首次购房怎么贷款（最新20篇）

为了早日实现住房梦想，现在越来越多的购房者都纷纷选择了贷款买房。虽说贷款买房可暂时缓解自己的购房资金压力，但由于涉及到了不少法律问题，购房者还需多加注意了！就好比本来签订购房合同是为了更好地维护自己的合法权益，但如果购房合同无效了，那怎么保证自己的权益呢？这就是了解法律问题的重要性！贷款买房请注意以下这5大法律问题，尤其是最后一个！

1.申贷资料要真实

在楼市严控下，房贷审批可是越来越严格了。为了可以成功获得房贷，有些条件较差的购房者就“美化”了一下申贷资料。与其说是“美化”，倒不如说是“造假”，就比如伪造银行流水。殊不知，这种行为可是很容易被银行识破的，一经发现，不仅房贷会被直接拒绝，还会面临着“牢狱之灾”！

2.出租抵押房要告知

在正常的房屋租赁过程中，如果因为你个人原因导致房屋被查封了，那么你就需要给租客一定的赔偿了。但是，如果你在出租房屋时就告知了房子正在还贷款，存在被查封的情况，那么一旦真的发生了这种事情，你也就无需对承租人赔偿了。虽然购房者不会轻易让自己的房子被查封，但还是有必要提前告知房子处于抵押的事实。

3.抵押登记要解除

在还清房贷后，购房者可不要以为就完事大吉了！还有一件极为重要的事情，那就是尽快解除房屋抵押。如果你没有解除房屋抵押，那么你所拥有的产权还是不完整的，这样一来，在以后的交易时，也就会出现麻烦了！所以，广大购房者在还清全部本金与利息后，一定要持银行的贷款结清证明和相关凭证，及时到房管局办理解除抵押手续。

4.提前收回贷款要避免

对于房贷，银行都有着这样的规定：“如果借款人连续三期或者累计六期逾期，那么银行就有权提前收回贷款。”试想一下，你本来还贷就有困难，如果银行提前收回贷款，你拿什么还呢？最后的结果很可能就是拍卖你的房产，这显然购房者最不愿意看到的事情。

5.房贷被拒要退钱

在现实生活中，因为房贷被拒，购房定金或者购房首付要不回来的情况屡见不鲜，就算你最后打官司，恐怕也要不回来全部的款项。所以，大家在签订购房合同时，一定要提前约定好在房贷被拒时，必须全额退款。如果对方不同意，那么你就要谨慎签订购房合同了。

买房本来就是一门技术活，如果再涉及到法律问题，那就更是专业知识了，此时，购房者最好找一位专业的房产律师陪同，这样才能避免出现不利于自己的情况。

为了解决缴存住房公积金职工购房难、贷款难问题，住房公积金贷款额度限额目前已由原来的30万元调整为40万元。原来遵义规定住房公积金最高可贷款30万元，不足部分可以商业贷款。随着房价上涨，为更好满足贷款需求，遵义住房公积金管理中心将限额由原来的30万元，调整为40万元。

将住房公积金的最高上限由原来的30万元，提高到40万元，前提是夫妻双方都正常缴存公积金，如果只有一方缴存或者一方是单身，目前只有最高贷款30万元。贷款办理期限，原则是5个工作日完成，公积金支取基本上可以随到随时办理。遵义市目前缴存公积金人数为27万人，已累计向全市5.3万户职工家庭发放贷款。

近年来，遵义市住房公积金管理中心中心立足窗口服务平台，扎实开展各项文明创建活动，近日荣获了“全国住房城乡建设系统先进集体”称号。

（本文转自遵义市政府门户网站）

2014年10月9日,住建部、财政部、央行联合下发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》,要求各地放松公积金贷款条件,今后职工连续缴存6个月即可申请公积金贷款,并首次明确提出公积金将实现异地互认。9月21日住建部在其官网上发布了签署日期为9月15日的《住房城乡建设部关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知》(下称《通知》)。

《通知》明确,住房公积金异地个人住房贷款办理流程为:贷款城市公积金中心接受职工的异地贷款业务咨询,并一次性告知贷款所需审核材料;职工本人或其委托人向缴存城市公积金中心提出申请,缴存城市公积金中心根据职工申请,核实职工缴存贷款情况,对未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的缴存职工,出具《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》;贷款城市公积金中心受理职工异地贷款申请后,向缴存城市公积金中心核实《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》信息真实性和完整性。缴存职工在异地贷款还贷期间,如住房公积金个人账户转移,原缴存城市公积金中心应及时告知贷款城市公积金中心和转入城市公积金中心。转入城市公积金中心应在接收职工住房公积金账户后,及时对异地贷款情况重新标识和记录。

《通知》还要求各城市抓紧开展信息系统升级改造,优化个人住房贷款业务流程,适应全国异地贷款业务信息化要求。

我省已办异地贷款业务

专家认为,住建部明确住房公积金异地个人住房贷款办理流程该细则,意味着公积金异地认可和使用的壁垒被打破。用公积金回老家购房或是其他房价相对较低的城市去购房,是非常有可能。此外,海南是外向型地产市场,住房公积金异地个人住房贷款,将有利于更多内地人在海南买房置业。

