阿里巴巴货到付款流程(热门20篇)

支付宝货到付款的业务流程如下：

1、购买(将要购买的淘宝商品加入购物车)。

2、选择(选择货到付款的支付方式，并确认订单)。

3、发货(卖家操作发货，等待物流公司上门取货)。

4、派送(物流公司上门揽件，进行派送)。

5、签收(收货，并当面付款给物流公司)。

6、结算(物流公司与支付宝结算，支付宝将货款划入卖家账户)。

7、评价(交易完成)。

支付宝(中国)网络技术有限公司是国内领先的独立第三方支付平台，由阿里巴巴集团创办。支付宝致力于为中国电子商务提供“简单、安全、快速”的在线支付解决方案。支付宝公司从2004年建立开始，始终以“信任”作为产品和服务的核心。不仅从产品上确保用户在线支付的安全，同时让用户通过支付宝在网络间建立起相互的信任，为建立纯净的互联网环境迈出了非常有意义的一步。

支付宝提出的建立信任，化繁为简，以技术的创新带动信用体系完善的理念，深得人心。在五年不到的时间内，用户覆盖了整个C2C、B2C、以及B2B领域。截止到2009年12月8日，支付宝注册用户达到2.5亿，日交易额超过12亿，日交易笔数达到500万笔。支付宝创新的产品技术、独特的理念及庞大的用户群吸引越来越多的互联网商家主动选择支付宝作为其在线支付体系。

目前除淘宝和阿里巴巴外，支持使用支付宝交易服务的商家已经超过46万家，涵盖了虚拟游戏、数码通讯、商业服务、机票等行业。这些商家在享受支付宝服务的同时，更是拥有了一个极具潜力的消费市场。

支付宝在电子支付领域稳健的作风、先进的技术、敏锐的市场预见能力及极大的社会责任感赢得银行等合作伙伴的认同。目前国内工商银行、农业银行、建设银行、招商银行、上海浦发银行等各大商业银行以及中国邮储、VISA国际组织等各大机构均和支付宝建立了深入的战略合作，不断根据用户需求推出创新产品，成为金融机构在电子支付领域最为信任的合作伙伴。

支付宝在“拉卡拉便利支付点付款/充值”终端机已经成功为交易号付款，支付宝账户中，交易显示为未付款，这种情况非常少见。如出现此情况，该笔交易会在第二个工作日完成付款，建议耐心等待下。

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房产所有权的变更直接体现在房产证上的名字的变更。房产证更名的费用又和房产证办理更名的不同情况挂钩，所以今天小编就为您整理了相关的房产证更名的分类情况和办理流程以及相关费用。

一般情况下，房产证办理更名的情况主要分为直接添加、赠与和买卖。

一、房产证如何更名?（直接添加）

在婚姻存续期间添加配偶姓名可以直接添加。如果在婚姻存续期间房产属于夫妻共同财产，就算是房产证上只写一个人的名字也算是两人的共同财产。

因此在婚姻期间，这类情况如需办理房产证增名手续，只需携带结婚证、房屋两证、身份证原件及复印件到房产交易中心“变更登记”窗口办理即可。

非婚姻存续期间：非婚期间房产证更名，不能直接添加配偶名字，只能以赠与的方式更名。

二、房产证如何更名?（赠与）

赠与范畴包括非婚姻存续期间和亲戚朋友。即房产证上加子女、父母等亲属或朋友均可以赠与方式进行。

有房有贷。一般房子贷款没有还清是不能更名的，若要更名有两种途径有两种途径，一是提前还清贷款，然后再进行更名。二是向银行申请，要求变更《借款合同》中的借款人和抵押人，获得银行批准后再到房管局办理相关更名手续。

有房无贷，视做赠与。双方需要签订一份赠与合同，且赠与合同必须办理公证手续，公证费一般是赠与房屋价值的1%，除此之外还需要缴纳一定的个人所得税、契税等费用(直系亲属间赠与房产，免征营业税)。该办理方式不仅适用于夫妻之间，

赠与手续：受赠房屋需提交房屋所有权证、赠与书和契证，到相关部门办理正式的房屋所有权变更登记手续后，这种赠与行为才具有法律效力。

非直系亲属间赠与还需提交个人所得税申报表。

房产证更名费用：直系亲属间赠与房产所需税费

1、交易手续费：住宅2.5元/平米非住宅5.5元/平米

2、交易印花税：住宅0非住宅0.05%

3、土地收益金：划拨土地缴纳

4、契税：4%

5、房屋登记费：住宅80元/套非住宅550元/套

6、证照印花税：5元/本

7、工本费：10元/本

8、个人所得税：①查账征收计算方法为：(评估价格-房产原值-税金-合理费用)×20%②核定征收计算方法为:评估价格×1%

9、营业税：直系亲属间赠与房产，免征营业税。

房产证更名费用：非直系亲属赠与税费

除上述外，非直系亲属还需缴纳营业税：

不足5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外赠与的，营业税=评估值-购买房屋价款;超过五年(含5年)普通住房：免征营业税。

三、房产证如何更名?（买卖）

除赠与外，房产证更名也可以以二手房买卖方式进行。

1、二手房过户营业税及附加，分为以下几种情况：

①对外销售个人购买不足5年的非普通住房的，全额征收营业税;

②对外销售个人购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房的，差额征收营业税;

③对外销售个人购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

2、看房屋类型是否为住宅，住宅和非住宅税费分别如下：

①交易手续费:住宅5元/㎡，非住宅11元/㎡。买方首次购买90平方米及以下普通住房的交易手续费减半征收。首次购房指所有家庭成员。

②交易印花税:住宅无，非住宅为总价0.05%。按正常交易成交价格计征。

③房屋登记费:住宅80元/套，非住宅550元/件。

3、土地收益金：使用类型为划拨的需要收取相应的土地收益金。土地收益金：按地段等级收费标准×土地分摊面积

4、契税：2008年11月1日起，个人购买非普通住房的(别墅类和联体别墅住房除外)契税税率为3%，个人购买普通住房的契税为1.5%。而对于个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。

个人出售家庭唯一住房，重新购置住房的，原有住房已纳契税在重新购房应纳契税税额中抵减。

5、个人所得税，分为两种方式：

①查账征收计算方法为:(评估价格-房产原值-税金-合理费用)×20%

②核定征收计算方法为:评估价格×1%

转让个人自用2年且是家庭唯一生活用房的免征个人所得税

6、土地登记费：33元/套

7、交易评估费：评估价×0.3%

8、测绘费：建筑面积×1.36

9、如果请了中介，还需要交中介费：正常交易价格的2%

进行过数字货币交易的朋友可能知道OKEx官网下载流程，但从未接触过数字货币的朋友，可能连OKEx官网下载网址都不知道。自从2017年比特币价格暴涨后，很多人都开始投资数字货币。数字货币投资可以在场内交易所和场外交易所进行。场外交易所虽然不收取手续费，但是风险要高很多，所以多数人会选择在场内交易平台上投资，而OKEx就是的有名的场内交易所。下面和大家说说OKEx官网下载后有什么作用？

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有了OKEx官网下载和使用教程后，大家只需要根据教程来操作就可以通过数字货币挣钱。其实数字货币投资非常简单，只不过投资的方式多，而且每一种方式的风险不同。新人投资时要选择合适的投资方式，而且要时刻关注OKLink浏览器上的行情变化。OKLink浏览器是专门针对比特币、以太币和莱特币的浏览器，不但能查看价格，还可以搜索区块上的数据，能够让大家真正了解数字货币的行情和发展！

暗黑破坏神3外服玩家回归国服奖励已经开始发放，玩家可以进入申领页面进行申领。下面，我们就给大家图文讲解一下申领流程。

首先，进入申领页面，点击登录国服账号。

登录后查询外服账号的领取资格

在栏中输入你的外服账号然后点击“查询资格”即可，如果符合发放资格就会弹出以下的界面。

然后点击“发送验证邮件”后，会弹出一个新的界面，即可去外服注册邮箱中收取邮件。

进入外服注册邮箱 (和国服注册邮箱相同也无妨) ，收取邮件。

点击邮箱中的链接即可完成绑定并领取奖励。

最后进入游戏等待奖励发放即可。

一般来说，房屋产权证具体又包括《房屋所有权证》和《土地使用权证》，但有些地方也可能是由房屋管理部门和土地管理部门统一开据的《房地产权证书》。那么，办理房屋产权证流程是什么呢？

办理房屋产权证流程：

一、买实行为要合法，这是取得产权证的前提。对干新上市的商品房来说，交易应签订由市房地局统一印制的标准契约，买房特别要认准所购住房（项目）有无市房屋土地管理局出发的《商品房销售许可证》；对于有些商品房和二手房，居民一定要购实产权清晰，无争议房压，否则会在办证时遇到很多麻烦。当然，这一过程一般要由房屋所在地房地产交易管理部门完成。

