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估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1000m2，建筑总面积4500m2，建于1984年9月底，钢筋混凝土结构。搜集有关资料如下：

(1)搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示. 实例 交易价格 交易情况 交易日期 房地产状况 A 2200 正常 2004年3月30日 比估价对象劣3% B 2050 正常 2003年12月30日 比估价对象劣8% C 2380 比正常价格高3% 2004年5月30日 比估价对象优5%从2003年11月～2004年10月地价每月上升0.5%。

(2)当地征用农地的费用等资料如下：

在估价时点征用郊区农地，平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2，土地开发费用、税金和利润为120元/m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。

该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示. 级别 1 2 3 4 6 7 8 地价是次级土地的倍数 1.4 1.4 1.4 1_4 1.4 1.4 1.4 1 地价是最差级土地的倍数 10.54 7.53 5.38 3.84 2.74 1.96 1.4 1(3)建筑物的重置价格为1100元/m2。

(4)建筑物耐用年限为60年，无残值。

试用成本法评估该办公楼2004年9月30日的价值。(土地重置价要求分别用市场法和成本法求取，如需计算平均值，请采用简单算术平均法)

某房地产开发商拟购置一写字楼用于出租经营，合同价为1亿元。开发商自有资金的投入 额为4000万元，其余投资利用银行贷款，年贷款利率为5%。还款从获得租金收入的年度开始，15 年内以每年等额偿还本息的方法偿付。开发商经过与其他的投资机会比较，确定该项投资的最低期望收益率为8%，有关数据如表1所示。请根据已知条件完成表2和表3，并用净现值法，分别从 全部投资和自有资金投资的角度判断该投资是否满足要求。(不考虑营业税、所得税、土地增值税等所有税费的影响)

表1 项目现金流量表 单位:万元 时 间 O 1 2～6 7～11 12～19 20 自有资金 2000 2000 借 款 6000 租金收入 1000 1200 1300 1300 经营费用 200 300 300 300 转售收入 8000表2 全部投资现金流量表 单位:万元

时间 O 1 2～6 7～11 12～19 20 现金流人量 现金流出量 净现金流量

某商店的建筑面积为1000m2，土地使用年限为40年，从2000年10月1日起计。2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/m，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为200元/m，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5%，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%。

试求该公司2006年10月1日的承租人权益价值(房地产报酬率取8%)。

某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元（建设期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为年中集中投入），管理费用为建安成本的3%，{年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值率均为零。试计算该宗房地产现时的价格。（土地资本化率为8%）

估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1000m2；建筑总面积4500m2；建于1984年9月底，钢筋混凝土结构。搜集有关资料如下：

（1）搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：

实例 交易价格 交易情况 交易日期 房地产状况 A 2200 正常 2004年3月30日 比估价对象劣3% B 2050 正常 2003年12月30日 比估价对象劣8% C 2380 比正常价格高3% 2004年5月30日 比估价对象优5%

从2003年11月～2004年10月地价每月上升O.5%。

（2）当地征用农地的费用等资料如下：

在估价时点征用郊区农地，平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2，土地开发费用、税金和利润为120元/m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。

该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：

级别 1 2 3 4 5 6 7 8 地价是次级土地的倍数 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1 地价是最差级土地的倍数 10.54 7.53 5.38 3.84 2.74 1.96 1.4 1

（3）建筑物的重置价格为1100元/m2。

（4）建筑物耐用年限为60年，无残值。

试用成本法评估该办公楼2004年9月30日的价值。土地重置价要求分别用市场法和成本法求取（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。