欧洲在日耳曼和塞西亚民族入侵罗马帝国西部之后，发生了一次大变革，随后欧洲就扰攘了好几百年。城乡贸易随着野蛮民族掠夺和迫害原有居民而被中断，城市都变成了荒墟，乡村也荒芜了，使得处于罗马帝国统治时期的富裕西欧，变成了极其贫乏的野蛮之地，大部分土地都被野蛮民族的头子占有或篡夺了。为数不多的耕作土地中，几乎每一块土地都是有地主的。因为，所有土地都被吞并了，而且大部分都是被少数大地主给吞并的。
吞并荒地，最初虽然有很大的危害，但这种危害有可能只是暂时的。这些土地，本来可以通过继承或分割的方法被拆小的，但长男继承法的存在阻止了大土地因继承而被拆小，限子嗣继承法又限制了大土地不能因分割而被拆小。
如果我们把土地看成和动产一样的谋生手段，那么按照自然承继法，土地就得像动产一样被分配给所有的儿女，因为父亲关心每一个儿女的生计。这种自然承继法被罗马人普遍采用。在罗马，只要是父母养的儿女，无论大小，都可以继承父母的土地。他们分配土地的方法和我们现在分配动产的方法一样。不过，当土地不再只是谋生手段，还是权力强弱的象征时，比较适当的分配方法就是不分割，使其专属于一个人。不安定时期的大地主同时也是小贵族，他的佃户是他的附属物，而他不但是他们在和平时期的立法者和裁判者，还是他们在战争时期的领导人，他可以任意地对邻邦甚至是对国王作战。土地的大小，决定了地产是否安全、居民有无保障。所以，分拆地产的行为无疑是对地产的破坏，即把它的各个部分都暴露在强邻的侵蚀和吞并之下。
长男继承法，就是顺应当时这种需要慢慢盛行起来的，君主之位也通常由长男一人继承。但是，最初的情况并不是这样的。君主出于安全和权力的考虑，宁愿不分裂国土，而是在诸儿女中选择一个人来单独继承国土。但重要的是，选择谁呢？自然要有一个郑重的普通法规，使得选择有一个明白而无可争论的标准，从而避免出现按不大可靠的个人资质好坏来进行筛选的现象。同一家庭的各个儿女，只有性别和年龄的区别。不过，男性一般比女性好，而年长的又比年幼的好，所以长男继承权就这样出现了，跟着还出现了所谓的直系继承。
一种法律在成立之初，一般都需要周围环境的支持，以使其合理化。事实上，这一法律仍然能在环境发生变化之后继续有效。在现在的欧洲，拥有一亩地的小地主，也可以像拥有千万亩地的大地主一样安全稳妥地生活。虽然产生长男继承法的环境已经改变，但是长男继承法却没有随之消失，反而成了各种制度中最宜于保持贵族尊严的法律，说不定还会再存在几百年。不过，长男继承法也就只有这一个优点而已，它的其他特点无一不违反大家庭的真实利益。因为，这种权利要使一个儿子富裕，必然要使其他儿子变得贫困。
长男继承法实施的自然结果，就是限子嗣继承法。实施限子嗣继承法的目的，在于维护由长男继承法导引出来的直系继承，并防止一部分遗产在赠与或割让时因子孙不肖或是遭遇不幸而落在别人名下。罗马人对这种法律一无所知。虽然现在有几个法国法律家喜欢附和罗马古制，但无论是罗马人所谓的继承人预定法，还是嘱托遗赠法，其实都与限子嗣继承法截然不同。
限子嗣继承法在大土地财产仍为诸侯领地的时期，或许不是不合理的办法，它可以像一些君主国的根本法律一样，能使许多人不致因一个人的轻举妄动而遭殃。但是，由于今日欧洲各国的大地产和小地产都同样受保护，所以这种法律的实施也变成了荒唐之举。制定这种法律的根据，是一种错误的假定，即人类后裔对所有土地及其他所有物没有同等的权利，反而是五百年前的祖宗心意决定了当代人的所有权。在今日欧洲，还有很多地方在实施限子嗣继承法，尤其是那些享受民事或军事荣誉的必要条件仍是贵族血统的地方。在贵族们看来，限子嗣继承法是保持大官爵的排外特权的必要手段。因为，贵族们虽然获得了多于其同胞的不正当利益，但还是担心别人会讥笑自己的贫乏，所以就想再获得另一种不正当利益。据说，世业世禄的制度在英国非常不受欢迎，所以当地对这种制度的限制比欧洲其他各个君主国都要大。尽管如此，英格兰也没有废除这种制度。而苏格兰仍有五分之一以上，甚至是三分之一以上的土地，正在受限子嗣继承法的严格支配。