二、进行房屋交易之后，买卖双方要在自交易之日起三个月内到市房地产交易部门办理过户手续。

l、买卖双方需要持身份证、户口本、买卖协议（二手房的卖方还需持《房屋所有权证》）等有关文件和证明在交易部门进行登记。

2、双方登记之后，交易部］司将依据有关的法规对房地产买卖行为进行审核（二手房召价格评估报告），并向主管部门报批，待批准后再通知买卖双方办理过户手续。

3、买卖双方在接到通知后，携带身份证、户口本、私章等同时到交易部门，在缴纳了买卖过户手续费、契税、印花税等税费后，就可以办妥过户手续。作为证明，交易部门会给购房者发放《房屋卖契》，并把有关文件转给房屋所在地的区、县级房屋土地管理局。

三、在办理过户手续的过程中，有一项规定常被人忽略。那就是买卖双方必须亲自到场。万一不能亲自到场，代为办理的人要出具当事人有效的委托书，如果不能出具有效的委托书，任何代办人员都会遭到交易部门的拒绝，即受它当事人的亲属也不能例外。卖买双方要委托他人代办过户手续，应到房地产交易部门填写统一印制的委托书；也可以大理公证委托。

四、办理完了过户手续，购房人还要到房屋所在地区、县房地局的房政科领取房屋产权证。买卖技幢房屋的只须买方到场即可；如交易的是整幢房屋中的一部分，那么卖方也应到场，另行办理房屋产权的要变更登记。

购房居民为领取产权证，应向区、县房地局提交的文件和证明有：本人身份证、私章以及市交易部门开出的《房屋卖契》。如不能亲自到场办理，购房者同样要给代办人出县符合规定的委托书。并把自己的私章交给他代为办理。

股票发行是指符合条件的发行人以筹资或实施股利分配为目的，按照法定的程序，向投资者或原股东发行股份或无偿提供股份的行为。在上市时，具有特定的流程。下面由小编为你详细介绍股票发行上市的相关法律知识。

股票发行审核迎来制度变革

中国证监会推出系列改革举措，采取包括新设发审监察委、提高发审委委员任职条件、实行“选人、用人、监管”三分离等办法，规范权力运行机制，召唤“阳光发审”照耀市场。

想当发审委委员更难

从历史情况来看，发审委委员一般是所在行业的“佼佼者”，业务水平必须要高。这次改革进一步提高了发审委委员的标准。

“具体来看，新办法下的发审委委员任职条件，不仅要求过硬的专业知识、较高的业内声誉、没有违法违纪记录等，还要求具有较高的政治思想素质、理论水平和道德修养。”证监会有关部门负责人说。

新设发行审核监察委

“确保形成不敢腐、不能腐、不想腐的长效机制，关键在于强化发审委制度运行的监督管理，把权力关进制度的笼子里。”证监会有关部门负责人说。

据高莉介绍，证监会将设立发行审核监察委员会，探索采取按一定比例对发行审核项目进行抽查等方式，对发行审核工作进行监察，进一步强化发行审核制度运行监管。

为了让发审权力在“阳光”下运行，发行审核过程中涉及的一些标准，将向社会公开，限制发审委员的自由裁量权。对于审核遇到的新情况、新问题，证监会将及时形成新的审核标准，保证办法适用的公允性，增强市场各方的主体规范和市场预期。

限制委员买卖股票

身处股票发行审核第一线的发审委员，在资本市场往往具有绝对信息优势。改革进一步完善了限制发审委委员买卖股票制度。其中，对专职委员和兼职委员买卖做了区分，既避免了利益冲突，也在制度设计上更加实事求是。

高莉说，在原有制度安排基础上，进一步明确证监会以外的专职委员受聘期间，执行证监会工作人员禁止买卖股票的规定，相关人员所持股票，原则上应当在具备依法转让条件时、受聘一个月内清理完毕。证监会系统内的委员，严格按照中国证监会工作人员禁止买卖股票的规定执行。同时，增加对机关人员买卖股票情况核查工作安排。

对于证监会以外的兼职委员，不管发审委委员是来自国家部委、中介机构，还是来自科研院校，在受聘期间买卖股票的限制措施另行规定。

股票发行价

股票发行价就是指股票公开发行时的价格.

一家公司，如果没有上市前，每股净资产是12元，那么发行价当然不会是几元了。这个道理很明显。

但是，发行价总是高于净资产价，原因也很简单，因为上市目的就是为企业融资。例如，如果某公司每股净资产5元，发行价8元，那么8-5的那3元，乘上总的发行股数，就是公司上市时融到的资金，可以用于公司的发展，属于资本公积金。

因此，发行价如果定得低，公司上市融资的目的就不能达到，失去上市的意义。但是，如果发行价定得过高，就没有人愿意买，也照样融不到资。于是，根据市场的接受能力，参考同类公司的市场价格，考虑各种因素之后，定一个折中的价格，既满足融资的需要，市场又能接受。

股票发行的条件

(一)公司的生产经营符合国家产业政策;

(二)公司发行的普通股只限一种，同股同权;

(三)发起人认购的股本数额不少于公司拟发行的股本总额的百分之三十五;

(四)在公司拟发行的股本总额中，发起人认购的部分不少于人民币三千万元，但是国家另有规定的除外;

(五)向社会公众发行的部分不少于公司拟发行的股本总额的百分之二十五，其中公司职工认购的股本数额不得超过拟向社会公众发行的股本总额的百分之十;公司拟发行的股本总额超过人民币四亿元的，证监会按照规定可酌情降低向社会公众发行的部分的比例，但是，最低不少于公司拟发行的股本总额的百分之十五;

(六)发行人在近三年内没有重大违法行为;

(七)证券委规定的其他条件。

股票发行上市的流程

1、设立股份有限公司

我国的法律法规规定发行股票的企业必须是股份有限公司，因此企业要想发行股票必须首先设立股份有限公司。

2、聘请中介机构

主要是聘请有证券从业资格的会计事务所、律师事务所和有主承销商资格的证券公司。会计师事务所负责出具审计报告，律师事务所出具法律意见书，证券公司负责对拟上市企业发行股票的辅导和推荐工作，辅导期为一年。辅导内容主要包括以下九个方面：

(1)股份有限公司设立及其历次演变的合法性、有效性。

(2)股份有限公司人事、财务、资产及供、产、销系统独立完整性。

(3)对公司董事、监事、高级管理人员及持有5%以上(含5%)股份的股东(或其法人代表)进行《公司法》、《证券法》等有关法律法规的培训。

(4)建立健全股东大会、董事会、监事会等组织机构，并实现规范运行。

(5)依照股份公司会计制度建立健全公司财务会计制度。

(6)建立健全公司决策制度和内部控制制度，实现有效运作。

(7)建立健全符合上市公司要求的信息披露制度。

(8)规范股份公司和控股股东及其他关联方的关系。

(9)公司董事、监事、高级管理人员及持有5%以上(含5%)股份的股东持股变动情况是否合规。

辅导期满6个月应在当地省级日报上公告，如公司所在地不在省会城市，除在省级日报公告外，还需在公司所在市县日报上公告。

在辅导期间，主承销商应对拟发行股票的企业的董事、监事和高级管理人员进行《公司法》、《证券法》等法律法规的考试。

3、向中国证监会派出机构报送材料

中国证监会派出机构负责辖区内拟上市企业辅导工作的监督管理。

辅导工作开始前十个工作日内，辅导机构应当向派出机构提交下列材料：

(1)辅导机构及辅导人员的资格证明文件(复印件);

(2)辅导协议;

(3)辅导计划;

(4)拟发行公司基本情况资料表;

(5)最近两年经审计的财务报告(资产负债表、损益表、现金流量表等)。

辅导期间，中国证监会派出机构可根据辅导报告所发现的问题对辅导情况进行抽查。

4、改制辅导调查

辅导机构对拟上市公司进行辅导的期限满一年后，经辅导机构申请，中国证监会派出机构对拟上市公司的改制、运行情况及辅导内容、辅导效果进行评估和调查，并出具调查报告。辅导有效期为三年。即辅导期满后三年内，拟发行公司可以由主承销机构提出股票发行上市申请;超过三年，则须重新聘请辅导机构进行辅导。

5、报送申请股票发行文件

拟上市公司和所聘请的证券中介机构，按照中国证监会制订的《公司公开发行股票申请文件标准格式》制作申请文件，由主承销商推荐向中国证监会申报。中国证监会收到申请文件后在5个工作日内作出是否受理的决定。