省住房公积金管理局今年5月25日印发《关于开展外省住房公积金异地贷款业务的通知》。根据该通知,在外省工作且缴存住房公积金的海南户籍职工,可持就业地住房公积金管理机构出具的缴存证明(连续六个月以上)、未使用或已结清工作所在地住房公积金贷款证明、户口本原件及复印件,向我省购房所在地住房公积金管理机构申请贷款,贷款审批条件同本省缴存职工。这一政策不仅为异地购房者提供资金支撑,而且让住房公积金真正“活”起来。

据悉,该项新政实施至今年8月底,海口、儋州、琼海、临高等市县已经各有1笔外省住房公积金异地贷款业务。

公积金贷款条件放松惠及购房者。

公积金异地贷款流程

1、贷款城市公积金中心接受职工的异地贷款业务咨询。

2、职工本人或其委托人向缴存城市公积金中心提出申请,缴存城市公积金中心根据职工申请,核实职工缴存贷款情况后出具《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》。

3、贷款城市公积金中心受理职工异地贷款申请后,向缴存城市公积金中心核实《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》信息真实性和完整性。核实无误的,将结果反馈缴存城市公积金中心。缴存城市公积金中心对职工异地贷款情况进行标识,并建立职工异地贷款情况明细台账。

4、转入城市公积金中心应在接收职工住房公积金账户后,及时对异地贷款情况重新标识和记录。

5、异地贷款出现逾期时,缴存城市公积金中心应配合贷款城市公积金中心开展贷款催收等工作。

公积金贷款购房是指缴存住房公积金的职工享受的贷款，国家规定，凡是缴存公积金的职工在购房时均可按公积金贷款的相关规定申请公积金贷款购房。公积金贷款购房的程序有哪些，在办理时又该注意些什么呢？

一、公积金贷款购房的程序

1、贷款人申请住房公积金贷款需到银行提出书面申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供下列资料：

（一）申请人及配偶住房公积金缴存证明；

（二）申请人及配偶身份证明（指居民身份证、常住户口簿和其他有效居留证件），婚姻状况证明文件；贷款流程

（三）家庭稳定经济收入证明及其它对还款能力有影响的债权债务证明；

（四）购买住房的合同、协议等有效证明文件；

（五）用于担保的抵押物、质物清单、权属证明以及有处置权人同意抵押、质押的证明，有关部门出具的抵押物估价证明；

（六）公积金中心要求提供的其他资料。

2、对资料齐全的借款申请，银行及时受理审查，并及时报送公积金中心。

3、公积金中心负责审批贷款，并及时将审批结果通知银行。

4、银行按公积金中心审批的结果通知申请人办理贷款手续，由借款人夫妻双方与银行签订借款合同及相关的合同或协议，并将借款合同等手续送公积金中心复核，公积金中心核准后即划拨委贷基金，由受托银行按借款合同的约定按时足额发放贷款。

5、以住房抵押方式担保的，借款人要到房屋坐落地区的房屋产权管理部门办理房产抵押登记手续，抵押合同或协议由夫妻双方签字，以有价证券质押的，借款人将有价证券交管理部或盟中心收押保管。

二、公积金贷款购房过程中的注意事项

1、请按规定将申请贷款所需的资料准备齐全；

2、申请人提供的银行储蓄存折一定要可以用于银行代扣还贷（开立存折时要向银行柜面工作人员提出）；

3、申请人到住房公积金服务大厅领取划款通知书时，除了提供登记后的借款合同等资料外，还要携带公证书一份。

购房贷款有哪些常见误区？买房置业，全款支付的购房者少之又少，多数人都是通过银行贷款进行购买。那么，如何选择购房贷款？贷款买房有什么误区？如何避免买房贷款误区以及贷款购房的各项注意都必须要了解。

购房贷款误区

误区一：对于购房贷款种类认为公积金贷款一定比商业贷款省钱？公积金贷款是一种政策性贷款，它属于福利贷款，因此它比商业贷款的利率要低一些，不过，随着商业贷款基准利率的下调，公积金贷款的利率优势也在减少。如果贷款金额不大的话，选择公积金贷款未必省钱。此外，商业贷款和公积金贷款在保险费方面则不一样，对于商业贷款来说，只要不是商用物业或者是年限太长的住宅，银行一般不会要求贷款人购买保险。如果是公积金贷款的话，买保险一般在所难免，而保险费一般为贷款金额×贷款年限×0.02%，两者抵消的话，公积金贷款的优势就更小了。如果是买一手房，由于开发商对商业贷款和公积金贷款买楼者的折扣往往不一样，因此采用公积金贷款同样不一定划算。更值得注意的，由于公积金贷款对于银行的利润较低，银行一般不太积极，加上房管局方面的手续较多，造成银行的放款时间较长，因此，很多二手房的卖方都不愿意接受公积金贷款。在实际操作中，二手房的卖方为了减少麻烦，早日拿到钱，也降低报批失败的风险，对选择公积金贷款的买方往往会提高房价。误区二：选择中小银行就一定比四大商业银行省钱？在很多人的眼里，四大商业银行牛气十足，推出的贷款业务既不灵活，收费也高，不如选择中小银行省钱。在这个问题上，需要具体案例具体分析。中小银行的存款额不太稳定，因此当手头钱多的时候，申请贷款往往手续较方便，而一旦额度用得差不多的话，申请手续就会很麻烦。相对而言，四大银行手头的资金比较充裕，各项措施都会比较稳定。购房贷款误区是个很敏感同时也是个很也容易犯的一个错误，各位业主朋友注意了。

