆由公司代为支付。贺刚家有五口人，父母健在，且都已退休在家，儿子年纪尚小，还在念幼儿园。为了能早点买房，贺刚和家人都过着比较勤俭的生活。

贺刚家的新房在上海宝山区，100平米的两居室住房，市价高达280万元。房子付完首付后，贷了150万元的款，才将房子买下来。家里人觉得将家里仅剩的一些闲置资金拿出去做些投资，可以减轻家庭的还贷负担。

如何理财存钱

理财目标

1、投资获益，以提前还房贷;

2、保证投资后家庭的正常生活。

财务分析

家庭收支情况：

因为父母双双退休，每月仅有6000元左右的退休金收入，贺刚夫妇的工资成了家庭的主要收入来源。而家庭支出方面，因为家人都比较节俭，所以每月支出大概维持在8000元。至于年度支出，原本的家庭旅游经费也因为买房原因被缩减了不少。

资产负债情况：

买房之后，贺刚家仅剩的资产为20万元存款，而这还包括了贺刚夫妇近几个月的工资。至于负债方面，为了减轻买房负担，贺刚选择了组合贷款(商业贷款100万元+公积金贷款50万元)和等额本金的还款方式。

如何理财存钱

理财建议

1、创新增收途径，兼职赚钱

想快点还清房贷，最有效的办法就是赚到更多的钱。因此，贺刚夫妇应改变原有的收入模式，创新增收途径，比如说，兼职赚钱、小成本创业、投资获益等等。如果每年都能通过这些途径多赚5万元，就能在很大程度上减轻家庭的房贷负担。

2、配置固定收益类理财产品

想通过投资获得收益，首先，要保证好家庭的正常生活开支，贺刚应先准备好足额的生活应急资金。其次，在家庭负债较多的情况下，应少进行高风险投资，以降低家庭的资金风险。可以投资团贷网，投资期限为1-36个月不等，参考年回报率在7%-12.6%之间，收益在业内属于中等水平。现在新手注册即送518元投资红包和2888元体验金，优惠多多。点击注册。

按此计算，贺刚家的年收入约为43万元，除去家庭每年各方面开销，年结余大约为30万元。若是将家里现有的积蓄和以后两年的家庭结余都用来配置稳利精选基金，三年下来，可获得本息共约95万元。

此外，若是平时也能通过兼职、炒股(小额)等方式赚钱，三年下来，攒下100万元来提前还贷也不是很难实现。不过，如果手上的资金用来投资所得的收益远大于债务带来的利息，且负债不影响正常生活，还是不建议提前还贷。

总的来说，贺刚家家庭开支比较大，因此只能利用剩余的闲钱进行投资理财，建议贺刚配置好剩余的闲钱，处理得好一年下来收益还是相当不错的。

自央行第三次宣布降息，对买房、按揭的人来说是很大的利好，购房负担可以减轻。但有专家表示，到底划不划算，要根据还款人具体贷款情况和不同银行目前执行的存款利率来定。

小调查：超七成房奴选择不提前

对于降息，有网站专门进行了一项调查，数据显示：有56%的人认为本次降息意味着调控放松了；27%的人认为调控政策没有放松。然而对于“此次降息对您的影响是”这项回答，64%的人认为“有影响，但影响不大”；17%的人认为“影响很大，降息后打算买房”；另有17%的人认为“无影响，与我无关”。而降息之后，有73%的人选择不会提前还贷，26%的人选择会提前还贷。

市民卞先生2011年贷款买了一套小户型，看着楼市优惠不断，想趁机换个大户型。他正在考虑，是不是提前把房贷还了，购买二套房就可以享受首套房的优惠政策了。

记者从市内多家银行了解到，尽管房贷新政下，还清贷款后再买房算首套，前来咨询的客户有所增多，但真正提前还贷的市民并不多。

业内人士提醒，提前还贷，购房者还需要考虑贷款利率、还款期限、资金投资收益等综合成本。比如，目前大部分市民采取的是“等额本息”方式还款，还款利息支出通常集中在还款初期，如果已经还款多年，可能已支付大部分利息，提前还贷意义不大。

7折利率本是镜花水月

事实上，9·30的房贷新政曾引发市场欢呼，如今文件已经出台快三个月了，市场交易确实有回应，但没有想象的那么理想的最大原因，就是各家主要商业银行未根据央行和银监会的文件如期推出具体规定，尤其是大家热盼的7折利率政策根本杳无踪迹，这让准备买房或正在办理贷款的人十分郁闷。虽然，从政策落地的情况来看，各家商业银行均严格执行了央行政策中对首套房认定的松动标准，但为什么银行打个7折利率就那么难呢?

