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某商店的建筑面积为1000 m2，土地使用年限为40年，从2000年10月1日起计。2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/ m2，租金支付方式 为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为200元/ m2，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5%，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%。试求该公司2006年10月1日的承租人权益价值（房地产报酬率取8%）。（8分）

(一)某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁．拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自 营副食店。

请问：

1．你所在的估价机构通过什途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告？

2．你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?

估价对象为一宗10000m-的七通一平用地，i地使用权出让时间为2006年3月1日。土地使用权出让年限为50年．窖积率为5：根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼．钢筋混凝土结构，共18层：其中l一3层主要为商业用途，建筑面积9000㎡(含独立使用的车棚300㎡)．其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为15007元/㎡。工程子2006年9月1日开工。预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格．有关资料如下：

l、房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5．5％，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。

2、建筑安装工程费为1100元/㎡，专业及管理费为建筑安装工程费的8％。

3、商业用房建成半年后可全部用于出租．出租空置率及租金损失率共为10％，按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/㎡。运营费用率为24％。

4，商品住宅建成半年时可售出30％，平均价格为2700元/㎡；建成一年时可售出60％，平均价格为2800元/㎡；剩余的10％会在建成一年牛售出，平均价格为2900元/㎡，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3．5％。

5、房地产报酬率为8%，折现率为12％，贷款年利率为6％．销售利润率为20％，估价测算如下(节选)：

采用观金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。

解：

1、开发完成后的房地产总价值

总建筑面积=10000× 5=50000(㎡）

住宅总面积=50000—9000=41000(㎡)

(1)商铺开发完成后的房地产总价直

每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1—空置等租金损失率)

=50×12×(1—10％)=540(元/㎡)

每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1—运营费用率)

=540×(1—24％)=410．40(元/㎡)

商铺开发完成后的单价=410．40／8％×11—1／(1+8％)47]× 1/(1+8％)2.5

=4118．45(元/㎡)

商铺开发完成后的总价=4118．45×9000=3706．61（万元）

(2)住宅开发完成后的总价值=41 000×[30％× 2700／(1+12％)2.5+60％×

2800／(1十12％)3+10％× 2900/(1+12％)3.5=8204．06(万元)

(3)开发完成后的房地产总价值=3706．61+8204．06=11 910．67(万元)

2、扣除项目

(1)建安工程费=50000×1100／(1+12％)=4910．71(万元)

(2)专业及管理费用=4910．71× 8％=392．86(万元)

(3)销售费用和销售税费总额=11 910．67×(3．5％+5．5％)=1071．96(万元)

(4)销售利润=11 910．67×20％=2382．13(万元)

(5)买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4％=O．04V

3、总地价

2006年9月1日的总地价：

V=11 910．67—4910．71—392．86—1071．96—2382．13—O．04V

V=3031．74(万元)

(二)2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。

请问：

1．该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例．可否选取其作为可比实例?为什么?

2．确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?

3．确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?

<三)某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元／㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利启、。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为18OO元／㎡。

请问：

1．估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?

2．在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?