房地产中介合作协议(房产中介合作协议)
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房地产中介合作协议(房产中介合作协议)

房地产中介合作协议1


浅论对房地产中介服务违规行为的规制

宁夏宁正律师事务所 姜有育

[论文摘要]随着房地产行业的骤升,房地产中介服务机构越来越多。房地产中介服务活动的开展,促进了房地产交易专业化、规范化的发展,但由于起步晚、立法不健全,有些中介服务机构由于利益的驱动,存在许多违规操作的行为。本文拟从规范和调整中介服务行为入手,探讨中介服务违规行为的表现形式、形成原因等问题,并对中介服务违规行为的规制及立法提出相关建议,以加强立法和监管机制,严格市场准入,确立责任保险制度,保障房地产中介服务业健康、有序的发展。

[关键词] 房地产中介服务违规行为规制

目 录

一、 房地产中介违规行为的主要表现形式………………………… 第3页

(一)对不允许上市交易的房地产违规代理、挂牌出售……………第3页

(二)疏于核查客户、房屋的关键信息………………………………第3页

(三)隐瞒影响交易成功的重要信息…………………………………第3页

(四)为交易双方规避法律出谋划策…………………………………第3页

(五)违规获取额外利益………………………………………………第4页

(六)资金监管存在漏洞………………………………………………第4页

二、 房地产中介违规行为成因分析………………………………… 第4页

(一)立法层级低、缺乏可操作性,致使规制房地产中介难以做到有法可依…………………………………… 第4页

(二)市场准入门槛太低,人员素质普遍不高。………………… 第4页(三)监督检查执行不到位,也是问题突出、屡禁不止的重要原因 第5页

三、规制房地产中介违规行为的几点建议……………………………第5页(一)严格市场准入并建立等级评定制………………………………第5页(二)设立行业协会……………………………………………………第5页(三)确立过错归责原则和中介机构的免责事由……………………第5页(四)建立中介行业保证金制度和责任保险制度……………………第6页

(五)定期组织培训和考核,提高中介机构和人员素质……………第6页

浅论对房地产中介服务违规行为的规制

近几年来,随着房地产行业的不断升温,房地产市场空前活跃,房地产中介服务机构如雨后春笋般纷纷涌现。一方面,中介机构为房地产交易的供求双方起到了媒介和桥梁的作用,促进了房地产交易的专业化、规范化运作;另一方面,由于我国房地产中介服务起步较晚,立法也不够健全,房地产中介服务行为混乱无序,侵害当事人权益、欺诈消费者事件时有发生。鉴于此,迅速规范房地产中介行为、平衡当事人之间的利益,已成为我国立法必须面对的迫切问题。本文拟从规范和调整中介行为入手,探讨中介违规行为的表现形式、形成原因等问题,并对中介违规行为的规制及立法提出相关建议。

一、 房地产中介违规行为的主要表现形式

根据《城市房地产管理法》及《城市房地产中介服务管理规定》的有关规定,所谓房地产中介服务,是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。房地产中介服务违规行为,是指房地产中介服务机构和人员违反相关法律、法规的规定,故意或过失操作房地产咨询、价格评估和经纪等中介服务活动,扰乱房地产交易市场的正常秩序,损害房地产交易各方当事人合法权益的行为。其主要表现形式为:

(一)对不允许上市交易的房地产违规代理、挂牌出售。

根据我国《城市房地产管理法》第38条的规定,对于未依法登记领取权属证书的或具有法律和行政法规规定禁止转让的房地产不得转让。但在实践中,一些房地产中介为了促成交易,赚取佣金,往往隐瞒标的房屋仍为承租公房或为限制年限内的经济适用住房等不能上市交易的事实,或随意承诺短期内即可解决交易障碍,致使买卖双方在随后交易失败后与房地产中介公司就中介费应否支付产生纷争。

(二)疏于核查客户、房屋的关键信息。

如中介公司未对客户出示的身份证明、房屋权属证明进行合理查验;未仔细审查待售房屋有无抵押、有无出租及私搭乱建,并核查委托的客户是否是真正有权出售房屋的权利人;对于属于夫妻共有财产的房屋,未要求配偶一方出具同意出售和委托办理的证明;对于待出售房屋为遗产的,未要求全体遗产继承人出具同意出售的书面委托文件。

(三)隐瞒影响交易成功的重要信息。

如不向买受人如实说明其已知的可能不利于成交的待售房屋的历史情况或周边环境或必要生活设施情况。

(四)为交易双方规避法律出谋划策。

如承诺为无实力购房人办理“高评低供”还贷款手续,或帮助外地买受人虚构在京纳税或社保缴费一年以上证明,或为迎合买受人少交税款的心理帮助买卖双方签订“阴阳合同”,恶意促成双方达成不平等或不合法交易。

(五)违规获取额外利益。

如中介公司要求买受人全程通过其交纳钱款、委托办理过户,从而千方百计阻挠买受人与出卖人见面,再通过隐瞒房屋真实成交价、一再加价等手段将多收取的售房款据为己有。又如中介公司怂恿当事人采取恶意毁约、一房二卖的方式高价出售房产以为自身获取更高的居间服务费,从而引发房屋买卖连环纠纷。

(六)资金监管存在漏洞。

大部分交易中,买卖合同约定的定金和首付款由中介公司自行监管,有的交易总价较高,定金和首付款的总和可能高达几十万元,这大大增加了交易风险;一些银行只对在该银行贷款的购房客户实行免费资金监管,而对于不在该银行贷款的购房客户不提供资金监管服务或收取高额的监管服务费用,导致购房客户不愿或无法选择由第三方办理资金监管。