对此，浦发银行某分行个贷部门工作人员告诉记者，目前银行发行的理财产品收益都到了5%左右，在房贷基准利率降至6.15%的基础上，银行能打到8.8折已经是极限了，7折根本不可能。“目前打9折的银行也大多针对优质客户，如果全面放开，甚至打到更低折扣也不现实，银行也要计算成本，算效益账。”

如今到了年底，不少购房人在这个时候会有年终奖发放，提前还贷自然会被列入计划，但上个月突然而至的降息，让有些购房人产生了疑虑，在这样的大背景下，提前还贷到底是否合适?对此，业内专家表示，不满一年提前还贷的，各银行会收取一定的违约金。而且还有银行要求必须提前至少一周预约并提交书面还贷申请，审批时间从一周到一月不等，提前还款数额也通常是整数倍。

该人士同时提醒，一般银行对于已经放款的房贷，调整后的利率一般都从第二年的1月1日起执行，购房人应重点关注月还款额的变化，“此外，在11月22日以后暂未获得放款的购房人或新申请房贷的购房族们将直接享受调整后的最新贷款利率。因此不同购房人应时刻关注银行利率调整时间的规定，以免给自己的还款造成障碍。”

降息后房贷怎么还划算

央行下调银行贷款基准利率后，房贷客户需要支付的贷款利息进一步减少，这种情况下如果你手上有好的投资渠道不妨将闲钱拿去进行投资，从而获取更多的收益。

在不久的将来仍有贷款需求的房贷客户，也无需进行提前还款，因为就目前来看，房贷利率是所有贷款类型中利息最低的一项贷款，如果你现在提前偿还房贷，在未来有资金需求的情况下再次申请贷款，获得的贷款利息将比现在高出很多，可谓“得不偿失”。

付先生家庭年收入达到30万，房贷40万元，目前有一笔50万元的闲置资金。这种情况下，是拿这笔钱提前还贷还是理财？

付先生有一个幸福的家庭，有车有房，还有一定的家庭财富积累，父母身体健康，还有一个10岁的可爱儿子。家庭年收入达到30万，家庭每月生活支出5000元，每月养车费1000元，另外房贷目前还剩下40万元。目前银行存款20万元，银行理财产品20万元，股市投资20万元，没有其他理财途径。

目前，付先生有一笔30万元的资金到账，本想提前还清房贷，但是又觉得市场上不少理财产品的预期年化预期收益不错，想做理财，如何规划这笔资金呢？其次，想让儿子高中毕业后出国学习，现在开始就想计划储备孩子教育资金。

理财建议：

根据付先生家的财务情况，以及目前遇到的理财问题，理财师William给予付先生以下几点家庭理财建议：

1、提前还贷还是理财？

对于是否要提前换房贷，还是理财的问题上，William建议在提前还贷的顺序选择上，建议从期限长、等额本息还款法的商业性贷款开始还起，其次是期限短、等额本金还款法的商业性贷款，最后才是公积金贷款。

目前，付先生家还有40万元的房贷，据了解主要是公积金贷款，公积金贷预期年化利率比较低，生活也并未受房贷影响，建议付先生就不要提前还贷了，50万元闲置资金可以配置年预期年化预期收益率6%-11.5%的产品，让其增值，投资预期年化预期收益可以用来帮助还贷。

2、提前储备孩子出国留学资金。

付先生计划在儿子读完高中后送他出国学习，那么资深理财师William的建议是从现在开始就要提前积累孩子9年以后的留学资金，可以通过基金定投或月定投等方式来积累这笔资金，如果按照6%的历史预期年化预期收益率来计算，每月定投1万元，9年后将有143万元的一笔可观教育金，足够儿子出国留学的费用。

3、坚持中长期投资及养老规划。

付先生在家庭资金的安排方面，建议首先要留出部分资金存入银行或余额宝中来作为家庭备用金；部分资金配置国债或银行理财等，一年4%左右的预期年化预期收益；还有部分资金可以选择一些预期年化预期收益高些的固定预期年化预期收益类产品，比如低风险的信托，再比如之前William建议付先生配置的稳利精选基金等，长期坚持固定投资，可以作为未来夫妇俩的养老资金，以及家庭其他重大开支。