6、初审

中国证监会受理申请文件后，中国证监会对发行人申请文件的合规性进行初审，并在30日内将初审意见函告发行人及其主承销商。

主承销商自收到初审意见之日起10日内将补充完善的申请文件报至中国证监会。

中国证监会在初审过程中，一方面征求省级人民政府或国务院有关部门的意见，另一方面将就发行人投资项目是否符合国家产业政策征求国家发展计划委员会和国家经济贸易委员会意见，两委自收到文件后在15个工作日内，将有关意见函告中国证监会。

7、发行审核委员会审核

中国证监会对按初审意见补充完善的申请文件进一步审核，并在受理申请文件后60日内，将初审报告和申请文件提交发行审核委员会审核。

发行审核委员会按照国务院批准的工作程序开展审核工作。委员会进行充分讨论后，以投票方式对股票发行申请进行表决，提出审核意见。

8、核准发行

依据发行审核委员会的审核意见，中国证监会对发行人的发行申请作出核准或不予核准的决定。予以核准的，出具核准公开发行的文件。不予核准的，出具书面意见，说明不予核准的理由。

9、复议

发行申请未被核准的企业，接到中国证监会书面决定之日起60日内，可提出复议申请。中国证监会收到复议申请后60日内，对复议申请作出决定。

10、发行股票

发行人在获得中国证监会核准其公开发行股票的文件以后，就可以按照核准的发行方案发行股票。

11、上市交易

股份有限公司发行股票后，申请其股票上市交易，必须报经国务院证券监督管理机构核准。国务院证券监督管理机构可以授权证券交易所依照法定条件和法定程序核准股票上市申请。股票上市交易申请经国务院证券监督管理机构核准后，其发行人应向证券交易所提供核准文件及有关文件。证券交易所自接到该股票发行人提交的文件之日起，在6个月内，安排该股票上市交易。

股票发行的时机

另外，为了股票一上市就给公众一个大有潜力、蒸蒸日上的深刻印象，上市公司在选择股票上市的时机时，经常会考虑以下几方面的因素：

(1)在筹备的当时及可预计的未来一段时间内，股市行情看好。

(2)要在为未来一年的业务做好充分铺垫，使公众普遍能预计到企业来年比今年会更好的情况下上市;不要在公司达到顶峰，又看不出未来会有大的发展变化的情况下上市，或给公众一个成长公司的印象。

(3)要在公司内部管理制度，派息、分红制度，职工内部分配制度已确定，未来发展大政方针已明确以后上市，这样会给交易所及公众一个稳定的感觉，否则，上市后的变动不仅会影响股市，严重的还可能造成暂停上市。

投资者在考察一家准备上市的公司时，看一看并分析一下它的发行方式以及上市时间的成熟与否，有时也能让我们看出一些比读它的上市公告书所能了解的更深一层的信息。

股票发行人必须是具有股票发行资格的股份有限公司，股份有限公司发行股票，必须符合一定的条件。我国《股票发行与交易管理暂行条例》对新设立股份有限公司公开发行股票，原有企业改组设立股份有限公司公开发行股票、增资发行股票及定向募集公司公开发行股票的条件分别作出了具体的规定。 >>>下一页更多精彩“股票发行的条件”

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股票的发行方式

综述

股票在上市发行前，上市公司与股票的代理发行证券商签定代理发行合同，确定股票发行的方式，明确各方面的责任。股票代理发行的方式按发行承担的风险不同，一般分为包销发行方式和代理发行方式两种。

包销发行

是由代理股票发行的证券商一次性将上市公司所新发行的全部或部分股票承购下来，并垫支相当股票发行价格的全部资本。

由于金融机构一般都有较雄厚的资金，可以预先垫支，以满足上市公司急需大量资金的需要，所以上市公司一般都愿意将其新发行的股票一次性转让给证券商包销。如果上市公司股票发行的数量太大，一家证券公司包销有困难，还可以由几家证券公司联合起来包销。

代销发行

是由上市公司自己发行，中间只委托证券公司代为推销，证券公司代销证券只向上市公司收取一定的代理手续费。

股票上市的包销发行方式，虽然上市公司能够在短期内筹集到大量资金，以应付资金方面的急需。但一般包销出去的证券，证券承销商都只按股票的一级发行价或更低的价格收购，从而不免使上市公司丧失了部分应有的收获。代销发行方式对上市公司来说，虽然相对于包销发行方式能或获得更多的资金，但整个酬款时间可能很长，从而不能使上市公司及时的得到自己所需的资金。

自从2015年12月1日起，常州市正常缴存3个月以上住房公积金的无房职工，如果未办理过住房公积金贷款（含公转商贷款）或未因购买、建造、大修自住住房提取过住房公积金的，每年可以申请提取一次住房公积金。

提取额度也同步做出调整，对租住公共租赁住房（含廉租房）的，可按当年实际房租支出金额提取；租住商品房的，每位职工每年提取额度不得超过9600元。在提取时，公积金中心会以直联方式，将提取资金直接打入职工的银行借记卡上。

下面搜狐焦点常州站将为大家详细介绍一下，常州公积金提取条件，及相关流程！

一、前提条件

1、有下列情形之一，并能按规定提供合法、有效证明的，可以申请提取本人住房公积金账户内的存储余额;

2、购买、建造、翻建、大修具有所有权的自住住房的;

3、离休、退休的;

4、完全丧失劳动能力或重度残疾，并与单位解除或终止劳动关系的;

5、出国定居或赴港、澳、台地区定居的;

6、偿还购买自住住房贷款本息的;

7、租住住房的月房租超出家庭月工资收入15%的;

8、进城务工人员与单位解除(终止)劳动关系的;

9、职工死亡或被宣告死亡的;

10、正在享受城镇居民最低生活保障或特困救助待遇的;

11、与单位终止劳动关系一年以上未再就业的;

12、职工及家庭成员因重大疾病或发生重大伤害事故导致家庭生活艰难的;

13、因自然灾害或其他突发事件造成家庭生活严重困难的。

二、提供相关证明材料

1、职工申请提取住房公积金时应当提供本人身份证及复印件;

2、购买预售商品房(含经济适用房)的，提供已备案的《商品房预售合同》及首付款收据;购买二手房的，提供《房地产买卖契约》及《契税完税证》;购买拆迁还建房的，提供市房产管理部门印制的《拆迁还建协议书》及交房款收据;

3、自建、翻建、大修具有产权的自住住房的，应提供承办银行(我们是建行)行政主管部门或房产管理部门批准的规划、施工文件或危房鉴定证明，房屋产权人与施工单位签订的建筑工程施工合同，工程预算或决算及原《房屋所有权证》;

4、离休、退休的，应提供人事、劳动部门核发的离退休证;不能提供离退休证的，应提供人事、劳动部门出具的相关证明或养老金领取证明;

5、职工及家庭成员因重大疾病或发生重大伤害事故导致生活艰难的，应提供二级甲等以上医疗机构出具的诊断证明和病案、病人的医保卡、当期治疗费用发票。非职工本人患病的，还应提供婚姻证明或者亲属关系证明;

6、完全丧失劳动能力或重度残疾，并与单位终止劳动关系的，应提供与原单位终止劳动关系证明、市(县)劳动能力鉴定委员会出具的劳动能力鉴定结论或医院证明;

7、出境定居的，应出具出境定居人员审批表，或公安机关签发的出境定居有效证明;

8、偿还住房贷款的，应提供贷款发放银行出具的截止申请提取日贷款余额证明。其中，偿还商业性住房贷款的，还应提供借款人与贷款发放银行签定的商业性住房借款合同;

9、享受城镇最低生活保障的，应提供《城市居民最低生活保障证》或劳动、工会等部门提供的其他有效证明;

10、支付房租的，应提供房屋租赁登记备案证明或房屋租赁协议书、支付房租发票、单位或有关部门出具的家庭收入证明;

11、因自然灾害或其他突发事件造成家庭生活严重困难的，应提供县(区)以上人民政府有关部门出具的突发事件证明、大额支出费用单据，职工及家庭其他成员的收入证明。

12、进城务工人员或职工户口在本市辖区以外并与所在单位终止劳动关系的，应提供与单位解除劳动关系证明、户籍证明;

13、职工死亡或者被宣告死亡的，应提供死亡或者被宣告死亡的证明。属于亡者法定继承人的，应提供继承人身份证、户口簿、法定继承证明;属于亡者指定继承人或受遗赠人的，应提供继承人或受遗赠人经公证的指定继承证明、身份证;

14、与单位终止劳动关系一年以上未再就业的，应提供与单位解除劳动关系证明或《失业证》;