在这种情况下，少数豪族兼并了大面积的荒地，并使它们没有再次分散的可能。而大地主往往并不是大改良家，他们的精力，几乎全都用来保护自己已有的领土不至于在混乱时节受到侵害，并向邻邦扩张自己的管辖权和支配权，所以他们根本没有时间去开垦和改良土地。等到和平时期，虽然法制和秩序的安定保证了他们有足够的余暇，但是他们往往又没有必要的才能和心思去耕垦土地。如果他的费用大于或等于他的收入，那么他就没有用于耕垦土地的资本了。
如果是一个经济家，则会觉得用一年的节省来购买新地产，比改良已有土地更合算。要想从改良土地中获得利润，就要像各种商业计划一样斤斤计较，并注意节省。但是这一点，是大多数生在豪富之家的人都无法做到的，即使他们天生俭朴，也会自然而然地注意那些能够悦己的装饰，而不会留意那些小利润。因为，在富豪眼里，那些小利润并不能满足什么需要；嗜好豪华衣饰、繁盛车马、宽广居室、华丽陈设，是他自幼就养成的习惯；即使他想改良土地，他的心理也会受到这种习惯的支配。假设他的住宅附近有四五百亩土地，如果他对这些土地进行改良，他可能会得到一些利润；但是，他一般不会对土地进行改良，反而会以十倍于土地改良利润的资金将这些土地大大装饰起来。因为，如果他把全部地产都照这样改良的话，他早晚会发现，即使他没有其他的嗜好，他的财产恐怕也会在完成十分之一的土地改良之前耗尽。英格兰和苏格兰自从处于封建的无政府状态至今，仍有一些大地产还继续掌握在少数人手里。所以，大地产是不利于改良的，要证明这一点，只须比较一下它们和邻近小地产的不同点就可以了。
既然土地的改良不能寄希望于大地主，就更不用寄希望于那些占有较少土地的人们了。在处于旧社会状态下的欧洲，耕作者都是佃农，他们可以任意退租。虽然他们几乎都是奴隶，但他们所受的奴役程度，并没有古希腊、古罗马，甚至是西印度殖民地那么严重。从严格意义上说，他们不是隶属于主人，而是隶属于土地。所以，他们可以和土地一起被卖出，并能在得到主人同意的情况下结婚，他们的婚姻也不会被主人拆散。因为，主人没有权利把一对夫妇卖给不同的人。另外，如果主人虐待或杀害了奴隶，就会受到一些小惩罚。
不过，奴隶不得积蓄财产，他们所获得的一切都得随时无条件地被主人取走。因为，奴隶对土地进行开垦和改良的费用，都是由主人负担的。无论是种子、牲畜、农具，还是改良的利益，都是主人的。这种奴隶所能获得的，只有维持日常生活的东西。所以，土地在这种场合下，仍然是由地主占有、由农奴耕作的。这种奴隶制度，现在还存在于俄罗斯、波兰、匈牙利、波希米亚、摩拉维亚及德意志的其他部分，只有欧洲西部和西南部彻底将其废除了。
希望大地主进行土地大改良已经很难了，要他们用奴隶进行改良就更难了。因为，虽然奴隶的劳动表面上只需维持他们的生活，但它的全部价值却是所有劳动中最高的。这一点，已经被所有时代的国民经验证明了。如果一个劳动者连一点儿财产都得不到，那么他所关心的，就只会是大量的食物和最少的劳动量，所以他的工作只要足够维持他的生活就行。如果有人想从他身上多榨取一些价值出来，就只有强迫他工作了。据普林尼和科拉麦拉的著作记载，在奴隶制度下的古意大利谷物耕作事业，衰败得对主人非常不利；在亚里斯多德时代的古希腊，耕种事业也没有多大进步。柏拉图曾在他的《理想国》中说过，要想养活五千个护卫理想国的战士及其妻仆，至少需要一片像巴比伦平原那样肥沃而又宽广的土地。