付先生可以每年安排家庭在国内或到国外旅游一次，提高家庭生活质量，既有利于释放工作压力，又有利于家庭更加和睦。

Tips：

是否适合提前还房贷的问题，有三种基本情况是不宜提前还贷的：一是，签订贷款合同时，已享受较低折扣预期年化利率优惠的；二是，等额本金还款期已过三分之一的；第三，等额本息还款已到中期，大部分的利息已偿还，那么提前还贷意义就不大。

拓展阅读

银行理财是理财市场中重要的组成部分，对于投资者来说，理财预期收益是很重要的部分，那么银行理财利率预期收益怎么算？今天就带大家一起看看相关内容吧。

1、理财有哪些类型产品？

1）净值型理财产品

这类理财产品的预期收益是按照产品单位净值进行计算的，即没有预期预期收益率，只有历史最高预期收益来代表产品的预期收益水平。其预期收益是根据卖出后的净值与买入净值差与投资份额的乘积进行计算的。

2）非净值型理财产品

非净值型理财产品又有保本和非保本浮动预期收益型。一般情况下，它们会有最高预期预期收益率作为参考，但是不代表实际预期收益，其预期收益根据公式：投资利息=本金*利率*投资期限。

2、银行理财利率预期收益怎么算？

一般银行理财产品都是非净值型理财产品，而这类理财利率预期收益具有利率公式：投资利息=本金*利率*投资期限，这里的利率为最终实际预期收益率，而不是预期最高预期收益率。

假设一个投资者购买某银行90天产品5万，其产品最高预计年化预期收益率为4.5%，那么该投资者到期可获得多少预期收益？

投资利息=本金*利率*投资期限=50000*4.5%*90/360=562.5元

到期后该投资者最高获得本息50562.5元，实际预期收益会小于最高预计预期收益。

银行理财利率怎么算的相关内容就聊到这里，以上观点仅供参考，希望可以帮助大家，温馨提示，理财有风险，投资需谨慎。

所谓利率期货是指以债券类证券为标的物的期货合约,它可以回避银行利率波动所引起的证券价格变动的风险。利率期货的种类繁多，分类方法也有多种。通常，按照合约标的期限，利率期货可分为短期利率期货和长期利率期货两大类。利率期货的收益是投资者关心最大问题，今天小编就来给大家讲讲利率期货收益好吗?

首先，小编要带大家了解一下短期期货和这个长期期货，利率期货一般可分为短期利率期货和长期利率期货，前者大多以银行同业拆借3

探寻利率期货特点探寻利率期货特点，市场月期利率为标的物，后者大多以5年期以上长期债券为标的物。利率波动使得金融市场上的借贷双方均面临利率风险，特别是越来越多持有国家债券的投资者，急需回避风险、套期保值的工具，在此情形下，利率期货应运而生。最早开办利率期货业务的是美国。70年代末，由于受两次石油危机的冲击，美国和西方各主要资本主义国家的利率波动非常剧烈，使借贷双方面临着巨大的风险。为了降低或回避利率波动的风险，1975年9月，美国芝加哥商业交易所首先开办了利率花--美国国民抵押协会抵押证期货，随后又分别推出了短期国库券、中长期国库券、商业银行定期存款证、欧洲美元存款等金融工具的利率期货。进入80年代，英国、日本、加拿大、澳大利亚、法国、德国、香港等国家和地区分别推出了各自的利率期货。

从以上利率期货的短期期货和长期期货可以看出来利率期货的收益是高的，如果大家想要投资还是要注意一下风险。

“年终奖只有上一年的一半，原本提前还贷的计划就此搁浅了。”在郑州一家房地产企业做销售主管的李莉这两天颇为郁闷，好在因为去年央行降息，从2015年1月开始自己的贷款可以少还一些。记者了解到，年终奖缩水和降息也使得往年年底出现的提前还贷彻底“退烧”，往年岁末年初的“提前还贷潮”爽约了。

年终奖缩水提前还贷的少了

李莉在2008年购置了一套商品房，“去年年底股票跟疯了一样，运气好，小赚了一点，加上年终奖想提前多还点贷款。”没想到由于去年业绩不理想，公司将年终奖减半，自己的还款计划也搁浅了。