二、 房地产中介违规行为成因分析

(一)立法层级低、缺乏可操作性,致使规制房地产中介难以做到有法可依。

在国家立法层面,目前我国尚无专门的房地产中介管理立法,仅有的几个条文只散见于《城市房地产管理法》第58条(有关房地产中介服务机构的设立条件)及《合同法》第23章(有关居间合同的一般规定)中,并不足以起到规范现实生活中复杂多样的房地产中介行为的作用。而建设部颁布的《城市房地产中介服务管理规定》、国家工商总局颁布的《经纪人管理办法》、国家计委和建设部联合发布的《关于房地产中介服务收费的通知》及建设部和财政部等七部委联合下发的《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》等均属于部委规章和文件,难以被法院直接引用,这就在一定程度上弱化了法律对市场的宣示功能,并助长了房地产中介机构漠视法规、不时突破甚至违法乱纪的行为。

而且,有关房地产中介方面的管理规范多系指引性和框架性的规定,缺乏一些必要的明确指引和具体要求。如在房地产中介机构的设立条件上,无论是《城市房地产管理法》还是《城市房地产中介服务管理规定》均只要求有必要的财产和经费,但何为“必要”却未进一步规定,这就意味着只要符合《公司法》规定的下限即人民币10万元即可登记注册一家房地产经纪公司,无疑这样的条件设计对于经手大量交易、可能会给客户造成巨大经济损失的房地产中介企业而言未免过于宽泛了。

(二)市场准入门槛太低,人员素质普遍不高。

我国房地产从业人员的执业准入也相当宽松,不仅学历要求低,而且考试也简单,造成房地产中介从业人员良莠不齐,缺乏必要的敬业精神和职业道德素养,埋下了诸多隐患。

(三)监督检查执行不到位,也是问题突出、屡禁不止的重要原因。

根据《经纪人管理办法》第18条的规定,对经纪人的违法活动,工商行政管理机关有权按照有关法律法规及行政规章予以处罚。但事实上,每年房地产中介虽然占据经纪类投诉的首位,却鲜见有职能机关监督检查、处罚违规中介的报道。

在美国,由私人推动组建有贯通上下的全美房地产经纪人协会、州协会和市协会这样一套金字塔状、网络化的格局建制,如入会会员有任何违纪行为,协会即有权吊销其相应资格甚至对其提起诉讼。但在我国,目前并未建立起全国性的房地产经纪协会组织,一些地方也尚未组建区域性的房地产经纪协会,已经建立的地区性经纪协会在会员数量、服务培训、管理手段上均表现得相当疲软。

三、规制房地产中介违规行为的几点建议

要解决房地产中介违规行为带来的诸多问题,唯一标本兼治的办法就是加强和完善立法。建议立法应确立以下几方面内容:

(一)严格市场准入并建立等级评定制。

国外对房地产中介机构及其执业人员一般都实行严格的准入制度,如美国的执照制度和我国香港地区的发牌制度,都严格限制入市机构和人员的标准和条件。近几年,我国虽然也实行中介机构资质及执业人员资格管理制度,但由于标准及条件规定偏宽,且监管机构把关不严,导致大量的低素质机构及执业人员进入市场。为此,我国要通过立法对从业机构和人员分别实行严格的准入标准,建立中介公司等级评定制,推动中介市场优胜劣汰,并为购房者提供区分良莠的依据。

(二)设立行业协会

许多发达国家和地区都建立了房地产中介行业协会,并通过行业协会制订了执业道德规范,对中介违规行为加以规范和限制。行业协会可配合政府有关部门对不正当的中介行为进行处罚,如在本行业内部公告严重违规或严重缺乏资信的中介机构或人员名单,禁止其在一定期限内重新执业以及开除出协会等等。

(三)确立过错归责原则和中介机构的免责事由

过错责任是指因行为过错导致他人损害时应承担的责任。根据客观过错说,行为人的行为只要违反了法律所设定的规则、义务,那么即存在过错。在房地产中介服务中,中介机构从事违规行为一般都出于过错和重大过失。鉴于中介违规行为的特殊性,为避免诉讼中受害方对中介机构的主观过错举证困难,应适用过错推定原则,实行举证倒置。只要中介服务给当事人带来损失,当事人就可以起诉中介机构,中介机构必须提供证据证明自己主观无过错或过失,否则就应当推定其有过错,应当对受害方的损害承担责任。

(四)建立中介行业保证金制度和责任保险制度。

为防止中介机构及从业人员挪用客户资金或携款潜逃,相关主管部门应推动建立中介行业保证金制度和责任保险制度,以保障整个房产中介行业的良性发展。保证金指房地产中介机构缴纳,用于保障房地产中介行业中消费者权益的专用款项。也可以借鉴我国旅游业明确规定的旅行社质量保证金制度,建立房地产中介行业的保证金制度。设置房地产中介行业责任险,使作为被保险人的房地产中介机构在承办房屋中介业务过程中因过失给委托人及其利害关系人造成的损失,可由保险公司在赔偿限额内负责赔偿,这有利于保障安全交易和当事人的合法权益。

(五)定期组织培训和考核,提高中介机构和人员素质。负责监管房地产中介机构的行政部门应定期组织培训,及时传达有关房地产中介行为操作规范的法律法规,通报具有违规行为的中介机构和业务人员以及采取的处罚措施,以起到警诫作用,从而树立中介机构和个人的诚信意识。同时,还应加强对中介机构高层的培训,树立中介机构的危机意识,引导中介机构从无序扩张、寅吃卯粮的发展状态逐渐向理性判断市场走势、维护市场稳定健康发展的方向发展