15、同时申请提取配偶及直系亲属住房公积金条件的，除提供符合上述提取条件所需资料外，还应提供配偶和直系亲属的身份证、结婚证、户口簿或者亲属关系证明及复印件。

16、代他人办理提取住房公积金的，除提供符合上述提取条件所需材料外，须同时提供提取人出具的书面委托书和代领人身份证及复印件。

三、领取转账

1、如果在上班的，可以凭领取的凭证，向单位提出提取住房公积金的申请，所在单位会核实并证明的，会出具有效的公积金提取证明文件;

2、然后凭领取的凭证原件及复印件和单位出具的公积金提取证明，到公积金管理部门申请提取，公积金管理部门一般会在自受理申请之日起3日内作出是否准予提取的决定，并通知申请人。经审批不准予提取的,公积金管理部门也会告知申请人不准予提取的原因。

3、经审批准予提取的，职工凭身份证和公积金管理部门审批同意后的公积金提取证明到承办银行办理提取手续就行了，银行会转账到指定的账户内(一般3天内)。

购房者个人自行办理房产证

第一步：确定开发商已经进行初始登记，即完成大产权购房合同中应对开发商办理初始登记的时限加以约定，尤其是开发商办理初始登记的最后期限以及办理完毕后的及时通知义务等，明确不及时办理应当承担的赔偿责任。

第二步：到管理部门领取房屋(地)所有权登记申请表可以事先向开发商询问，产权证应该在哪个部门办理，然后直接向该部门查询，以免跑冤枉路。如果要办两个证，有可能要跑两个部门，领两份不同的申请表。

第三步：拿测绘图(表)由于测绘表是登记部门确定产权证上标注面积的重要依据，因此是必需的材料之一。

第四步：填写表格、盖章、领取相关文件在前面询问相关部门时，一定要明确需领取哪些文件，一次领齐全，免去奔波之苦。

第五步：缴纳公共维修基金、契税无论是小区收取还是由银行代收，都需要保留好缴纳凭证，这两笔款项的缴纳凭证是办理产权证的必需文件，一旦遗失会影响产权证的办理。

第六步：提交申请材料材料主要包括以下几种：

盖章的申请表房屋买卖合同签订预售合同的买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书测绘图、房屋登记表、分户平面图两份专项维修资金专用收据契税完税或减免税凭证购房人身份证明(复印件核对原件)共有的提交共有协议银行的提前还贷证明不同地方的具体要求不同，一定要提前询问清楚。一定要保存好管理部门给的领取证书的通知书，并按照上面通知的时间领取产权证。

第七步：按照规定时间领取产权证，缴纳印花税和产权登记费、工本费等仔细核对产权证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息。

第八步：办理抵押登记有些贷款银行允许自己办理产权证并且不扣押产权证，只需办理抵押登记即可。这种情况下，办理手续需要提交的文件通常包括：房屋所有权证，共有的房屋还需提交共有权证、共有人同意抵押的书面意见国有土地使用证借款合同、抵押合同抵押人、抵押权人签署的房屋出租情况说明抵押权人为金融机构的，提交金融许可证、营业执照通常这个手续可以与领取产权证同时办理，可以提前准备好相关文件。不同地方的具体要求不同，一定要提前询问清楚。

第九步：将产权证交给银行扣押如果贷款合同约定，需要将产权证交给贷款银行扣押。按理讲，办了第八步就可以不用再把产权证交给银行扣押了，但是有些银行不放心，往往还要扣押购房合同正本，以求“三保险”。

买房是大事儿，虽说感觉程序很繁琐，但是按照步骤一点点来也很见到，办个房产证也没有想象中那么麻烦呢，为自己而奔波，应该是美好的过程。

编者按：房产证抵押贷款如何办理，各种流程如何进行。搜房网准备一手资料，希望能够为广大购房者提供便利。

房产证抵押贷款办理，只要符合条件就可以申请贷款：1、房屋产权明晰，全部合法所有人同意抵押；2、目前房屋没有发生抵押行为，没有其他债务纠纷；3、符合以上条件的房屋所有人可以持身份证、房产证到银行申请抵押贷款，填写申请资料，银行审核后批准贷款，注意贷款用途不同会有不同贷款限制。

什么是房产证抵押贷款买房呢？首先让我们来了解一下，房产证抵押贷款买房指的是借款人以自己或第三人的房产作抵押向银行申请贷款，用于买房消费，借款人再分期或一次性向银行还本付息的一种信贷方式。

房产证抵押贷款买房中贷款人及所抵押房屋所要具备的条件：

贷款人所具备的条件：

首先，具有完全民事行为能力的自然人，在贷款到期日时的实际年龄一般不超过65周岁;其次，有北京市常住户口，有固定的住所;有正当职业和稳定的收入来源，具备按期偿还贷款本息的能力;第三，愿意并能够提供贷款人认可的房产抵押;第四，房产共有人认可其有关借款及担保行为，并愿意承担相关法律责任。

所抵押房产的条件：

房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易的条件，可进入房地产市场流通，未做任何其他抵押;房龄(从房屋竣工日起计算)+贷款年限不超过40年;所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证;抵押物所有人可以是借款人本人或他人。以他人所有的房产做抵押的，抵押人必须出具同意借款人以其房产作为抵押申请贷款的书面承诺，并要求抵押人及其配偶或其他房产共有权人签字。

贷款人需提交的材料：

借款人需提供的材料有：身份证、户口本;个人收入证明(加盖单位公章);所在单位营业执照复印件(加盖公章);结婚证;借款人配偶身份证、户口簿;房屋所有权证、原购房协议正本和复印件;房屋所有人及共有权人同意抵押的公证书及贷款用途证明。房屋类型不同需要准备不同的材料，具体如下：

一、现房抵押

(1)房地产抵押合同(夫妻双方到场签字);

(2)房屋所有权证;

(3)土地使用权证复印件(验原件);

(4)有资质的评估机构出具的《房产评估报告》;

(5)银行借款合同;

(6)夫妻关系证明及双方身份证复印件(验原件)，独身的由户口所在地民政部门出具证明。

二、期房抵押

(1)购房预售合同;

(2)与银行签订购房借款合同;

(3)购房预交款收据复印件(验原件);

(4)夫妻结婚证复印件(验原件)，独身的由户口所在地民政部门出具的证明;

以上是关于房产证抵押贷款所需要的手续及条件。希望能够帮助到大家。

开发商交房是好事新房收房流程一定要注意哪些问题，新房收房流程有哪些，作为准业主的你们，开发商交房了，一定要擦亮自己的双眼，弄清楚新房的收房流程，以免走错路、走弯路。

验完房后就应该收房了，那么又该怎样收房呢？又该怎样注意收房上的细节呢？提醒网友朋友们注意以下事项

建议收房日期：一般房产商通知我们小业主交房时间会比较早，建议大家不要在第一、第二天去收房，因为在那两天，同时来收房的人会很多，而陪同验收房子的人不会有太多时间仔细的陪同你去看房子，最好是第三天或第四天比较好，需要带的工具：

1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道

1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓

1只塞尺--用于测裂缝的宽度

1只5米卷尺--用于测量房子的净高

1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通

1只计算器---用于计算数据

1只水笔--用于签字

1把扫帚--用于打扫室内卫生

1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。

正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。

过程

去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验：

A、房屋的《住宅质量保证书》--可带走

B、《住宅使用说明书》--可带走

C、《竣工验收备案表》

D、面积实测表

E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走

如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。

2)核实面积、合同及价钱多退少补问题。

确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过实际测量，与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。一般这个时间因人而变，时间为30--40分钟

验收房子

看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，凯文顾问提示:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流，验收好后，再交付费用.从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。(记得拿那些工具哦)

1)详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；(阳台裂缝危险大)

【提示】：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了

2)检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝【提示】：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。

3)仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂情况。

【提示】：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。

4)水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二、来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。

【提示】：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。

5)验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。

【提示】：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。

6)验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。

【提示】：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。

7)核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；

【提示】：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。

8)测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。

最后好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了

下面是关于验房的具体步骤和注意事项：

第一步：核对房屋，检查入住的房屋是否是自己所购买的房屋，如与购房合同、附件及补充协议不符，入住前要向开发商的工作人员提出，重新核对并进行更换。

第二步：检验房屋质量，自己尽可能对房屋质量进行检查。若可能的话可以找一位监理工程师。检查户型、层高、设备、门窗及面积是否发生误差；检查地面、墙壁及天花板是否有裂缝、凸凹等问题；检查水、电、气、热等设备完好程度及使用状况，若有应在入住前向开发商的工作人员提出，并要求该工作人员给您一个书面说明。

由于现在实行分行验收制度，房屋的质量应当比以前要更高的保障。

第三步：核查产品。业主应按购房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清点，核查设备的品牌、型号、产地等，看是否有违反合同约定或产品有瑕疵，若有应在交接时要求开发商的工作人员在交接清单上注明，并要求开发商的工作人员书面确认具体更换和配齐的日期。