贷款买房是当下最常见的购房方式，购房者应该如何贷款？里面任何一个小细节都有可能影响你的购房成本，比如贷款年限、还款方式等。购房者申请贷款买房，选择贷款多少年，主要是从以下两个方面去考虑：

1、家庭收入

其实贷款年限的选择主要应该根据家庭收入来定，个人住房按揭月供款与家庭每月可支配收入的比例最好控制在28%~35%。一般来说，贷款年限越短，借款人付给银行的利息就越少，但是每月的还款金额越高、还款压力也就越大;相反的，贷款年限越长，借款人付给银行的利息总额就越高，但是每月还款金额会降低、还款压力会相应减少。

因此，要选择多少年来作为贷款年限，主要还是得靠家庭收入水平来决定。一般的原则是要保证在每月还款之外留下足够的生活费用，即要保证还款能力略有富余，如果太紧的话容易影响借款人的个人征信记录。

虽然30年期贷款的利息支出最多，但是如果借款人收入不高且比较稳定，还是适合选择长期贷款，这样其月供负担较小，如果缩短贷款年限，其月还款压力较大，可能会影响正常生活。

2、资金成本

下面举个简单的例子，了解20年与30年不同的贷款年限与利息和月供的差别

总房款：50万

贷款额：35万

贷款方式：商业贷款(基准利率5.65%)

还款方式：等额本息

选择贷款年限还要考虑购房者的资金成本。对于有投资渠道的人来说，长期贷款比较有利，可以将自由资金进行投资，投资回报足以偿还长期借贷并有盈余。对于除了还贷以外没有做其他投资的人来说，还是首先考虑避免支出过多利息，应以中短期贷款比较合适。

购房商业贷款的流程

第一步：签约纳税

签约纳税具体有三件事。置业者与开发商签订《预售契约》、《买卖合同》；置业者按开发商的具体要求缴纳首付款；置业者与开发商各自按房价款的0.5%的额度缴纳印花税。

第二步：预售登记

这一步一般由开发商代办。

这一步后，开始进入实质性的贷款阶段。提交申请时，置业者必须提供以下资料：

1.身份证

2.户口簿

3.暂住证(限外地置业者，原件、复印件3份)

4.结婚证

5.学历证书

6.单位法人或私营企业营业执照副本

7.职业收入证明、兼职收入证明

8.《北京市内销商品房预售契约(买卖合同)》

9.首付款凭证

10.《外省市个人在京购房批准通知单》(限外省市置业者，原件、复印件3份)

必须说明的是，当有共同申请人时，共同申请人也需提供上述资料。

第四步：填写申请资料

贷款律师会协助置业者填写申请资料。资料具体包括：

1.《个人住房贷款借款申请表》5份

2.《个人住房贷款借款合同》讲解

3.《贷款房屋所有权证收押合同》4份

4.《授权委托书》2份

5.《承诺书》1份

6.《谈话记录》1份

前四项填写后，开发商必须签字盖章。同时，置业者须按贷款额的0.3%交纳律师费。

第五步：律师审核资料，转交银行

第六步：签订贷款相关合同

银行审核贷款人资信、贷款额度、贷款年限后，与贷款人会签订一系列的合同文件：

1.《个人住房贷款借款合同》5份

2.《中国太平洋保险公司个人住房保险投保单》1份

3.《个人住房担保贷款划款凭证》1份

4.《印签卡片》1份

5.《电子货币卡申请表》1份

6.《代扣还款委托书》1份

7.《储蓄存款凭条》1份

需要说明的是，签订投保单时，需交纳房屋财产保险费、还款卡工本费(3元)、还款卡存底费(10元)，所有文件需申请人本人亲笔签名。如果有共同申请人，所有申请人都要到场签字。

第七步：贷款申请人按月还款

二手房交易的时候，经常会出现交易的房子贷款还没还清，买房人就担心这样的房子能交易吗?在这告诉大家，贷款没还清的房子处于抵押状态，抵押权在银行那里，需要还清贷款，解除抵押后才能正常买卖。

如果没调查清楚房子的抵押状况就签了合同付了首付，卖家对价格反悔拒绝卖房，或者是在解除抵押的过程中，房主由于其他原因不能正常办理解押，这些都是有可能发生的情况。

对于贷款未还清的房子，最好做好以下准备工作：

1、合同中明确违约责任

合同是双方交易的最有力的证明，所以在签订购房合同的时候最好明确房子产权、解押期限、违约责任等，一旦出现问题较容易取证维权。

除了购房合同，还有一种方式同样具有法律效力。

2、预告登记

预告登记，是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。《物权法》第二十条规定：“登记预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。意思就是预告登记后，卖房子的人不能不经过卖房人的同意就随意处置房产，包括将房子卖给别人、做抵押等即使是跟第三方签了抵押合同，合同也无效。

预告登记后的房子，卖房人还可以继续居住或者出租获取收益，直到正式办理完房产过户，同时保护了卖房人和买房人的权益。

不过法律还规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，意思就是预告登记有期限限制，3个月之内就要完成不动产登记，否则登记就失效了。如果时间真的来不及，可以反复申请预告登记，因为目前没有规定预告登记的次数。

既然贷款没还清的房子，还清了贷款就能买卖了，那么具体该怎么还贷呢?