房地产中介合作协议2


房地产中介行为管理工作制度

为进一步完善房地产中介市场监测体系,实现房地产中介行为更加规范,房地产中介领域违法违规行为得到有效整治,促进荔城区房地产市场健康稳定发展,维护社会安定稳定,根据《房地产经纪管理办法》及住建部、省住建厅、市住建局关于治理房地产中介违法违规行为等有关规定,现结合工作实际,特制定房地产中介行为管理工作制度:

建立信息采集制度

1.完善房地产中介管理信息系统,将已备案的中介机构信息及其从业人员实名登记信息全部纳入系统管理,对已备案信息发生变更的要求及时办理变更手续;

2.实时将信息采集、备案情况、信用等级及其从业人员的良好记录、不良记录等通过莆田市住房和城乡建设信息网向社会公开,接受社会监督;

建立“双随机”检查制度

1.制定每年度上半年、下半年联合“双随机”检查方案;

2.每年度上半年、下半年联合“双随机”检查,随机抽取检查对象、检查人员,多部门联合检查、联合执法、联合惩戒;

3.形成联合“双随机”检查开展情况报告,进行闭合通报、公示曝光。

建立信用“分级分类”监管制度

将房地产中介机构及其从业人员信用与日常动态监管、评优评先、红黑名单等挂钩,并根据房地产中介机构及其从业人员不同信用分值,实行分级分类差异化监管。

1.对信用分较高的房地产中介机构,在***房地产中介机构备案信息公开专栏进行公示,可根据实际情况实施“绿色通道”等便利服务措施,在日常检查、专项督查中优化检查频次;

2.对信用分在40分(含40分)-60分(不含60分)的房地产中介机构列入重点关注对象,将约谈房地产中介机构法定代表人,视情况进行书面警示;

3.对信用分在40分(不含40分)以下的房地产中介机构列入重点监管对象,将约谈房地产中介机构法定代表人,抄送上级主管部门、不动产登记部门实施暂停房源核验及存量房网上签约资格等措施,并向市场监管等相关部门抄送房地产中介违法违规信息;

4.房地产中介从业人员在一年内不良记录超过2次的,约谈房地产中介机构法定代表人,由房地产中介机构对其进行警告,房地产行业协会对其进行行业内通报批评,并在***房地产中介机构备案信息公开专栏公示,限其半年不得从事房地产中介业务,抄送不动产登记部门取消其半年房源核验及存量房网签资格;

5.房地产中介从业人员在一年内不良记录超过3次的,约谈房地产中介机构法定代表人,由房地产中介机构对其进行劝退,房地产行业协会对其进行行业内通报、公开谴责,其他房地产中介机构不予接纳其在**区域内从事房地产中介业务。

住房和城乡建设局关于进一步规范房地产中介行为的通知

各县(市、区)住建局、各房地产中介机构、市房产中介行业协会:

为完善房地产中介机构长效管理机制,进一步规范房地产中介行为,有效整治房地产中介领域违法违规行为,促进我市房地产市场健康稳定发展,现结合我市实际,参照其他地市有关经验做法,就进一步规范我市房地产中介行为的有关事项通知如下:

一、规范房地产中介行为,推进服务水平提升

各房地产中介机构(含分支机构或门店,以下统称为房地产中介机构)应按照《南平市住房和城乡建设局印发规范南平市房地产经纪机构管理的暂行办法(试行)的通知》(南建房〔2018〕12号)的通知要求,在做好房地产中介信息补录及日常管理工作的同时,针对目前房地产中介市场存在的问题,重点从以下几个方面规范房地产中介行为:

(一)全面执行房地产中介机构公示制度

1.房地产中介机构不按规定期限办理或不办理房地产中介机构备案信息补录采集的,不得从事房地产中介服务。

2.房地产中介机构不得超营业执照批准的经营范围开展房地产中介业务。

3.房地产中介机构及其从业人员信息采集要完整真实,不得弄虚作假,备案信息发生变更的要及时办理变更手续。

4.房地产中介机构须在经营场所醒目位置公示营业执照、服务监督台(含从业人员信息)、业务流程、合同示范文本、服务项目、收费项目、收费标准、诚信经营服务承诺书、举报投诉电话等事项。

(二)规范房地产中介机构代理行为

1.未经开发企业许可,房地产中介机构不得以中介机构名义发布商品房房源广告。

2.代理商品房销售的,房地产中介机构必须与开发企业签订房地产经纪服务合同,在售楼现场公示中介机构营业执照、经纪服务合同 (包括委托双方和代理的房地产开发项目等事项)。

3.房地产中介机构不得与开发商或售房人勾结,违规发布开发楼盘销售可以内定房源、可以办理更名等房源信息。

4.房地产中介机构不得与开发企业或投机炒房团串通通过捂盘惜售、炒卖房号以及雇佣人员制造抢房假象等方式,制造紧张气氛,恶意炒作,操纵市场价格、哄抬房价,从中谋取不正当利益。

5.房地产中介机构不得通过报纸、网站、微信、短信等途径捏造、散布房地产虚假信息、曲解有关房地产政策等方式误导交易当事人的市场预期。

(三)加强房地产中介合同管理

1.房地产中介机构与当事人签订房地产中介合同前,应当明示有关部门或行业组织推荐的房地产中介合同示范文本,供当事人选用。已启用二手房网签的,一律实行二手房网签合同示范文本。