“月光族”梁小姐也表示，不准备提前还贷，“说实话因为年终奖没有达到预期，就算加上平时存的钱，感觉对于提前还贷还是没有太大的帮助。”梁小姐说，身边有很多原本有提前还贷意愿的同事和朋友，因为“不给力”的年终奖而最终放弃了这一想法。

记者从多家银行了解到，进入2014年12月以来，有些咨询提前还贷的客户。“每天都能接到两三个这样的电话，但与往年相比还是少了不少。”某银行个贷部门的工作人员介绍说，每到年末，提前还贷的人会多一些，还有些客户要再次置业，打算尽早还完贷款。

2014年由于受整体经济形势影响，不少行业的年终奖都在缩水，有的干脆取消，像往年那种拿了年终奖就来提前还贷的情况少了不少，尤其是去年央行降息，房贷利率降了0.4个百分点，市民从今年1月份开始每月又可以少还些房贷。这对于购房者来说起到了一定的“减负”作用，一些年轻人也觉得没必要提前还贷。

提前还贷不如再行理财

往年这个时候，不少银行都会迎来许多提前还贷的客户。今年，这一情况有了很大改观。一国有银行个贷部门的相关负责人告诉记者，“降低贷款利率后，提前还贷的客户并不多。”

“大部分房贷都是等额本息还款，还款利息支出通常集中在还款初期。如果已还款多年，比如总共贷款20年，已还款5年以上，等于已支付了大部分利息，提前还贷的意义就不大了。特别是2008、2009年买房享受7折优惠的业主，他们的贷款利率远远低于现在的五年期定存利率，也用不着提前还贷。”这位负责人介绍说。

而从理财的角度，现在的存款利率一般是在5%左右。考虑到春节前这个阶段，理财产品收益率仍然保持较高的水平，通常在5.5%到6%之间甚至更高，而一些P2P网贷理财产品收益则更高，某公司理财分析师周小姐介绍，市场上一些正常的P2P产品收益一般可达到8%-14%。因此，如果把手里的余钱用来购买理财产品而不是用于提前还贷，收益会更高些。

另外，虽然去年以来郑州多家银行已先后落实房贷新政，但给房贷打折的基本没有，甚至争取基准利率都很难。至于7折、8折利率优惠，目前来看重现市场的可能性非常小，手里握有“老房贷”的市民现在提前还了，未免有点可惜。

提前还款未必划算

在业内专家看来，目前办理提前还贷的市民，大部分是觉得贷款利息高，压力比较大;另外还有一部分市民属于一直没有找到好的投资渠道。

“想要提前还贷的市民在付诸行动前，应该考虑一下，是否能找到收益率比房贷利率高的投资品?如果不能，那么办理提前还贷不失为一个好办法。”业内人士称，总体而言，将手头闲钱及时用于提早还贷，可以少付点利息，从而减少房贷成本。可是综合各种因素看，并不是所有的提前还贷都划算。一般来说，以下三种情况不建议提前还贷：

第一，如果你正享受着公积金贷款或7折利率，那么不必急于还款。因为目前7折的5年期贷款利率低于5年期存款利率，即使是把这些钱存入银行，也要比提前还贷合适。

第二，对于等额本息这种还款方式，每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，因此如果借款人已还款到中期，偿还了大部分的利息，提前还款的意义便不大。而对于等额本金的还款方式，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少，因此，当还款期超过1/3时，借款人便已还了一半的利息，此时提前还贷的必要性也不大。

第三，还贷者手头闲钱可以获得的收益超过了贷款利息损失，这样的情况无需考虑提前还贷。

【小编介绍】

银行理财产品提前终止预期年化预期收益如何计算？

目前，提前终止的理财产品，本金和历史预期年化预期收益率不受影响，历史预期年化预期收益率并未减少，但由于理财期限缩短，投资者实际拿到的预期年化预期收益不如预期。比如一款理财产品实得预期年化预期收益按实际理财期限(天数)和原历史预期年化预期收益率6.20%计算。这款理财产品原定理财期限为331天，预期年化预期收益起始日为今年4月13日，预期年化预期收益结束日为明年的3月9日。此次提前终止后，实际理财期限变为126天。以投资10万元为例，原理财预期年化预期收益约为5700元，而提前终止后，实际理财预期年化预期收益则变为2170元。