1、用买家的首付或者全款还贷，注意资金监管

比较常见的方法就是用购房人支付的房款偿还剩余贷款，全款的买家最好办，直接向银行申请提前还贷，解除房子抵押。如果买房人也需要贷款，就要考虑首付款够不够偿还贷款，还有就是卖家是否接受买房人申请贷款的时间，因为放款时间受借款人资质影响，要是卖房人着急拿房款，最好考虑这一点。

另外，还款资金要尽量打入银行的资金监管账户，不要直接打给卖家，在资金解冻之前，这种资金监管的方式能督促卖家尽快配合解押，待卖家解押后再将资金解冻支付给卖家。

2、将贷款转移到买家身上

这很好理解，就是卖房人跟银行申请变更借款人、借款期限或变更抵押物，把房子剩下的贷款转给买房人。但是这就需要取得贷款银行的同意才行，而且，如果买房人想通过其他银行申请房贷，会涉及“跨行转按揭”，随着信贷政策不断收紧，通过转按揭的方法出售贷款未还清的房子有一定局限性。

3、卖家自己筹钱还贷

假如上面两种方法都行不通，就只能由卖家自己筹钱还贷了。这种方法相对买家更为稳妥，不过具体需要买卖双方协商。

总的来说，买卖双方要拿出交易的态度，涉及谁先付钱还贷的，要利用好中介和银行的居间作用，不要随便把钱打到个人账户，通过第三方机构相对稳妥些。

现在的房价颇高，越来越多的人只能选择贷款买房，实际上贷款买房并不一定比全款买房的好处少。但是对于申请购房贷款的人来说，一些购房贷款申请的一些知识还是必备的。为此，小编今天告诉大家这几个贷款买房的相关方式方法，让您的贷款之路走的更加轻便一些。

1、如何选择银行

很多人都想在有钱的时候提前还贷，但是对于提前还款，有的银行约定20%以上才允许还，太苛刻了，您应该选择还款要求不是很苛刻的银行，比较一下。小银行一般比较快，但是需要办信用卡等等，银行之间是有区别的，需要好好选一选。

2、等额还款的额度不是一成不变的

即使是等额还款，还款额度也会变;很多人认为合同约定了还贷利率，又为了方便选择了等额还款，每个月还的钱应该是一样的。这恰恰是一个误区，事实上，每年的还款金额都可能不一样。

房屋贷款利率一般有两个因素决定：基准利率和优惠利率;

如果上一年度基础利率发生了调整，第二年的一月，每月还款金额也会调整;

如果上一年度房贷优惠利率发生了调整，例如由七折调整到八折，每月还款金额也会发生调整。

3、提前还款的各种方式

①一次性付清：非常好理解，归还所有剩余贷款本金;

②还款额度不变，缩短期限：比较省利息;

③期限不变，额度减少，每月压力减少，基本不省什么利息;

④提高还款额，缩短期限：最省利息，银行一般不办。

4、提前还款流程

部分还款：先去银行预约，填张申请单，约定还款时间，将钱存入，再去银行办理还款即可;

全部还款，进入领取房产证等流程，退保险，注销房屋抵押等。

5、还款方式的选择

有提前还款计划的人事，建议选择等息还款，第一个月还的最多，因为本金还的比较多，非常的节约利息，如果选择等额还款，前两年缴纳了大多数的利息，再提前还款的意义就不大了。如果有双周还之类的还款方式当然更加省利息了。

6、每月还款额计算方法

介绍一下等额还款的公式：

每月还款额=本金×月利率×(1+月利率)还款月数次幂/[(1+月利率)还款月数次幂-1]

月利率=年利率÷12

有一种特殊情况，就是当一月份的时候，如果上一年度基准利率发生了调整，一月份的还款额如何计算。由于存在跨月的情况，一部分利率是上一年度的贷款利率，一部分利率是本年度的贷款利率。

这个时候需要首先根据剩余本金，核定一个月度还款额，按照天分别计算利息，估计这个时候12月份一定是按照31天计算了，所以，调整利息，就被银行狠狠的宰上一刀。

7、本月还款利息的计算

本月利息=剩余本金×月利率

本月归还本金=每月还款额-本月利息;

8、不要选择大月提前还款

大月有31日，提前还款的利息按照日计息，算天数的时候会多算一天;

日利率=年利率÷360

但是一年有365天，按天计算会多交几天利息;

另外有一个问题，例如你的发放贷款日如果不是还贷日，发放贷款日与还贷日之间的日期也是需要计算利息的。

9、房贷是一种优惠的融资方式

合理负债有利于规划个人理财，而且房贷是最便宜的融资方式，能够房贷的时候，尽量使用房贷，让自己的资金能够投放到更高投资回报的领域，大胆投资对个人真是很重要，同时房贷也能有效的降低通货膨胀风险，参与瓜分别人的存款行列中;

10、开始还的都是利息

有人贷款20年，每月还2000元，还了两年，认为已经还了5万元了，其实这种理解是十分错误的，开始还的都是利息，没有多少本金，基本上也就还了2万本金吧，所以，需要清楚的认识，刚开始还的都是利息。

公积金异地购房贷款条件：

1、连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，可申请住房公积金个人住房贷款。对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理核心出具的缴存证明合并计算。

2、住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第2套改善型普通自住住房的缴存职工，购买第三套及以上住房的缴存职工家庭不能发放住房公积金贷款。

3、住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市，要根据当地商品住房价格和人均住房面积等情况，适当提高首套自住住房贷款额度。

4、职工须持有就业地住房公积金管理核心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理核心申请住房公积金个人住房贷款。