2.房地产中介机构不得签署损害委托人利益的合同,不得随意在房地产中介合同中增加委托人责任条款和房地产中介机构免责条款,不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,不得实施欺诈行为。

3.房地产中介合同应当约定交易资金交付的条件和具体方式。

4.房地产中介合同应当由执行该业务的从业人员签名。

(四)严格执行明码标价制度

1.房地产中介机构应当在经营场所的醒目位置公示价目表,自觉接受委托人和社会的监督,不得收取任何未标明的费用,价目表应包括服务项目、服务内容及收费标准等基本标价要素;一项服务包含多个项目和标准的,应当明确标示每一个项目名称和收费标准,不得混合标价、捆绑标价;代收代付的税、费等也应予以标明,代缴后提供有关发票凭证。

2.房地产中介机构代理商品房销售的,不得向购房户收取房价款以外的其他任何费用,不得以更改商品房预售合同、办理更名手续等方式,收取转让费、更名费等额外费用。

3.房地产中介机构不得以可以加快办理不动产登记为名收取办证加急费等不正当费用。

4.房地产中介机构在提供中介服务项目以外的其他服务时,必须就服务项目、服务标准、服务收费与服务对象另行签订服务合同,否则不得另行收取除服务项目以外费用,更不得侵占、挪用交易资金。

(五)加强房地产广告发布管理

1.房地产中介机构不得发布虚假房地产广告,发布的房源信息应当内容真实、全面、准确(要标明房屋座落、面积、产权状况、挂牌价格、物业服务费、房屋图片等,以及其它应当说明的重要事项),不得隐瞒房屋抵押、租赁、查封等状况等来误导或者欺骗交易当事人。

2.房地产中介机构在门店、网站等不同渠道发布的同一房源信息应当一致。

3.房地产中介机构不得发布商品房(安置房)等期房可以更名、待证过户等不符合交易条件的房源信息。

(六)规范金融服务业务

1.房地产中介机构应规范与金融机构等部门的业务合作,在提供住房贷款等代办金融服务时,应当由委托人自主选择金融机构,并提供贷款条件、最低首付比例和利率等房地产信贷政策,供委托人参考。

2.房地产中介机构不得强迫委托人选择其指定的金融机构及金融服务,不得将金融服务与其他服务捆绑,强制提供代办服务、担保服务,不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用,不得通过提供或与其他机构合作提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式,违规为购房人垫付或者变相垫付首付款。

3.房地产中介机构严禁违规从事“租房贷”、“套路贷”、高利贷等违法行为;严禁房地产中介机构及其从业人员以交易当事人名义通过“网贷”平台等套取资金(房贷、房租等)行为。

4.房地产中介机构不得采取威胁、恐吓等暴力手段驱逐交易当事人,恶意克扣保证金、预订金等。

(七)健全投诉处理及信息报送制度

1.房地产中介机构应积极配合相关部门做好投诉反馈及案件调查取证工作,及时提供相关佐证材料,提供的佐证材料必须客观真实,不得弄虚作假。

2.房地产中介机构要按各级相关主管部门要求,及时如实报送相关材料及报表数据。

二、加强信用管理,推进诚信体系建设

(一)开展“诚信企业”建设,实施信用联合奖惩

按照《福建省房地产经纪机构信用综合评价暂行办法》和《南平市住房和城乡建设局印发规范南平市房地产经纪机构管理的暂行办法(试行)的通知》(南建房〔2018〕12号)文件精神,全面落实推进房地产中介领域诚信体系建设,逐步完善失信联合惩戒和守信联合激励机制,构建依法监管、公开透明、协同推进的房地产中介事中事后监管体系。

1.房地产中介机构在开展活动过程中受到通报表扬的,房地产中介机构应按综合评价暂行办法规定向机构所在地住建部门申报奖励信息,房地产中介机构所在地住建部门审核通过的奖励信息参照福建省房地产经纪(评估)机构信用综合评价标准和《南平市住房和城乡建设局印发规范南平市房地产经纪机构管理的暂行办法(试行)的通知》(南建房〔2018〕12号)文件精神,予以信用评价加分,对获得奖励信息的当事人记入良好记录,并通过南平市住房和城乡建设局官网有关公开专栏向社会公布。

2.房地产中介机构在开展活动过程中受到行政处罚、通报批评、追究刑事责任、被投诉举报经查证属实的,以及因疏于管理造成管理不到位的,房地产中介机构所在地住建部门应按规定作出责令限期整改、通报批评、行政处罚等处理,并参照福建省房地产经纪(评估)机构信用综合评价标准和《南平市住房和城乡建设局印发规范南平市房地产经纪机构管理的暂行办法(试行)的通知》(南建房〔2018〕12号)文件精神,予以信用评价扣分,对从业当事人记入不良记录,并及时通过南平市住房和城乡建设局官网有关公开专栏向社会公布。

3.房地产中介机构分支机构受到通报表扬获得信用评价奖励加分的,其上级房地产中介机构按分支机构信用加分的50%予以相应奖励加分;房地产中介机构分支机构受到处罚被扣分的,其上级房地产中介机构按分支机构信用扣分的50%予以相应扣分,并通过南平市住房和城乡建设局官网有关公开专栏向社会公布。

(二)建立信用分级、分类监管制度

各县(市、区)住建部门应将房地产中介机构及其从业人员信用与日常动态监管、评优评先、政策扶持等挂钩,并根据房地产中介机构及其从业人员不同信用分值,实行分级分类差异化监管。