第四步：慎重签字。对于开发商要求签字的单据，业主一定要仔细阅读，没有什么问题再签字。同时对于开发商的工作人员提供的物业交付核验单中无法确定的事项，应注明对该条款“暂不清楚”或“无法认定”，并由双方在注明处签字或盖章。

交房不符合条件，业主应该采取以下措施，维护自己的权益。

1、对于开发商交房不符合法定条件的，我们业主完全有权力拒绝收房，同时开发商应承担延期交房责任。

2、对于开发商交房不符合合同约定条件的，我们业主也可以有权力拒绝收房，开发商应承担延期交房责任。

3.对于开发商交房时，出现房屋质量问题，应看房屋质量的严重程度，若质量严重影响入住，我们业主完全有权力拒绝收房，开发商应承担延期交房责任；若房屋质量问题不太严重，如墙面有裂缝或小面积脱落等，我们业主应收房。但开发商应再一定时间内修复，否则我们业主还可以拒绝收房。

对于开发商交房不符合交房条件，很多业主并不采取行动，只是认为开产商违约了就理所当然会按合同约定进行赔偿或解除合同。但实际上并不是那么回事，权利是要靠自己主张的，如果我们业主不提出、不主张，甚至以为先住进房子再说，却不知道自己的这种做法已放弃了自己的权利，等于默认了开产商的违约行为。因此，我们业主如对开产商交房存有问题的，一定要书面提出，并注意保全证据，最好让开发商给我们业主出具书面的承诺。

天津房产证上加名字流程及费用解答？相信很多朋友对天津房产证加名字流程有很多疑问，例如房产证加名字流程是怎样的？天津房产证加名字费用是多少？下面搜房网为你整理了关于天津房产证的各种问题，希望对你购房置业有帮助。

天津房产证上加名字第一种情况：

如果还没有结婚或者没有直系血缘关系的，需要在房产证上加名字，情况会复杂很多，因为那将视为房屋买卖，需要交如下费用：

1、每平方米2.5元交易费

2、不满5年，5.5%的营业税加1%个调税（时间段从产证发证日期到交易日为止），满5年不需要。

3、万分之5的印花税

4、4本合同，每本约5元（各区交易中心不一样）

5、男方转让50%，所有的税按市场价格计算，如果100万的房子记税值就是50万。

6、产证上有几人转让的，产证权益按平均分。

天津房产证上加名字第二种情况：有房有贷

办理流程：

1、先去银行办理抵押变更手续（可咨询银行）

2、办理房产证上加名字所需费用：除支付上述110元手续费外，如贷款是纯公积金的，还需另外支付100元，如贷款是组合形式的（公积金商业贷款），还需另外支付200元。

3、其他步骤同有房无贷。

天津房产证上加名字第三种情况：有房无贷

办理流程：

1、带好三证（结婚证、身份证、房产证）正本及复印件

2、去房屋所在地区的房地产交易中心，先在预检窗口告知是来办理房产证增加配偶姓名事宜的，窗口工作人员会审核提交的材料，如果材料齐全就会给一个号码，然后凭号码去相关窗口办理。

3、办理房产证上加名字所需费用：110元手续费，明细如下：80元工本费、25元地籍图费、5元贴花费，如顺利20天后可拿到新的房产证。

4、新房产证可以设定密码，房地产交易中心会告知一个初始密码，之后可自行更改。

可能现在大家都习惯了用淘宝，但有些奢侈品的购买是需要去品牌官网的，像lv官网就有很多人不知道怎么购买，下面一起来看看lv官网的购买流程吧。

lv官网购买流程

1、首先我们需要准备一张可以国外支付的信用卡，并且准备一个转运公司，这些在购买的时候都需要用到。

2、其次我们要登录lv官网，这里要注意目前我们只能在国外的lv官网购买相关的产品。

3、挑选产品并且填写相关收货地址，地址这里需要填写转运公司的仓库，千万不要直接写我们自己住的位置，然后填写相关的付款信息，信用卡的重要性这个时候就体现出来了，要注意一些信用卡如果不支持境外支付，是无法使用的。

4、最后就是慢慢的等待收货了，如果大家觉得自己购买比较麻烦，可以选择一些代购商家，只要找到相关的产品，告诉商家商品型号，其余的操作基本可以让客服来代替我们完成，对于没有境外支付信用卡的人来说，这个是比较靠谱的办法。

lv官网怎么取消订单

直接打LV官网客服电话取消，4006588555

自1854年以来，代代相传至今的路易威登，以卓越品质、杰出创意和精湛工艺成为时尚旅行艺术的象征。产品包括手提包，旅行用品，小型皮具，配饰，鞋履，成衣，腕表，高级珠宝及个性化订制服务等。

lv包包怎么样

总觉得人生当中，还是要有一个属于自己的LV，于是在意大利，我入手了第一眼看到就爱上的CAPUCINESBB。我没有特别研究，纯粹就是个人喜欢，后来才知道，这虽然是2013年推出的包款，经过短短几年，就跃升为LV的经典系列，由此可见它受欢迎的程度。

没有任何印花或monogram的手袋以全粒面Taurillon(小牛皮)制作，外部使用小公牛皮制作线条鲜明的袋身，内部则使用小牛皮打造细滑如丝的质感，柔软与毕挺兼备的结构，仰赖着「马鞍缝法」，只有经验老到的工匠才能胜任。每一只Capucines手袋都须经过250道工序及数以千计的细节步骤才能完成，质感半坚硬的手柄以仿珠宝风格的扣环固定，袋盖提供两种使用方式，一种是把袋盖放在外面，露出Monogram花卉，另一种是把袋盖放在里面，露出路易威登英文字首。

lv包包保养法则

刚买回来的lv一定要学会如何保养，不然的话就会影响它的寿命以及使用感受。如果选择的是真皮的lv产品，平时应该注意定期擦一些保养油，如果不戴的时候可放在一些干燥的环境中保存，不要放在湿气太高的位置，可在里面放一些废纸保持好外观不变形。

如果不小心在使用过程中出现问题，一定要先到专柜寻求帮助，不要轻易拿到一些店铺维修，然后是尽量保存好购买时的一些单据或者保修卡，包装也可以收集好，以免之后出现一些问题而需要用到保修，倒是想找又找不到就非常的头疼了。

支付宝使用“拉卡拉易汇卡·便利支付”完成[支付宝]交易号付款，刷卡成功后款项即时到账，与其他支付方式相同。支付宝同时通知卖家已支付。

支付宝(中国)网络技术有限公司是国内领先的独立第三方支付平台，由阿里巴巴集团创办。支付宝致力于为中国电子商务提供“简单、安全、快速”的在线支付解决方案。支付宝公司从2004年建立开始，始终以“信任”作为产品和服务的核心。不仅从产品上确保用户在线支付的安全，同时让用户通过支付宝在网络间建立起相互的信任，为建立纯净的互联网环境迈出了非常有意义的一步。

支付宝提出的建立信任，化繁为简，以技术的创新带动信用体系完善的理念，深得人心。在五年不到的时间内，用户覆盖了整个C2C、B2C、以及B2B领域。截止到2009年12月8日，支付宝注册用户达到2.5亿，日交易额超过12亿，日交易笔数达到500万笔。支付宝创新的产品技术、独特的理念及庞大的用户群吸引越来越多的互联网商家主动选择支付宝作为其在线支付体系。

目前除淘宝和阿里巴巴外，支持使用支付宝交易服务的商家已经超过46万家，涵盖了虚拟游戏、数码通讯、商业服务、机票等行业。这些商家在享受支付宝服务的同时，更是拥有了一个极具潜力的消费市场。

支付宝在电子支付领域稳健的作风、先进的技术、敏锐的市场预见能力及极大的社会责任感赢得银行等合作伙伴的认同。目前国内工商银行、农业银行、建设银行、招商银行、上海浦发银行等各大商业银行以及中国邮储、VISA国际组织等各大机构均和支付宝建立了深入的战略合作，不断根据用户需求推出创新产品，成为金融机构在电子支付领域最为信任的合作伙伴。

私募债也被称为高收益债券，由低信用级别的公司或市政机构发行的债券，这些机构的信用等级通常在Ba或BB级以下。你知道公司发行私募债的办理程序是怎样的吗?下面由小编为你详细介绍私募债的相关法律知识。

私募发行的优点和缺点

优点

私募债发行优点1、发行成本低。

私募债发行优点2、对发债机构资格认定标准较低。

私募债发行优点3、可不需要提供担保和信用评级。

私募债发行优点4、信息披露程度要求低。

私募债发行优点5、有利于建立与业内机构的战略合作。

缺点

1、只能向合格投资者发行，我国所谓合格投资者是指注册资本金要达到1000万元以上，或者经审计的净资产在2000万元以上的法人或投资组织。

2、定向发行债券的流动性低，只能以协议转让的方式流通，只能在合格投资者之间进行。[4]