公积金异地购房贷款流程：

1、业务咨询

由于不同城市的贷款业务有所差异，所以职工应向其所在城市的公积金管理核心进行异地贷款业务咨询，公积金管理核心一次性告知贷款所需审核的材料。

2、提交申请

职工本人或其委托人向缴存城市公积金核心提出申请，缴存城市公积金核心根据职工申请，核实职工缴存贷款情况，对未使用过住房公积金个人住房贷款或头次住房公积金个人住房贷款已经结清的缴存职工，出具《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》。

3、核实信息

贷款城市公积金核心受理职工异地贷款申请后，向缴存城市公积金核心核实《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》信息真实性和完整性，核实无误的，按规定时限履行贷款审核审批手续，并将结果反馈缴存城市公积金核心。缴存城市公积金核心对职工异地贷款情况进行标识，并建立职工异地贷款情况明细台账。

4、标识和记录贷款情况

缴存职工在异地贷款还贷期间，如果住房公积金个人账户转移，原缴存城市公积金核心应及时告知贷款城市公积金核心和转入城市公积金核心。转入城市公积金核心应在接收职工住房公积金账户后，及时对异地贷款情况重新标识和记录。

5、偿还贷款

异地贷款出现逾期时，缴存城市公积金核心应配合贷款城市公积金核心开展贷款催收等工作，根据贷款合同可扣划贷款职工公积金账户余额用于归还贷款。

中德住房储蓄银行在济南设立分支机构的工作正在有序推进，且进展顺利。这家银行和别的银行有哪些不同？既然取名为相关“住房”二字，它和买房又有哪些关系呢？

要深入了解这家银行的作用，首先要了解何为住房储蓄贷款。

“住房储蓄贷款”一词，没有公积金和住房商业贷款那样耳熟能详，但却是非常有助于中低收入人群的购房付款方式。简单地说，就是居民为获得银行贷款，需要以预先向银行储蓄为前提的一种贷款品种。从中德住房储蓄银行以往提供的该项业务看，其主要面向政府需要保障的人群、中低收入者和社会夹心层，重点满足居民中远期住房金融需求。基于此，目前我国住房储蓄贷款实行3.3%的恒定利率。相比之下，5年期以上住房商贷利率为4.9%。数字对比之下，住房储蓄贷款的优势可想而知。

介绍了住房储蓄贷款的实惠，普通购房者又该如何办理住房储蓄贷款呢？

首先，贷多少先要看你存了多少。住房储蓄合同规定，客户贷款额度等于合同额与支付给客户存款本息及补贴后的差额，贷款额度大体与存款金额一致。也就是说，签订100万元的合同，购房者须存足50万元，在达到一定条件后，才可获得50万元的贷款。而与购房者同一户口同住成员（包括配偶、父母、子女等）拥有住房储蓄存款的可以合并计算，从而缩短审批时长，增加贷款额度。

其次，住房储蓄贷款获得贷款时间长，还款时间短。由于有着严格的评价体系，根据规定一次性存款客户，离存入时间最短要24月，最长需要49个月；规律性存款客户，离首次存入时间最短要44个月，最久要91个月，购房者等待时间较长。

同时，住房储蓄贷款的最长期限因产品而异，最长不超过16年。而住房公积金和普通商业性贷款年限最长可达30年，这对于很多购房者来说极为重要。

不过，这种贷款方式也并非没有缺陷。与公积金、商贷30年的最高年限不同，住房储蓄贷款年限最短为2年，最长仅为16年。另外，这一贷款方式是先存后贷，需要提前签署合同，并进行存款，达到一定条件后才可以申请贷款。因此，购房者可以将住房储蓄作为商业按揭和公积金的补充，可以与商业按揭或公积金进行组合贷款，有助于规避利率风险。

第一、我们按揭住房的时候，需要很多的手续，首先要有的是买放的人身份证，另外还需要买房人的户口薄原件，另外还需要这些文件的复印件6份，如果结婚的话需要夫妻双方的共同证件。

第二、另外我们需要在按揭买房的时候准备自己的婚姻证明的原价，其他的还需要结婚证明的复印件一共需要两份，同时需要提供买房人的结婚证，或者是未婚证买，另外如果是离婚，那么需要离婚证明和离婚未再婚证明等。

第三、按揭买房的时候，需要你有一个贷款的资质，所以大家买房子的时候需要准备自己的收入证明原件，另外如果没有单位的话，需要社区或者是所在地区的相关部门出具证明，结婚的话，需要夫妻双方的证件。第四、上面的证件之外，我们还需要准备银行流水账单，至少半年以上，一般需是月供的两倍以上，大家可提供行驶证，股票等可以证明还款能力的资料，方便银行进行检查和验证。

第五、我们需要办理一下自己的购房所在地房产的一个证明材料，这个需要你的原件，我们办理的时候可以去你所在地区的房管局进行办理，房管局一般查实后会很快给你开具证明.