1.对信用分较高的房地产中介机构,在南平市住房和城乡建设局官网有关公开专栏进行公示,可根据实际情况实施“绿色通道”等便利服务措施,在日常检查、专项督查中优化检查频次。

2.对信用分在40分(含40分)-60分(不含60分)的房地产中介机构列入重点关注对象,由房地产中介机构所在地住建部门约谈房地产中介机构法定代表人,视情况进行书面警示。

3.对信用分在40分(不含40分)分以下的房地产中介机构列入重点监管对象,由房地产中介机构所在地住建部门约谈房地产中介机构法定代表人,抄送不动产登记部门实施暂停房源核验及存量房网上签约资格等措施,并向市场监管等相关部门推送(或抄送)房地产中介违法违规信息。

4.房地产中介从业人员在一年内不良记录超过2次的,由房地产中介机构所在地住建部门约谈房地产中介机构法定代表人,由房地产中介机构对其进行警告,房地产行业协会对其进行行业内通报批评,并在南平市住房和城乡建设局官网有关公开专栏公示,限其半年不得从事房地产中介业务,抄送不动产登记部门取消其半年房源核验及存量房网签资格。

5.房地产中介从业人员在一年内不良记录超过3次的,由房地产中介机构所在地住建部门约谈房地产中介机构法定代表人,由房地产中介机构对其进行劝退,房地产行业协会对其进行行业内通报、公开谴责,其他房地产中介机构不予接纳其在南平区域内从事房地产中介业务。

三、加强行业管理,推进中介市场有效监管

(一)加强房地产中介机构内部管理

各房地产中介机构一要加强经营场所规范化管理,按要求公示从业人员服务监督台、公示服务收费项目及收费标准、公示行业诚信经营承诺书,公开投诉举报电话、规范发布房源信息等;二要加强从业人员管理,组织从业人员认真学习房地产市场管理法律法规及相关规定,规范从业人员从业行为,提升业务素质及服务水平;三是要完善内部管理制度,规范中介服务流程,加强行业自律,严守诚信经营承诺;四要加强对分支机构管理,形成奖励共享、处罚共担的管理机制。

(二)加大房地产中介市场检查处理力度

各县(市、区)住建部门要贯彻落实《南平市住房和城乡建设局等6个部门关于印发<南平市房地产中介机构乱象整治工作方案>的通知》(南建房〔2019〕11号)文件精神,建立健全日常巡查、投诉举报受理等制度,特别是对群众投诉举报集中和电视、网络、报纸等媒体曝光的涉嫌违规房地产中介机构,各县(市、区)住建部门要主动与市场监管、发改、金融、税务、银监、通信管理、网信办等部门沟通协调,开展联合检查,依法依规快速处理,对能立即整改的应责令立即整改,不能立即整改的应责令限期整改,对违反相关法律法规行为的该立案查处的要依法处罚、该停业整顿的立即责令停业整顿,对严重侵害群众利益、扰乱市场秩序的房地产中介机构要联合市场监管等部门依法将其清出房地产中介市场,同时计入信用档案并对外公示;违法违规行为属于其他部门处理的应及时移交相关部门处理,同时根据相关部门处理情况记入信用档案并对外公示。

南平市住房和城乡建设局

2020年4月10日


房地产中介合作协议3


工程合作协议

合作前提

2018年7月份,甲方与中铁七局签订供应石子和大沙的合同。根据甲方提供的供货协议,甲方与乙方合作,由乙方提供资金同甲方一起合作,共同参与同中铁七局的供货。丙方作为中间人,接受甲、乙双方委托,负责就该工程项目,引荐甲方和乙方直接洽谈,向甲、乙双、方提供关于该项目的重要信息,并最终促成甲乙双方签订该合同。乙方对甲方和中铁七局的供货协议进行了详细的调查和了解,认为甲方提供的情况真实可靠,且经过甲乙双方认真仔细核算,正常情况下有不错的收益,在以上前提下,乙方愿意同甲方合作经营中铁七局的供货合同,并愿意提供购买石子和大沙的资金和承担由此带来的风险。经甲乙丙三方友好协商,本着公平公正的原则,甲乙丙三方就向中铁七局供应石料一事达成一致意见,协议如下:

一 合作内容

甲乙丙三方签订的向中铁七局供应石子和大沙的合作协议。

二 甲乙丙各方责任

1 甲方负责协调中铁七局相关部门的关系,负责货款催收和结算,为乙方提供所需要的一切便利条件。

2 甲方负责成立专用财务结算账户。该账户用于中铁七局的资金结算,不能挪作他用,账户由甲乙双方各派一人管理货款的支付,每笔资金的操作需甲乙双方同意。

3 乙方作为资金投入方,负责合作过程中的全部资金,负责垫付供料成本和税款及其他与项目相关之费用,纳入投资成本,在工程款支付后优先偿还该部分款项。

4 乙方全程参与供货协议的运作和经营,和甲方协商决策。

5合作过程中,甲乙双方都必须严格遵守国家相关的法律,法规,按照相关财务制度和规定,以及有关税收政策进行运营和管理,如一方违反须承担由此带来的一切法律责任和经济损失。

三 收益分配

1工程款优先用于偿付投资成本,在保证资金成本安全的前提下,无论盈利情况如何,甲方按照12元每吨的利润作为投资方的投资回报支付给乙方(这个价格是固定的,不受原料石子价格等因素的影响,其中包括投资利息,风险因素,人员管理成本等)。具体供货量以与中铁公司结算为准。