某股份制银行长江路支行一位理财经理表示，“如果投资者遇上了理财产品提前终止的情况，通常银行会建议转存另一期产品，以减少损失。”同时该人士还提醒投资者，购买结构类银行理财产品多为非保本型，投资本身存在风险，同时要关注理财产品的提前终止条款，并随时关注银行发布的公告。

据了解，通常情况下银行理财产品提前终止主要有几种情况，一种是挂钩类理财产品，遇上特殊情况，挂钩标的物触发后，提前终止产品。再者是信托类的理财产品，相当于给企业放贷款。如果企业提前向银行偿还贷款，理财产品也就提前终止了。另外，有的银行为了揽存款做亏本买卖，发行高预期年化预期收益理财产品，随着资金面回暖，银行的揽存压力减少，于是选择提前终止高预期年化预期收益理财产品。

拓展阅读

有人认为向银行借贷的钱应该最早提前还贷，以减轻心理负担；而另外些人却认为这借来的钱不用来追求高回报简直是傻子。因为如果把提前还款的钱拿来做投资，预期年化预期收益率明显高于贷款预期年化利率。

首先，借钱投资是否是好主意？我不认为是。投资回报是不稳定的现金流，今年盆满钵满下年无米下锅是常有的事。而利息是无论旱涝都在收着的。个人能够承担的风险有限，而这种不对称得风险你是否愿意承担？

其次，投资是否就一定有回报？不管什么投资产品，只要你想保本，预期年化预期收益率就不可能高过银行贷款预期年化利率。为什么？因为如果这种套利的机会存在，凭同胞的智慧，还轮的着你我分一杯羹？所以拿着1万元的闲钱，是提前还给银行省下这1万元在将来肯定会产生的利息，还是投进前途未卜的理财产品？

再次，负债是杠杆，它可以放大预期年化预期收益，同样也可以放大损失。从银行那里贷来的钱是以自己未来的收入为抵押得来的。这给了借贷者幻觉觉得房子也有了车子也有了明年薪水又要涨了，富裕的钱当然要拿来投资。可是这房子明明不是自己的，在当下的时点上根本没这个本事支配如此多的财产。那当拿着这些可以被自己支配但实际上大部分仍然属于银行的财富去做投资时，赚了自然好说，赔了的话，我兜得起吗？所以我宁愿不要这个幻觉，有多少本事做多少事情。杠杆不是绝对的坏事也不是绝对的好事。只不过它加倍了风险，是经济实力上渺小的个人承受不了的。

临近年底，一些市民又动起了提前偿还房贷的念头。不过，今年不同往年，房贷利率连降五次，已经达到“史上最低”，如果没有再次购房的打算，提前还贷未必划算。

市民不习惯“欠房贷”

“我们的提前还贷压力非常大。”一家大银行的房贷部门人士表示，“自从取消了组合贷款要按比例提前偿还的限制以后，很多市民就到银行申请把组合贷款中的按揭部分先还上，提前还贷的业务量差不多比以前涨了一倍。”此外，还有一些打算再度购房的市民，也选择先把原先的房贷还清，以便再贷款时还能享受首套待遇。

而临近年底，办理提前还贷的市民又有增加，一些银行无法立即受理，市民“排号”就要到明年了。“提前还贷吗？您要先到我们这里来填个申请表，然后等待审批，审批通过以后，我们会通知您前来办理。”市民吴女士电话咨询时，被银行工作人员告知，“一时之间肯定办不了，估计要等到明年1月份了。”

“很多市民都不习惯‘欠钱’，总是想着‘无贷一身轻’，所以手里一有闲钱就赶紧提前还贷。”银行人士表示。

提前还贷的确可以省下不少利息，但并不是人人提前还贷都会划算，特别是当“史上最低”房贷利率即将到来的时候。据了解，按照大多数市民的房贷合同，如果上一年贷款利率有所调整，新利率要从转年年初开始执行。

提前还贷可能省不了多少利息

如果市民拿到的是七折或者八五折优惠利率，实际利率也就只有3.43%和4.165%，比有些小银行三年期或者五年期的存款利率还低，和一些银行理财产品的收益率相比也是远远不及，把钱拿去投资，拿到的收益除去需要支付的贷款利息还能有剩，比把钱拿去提前还贷更划算。

此外，如果市民当初选择的是等额本息还款方式，还款已到中期，或者选择了等额本金还款方式，还款期已超过三分之一，因为已经偿还了整个还款期的大部分利息，提前还贷节省的利息很有限，也没必要提前还款。