第六、我们办理按揭到现在基本就要完成了，最后的一部分事情是，我们还需要购房首付款的一些证明原件，这样可以银行和相关部门检验，另外还要购房首付款证明的复印件三份。

第七、2018年最新的按揭贷款利息，已经开始上涨，根据最新的消息，这些上涨商业贷款会达到五点九左右，同时办理按揭贷款的首付比例也在提高，有些地区达到百分之四十，因此大家要问清楚本地区情况。

在这个高房价时代，贷款买房成为了广大购房者的无奈之选，其中以公积金贷款买房的居多，这主要是因为公积金贷款利率远低于商业贷款。不过，有些购房者即便获得了公积金贷款最高额度，也不足以支付购房款，更别说那些拿不到公积金贷款最高额度的。在此，小编要说的是，1月起，购房者存在以下这5种情况的，公积金贷款额度会较低！

低价房

1、房子价值太低

银行之所以愿意提供贷款，那是因为房子的价值远高于贷款额度。但是，如果你的房子价值太低，甚至还很容易贬值，那么银行可就不会为你提供贷款了，毕竟这种情况下，你弃房断供的风险很高。而一旦你选择了弃房断供，那么即便银行拍卖了房子，那也是抵不上贷款的。所以，大家在买房时，最好选择那些有价值的房子，而且房子还要容易保值增值。

2、首付比例较高

一般来说，公积金贷款额度=总购房款-首付款。在总购房款一定的情况下，你的首付款越多，那么你的公积金贷款额度自然也就会越低了。所以，如果你想要提高公积金贷款额度，那么不妨少付一些首付款。但是，不管你的首付多么低，都要符合银行的最低首付比例，可别因此被拒贷了。

公积金缴存

3、缴存时间太短

如今，北京已开始实行新的公积金政策了，即公积金贷款额度与缴存年限直接挂钩。只有当购房者缴存住房公积金满12年，才能够享受到公积金贷款最高额度120万元。如果你只缴存住房公积金一年，那你就只能获得10万元贷款额度。所以，如果你的住房公积金缴存时间太短，那么你的公积金贷款额度自然也就比较低了。此时，不妨选择夫妻共同申贷，这样就可以提高贷款额度了。

4、政策出现收紧

无论你缴存住房公积金多久，那都必须根据当地政策来进行贷款，就比如当公积金贷款政策收紧时，最高贷款额度从100万元降到80万元，那么你最多也就只能获得80万贷款额度了。所以，大家在申请公积金贷款时一定要注意了解当地公积金贷款的政策。

征信瑕疵

5、征信存在瑕疵

个人征信良好是获得房贷的一大前提条件。如果你的个人征信存在严重不良记录，那么你的公积金贷款可就难以获批了。当你的个人征信存在瑕疵时，就算你侥幸获得了公积金贷款，那么相信额度也不会太高。所以，大家平时一定要注意保持个人征信良好！

面对居高不下的高房价，就算获得公积金贷款最高额度，恐怕也不足以支付购房款吧！所以，小编要说的是，1月起，购房者存在这5种情况的，公积金贷款额度会较低！

来源：眼里只有房

大家在打算购买个人住房时，如果希望使用公积金贷款买房，就需要对公积金贷款买房的详细流程进行了解，熟悉办理公积金贷款需要什么材料，大家才能顺利通过公积金贷款的形式完成自住房屋的购买。那么公积金贷款购房流程是怎么样呢?下面就跟着小编一起来看一下吧!

公积金贷款购房流程

1、贷款人申请住房公积金贷款需到银行提出书面申请，填写住房公积金贷款申请表。

2、对资料齐全的借款申请，银行及时受理审查，并及时报送公积金中心。

3、公积金中心负责审批贷款，并及时将审批结果通知银行。

4、银行按公积金中心审批的结果通知申请人办理贷款手续，由借款人夫妻双方与银行签订借款合同及相关的合同或协议，并将借款合同等手续送公积金中心复核，公积金中心核准后即划拨委贷基金，由受托银行按借款合同的约定按时足额发放贷款。

5、以住房抵押方式担保的，借款人要到房屋坐落地区的房屋产权管理部门办理房产抵押登记手续，抵押合同或协议由夫妻双方签字，以有价证券质押的，借款人将有价证券交管理部或盟中心收押保管。

跟开发商打交道，不得不留个心眼。广告做的好也没用，什么首付一成可买房，下了定金还能退。但不少购房者因为银行贷款不成功，房子买不到，首付定金也不给退的地步。

购房者在买房的过程中都会经历一个下定金的过程，即和销售人员确定下来，选择一套你所看中的，还未被卖掉的房子。看中你所中意的房子后，接下来就是去售楼处，下定金了。

由于楼市的热销以及有些房产商的商业炒作，往往售楼员小姐会告诉你：如果当天订购就可以有优惠，或者等到第二天要涨价，或者造成今天不订明天就没有的紧张局面。对于急于购房的购房者来或者经验不足的购房者，在对认购书的约定不清不白的情况下也会立即与房产商签订认购书就在所难免。

然而很多在买房过程中，很多购房者因不了解购房定金与订金而吃了很多哑巴亏，那么购房定金能退吗？买房定金交多少？

讲到购房定金，人们往往容易与“订金”弄混淆。正是因为弄不清这两个概念，很多购房者都吃了哑巴亏。那么“定金”与“订金”这一组同音字到底有什么不一样的呢？

“订金”“定金”要弄清

在商品房交易中，所说的订金与定金在法律上是有明显区别的。

定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金，发展商不履行合同的，应双倍返还定金。我国《担保法》还规定：定金应以书面形式约定，不得超过主合同标准额的20%。当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金，即产生相应的法律后果。

订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。商品房交易中，如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利；反之，若发展商不履行义务亦不须双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。

值得一提的是，签订正式的房屋预售契约之前，买卖双方签订的有关认购书(或称意向书)并不是房屋买卖契约，不具备房屋预售契约的法律效力，只是一份广义的合同。若认购书中有定金条款，则若购房者在签订认购书后反悔，发展商有权没收购房者的定金；若发展商违约，不与购房者签订正式的预售合同，则购房者有权要求发展商双倍返还定金。如果认购书中约定的只是订金，那么就不具备定金的法律后果了。