2乙方按照3元每吨的利润作为居间费用支付给丙方。具体供货量以与中铁公司结算为准。

3结算方式:甲乙丙前三方每月5日前结算上月工程量,并按照工程量支付乙方投资报酬。乙方在收到款项后次日向丙方支付上月居间费用。

四 违约责任

1 如因不可抗力造成合作协议无法执行,甲乙双方均不承担违约责任。

2 如因甲方自身原因(如经济纠纷等)造成专用账户查封导致乙方资金损失,甲方承担由此带来的一切法律责任和经济损失。

3 合作过程中,如因乙方运作和管理不善造成的经济损失和法律责任由乙方承担,如给甲方造成损失,甲方有权向乙方追偿。

五 协议解除

有下列情形,可解除合同:

1 不可抗力致使合同无法履行;

2 因一方违约致使合同无法履行;

3 甲乙丙三方协商一致。

六 争议解决方式

本协议发生争议后,可协商解决,协商不成,可在签约地人民法院提起诉讼。

七 未尽事宜

本协议未尽事宜,甲乙双方可签订补充协议,补充协议与本协议具有同等法律效应。

八 合同生效

本协议共3页,甲乙丙三方签字盖章后生效。本协议一式陆份,甲乙丙三方各持两份,具有同等法律效力。

甲方【盖章】 乙方【盖章】丙方

法定代表人签字 法定代表人签字 身份证号

身份证号 身份证号

签订日期 2018年7月 日 签订地点:河南省郑州市


房地产中介合作协议4


第1篇:房地产合作开发合同协议书

房地产合作开发合同协议书范本

随着人们法律意识的加强,很多场合都离不了合同,签订合同可以使我们的合法权益得到法律的保障。相信很多朋友都对拟合同感到非常苦恼吧,下面是小编精心整理的房地产合作开发合同协议书范本,仅供参考,欢迎大家阅读。

甲方: (以下简称甲方)

乙方: (以下简称乙方)

根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规的规定,甲乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则,就合作开发“ ”项目事宜,经友好协商,达成如下协议,以明确责任,共同遵守。

项目概况

本项目位于 ,项目暂定名为“ ”。项目用地面积 平方米(约 亩),规划用地性质为 用地,土地使用年限 年。项目总建筑面积 平方米,其中地上 层(包括住宅面积 平方米、底层商网面积 平方米),地下一层(面积 平方米)。

合作形式

根据优势互补、互惠互利的原则,双方采用合作开发、分段实施、自负盈亏的合作形式。

甲方负责办理项目前期的土地出让、图纸设计、规划审批、施工许可等相关手续,并承担相关费用。乙方在此基础上分期支付给甲方人民币xxxxxx 万元整(¥ 万元),作为甲方的项目前期补偿与收益。

乙方负责项目的开发建设与房屋销售,承担相关费用,并独立享有项目销售的全部收益。

权利与义务

甲方

1、甲方负责办理本项目前期的土地出让、图纸设计、规划审批、施工许可等相关手续。自本协议签定之日起 个月以内,取得本项目的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》,自本协议签订之日起 个月以内,取得本项目的《建设工程施工许可证》(含深基坑手续)。并保证本项目的各项规划指标与本协议第一条的内容一致。

2、甲方负责承担项目前期的土地出让金、各项规费与配套费(包括城市建设配套费、垃圾处理、绿化、人防、消防等费用)、图纸设计费,以及办理施工许可证的相关费用(包括白蚁防治、商混、墙改、档案整理等费用)。

3、甲方应在乙方按照本协议约定的付款方式支付第一期款之日起5日内,向乙方移交项目地块以及现场临时供水、供电,并保证项目用地无界址纠纷,项目产权明晰,无抵押等他项权利。

4、甲方应按本协议第六条约定的移交方式向乙方移交相关的行政手续与本项目的全部资料与图纸文件。

5、在项目建设过程中,甲方应负责同施工现场周边关系的协调,排除项目周边单位或居民对乙方正当开发建设工作的干扰,保证乙方开发建设工作的顺利进行。

6、甲方负责承担本项目在本协议签订以前的一切法律责任,以及由此产生的一切经济责任。

乙方

1、乙方应按照本协议约定的付款方式,向甲方支付本协议第二条约定的项目补偿与收益。

2、乙方在向甲方支付补偿与收益后,对本项目具有独立的开发权与经营权,独立开展本项目的开发建设与营销工作,并享有本项目的.全部收益。

3、为保证项目开发工作的顺利进行,乙方定员派出一名工作人员协助甲方的规划报批、图纸设计以及申请施工许可等相关工作。

4、乙方承担自己进行项目开发建设期间所发生的一切有关债权债务。

5、乙方在项目完成后负责向甲方交回甲方所提供的相关行政手续。

付款方式

1、自本协议签订之日起一个月内,甲乙双方在 银行共同设立共管帐户,用于乙方向甲方分期支付本协议第二条约定的甲方项目补偿与收益。

2、自甲方取得本项目的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》之日起5日内,乙方通过共管帐户向甲方支付总金额的 %,即人民币 万元(¥ 万元)。

3、自甲方取得本项目的《建设工程施工许可证》之日起5日内,乙方通过共管帐户向甲方支付总金额的 %,即人民币 万元(¥ 万元)。

4、在项目结构封顶之日,乙方通过共管帐户向甲方支付 %余款,即人民币 万元(¥ 万元)。

5、甲方应在乙方付款的同时,向乙方提供相应的含税发票。

资料手续移交

1、甲方自本协议签订之日起10日内,向乙方移交本项目前期相关的全部资料影印件,包括项目的相关批文、经审核的方案图纸等,供乙方进行项目的开发准备工作。

2、在乙方向甲方支付第一期款的同时,甲方向乙方移交本项目的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》以及甲方相关的行政手续与项目全部资料、图纸的.原件。