3、私募发行的方式

(1)股票私募发行

(2)债券私募发行

发行对象有两类：个人投资者、机构投资者

私募发债多用直接销售方式，私募债一般不允许转让。

公司发行私募债的办理流程

(一)前期准备阶段

1、流程步骤

(1)讨论确定发行方案：规模、期限、担保方式、预计利率、募集资金用途等;

(2)联系担保工作;

(3)会计师开展审计工作;

(4)券商、律师开展尽职调查;

(5)召开董事会、股东(大)会;

公司发行私募债的办理流程是怎样的

2、重点工作

前期重点工作有发债事项决议、审计工作、尽职调查及确定发行方案，具体内容与企业角色分析如下：

(1)发债事项决议

发行人有权部门需组织会议，出具同意发债的决议文件。一般发债事宜由董事会提案，股东大会批准后方可开展。制定审核限制股息分配措施。此时企业需联系召开董事会和股东大会。

(2)审计工作

备案材料包含发行人经具有执行证券、期货相关业务资格的会计师事务所审计的最近两个完整会计年度的财务报告。一般审计工作所需时间最长，而财务数据定稿决定了其它备案文件的完成时间。在企业操作层面，发行人需尽早确定会计师，安排会计师进场开展审计工作。

(3)尽职调查

主承销商、律师、会计师等中介机构可一起对企业进行尽职调查，以加快项目进程。尽职调查期间，主承销商与发行人商定私募债具体发行方案。中小企业作为私募债发行人需根据中介机构要求配合完成尽职调查。

(4)确定发行方案

在此项工作中，具体要做到四确定，即确定发行规模、期限、募集资金用途等常规方案(具体方案在项目过程中仍可讨论修改);确定私募债受托管理人，承销商、上市商业银行，为私募债提供担保机构不得担任该债受托管理人;确定担保方式(第三方担保，财产抵质押)，积极寻找担保方，联系担保工作;确定偿债保障金账户银行。

(二)材料制作阶段：

1、流程步骤

(1)完成评级、担保工作;

(2)签署各项协议文件(承销协议、受托管理协议、债券持有人会议规则、设立偿债保障金专户、担保函、担保协议);

(3)中介机构撰写承销协议、募集说明书、尽职调查报告等;

(4)律师出具法律意见书;

(5)完成上报文件初稿。

2、重点工作

在材料制作阶段重要的是完成担保工作和签署协议文件两大方面。具体内容与企业角色分析如下：

(1)完成担保工作

证券交易所鼓励发行人采取一定的增信措施，以提高偿债能力，降低企业融资成本;内部增信、外部增信(第三方担保;保证;担保抵押(优先选择现房、国有土地使用权(含上面房屋)、在建工程等价格稳定的);质押(黄金、白银、股票、应收账款、专利权等)等;目前受市场认可度较高的担保方式为第三方担保(担保公司)，考虑到第三方担保需要尽职调查，且发行人需要准备相应反担保物，该环节耗时长，沟通较为复杂，需要尽早安排;选择担保机构很重要：机构实力，股权结构，评级等。

(2)签署协议文件

需要签署的协议文件包括承销协议、受托管理协议、债券持有人会议规则、银行设立偿债保障金专户签订的协议、担保协议或担保函;协议文件的签署，保证了相关文件制作的顺利完成。对签署协议各方都需要走公司内部流程，需要预留时间以防止耽误整体进程。

在企业角色方面，中小企业要与各方签订好协议。与主承销商签订承销协议;与受托管理人签署受托管理协议，制定债券持有人会议规则;在银行设立偿债保障金账户;与担保人签署担保协议或担保函。#p#副标题#e#

(三)申报阶段

1、流程步骤

(1)全部文件定稿;(2)申请文件报送上交所、深交所备案;(3)寻找潜在投资者。

2、重点工作

申报阶段的重点工作是寻找投资者，在申报阶段，主承销商开始寻找本期债券的潜在投资人，进行前期沟通。此时中小企业私募债发行者应配合主承销商做好企业宣传、推介工作。

(四)备案阶段：

1、流程步骤

(1)证交所对备案材料进行完备性审查;

(2)备案期间与主管单位持续跟踪和沟通;

(3)出具《接受备案通知书》，完成备案。

2、重点工作

备案阶段的重点工作是沟通协调，上报备案材料后，主承销商需要在备案期间与主管单位持续跟踪和沟通，保证债券顺利备案。此时中小企业私募债发行者应配合主承销商做好与主管单位沟通工作。

(五)发行阶段：

1、流程步骤

(1)发行推介及宣传;(2)备案后六个月内择机发行债券。

2、重点工作

发行流程最后一个阶段即发行阶段，其重点工作主要是做好发行推介和把握好发行时机。

(1)发行推介

在发行阶段，主承销商正式寻找本期债券投资人，进行充分沟通，积极推介企业;私募债的合格投资者包括金融机构、金融机构发行的理财产品、企业法人、合伙企业以及高净值个人，主承销商的销售实力与寻找潜在投资人的能力直接相关，进而对公司最终融资成本产生影响，故为申报阶段的重点。

(2)发行时机

在证券交易所备案后六个月内，发行人可择机发行债券。此时主承销商通过对市场的研究，与发行人共同把握发行时机;优秀的承销商能够寻求更好的发行窗口，挖掘更多潜在的投资者，以低利率发行本期债券，为发行人降低发行成本。

在整个中小企业私募债发行流程的五个阶段中，所需花费的时间上前三个阶段大约需要1个月左右，备案阶段预计1—2个月，发行阶段要在6个月内。

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房地产开发企业应当按照该规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书(以下简称资质证书)的企业，不得从事房地产开发经营业务。下面由小编为你介绍房地产开发企业资质证书的相关法律知识。

房地产开发企业资质证书的审批条件

一、根据《房地产开发企业资质管理规定》(建设部部长令第77号，2000年3月1日实施)

(一)第五条 房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四级四个资质等级

1、一级资质条件：

2、二级资质条件：

(1)注册资本不低于2000万元;

(2)从事房地产开发经营3年以上;

(3)近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;

(4)连续3年建筑工程质量合格率达100%;

(5)上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额;

(6)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人;

(7)工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

(8)具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;

(9)未发生过重大工程质量事故。

3、三级资质条件：

(1)注册资本不低于800万元;

(2)从事房地产开发经营2年以上;

(3)房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;

(4)连续2年建筑工程质量合格率达100%;

(5)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人;

(6)工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称;

(7)具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;

(8)未发生过重大工程质量事故。

4、四级资质条件：

(1)注册资本不低于100万元;

(2)从事房地产开发经营1年以上(申请暂定资质不需要);

(3)已竣工的建筑工程质量合格率达100%(暂定资质申请不需要);

(4)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人;

(5)工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员;

(6)商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度(申请暂定资质不需要);

(7)未发生过重大工程质量事故(申请暂定资质不需要)。

(二)第六条 新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案

1、营业执照复印件;

2、企业章程;

3、验资证明;

4、企业法定代表人的身份证明;专业技术人员的资格证书和劳动合同;

5、房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。

房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。

《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过2年。

自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。

(三)第七条 房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应资质等级

(四) 申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。

(五)申请核定资质等级的房地产开发企业，应当提交下列证明文件：

1、企业资质等级申报表;

2、房地产开发企业资质证书(正、副本);

3、企业资产负债表和验资报告;

4、企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件;

5、已开发经营项目的有关证明材料;

6、房地产开发企业手册及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》执行情况报告;

7、其他有关文件、证明。

二、根据《关于房地产开发企业资质审批有关问题的通知》(粤建房字[2005]104号，2005年9月21日实施)

工商注册地在地级以上市市区的房地产开发企业，其三、四级和暂定资质由地级以上市主管部门审批;其一、二级资质由地级以上市主管部门核验原件后报省建设厅。

三、外商投资房地产开发企业还需符合下列条件：

(1)外经贸部门的批准文件;

(2)投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的，注册资本金不得低于投资总额50% 。

《住宅质量保证书》

《住宅质量保证书》是开发商对销售的商[3]品住宅承担质量责任的法律文件,可以作为商品房预、出售合同的补充约定,与合同具有同等效力。

我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。工程质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。

商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。工程质量保证书中具体保修期限与保修范围是：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内;屋面防水为3年;墙面、厨房和卫生间地面为1年;《住宅质量保证书》一般约定地下室及管道渗漏为1年;墙面、顶棚抹灰层脱落为1年;地面空鼓开裂、大面积起沙为1年;门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年;灯具、电器开关损坏为6个月;管道堵塞为2个月;供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定，并写在工程质量保证书中。