由此可见，定金与订金无论是从内容上还是法律后果上都有明显不同，在签订购房合同时，购房者应对此有充分的理解，并根据自己的实际情况慎重行事。

小编温情提示：

1、一定要重视合同

开发商收定金，是作为订立商品房买卖合同担保的。如果一方因故未能正式订立商品房买卖合同，也就是没买成房，应当按照法律关于定金的规定，或者依据合同处理。如果因两方都没有责任的客观原因，开发商就应当将定金返还买房人。

2、广告也是合同要约

商品房的销售广告和宣传资料，实际上是一种要约邀请。但是如果开发商的允诺和说明，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。该允诺即使没写进商品房买卖合同，也应当视为合同内容，如开发商违反，应当承担违约责任。

在这个高房价时代，贷款买房成为了广大购房者的无奈之选。而说到贷款买房，相信大多数购房者都会首选公积金贷款买房，毕竟公积金贷款利率远低于商业贷款。几乎所有的购房者都认为，只要我的住房公积金交够了，那么我就一定可以使用公积金贷款买房。其实不然，在此，小编要说的是，住房公积金交够了，以下这5种购房者却无法使用公积金贷款买房！

拒绝公积金贷款

第1种、开发商不接受

众所周知，公积金贷款审批流程比较繁琐，导致放贷周期较长，这非常不利于开发商快速回笼资金。虽然国家明令禁止，开发商不得拒绝公积金贷款，但是在楼市火热时，不少开发商却仍在变相地拒绝公积金贷款买房。如果你遇到了开发商不接受公积金贷款买房的情况，那么即便你交够了住房公积金，那也是无法使用的！

第2种、个人征信不良

个人征信良好是购房者获得房贷的一大前提条件，申请公积金贷款也是如此！如果你的个人征信不良，那么你自然也就无法使用公积金贷款买房了。所以，大家平时一定要注意保持个人征信良好，就比如提前一两天还信用卡，以免出现逾期记录。此外，生活中的一些小事也是会影响个人征信的，就比如欠缴水电气等生活费用，乱停放共享单车，无理拒交物业费，手机长期欠费。

三套房贷款

第3种、准备买第三套

住房公积金作为职工的一项福利政策，其初衷是为了满足刚需族的住房需求。如果你打算使用公积金贷款买第三套房，那么你就不符合使用公积金贷款的标准了，在此情况下，你自然也就无法使用公积金贷款买房了！所以，如果你想要买第三套房子，那么你还是使用商业贷款吧！

第4种、已经有过贷款

在楼市严控下，各大城市都在实行限贷政策，无论你是商业贷款还是公积金贷款，只要你有过贷款记录，那就无法再使用公积金贷款买房了。所以，大家在申请公积金贷款买房时，一定要注意先了解当地的贷款政策。

小产权房

第5种、房子性质特殊

购房者需要知道一点，并非所有的房子都可以申请公积金贷款。如果你所买的房子性质比较特殊，那可就无法使用公积金贷款买房了，就比如小产权房，没有房产证的房子，未满五年的经适房。所以，大家在贷款买房时一定要注意房子的性质。

房价一天比一天高，本来购房成本就已经很高了，如果无法使用公积金贷款买房，那无疑是雪上加霜。所以，小编提醒广大购房者，住房公积金交够了，以上这5种购房者却无法使用公积金贷款买房，真心希望没有你！

来源：眼里只有房

长沙购房顾问：长沙公积金贷款怎么计算？

住房公积金贷款是以住房公积金为资金来源，向缴存住房公积金的职工发放的定向用于购买、建造、翻建、大修自有住房的专项住房消费贷款。职工购买的自有住房包括商品住房、经济适用房、私产住房、集资建造住房、危改还迁住房和公有现住房。

个人住房组合贷款，是指借款人申请住房公积金贷款不足以支付购房所需资金时，其不足部分向银行申请住房商业性贷款，两者的组合，简称为组合贷款。

长沙购房顾问：长沙公积金贷款怎么计算？

为您提供更为优惠的住房贷款利率，降低您的借款成本。同时针对纯公积金贷款的额度限制问题，提供组合融资服务，以全面满足您购房融资需求。

您申请个人住房公积金贷款须符合住房公积金管理部门有关住房公积金贷款的规定。应该具备的基本条件包括：

（一）具有城镇常住户口或有效居留身份；

（二）参加住房公积金并能正常缴交；

（三）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

（四）申请个人住房组合贷款，只要同时符合个人住房按揭贷款和个人住房公积金贷款的贷款条件即可。需要特别注意的是，组合贷款的贷款人（主贷人）必须是同一人。

长沙购房顾问：长沙公积金贷款怎么计算？

公积金贷款的额度由于各地住房公积金管理中心规定的贷款最高限额不同，贷款时请向当地住房公积金管理中心咨询；组合贷款额度是指根据本人住房公积金月交额核定出住房公积金贷款的可申请额度，其剩余款项再申请个人商业贷款。

各地区住房公积金管理中心制定的贷款期限不同，贷款时请向当地住房公积金管理中心咨询。需要注意的是组合贷款中公积金贷款部分及住房商业性贷款部分的贷款期限必须一致。

买房申请银行贷款，仅有贷款条件是不够的，还需要准备好相应的材料进行房贷审核，如果审核不通过也是无法进行贷款的。那么，银行购房贷款什么情况下会审核不通过?