3、甲方向乙方移交的相关行政手续包括:甲方的工商营业执照正副本、法人代码证正副本、房地产开发资质证正副本、税务登记证正副本、公司公章、协议专用章、财务专用章、银行帐户。甲方所提供的一切行政手续由甲乙双方共同派专人保管,甲方保证乙方在本项目开发工作范围内对甲方行政手续的正常使用,直至项目最后完成由甲方负责收回。

4、在乙方向甲方支付第二期款的同时,甲方向乙方移交本项目的《建设工程施工许可证》及相关资料原件。

违约责任

1、双方应履行本协议约定的责任和义务,任何一方未能履行本协议规定的义务则应视为违约,违约方应向另一方赔偿由此产生的一切经济损失,并赔

偿协议总金额的5%违约金。

2、乙方未按协议规定的时间(日期)支付款项,每超过一日,应偿付给甲方未支付款项5‰的逾期违约金。

适用法律范围

1、本协议订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和管辖。

2、因履行本协议发生争议,双方协商解决,协商不成的,可向所在地人民法院起诉。

其他

1、本协议一式二份,甲乙双方各执一份,经甲乙双方签章之日起生效。协议生效后,未经另一方许可,任何一方不得向外公开本协议内容。

2、本协议未尽事宜,经双方共同协商,可另行签订补充协议。补充协议与本协议具有同等效力。

甲方: 乙方:

法定或授权代表签字: 法定或授权代表签字:

年 月

第2篇:房地产合作开发合同协议书

这篇 房地产合作开发合同协议书范文非常优秀,送给你。

房地产合作开发合同协议书

立本协议当事人:

甲方:

乙方:

丙方:

经甲乙丙三方协商,就开发位于,拟名为工程,开发面积约平方米的项目开发合作达成如下协议。

第一章出资及分红

1.1初期开始运作,每方暂出资万元,并与年月日前汇入以下账户:

开户名称:

开户行:

账号:

1.2 项目运作完毕后,委托专业事务所对项目盈利情况进行审计,三方根据出资比例进行分红。

第二章、机构的设置和职责分工

2.1 为便于合作项目的开发、建设、管理,由本协议当事人派员共同设立“ ”项目部(以下简称项目部),项目部全权负责合作项目的开发和管理,是合作项目的最高权力机构。项目部下设综合部、工程部、财务部等部门。

2.2 项目部由 人组成, 其中甲方派员 人,乙方派员 人,丙方派员 人。项目部设总经理1人,副总经理 人。

项目部的职责:

全权负责和决定合作项目的一切事宜。

项目部的议事规则:

项目部实行工作例会制度,决定合作项目所涉一切事宜。项目部召开会议时,由专职人员负责记录,参加会议人员对会议记录无异议时应在会议记录上签名。会议记录由专职记录人员负责保管。专职记录人员由本协议当事人协商后确定。项目部例会由项目部经理主持,经理因故不能参加的,由副经理主持。合作项目所涉事项由项目部协商一 1

致确定。

经理的职责:组织和协调项目部的日常工作,主持项目部的例会。 副经理的职责:副经理协助总经理的工作。

2.3 综合部由 人组成, 其中甲方派员 人,乙方派员 人,丙方派员 人。综合部设经理 人。

综合部的职责:

综合部经理的职责:

2.4工程部由 人组成, 其中甲方派员 人,乙方派员 人,丙方派员 人。工程部设经理 人。

工程部的职责:

工程部经理的职责:

2.5 财务部由 人组成, 其中甲方派员 人,乙方派员 人,丙方派员 人。财务部设经理 人。

第三章、支出的管理

3.1 所有资金支出保险有本合同两方以上签字方可支出。

3.2 项目部及下设各部专职人员的工资标准由三方共同协商确定。

第四章、会计财务制度

4.1 合作项目所涉的会计、税务各自进帐,分别处理。

4.2 合作项目所需资金实行统一管理、统一支出的原则。为便于资金的管理,其资金设立独立帐户。

4.3 主管会计和出纳应由不同本协议当事人分别委派担任,本协议当事人有权随时派员审阅、了解费用支出情况。

4.4 财务部应定期以书面的方式公布收支情况。

第五章 工程营造

5.1 合作项目工程施工单位的选择,应通过招标或其他本协议当

事人协商一致的方式确定。未经其他本协议当事人协商一致,本协议的任何一方不得参加合作项目工程的招标和施工。

5.2 合作项目工程的监理单位的选择,通过招标或其他本协议当事人协商一致的方式确定。

5.3 《建设工程施工合同》应具备下列条款:

1、工程总价款采用“包死价”和工程设计变更据实结算的决算方式:

2、工程材料由施工单位总包,未经本协议当事人协商一致,任何一方不得以任何方式向施工单位提供工程所需任何材料。

5.4 工程款的拨付日期由项目部决定,由财务部统一支付。届时由工程部按工程进度提出工程款拨付计划,待项目部批准后,由财务部执行。

5.5 工程的签证、隐蔽记录等工程资料由工程部保存。

5.6 工程的施工和管理由工程部负责,工程施工过程中的资料由专人负责。

第六章、房屋销售:

6.1 本项目房屋销售由协议三方共同协商委托房屋销售中介销售。

6.2 具体销售价格、销售政策由三方协商书面确定

第七章 本协议的变更和终止

7.1 经本协议当事人协商一致,可以变更或终止本协议。

7.2未经本协议当事人的一致同意,任何一方不得将本协议项下的项目向他人转让。

7.3 竟买土地被有关部门收回的,本协议自动终止。

7.4 因不可抗力造成本协议不能履行的,本协议自动终止。

第八章、违约责任

8.1 任何一方未按本协议第六章的约定支付费用的,每逾期1日,按应交金额的0.5支付违约金。

8.2财务人员未经项目部同意擅自支付费用的,由派出单位按实际支付费用的×倍承担违约责任。。

第九章、合同管理

9.1 合作项目所涉的合同,实行洽谈权、审查权和批准权相对独立、互相制约的原则。为保证合作项目的依法、规范开发,由本协议当事人共同聘请法律顾问。

9.2 合同的洽谈根据合同所涉内容,由项目部牵头,所涉各部派员参加。根据洽谈的内容由参加人员起草合同要点或草拟合同。合同的审查均由本合作项目聘请的法律顾问负责。合同的批准权由项目部行使。

9.3 本项目所涉合同一律采用书面形式签订,严禁口头合同和非正式的书面协议。杜绝合同履行在先,签订在后的现象发生。

9.4 洽谈部门在合同签订前,应审查对方当事人的有效的营业执照、资质证书、资信状况;验明对方当事人是否具有签订合同的主体资格;审查代理人是否具有代理权、是否超越代理权限和代理期限及其真实性;审查对方使用印鉴是否合法与真实有效。在实施前述行为时,必要时应请求法律顾问予以协助。

9.5 洽谈部门负责收集、记录、整理、保管与合同有关的协议、往来函件等。

9.6 合同履行过程中发生的纠纷,各部应及时上报项目部,所涉部门的负责人应及时组织本部门的人员及时分析查明原因,提出解决办法。必要时应咨询法律顾问,共同提出解决办法,及时与对方协商解决。协商不成的,根据合同的规定,在规定的时效内向仲裁部门申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

9.7 各类合同统一由综合部专人负责管理,综合部应对收集、整理各类合同进行归档管理。

9.8 土地出让合同、设计合同、工程监理合同、建设工程施工合同以及与前述合同有关的补充协议、会议机要、信函、电报、电传、电话记录、签证、索赔报告、合同台帐等资料均是合作的主要原始资料,应定期按项目、合同分类建立详细的台帐,及时归挡保存。

第十章、其他约定事项

10.1 合作项目完成后,项目部及下设各部的办公家具和其他用品由项目部协商一致处理。协商不成的,通过变卖的方式处理,变卖所得的资金按比例分配。

10.2 本协议未尽事宜由本协议当事人协商一致解决。

10.3 本协议签订后,未经本协议当事人协商一致,任何一方不得擅自变更或解除本协议。

10.4 履行本协议过程中的有关补充协议、会议记录等材料均作为本协议的组成部分,与本协议具有同等的法律效力。

10.5 本协议书自本协议当事人签字盖章后生效。

10.6 本协议书一式三份,三各方各执一份。每份协议书均具有同等法律效力。

甲方(盖章):

法定代表人(签字):

委托代理人:

联系电话:

丙方:

法定代表人(签字):

委托代理人:

联系电话:

乙方(盖章):法定代表人(签字):委托代理人:联系电话:


房地产中介合作协议5


科研合作协议甲方(主持单位): 乙方(合作单位): 丙方(项目负责人): 本协议双方就共同参与研究“ ”科研项目事项,经平等协商,在真实、充分表达各自意愿的基础上,依据《中华人民共和国合同法》等有关法律、行政法规并参考本项目经费来源部分的相关规定,达成如下协议,由合同双方共同格守。一、合作各方的任务甲方:负责项目整体组织实施,承担项目的研究工作,对项目实施给予支持,提供实验场所和实验设施,并进行管理和监督,保证项目的顺利完成。乙方:负责提供项目研究工作中所需的仪器(Vedera KXS无创屈光微波治疗仪)、仪器操作及相关的技术指导。丙方:负责项目的总体策划和具体实施,保证项目顺利完成。二、经费分配与配套项目获得资助后,甲方获得全部的经费使用权,乙方不参与资金的分配。下达经费与申请资助经费之间的差额由甲方补足。与Vedera KXS无创屈光微波治疗仪相关的费用均由乙方承担。三、成果归属1.本项目的研究成果归双方所有,不得随意转让给第三方。2.本项目研究成果发表论文时,双方共同署名,第一作者和通讯作者为甲方,乙方为合作作者。3.本项目研究成果在申报各级政府或民间奖励时,以甲方为第一完成单位,以甲方人员为第一完成人及合作完成人,乙方为合作完成单位,乙方人员为合作完成人。四、协议的生效变更与解除1.本协议自双方签字盖章之日起生效。2.合作双方在执行合同中如遇不可抗力和技术风险等因素导致协议不能继续履行时,双方应及时通知对方以将损失控制在最小范围内,并共同协商变更或解除本协议。3.除上述情形外,任何乙方变更,需提前30日通知对方。五、保密责任本项目研究成果有关的资料、数据等,双方均负有保密责任,不得泄露给第三方。本协议未尽事宜,以及本项目执行过程中遇到的问题,双方本着友好协商,互惠互利的原则,在本协议框架下协商补充条款或补充协议。甲方(盖章): 委托代理人(签名):项目负责人(签名):日期:乙方(盖章): 委托代理人(签名):项目负责人(签名): 日期:丙方(签名): 日期:

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