人类的好胜心理，使得大多数人都认为统治下等人是光荣的，而俯就下等人则是一种耻辱。所以，如果法律和工作性质都允许的话，人们一定愿意用奴隶来给自己干活儿，而不愿意雇用自由人。使用奴隶耕作的费用，栽种蔗糖和烟草的收益就能够提供，而耕种谷物却办不到。英国殖民地的主要产物是谷物，其耕作大部分都是由自由人进行的。最近，宾夕法尼亚作出了释放黑奴的决议，由此我们相信，那里的黑奴总数一定不多。因为，如果人们的大部分财产都是奴隶的话，那么释放黑奴的决议是绝对不可能通过的。在英国的所有殖民地中，以蔗糖为主要产物的工作都是由奴隶担任的，以烟草为主要产物的工作才大部分由奴隶担任。在西印度殖民地，栽种甘蔗得到的利润，简直比欧、美两洲的所有耕种事业所得的利润都大。栽种烟草的利润，比栽种甘蔗的利润小，又比栽种谷物的利润大。无论是栽种甘蔗还是栽种烟草，都能提供奴隶耕作的费用，但前者提供这笔费用的能力更大。所以，与白种人的数目相比，甘蔗区域的黑奴数目要远远大于烟草区域。
在古代奴隶耕作者之后，又逐渐出现了一种农民，他们被今日的法兰西称作对分佃农，被拉丁文称为Coloni Partarii（分益隶农）。由于这一制度早已被英格兰废止了，所以我现在不知道怎么用英文来称呼他们。在这种制度之下，种子、牲畜、农具等耕作所需的全部资本都是地主的，农民一旦离去或是被逐，就得把这些资本都归还给地主。至于土地出产物，则是在扣除足够保持原有资本所需的一部分之后，由地主和农民平分。
在对分佃农耕作制度下，耕作土地的费用严格来说也是由地主出的。不过，其中有一个根本的不同点，即对分佃农耕作制度下的佃农，是能够自己占有财产的自由人，他可以享有一定比例的土地生产物。而且，土地生产物的总量越大，他能占有的部分也越大。所以，他们自然会出于自身利益的考虑，尽量生产，能生产多少就生产多少。一个没希望占有财产的奴隶则刚好相反，由于他只能维持自己的生活，所以他自然会出于自身舒服的考虑而比量着生产，以便使自己生产的土地生产物不至超过其自身所需。
也许是因为对分佃农耕作制度有利于农民，以及君主因妒恨大地主而鼓励农民反抗地主，所以大家才会觉得奴隶耕作制不利于发展，因而欧洲大部分地区就逐渐废止了奴隶耕作制。至于这样的大变革发生于何时，又是怎样发生的，都是近代历史中最难稽考的事件之一。罗马教会经常将其废除奴隶制的功绩拿出来夸耀。我们知道，罗马教皇的确早在十二世纪亚历山大三世时期，就发出了释放奴隶的训谕。但是，这个训谕好像仅仅是个谆谆的劝谕而已，因为它并没有处罚那些不遵守训谕的人。罗马的奴隶制度，保持了数百年，直到在上述的地主利害和君主利害的共同作用下，它才逐渐被废止。贱奴虽被释放，并可以继续保有土地，但他们却没有自己的资本，只有向地主借用资本才能耕作土地，所以他们自然也就演变成了今日法兰西人所说的“对分佃农”。
然而，即便是实施了对分佃农耕作制度，土地改良仍然不能大范围地进行，地主照样可以不费分文地享受一半的土地生产物。这么一来，对分佃农所占有的部分自然很少，他们所能节省的也就更加有限了，所以，让他们用这有限的节余去改良土地，是绝对不可能的事情。抽去生产物十分之一价值的“什一税”，已经极大地阻碍了土地的改良；而在对分佃农耕作制度下，抽去的竟是半数的生产物，这无疑于彻底阻断土地的改良。对分佃农所希望的，是用地主的资本尽量地从土地上取得生产物，而不是将自己的资本与地主的资本混合起来使用。据说，对分佃农耕作了法兰西六分之五的土地。他们常常被地主指摘，理由是他们不用主人的牲畜来耕田，而是用牲畜来拖车。事实是，拖车的利润全部归农民所有，而耕田的利润却得由农民和地主均分。在苏格兰的某些地区，还残留有这种被叫做“由地主借给种子、农具的佃户”的佃农。在大贵族吉尔伯特和布赖克司登博士看来，把英格兰古代的佃农叫做地主的仆役，比叫农户更恰当。这种佃农，大概也可以算做地主的仆役。