1、有逾期还款记录。

办理贷款时，借款人的个人信用报告是很重要的参考资料，如果该报告上显示借款人近期有逾期还款记录，那么贷款被拒的可能就很高了。不过，如果借款人的逾期次数少、金额小，还是有获贷的希望的，但贷款成数会被降低，贷款利率也会被提高。

2、贷款资料不完整。

能够成功获贷的条件之一就是借款人提供的资料必须完整，因为如果借款人提供的资料不完整，同样会被银行拒贷。

3、贷款资料不真实。

部分购房者担心因为自己收入不高导致贷款额度不高，因此就想到提交虚假资料，但若是被银行发现，贷款肯定会被拒，而且还有可能因此被列入“黑名单”。

4、还款能力较弱。

能否成功贷款与借款人的还款能力有很大关系，如果借款人的还款能力不足，那么银行就需要承担较高风险，房贷被拒的几率也将增大。

5、负债过高。

贷款人的月供最好不要超过家庭月收入的百分之五十，若超出这个限度，贷款就可能会被拒，即使能够获贷，贷款额度也不高。

银行房贷如何审批?

1、经办机构撰写送审，提交报告。一般我们到银行办理按揭申请提交材料后，并非马上进入审批程序，银行的客户经理，除了整理你提供的材料外，还要查询打印其他附属资料(比如失信被执行人信息系统查询、个人详细版征信报告、个人风险评级单等等)，然后撰写一份送审报告，提交复核人员复核—经营机构负责人签名——分行授信审查部。这个过程快则几天，慢则半个月甚至一个月，关键看机构的业务量多少，比如目前房地产市场火热，申请人数众多，银行客户经理不足，只能排队，逐一办理。

2、授信审查部审核。授信审查部收到机构提交的材料后，会按照银行相关规定进行审查，如果有疑问或者漏缺的让经营机构补充材料，如果不符合准入的，则将材料打回经营机构(一般不会，机构报送时，都会先自己复核一下)，审查完整后，审查人员会出具审查意见并提交审查部门负责人审核。这个过程最快的1天(本人亲身经历的，当天早上到，下午出)、最慢的近两个月(主要浪费在排队等待审查的时间及补充资料的时间)。

3、审批。授信审查部门负责人审核无误后，会提交给分行分管的领导审批，正常领导看到后都会直接过，很少有驳回的，这个一般在三天以内。

4、放款。分管领导审批后，审查部门就可以出具审批意见通知书，并将材料一起交给经营机构，这时候客户经理可以拿相关材料到放款中心申请放款。

购房者在买房时，如果打算按揭贷款的，最好是在办理之前就了解清楚需要注意的问题有哪些，避免造成不可挽回的损失。

1、在借款最初一年内不要提前还款。

无论是选择银行贷款还是公积金贷款，在提前还款这项事情上都有所规定，部分银行和公积金中心会要求贷款者在还款一年后才能够提前还款。当然，详细的约定还要视购房者当地贷款银行或者公积金中心的约定为准。

2、还贷有困难不要忘记寻求银行帮助。

在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时，不要自己硬撑。其实大部分的银行可为贷款者办理延长借款期限的手续，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷款本金、利息，银行就会受理延长借款期限申请，但是，借款期限变更按规定只可办理一次。

3、贷款后出租住房不要忘记告知义务。

在贷款期间出租已经抵押的房屋，必须将已抵押的事实书面告知承租人。

4、贷款还清后不要忘记撤销抵押。

还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。

买房按揭贷款多久能批下来?

1、如果是购买新房需要办按揭，楼盘已经办理了预售证的，只要向银行提出申请，银行将会向人民银行查询你的征信记录，如无问题，3天内会回复个人的贷款申请，并要求你按规定提交相关的证照复印件、收入证明、首付单据等资料，且同时签订相关的贷款合同等银行文件及单据。

2、银行收齐资料后就搞内部呈批，接着去房管交易办理抵押登记手续，需时约10个工作日，待交易发放他项权证(实行不动产登记的城市发放《不动产登记证明》)后银行会于3个工作日。

3、如果你买房是申请的商业贷款，那么对于商业贷款，通常从贷款人提交资料开始到放款，大概需要2周到1个月的时间，如果是公积金贷款，由于涉及了公积金和银行多个机构，办理进度会慢一些，可能需要1-2个月甚至更长时。

商业住房贷款用于买房，贷款人不需要是公积金缴存人。贷款最长贷款期限为30年。

贷款利息计算方式贷款利息=贷款金额*贷款利率*贷款期限=贷款金额*天数*日利率=贷款金额*月数*月利率=贷款金额*年*年利率

贷款天数=实际公历天数（如1月1日至5月24日应该为1月实际天数+2月实际天数+3月实际天数+4月实际天数+5月24天）算头不算尾.

日利率=年利率/360

月利率=年利率/12

注：央行公布的贷款基准利率均为年利率

计算方法分两种：

（1）定期计息

定期计息的贷款，规定每季度末月20日为结息日，计息期为上季末月21日起至本季末月20日止。

计算公式=计息积数×（贷款年利率÷360）

（2）逐笔结息

逐笔结息即利随本清的结息方式。

贷款利息=贷款金额×贷款天数×（贷款年利率÷360）