朋友说他购买开发商房子，已经入住两年多，但房产证一直没有办下来，现经查实该房屋早已被开发商抵押出去了。那么抵押房屋纠纷怎么处理？

房屋抵押纠纷如何处理?主要的问题有两个：一是房屋先出售后抵押，购房者与抵押权人受偿顺位问题，二是房屋先设定抵押后又出售，购房者与抵押权人的受偿顺位问题。下面请看详细介绍：

一、房屋先出售后抵押，购房者与抵押权人利益冲突如何处理?在商品房买卖合同有效成立后，出卖人在标的房屋上设置了抵押权，购房购房者起诉请求取得房屋产权的，可分别以下情况处理：

1、如果商品房买卖合同未登记，经登记的抵押权具有物权效力，可以对抗购房购房者的权利，也就是房屋的抵押权要大于购房者的权利。但如果购房者有证据证明抵押权人明知该房屋已出售，而后为实现债权设定抵押权的，恶意损害第三人的行为不受法律保护。

2、如果商品房买卖合同已经登记后，出卖人就该房屋向他人设定抵押权的，抵押权不能对抗购房者的请求权。

二、房屋先设定抵押后又出售，购房者与抵押权人利益冲突如何处理?房屋设定抵押权并经登记后，出卖人将该房屋又予以出售，涉及抵押权与购房者权益冲突的有以下两种情形：

1、如果出卖人未通知抵押权人或者未告知购房人抵押物设定抵押的情况，根据《担保法》的规定，抵押权人可主张房屋转让行为无效。

2、如果出卖人已通知抵押权人的，对该物的处分已获得抵押权人的同意，抵押权人可提前实现其债权;如果已告知购房人抵押物设定抵押的情况，购房人仍然买受的，属于买收人自愿承担风险，法律上也不保护这种情形。