继对分佃农之后，才慢慢地出现了真正意义上的农民。他们拥有自己的耕田资本，只是要缴纳一定数额的地租给地主。由于他们所耕作的田地都有一定的租期，所以他们有时会认为，只要在租期未满之前能够收回投资，并获得很大的利润，他们就会出于自身利益的考虑，在土地上投下改良资本。不过，即使是这种借地权，也是极不可靠的，而且是长时期的不可靠。这种情况，在今日欧洲的许多地方都很普通。比如，土地的新主人在租期未满的情况下赶走农民，并不算非法。英格兰的地主，甚至用虚构的退租法取回租地。当农民遭到地主违法的暴力驱逐时，往往找不到完善的诉讼章程来获取赔偿；即使他们得到了赔偿，也只是少于其损失的赔偿，他们不一定能重新占有原来的土地。
英格兰在所有欧洲国家中，还是比较尊重农民的。但是，即使是英格兰，也迟至亨利七世十四年才确立了《改佃诉讼法》。该法律规定，佃农可以在改佃时要求赔偿损失、恢复借地权。佃农的要求并不会只通过一次审问就被终结，所以这个诉讼法的施行效果也极其明显。所以，近年来出现了一种状况：如果地主想为占有土地而起诉，他经常会以佃农的名义按退佃状起诉，而不是以自己的名义按权利状起诉。所以，英格兰的佃户与地主享有同样的安全保障。英格兰的另外一条法律规定，只要每年纳租四十先令以上，就可以获得终身租地权等可以终身保有的不动产，并有权选举国会议员。大部分耕农，都因为拥有终身不动产而有了不小的政治权力，所以也就不会轻易地被地主轻视了。英格兰的佃农，可以在未立租地契约时就出资建筑仓库，因为地主并不敢抢夺。但我相信，除英格兰佃农之外，欧洲其他任何地方的佃农都不敢这么做。这种法律风俗，对农民非常有利，它在促进英格兰的伟大光荣方面所起的作用，也许远远大于各种夸大的商业条例所起的作用。
据我所知，一项英国特有的法律，规定了最长租期，以确保各种土地继承人都遵守契约的规定。这项法律，早在1449年就由詹姆士二世传到了苏格兰。但是，由于当时限嗣继承的财产承继人一般不得以多于一年的期限出租田地，所以这项法律在当地并没能广施恩泽。即使近期进行了立法补救，但其中的束缚力仍然非常强大。另外，由于苏格兰的租地人没有选举议员的权利，所以他们也不能像英格兰农民一样大受地主的重视。
保障佃农权利不受土地继承人和购买人损害的法律，在欧洲其他地方也有出现，但其期限却非常短。例如，法兰西的土地租期，最初定的是九年，直到近年来才延长为二十七年。但是，二十七年的期限也仍然太短，根本不足以鼓励佃农投资于各种重要的土地改良。我们也知道，在古代欧洲，地主们原本都是立法家，所以土地法都是根据他们所设想的地主利益制定的。他们出于地主利益的考虑，认为要想充分地享受土地的价值，不应该长期出租土地。贪而不公使得他们目光短浅，根本没有想到这种规定会妨害改良，并最终损害了他们自身的真实利益。
古代农民，不但要向地主缴纳地租，还要为地主提供各种劳役。而且，这些劳役既没有明明白白地写在租约上，也不是任何约定俗成的规定，只是单纯地由庄主、诸侯的意愿决定的。只要庄主、诸侯们需要这种劳役，农民就得随叫随到。这种无规定的劳役给佃农们带来的痛苦，不知道有多少！近期，苏格兰废止了一切无规定的劳役，使得国内农民的境况在几年之内就得到了很大的改善。