房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，根据工程质量保证书开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。

住宅质量保证书，是房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力。

房地产开发企业资质证书的办理流程

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第29号，1995年1月1日施行;中华人民共和国主席令第72号 2007年8月30日起施行)第三十条第四款

2、《城市房地产开发经营管理条例》(国务院令第248号，1998年，7月20日实施)第八条、第九条

3、《房地产开发企业资质管理规定》(建设部部长令第77号，2000年3月1日实施)第三条

房地产开发企业资质证书的办理流程

变频冰箱不启动的故障检测流程。

1、电源问题：首先检查外接电源是否符合标准要求，用万用表交流档测试外接电源是否在220V±10%(或说明书的要求)的范围内，如不符合应建议用户配备稳压器或找专业电工处理。

2、电源插座(或开关)不良：检查电源插头插座相互之间接触是否良好，如接触不好应建议用户更换或调整插头、插座。

3、检查电源指示或照明灯：对于有电源指示灯的冰箱、冷柜如外接电源正常，通电后照明灯或电源指示灯应亮，说明冰箱、冷柜供电正常。机械冰箱照明灯电压都是220V，电脑版控制的LED照明灯电压5V。检查箱体底部接插件是否接触不良。

4、无变频信号：测变频板输入方波信号PWM端是否正常，正常情况下电压值应该在1.6---2.7V之间，若主控板输出方波信号电压值为0V或5V，就可以通过显示板开启速冻功能，再检测PWM信号电压若正常，就重点查变频板和压缩机。若还不正常就检测显示板和电源板。

5、变频板输入电压检测：检测变频板插座输入电压是否正常，正常在220V左右，否则说明电源到变频板的线路有问题。

6、变频板输出电压检测：以上检测正常是可以检测变频板输出电压，具体方法是：先将冰箱断电，将万用表调到交流450档上，将两个表笔接在变频板输出端UVW任意两端。然后给冰箱上电，同时观察万用表的显示，变频板输出3次瞬间电压，变频板指示灯的规律是开始正常亮，然后约间隔10秒闪亮3次，最后连续闪烁约20次，说明变频板正常，可判定是压缩机故障。如果变频板没有检测信号输出，指示灯也不亮，应该是变频板故障。如果有输出电压而可以判定是压缩机故障。

7、变频板保险丝烧：将冰箱的断电，用万用表检测变频板的保险是否烧坏如保险丝烧，通常是因为变频板上的IGBT部件击穿造成。

8、电源板与显示板输入输出信号问题

检测显示板电源板故障方法：一般电源板上从绿线、红线、棕线、蓝线依次是电脑板公共地(GND)、正5伏电压输出口(+5V)、电源板信号输入通讯口(IN)、电源板信号输出通讯口(OUT)当冰箱出现不启动的情况，检测电源板即绿线和红线之间是否有+5直流电压，如果无+5电压，则电源板损坏，检测时可根据情况灵活检测。如果电源板能输出5V的工作电压， GND与OUT、IN之间的电压输出直流电压值：

(1)如果能检测到GND和OUT口之间是一组变化的电压值(正常一般0.5V到3V之间变化，测量时可以拔掉插头直接在电源板上测)则一般可肯定电源板是正常的;如果GND和OUT之间电压值为固定非变化的，则电源板损坏。

(2)再检测GND和IN之间电压值(正常一般0.5V到2V之间变化幅度较小)如测到一个不变化的电压则可能是显示板和箱体、门体内的连线断路或短路导致;可将上铰链盒处插件拔开，单独用万用表检测箱体内连线有无断路和短路，(箱体内信号线短路现象很常见)再捡测门体内连线有无断路或短路现象，门体连线经常出现一会连接良好一会又断了的现象，则造成冰箱有时启动有时不启动现象。若连线都正常基本可确定显示板故障。

9、变频压缩机故障：压缩机接线柱布局规则——U：A 相绕组;V：B相绕组;W：C相绕组。测量UV阻值，正常阻值一般有8欧姆左右，并且与UW、VW、阻值相等，实测数据可能会偏差零点几欧姆。(以三洋变频压缩机UV为例正常阻值为8.4 欧姆)。若是测试数据不符合上述与UW、VW、阻值相等的规律则压缩机有故障。

判断压缩机排气性能方法：一般在干燥过滤器的入口处焊接一块压力表，将压缩机高压口与除露管焊接好，注意压缩机的低压侧管要打开，启动压缩机，看压力表指针应快速上升，要达到1.5MPa.以上可判定压缩机排气正常，若低于1.2MPa就可以判定压缩机排气不良，在1.2~1.5MPa之间若影响制冷必须更换。

特别提醒：变频压缩机一定不要采取用手指堵排气口的方法来测试排气性能，容易产生误判。

在大部分购房者的认识中，买房可以分一次性付款和按揭贷款的方式。今天，小编给各位购房者带来了几种付款方式的介绍，大家了解清楚后可以结合自身情况，询问开发商，是否可以采用适合自己的付款方式。

一、全款一次性支付

购房人一次性支付所有房款，这是开发商和二手房主最喜欢的付款方式，没有之一，因为钱款当即收入手中。

对购房人的好处，有以下四点：

（1）凭借全款支付的方式，争取更多的折扣和优惠；

（2）如果是现房，而且开发商已经从银行解押，可以立即办房本，尽早把房产划入自己名下。二手房也没有顾虑，同样可以立即办理；

（3）不需要偿还银行利息贷款；

（4）方便后期转卖、抵押自己的房产。

二、全款分期

购房人分若干次，将购房款支付给开发商或二手房主。一般情况下，开发商的全款分期限时在2-3个月，二手房则因人而异。

这种方式相对于全款一次性支付，购房者有一定的回旋和筹集资金的余地。也因为不需要通过银行，所以可以自己掌握节奏。

三、公积金贷款

购房人使用自己的住房公积金，在符合当地公积金使用制度的前提下，向公积金管理中心提交申请，对自己想要购入的房屋进行贷款。

1、公积金贷款的好处

公积金贷款的最大好处是贷款利率很低，是国家对合法纳税居民的一个福利或补贴性贷款。相对于商业贷款，可以省下一大笔利息支出。

2、公积金贷款的弊端

公积金贷款使用条件比较苛刻，不是人人都可以达到标准的。审核时间也很漫长，有时甚至超过半年，造成很多开发商和二手房主不愿意卖给使用公积金贷款的购房者。

公积金贷款金额有一定上限，大部分时候必须大量提高首付比例，或者进行混合贷款，才能填补空缺。

四、商业贷款

在支付对应首付款后，通过商业银行进行贷款。商业贷款因为审批时间快，申请条件广，额度上没有公积金贷款那样严苛的限制，所以目前购房贷款的主要方式就是商业贷款。

开发商和二手房主，相对于公积金，也更能接受商业贷款。

目前商业银行从申请到放款，只需要7-10个工作日，而且首套房贷的利率会有一定折扣，审核资料也相对较少，审批也相对比较容易通过。但商业贷款利率比起公积金贷款利率，就要高很多了。

五、混合贷款

混合贷款就是公积金贷款和商业贷款共同使用，在买房过程中一并运用的一种付款方式。常用于公积金贷款使用额度达到上限，剩余款项又无法一次性支付的情况。

这种付款方式可以最大限度地为购房者省钱，既不提高首付比例，又可以降低贷款利率。当然，相对应地，也有卖方不愿意等，贷款审核流程繁琐，等待时间长，耗费精力等。

在对普通购房者来说，全款购买一套房屋压力是很大的，大家一般会选择贷款的方式购买房屋。贷款买房就是贷款者将购买的商品房抵押给银行进行贷款，银行将该房款付给房产商，然后你按照和银行签订的贷款协议依约还款的购房方式。那么，个人贷款买房流程是什么？

一、申请银行贷款应具备以下条件：

1、具有完全民事行为能力的自然人；

2、有城镇常住户口或有效居留身份；

3、有稳定的职业和收入，信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；

4、具有购买住房的合同或协议；

5、能够支付最低不低于购房全部款项30%的首付款，公积金首套房贷款的首付款比例最低是20%。

6、贷款人规定的其他条件。

二、贷款者需要向银行提交的材料：

1、商业银行提供的个人住房贷款申请表；

2、身份证件（居民身份证、户口本或其他有效居留证件），有些银行还需要提供婚姻状况证明；

3、买卖双方签订的购房合同或协议（若为期房，则是商品房预售合同；现房为商品房买卖合同）；

4、借款人家庭财产和稳定收入的证明（包括由工作单位出具的个人收入证明或纳税凭证、银行存单、不动产证明、有价证券等）；

5、使用住房公积金的，需持有住房资金管理中心出具的借款人公积金存款余额及贷款额度的证明；

6、银行等要求提供的其他文件或资料。

三、贷款的额度、期限和利率：

1、贷款期限一般在30年以内，有些银行规定最长不超过20年。如果你在偿还贷款的过程中偿还能力下降，可以向银行申请延长还款期限；相反，如果你还款能力提升，也可以增加每期的还款数额。