农民的私役是非常横暴的，公役也同样如此。比如，建筑和修补公路的劳役，也只是一个例子而已。我相信，这种劳役至今还没有被各地废除，只是横暴的程度不同罢了。当国王的军官经过时，当地农民有义务为他们提供车马、粮食；即使得到这些物品需要代价，但那代价的大小也是由征集食物的官员决定的。在欧洲各个君主国当中，我相信只有英国消除了食物征集的压迫，法国和德国都没有。
农民不但要负担上述劳役，还要承担横暴程度与劳役不相上下的、不规则的纳税义务。在古代，贵族们不愿意为君主提供金钱帮助，只会果断地听任君主向佃农征税，而没有看出这种苛税终将严重影响自己的收入。法国古代君王苛税的一个例子，就是至今仍然存在的贡税。贡税是一种利润税，它是根据农民投在土地上的资本，以及农民可能获得的利润来估定的。因此，农民出于自身利益的考虑，都会尽量地装穷。这么一来，他投在耕作上的资本，必然会减少到不能再减少的水平；而他投在改良土地上的资本，最合适的就是减少到零。所以，即使法国农民有一些资本，他们也不愿意在土地上投资。事实上，贡税几乎是一项禁令，禁止了农民把积蓄投资在土地上。
另外，这种赋税似乎会将纳税人的身份降至乡绅和市民之下。由于纳税人是租借土地者，所以无论是绅士还是有产市民，都不愿意投资于土地，以免遭受这种身份被降低的耻辱。所以，这种赋税的实施，实际上禁止了一切能够用于改良土地的资本。英格兰以前曾有过的“什一税”和“十五分之一税”，对土地的影响似乎和贡税相同。
由于存在害农政策，所以耕作者很少会在改良土地上进行投资。这一阶级的人民，虽然能够在自由和安全上得到法律的保障，但在土地改良中的处境却非常不利。在这里，可以把农民比作借钱经商者，而把地主比作有资本并能亲自经商的人。诚然，无论是借资经商还是用自己的资本亲自经商，只要慎重经营，都可以增进资财。相比之下，借钱经商者资财的增进速度要迟缓得多，因为其利润的一大部分都要用来偿还借款利息。同理，即使佃农与地主一样慎重，佃农耕地的改良速度也要比地主迟缓得多，因为佃农的大部分生产物都要交租，而地主的大部分生产物却可以用来进行更深入的土地改良。而且，农民的地位也低于地主。在欧洲的大部分地区，农民都被看做不如小商人和技师这类有些地位的下等人。在欧洲各地，农民的地位普遍低于大商人和大制造商。在这个世界上，愿意舍弃高位而与下等人为伍的大财主没有几个。所以，即使在今天，欧洲资本仍然很少会从其他行业转到农业中去，所以土地改良的程度自然也不大。
英国用来改良土地的资本，也许比其他欧洲国家要多一些。事实上，英国许多地区投在农业的大资本，原本大部分也是从农业中获得的，只是农业资财的积蓄速度是所有资财中最为迟缓的。不过，我们应该知道，一国最能改良土地的阶级就是小地主，其次是富农和大可农。这种情形在欧洲各个君主国中出现的情况，以英格兰最为明显。据说，荷兰共和政府和瑞士伯尔尼共和政府的农民，拥有和英格兰农民一样高的地位。
欧洲古代不利于土地改良和耕作的政策，并不止上述这些。当时，进行土地的改良和耕作的无论是地主还是农民，都要受以下两条法令的限制：第一，未经特许，各地谷物一律不得输出；第二，通过限制谷物甚至其他农产物的内地贸易来确立市场集权。为了达到这一目的，政府实行了禁止垄断、零售、囤积的错误做法。我在前面提过，虽然古意大利拥有肥沃的土地，又是世界上最大帝国的中心，但其农耕的进展却受到了许多阻碍，就因为当地禁止谷物输出、奖励谷物输入。至于那些土地不够肥沃、位置不够有利的国家，其耕作事业受限制谷物的内地贸易和禁止谷物输出的阻碍程度，就更加难以想象了。