2、贷款利率执行人民银行的规定。如果遇到法定利率调整，期限为1年以内的，执行合同利率，不分段计息；期限为1年以上的，则于次年初执行新的利率。

3、还款的主要方式分为等本金和等本息两种，购房人可自由选择。等本金为按月还本付息，先多后少；等本息为按月还本付息，每月还款额不变（利率调整变化）。

房子抵押贷款是很多人进行创业或投资的一个重要手段，但如何进行房子抵押贷款？又哪些步骤？需要哪些手续？这些是必须要弄清的，为了方便您在实际生活中进行操作，小编在这里为大家将房子抵押贷款的程序详细地罗列了出来，希望能有些帮助。

提出贷款申请

凡是符合贷款条件的借款人向银行申请房地产抵押贷款时需填写《房地产抵押贷款申请表》，并提供规定的文件，经贷款负责人认定后方可办理借款申请。如借款人为房地产开发经营企业，则申请房地产抵押贷款时应提交的文件包括：房地产抵押登记申请书。抵押当事人身份证明或法人资格证明、经有权部门批准的立项文件。抵押房地产的清单及所有权证件、房地产抵押合同、贷款银行要求提供的借款人财务情况和其他有关文件。当以土地使用权作抵押向银行取得贷款时乡还需提交抵押当事人的身份证明或法人资格证明、土地使用证、土地使用权出让合同及按合同付清出让金的凭据。

贷前审查

金融机构收到借款人的申请及相关文件后，要对借款人和抵押标的物进行全面的审查和分析。这是保证贷款安全的重要环节，审查包括以下内容：

1．对借款人资格、资信的审查主要审查借款人是否具备相应的资格和确有还款能力。抵押人应具有完全民事行为能力，对抵押房地产拥有所有权，并领有所有权凭证；法人应具备独立核算、自负盈亏能力，且具有房地产开发权。同时，银行可要求企业提供验资证明。财务报表等资料审查抵押人的资信状况。在对借款人审查的同时也要审查承押人是否具有承押资格，这将由政府指定的房地产抵押贷款领导机关来进行。中国有些地区规定，房地产抵押贷款发放机构必须是国内的银行或者是在中国设立办事机构的外国银行。

2．对抵押物的审查对于抵押房地产的选择和审定，主要着眼于易于保值。易于变现。易于保管以及易于估价的房地产。抵押物要符合国家有关规定，不得抵押的房地产不能用于贷款抵押。

3．对贷款用途。项目的审查和分析一是审查贷款的用途是否符合国家有关规定；二是对贷款项目进行可行性评估，从市场研究和经济研究两方面分析贷款是否可行，主要有以下比率指标：

（1）营业净收益与贷款本息比率。这是分析房地产抵押贷款还款能力的指标，计算公式为：预计项目年度营业净收益/年度偿还贷款本息金额该比率越低，对金融机构而言风险越小，反之，风险越大。

（2）营业费用比率。该指标也可以分析房地产抵押贷款的还款能力，计算公式为：营业费用/项目实际总收入该指标越大，反映项目创造单位收益所需的投入越大，贷款人可将该指标与市场上平均水平比较，一般不能差距太大。

（3）保本比率。指项目支出与收入的比例，计算公式为：（营业费用十贷款本息）/潜在总收入。贷款人一般规定允许的最高比率范围为70%一95%，如比率高于这一水平，则项目得不到保本的现金流。

（4）贷款价值。计算公式为：抵押贷款金额/抵押房地产价值这个比率对金融机构而言，越低则贷款安全性越大，相反，贷款安全性就越差。抵押贷款金额的确定取决于各方面因素，如银行可贷资金是否充裕、借款人的自筹资金能力、借款人的还款能力以及政府的法律、法令等等。

对抵押房地产的估价

房地产抵押估价是审核房地产产权证书的真实性及可靠性，并在综合考虑市场变化。利率趋势等因素的基础上，对抵押房地产的价值进行评估，决定该贷款金额与抵押物价值的比率。房地产价值评估可分为住房估价和土地估价两个部分。住房估价方法较单一，计算公式为：房价=房屋重置价乘于房屋成色，其中重置价是按现有物价水平重新建设房屋的价值，成色是用百分比表示的新旧程度。房屋估价还可以按各种建材数量构成评点计算，也可以采用立方尺法、平方尺法等。其基本思路是先计算其建设成本，然后减去折旧。

土地估计则较为复杂，常用的评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本法等。房地产金融机构一般配有专职或兼职估价人员，对抵押房地产作出价值判断。通过上述方法计算出房地产现值后，金融机构根据房地产市场走势。贷款利率变动趋势等因素，决定贷款金额与房地产价值的比率，算出贷款额度。

合同的签订和登记

对贷款审查合格之后，借款双方应在平等协商的基础上，共同订立抵押贷款合同。房地产抵押贷款合同是指房地产抵押当事人。（包括借贷双方和担保人）按照一定的法律程序签订的书面契约，所签订合同应办理公证登记。另外，抵押人和抵押权人应在房地产抵押合同签订之日起30天内持抵押合同。有关批准文件及证件到当地房地产产权管理部门申请抵押登记。登记的目的是为防止产权不清或已经失效，以及一物两押。房地产产权管理部门应在规定日期内办完登记手续。抵押合同自抵押登记之日起生效。未经登记的房地产抵押贷款，法律不给予保护，如抵押合同变更。解除和终止，抵押双方当事人应自发生之日起15日内向原登记机关办理变更或注销登记手续。

抵押房地产的保险

中国有些地方性法规和政策规定，房地产抵押人在申请抵押贷款前，应按银行指定的险种向保险公司投保，否则不能取得贷款。借款人可持购房合同或售房单位出具的住房交付使用证，办理投保手续。借款人自行组织施工或翻修住房的应办理“建修房综合保险”，至建修住房全部竣工时为止。保险金额的确定：凡以、建的住房作抵押的，不得少于购、建住房的价值；以优惠价购房的住房作抵押的，应按优惠价房的现值进行保险；旧房翻新后作抵押的，将旧房价值与翻修费用之和作保险金额。抵押期内，保险单由贷款人保管。抵押物的保险期应与抵押贷款期限相一致，借款人在抵押期间不能中断或撤消保险。如果借款人中断保险，贷款单位有权代为保险，费用由借款人负担。被保险的抵押物一旦出险，其责任范围内的灾害事故，由保险公司按保险单规定赔偿。贷款单位为抵押物保险赔偿的第一受益人，如果借款人未按合同履行还本付息者，贷款单位有权从保险赔偿金中扣除贷款本息。

抵押物的占管和处分

1．抵押物的占管一般而言，抵押物的占管方式有两种：抵押权人占管方式和抵押人占管方式。房地产商品的特性决定了房地产只能由抵押人占管，抵押权人保管房地产的产权证书及其他证明文件。未经抵押权人同意不得以任何方式或理由将房地产交由他人占管。抵押人在占管期间应维护已作抵押的房地产的安全和完整，并随时接受对方的监督和检查。抵押人未征得抵押权人书面同意，不得擅自将抵押物出租、变卖、拆除、赠与、改建，不得改变其性质。己作抵押的房地产在抵押期间内发生继承。遗赠时，继承人、受遗赠人应书面告知抵押权人。

2．抵押物的处分。抵押物的处分，是房地产抵押权实现的最高形式，有下列情况之一的抵押权人有权向有关部门申请处分抵押物：

抵押人未依约履行债务的，即合同期满后未还清贷款本息的；

抵押人死亡或被宣告死亡或失踪而又元人代其履行债务的；

抵押人的继承权或受遗赠人代管人拒不履行债务的；

抵押人被宣告解散或破产的。

抵押权人可以申请下列方式之一处分抵押物：

公开拍卖

申请当地房地产市场公开拍卖；

委托房地产交易市场出售；

经过当地房地产管理部门同意的其他适当方式。不论采取何种方式，均应按照当地有关规章办理。

抵押房地产处分所得价款的分配原则和分配顺序是：

支付处分抵押物的费用；

扣除抵押物应交税费；

偿还债权本金

偿还抵押权人的债权本金、利息以及违约金；

所剩余部分退还抵押人。

按照《企业破产法》规定，抵押物不属于破产财产，但抵押物处分价款超过偿还额的剩余部分属于破产财产；抵押物处分价款不足偿还贷款部分，作为破产债权依照破产程序受偿。